浅谈征收工作谈判的注意事项和技巧

浅谈征收工作谈判的注意事项和技巧

“棚户区改造”的重要意义：“棚户区改造”首先，得益的就是棚改家庭。此举措实施后，棚改家庭的生活环境得到了极大的改善，同时，各级党委政府也积极实施各项扩大就业政策，为周边居民提供再就业机会，这都在一定程度上增加了家庭财产性收入，对于百姓来说无疑是一个喜讯。

其次，社会治安得到有效提升。棚改后，居民群众业余文化生活进一步丰富，百姓情操得到陶冶，棚改和人改实现了很好的结合，社会治安好转，棚改区群众的人身财产安全有了切实的保障。棚户改造，这是一项功在当代、利在千秋的伟业，正是有了党和政府的关心和大力支持，棚户区居民才得以一圆自己的安居梦，从此告别阴暗破旧的生活环境，重新开始美满的新生活！

然而，一些被征收户只顾眼前的蝇头小利，置政府的政策和长远利益于不顾，软磨硬拖、胡搅蛮缠、漫天要价，给征收工作带来了很大的难度。

征收工作直接面向基层群众，政策性强、涉及面广、技巧性强，这就要求征收人员不仅要熟知“棚户区改造”的现实意义，还应熟练掌握“棚户区改造”的相关政策、相应的法律知识和专业知识，掌握征收工作的谈判技巧、具有相应的应变能力。

一、征收谈判前的准备工作：

1、要选择合适的约谈对象

约谈对象的选择要本着“先易后难”的原则，征收人员要在充分调查的基础上选择那些面积较小、忠厚老实的住户先谈，力争一次成功：以点带面，各个击破。

2、要根据不同的约谈对象制定约谈提纲，统一认识、统一口径

（1）宣传政府“棚户区改造”的重要意义和征收方案；

（2）介绍土地面积、房屋面积已及地面附着物的界定、评估方法和征收工作的法律依据；

（3）用目前净地拍卖价格与本项目评估价（包括土地、房屋、地面附着物等）进行比较，说明政府非但没有从中牟利，相反还要拿出数千万元

进行补贴；

（4）宣布征收截止日期，告诉村民凡前二十名签订《房屋征收协议》的除优先选择补偿外，还享受政府不同程度的一次性奖励。

二、谈判阶段

接待时态度要热情、态度要和蔼。谈判时要正确引导村民，注意自己的工作方法、掌握政策底线、谈话态要严肃，原则问题坚决不让步。回答问题要果断，切不可含糊其辞、拖泥带水，要避免敏感话题，如遇村民反复提出敏感问题，现场谈判人员又确实无法解释的应该用“今天的谈话暂时就谈到这里，改日再约时间”终止谈判。谈判结束后要立即整理谈话记录，及时向领导汇报，认真研究村民提出的问题，做好再次约谈的准备工作。

三、谈判结束

谈判结束时在场的所有参与谈判人员要起身分别于约谈对象一一握手，送出门外说声：“再见！”。

四、要加强征收人员有正对性的业务培训，增强征收人员的谈判技巧

下面采用模拟方式回答村民的提问：

1、村民问：“为什么我们的地是三类地，而‘金天地’、‘古城明珠二期’仅有‘团结路’一路之隔却是二类地？”

答：“城市土地类别的划分是根据城市总体规划、城市建设的需要由负责城市总体规划的设计单位确定的，绝不是针对哪一村、哪一户。请大家以后不要再提此类问题”（切不可回答这个问题我们也不清楚，我们可以向上级反映,这样的话容易误导村民土地类别有重新确定的可能)。

2、村民问：“为什么公告的面积与我们的实际面积要少，我们家有的肯定是被漏掉了，没评上？”

答：“我们历时数月进过反复细致的丈量、测绘，其丈量、测绘结果均已通过你们的确认，绝对不会出错的，如确有疑问的请您出示土地、房产部门颁发的《土地证》、《产权证》，如果出示的《土地证》、《产权证》所显示的面积与公示的面积不符我们一定将重新按证件标注的面积重新进行确认”。

3、村民提出：“评估公司给我们的地面附着物评估价太低”

答：“地面附着物价值的评估是由具有专业资质的评估公司根据国家法律法规和地方相关造价进行综合测算出来的（彩钢房的评估价

格是按照材质、结构、层高等进行综合评价的）。

4、村民提出：“我们按照评估价领取现金不划算”

答：“如果您觉得领取现金不划算，到不如一部分领取现金，一部分置换房屋，目前，奇台新建的住宅小区单价已超过4000元\平米，而征收户的置换均价只有2500元\平米，每平米低于市场价1500元左右，置换一套100平米的住宅就能赚15万，征收户每置换一套住房还享受10平米平均优惠（按置换价供应），除此之外，置换住宅房屋还有搬家费、租房补贴。另外，置换的房屋除了能够保值、增值外，租金也是一项稳定而不菲的收入”。

5、村民说：“你们政府以低价把我们的地置换掉，然后高价卖出去吃亏的还是我们老百姓”

答：“上周刚刚结束的奇台县土地拍卖会上显示，有三宗土地同时进行拍卖，分别以34万\亩、36万\亩拍得，另外一宗流拍，请您算一下政府给您的征收价（含地上附着物）每亩是多数钱，我们不能昧着良心说政府的坏话，政府在这个项目上要拿出数千万元补贴，为的不还是要让老百姓都能过上更好的日子？”。

6、村民提到过去遗留的问题时：

答复要干脆利落：原有的遗留问题我们不知道也无权处置，是哪一级造成的建议您依照法律规定逐级进行反应提出要求。

以上几点仅供征收人员在工作中参考，不妥之处还望指教！

新疆天仁房地产开发有限公司一分公司束从德

2014年10月18日