成本逼近法的再认识
5.成本逼近法
第二节 新开发土地的成本逼近法
一、新开发土地 ① 填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”、“七通一 平”等基础设施建设后的土地；② 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和 场地平整后的土地。
“三通一平”、“五通一平”和“七通一 平”
项目 三通一平 五通一平 通水 通水 通电 通电 通路 通路 内 × 通讯 × 排水 容 × × × × 场地平整 场地平整
【解】该房屋单位建筑面积的重新构建价格为V，计算如下： ⑴ 建筑安装工程费：1200（元/ m2） ⑵ 专业费用：1200×8%＝96（元/ m2） ⑶ 管理费用：（1200＋96）×3%＝38.88（元/ m2） ⑷ 投资利息：（1200＋96＋38.88）×【（1＋6%）0.25－1】＝19.59（元/ m2） ⑸ 销售费用和销售税费：（4%＋6%）×V＝0.1V（元/ m2） ⑹ 开发利润：（1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V）×15%＝203.17＋0.015V（元/ m2） ⑺ V＝1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V＋203.17＋0.015V V＝1557.64＋0.115V V＝1760.05（元/ m2） ⑻ 重新构建总价＝1760.05×300＝528015（元））
第五节 建筑物折旧的确定方法
一、建筑物折旧的含义 折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现象。 建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。 （一）分类 1. 物质折旧（有形损耗） 2. 功能折旧（无形损耗） 3. 经济折旧（外部性折旧） 【例题3】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的 物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所额共用电视天线等导致的功能 折旧为6万元用于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧建筑 物的折旧总额和现值。 【解】该旧建筑物的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元） 该旧建筑物的现值＝40－10＝30（万元）
土地估价师考试成本逼近法考点
土地估价师考试成本逼近法考点考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。
后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。
考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。
考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。
考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。
耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。
总和不得超过30倍。
2、土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
3、由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。
成本法估价的认识与思考
数据准确性和可靠性
成本法估价的准确性很大程度上依赖于基础数据的准确性 和可靠性，因此在进行估价前应对数据进行充分核实和验 证。
综合运用其他估价方法
成本法估价是众多估价方法之一，为了获得更全面准确的 估价结果，可以综合运用其他方法，如市场比较法、收益 法等，进行综合分析。
CHAPTER 06
关于成本法估价的思考与展 望
不确定性
收益法涉及对未来收益的预测，具有不确定性；成本法更侧重于历 史成本和当前市场状况。
不同估价方法的选择依据
资产特性
根据资产的独特性、可交易性等特性，选择 最适用的估价方法。
数据可用性
根据可获取的市场数据、收益数据等，决定 采用哪种估价方法。
估价目的
不同的估价目的（如交易、税务、投资决策 等）可能需要采用不同的估价方法。
数据获取难度较大
成本法估价需要较为详细和准确的数据支持，如资产的原始成本、折旧程度、市场价格等，这些数据获取难度较大，可能影响估价的准确性和可行性。
对未来预测不足
成本法估价主要基于历史成本和当前市场价格等信息进行计算，对未来市场变化和经济环境的预测能力不足，因此可能无法准确反映资产未来的真实价值。
优缺点应对策略
成本法估价的认识与 思考
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目 录
• 成本法估价概述 • 成本法估价的具体步骤 • 成本法估价的优缺点分析 • 成本法估价与其他估价方法的比较 • 成本法估价案例解析 • 关于成本法估价的思考与展望
CHAPTER 01
成本法估价概述
成本法估价定义
• 成本法估价，又称成本逼近法，是指以开发或建造 被评估资产所耗费的各项费用之和为基础，再加上 一定的利润和应纳税金来确定被评估资产价值的一 种评估方法。这种方法主要侧重于对被评估资产的 重置成本进行估算。
成本逼近法概述(PPT 94张)
－1 －
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式
第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤
第三节 建房地产评估的操作步骤
第四节
第五节
旧房地产评估的操作步骤
适用范围
示例
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选 择方法，重点在于方法的运用。
第五章 房地产评估的成本法
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
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第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
开发费用的利息= 500 （万元） [( 1 8 %) 1 ] 40
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第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费， 按
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第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划
拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。－Leabharlann 5－第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之成本逼近法
土地估价方法之成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法一、成本逼近法概述1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益4、特点：①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；②适于工业用地估价；③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⑤是估算土地成本价格的一种途径。
二、成本逼近法的估价程序与方法1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。
土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。
⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。
注意：①土地取得费应是评估期日的重置费用；②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
2、土地开发费构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。
基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。
《房地产评估》课件 第7章 成本逼近法
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建 造成本-建筑物折旧
四、重新建造成本 五、建筑物的折旧
二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新 建造成本； 2．计算建筑物的折旧； 3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算 价格。
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四、重新建造成本
（一）重新建造成本的含义 （二）建筑物重新建造成本的分类 建筑物重置价格 建筑物重建价格 （三）重新建造成本的求取 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法
第七章
成本逼近法
第七章 成本逼近法
学习目的与要求 第一节 成本逼近法概述 第二节 土地价格评估的成本逼近法 第三节 新建房地产价格评估的成本逼近法 第四节 旧房地产价格评估的成本逼近法 第五节 成本逼近法应用举例 本章小结
学习目的与要求
通过本章的学习，理解成本逼近法的 基本概念和原理，了解成本逼近法的适用 范围，熟练掌握成本逼近法的各种计算公 式和评估程序，理解土地增值收益和建筑 物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本 逼近法的基本原理和方法评估房地产价格。 本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧 的基本内含和求取。本章的重点是成本逼 近法的计算方法及应用。
返回
四、房屋租金的一般构成
（一）商品租金 折旧费 维修费 管理费 利息 税金 保险费 地租 利润 （二）成本租金 1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。 （三）准成本租金 1.折旧费；地产价格评估的成本逼近法
一、基本原理 二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作 步骤 三、运用成本逼近法评估旧房地产价格的计算 公式
土地估价理论与方法第8章 成本逼近法
进行年期修正。
年期修正公式为：
1 1 K K 1 1 n ( 1 ( 1 r r) )n
式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
是否要进行年期修正要具体分析：
① 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额 确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
二、成本逼近法与土地价格构成
土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土 地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租 的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此 分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资 本两个范畴。
土地价格构成
成本逼近法计算土地价格的公式 ：
土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地 租的资本化+土地开发投资现值）
对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发
投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部 分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者 投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土 地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的 土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土 地价格回收。
三、成本逼近法的特点和适用范围
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重臵费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得 费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能是按照企 业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。 2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一
般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况制
成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关 税费。计息基数（前三项）、计息方式和计息期与剩余法中利 息计算差不多。 投资利息＝（土地取得费+土地开发费+税费） ×投资利息率 利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发 周期超过一年，应计算复利。
成本逼近法-逼近
第六章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。
授课学时：10学时讲授内容：第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
成本逼近法定义
成本逼近法定义《说说成本逼近法定义那些事儿》嘿，今儿咱来唠唠这“成本逼近法定义”。
一般人听到这词儿，估计会觉得有点陌生，还有点专业，别急，听我慢慢给你掰扯。
你看哈，成本逼近法就好像是在算一笔账。
咱平常买东西不也得算计成本嘛，就比如咱去菜市场买菜，得想想这菜多少钱一斤，我买了会不会亏，对吧？成本逼近法其实也是这么个道理。
它呢，就是通过估算土地取得的各项成本费用，再加上合理的利润、利息啥的，最后得出土地价格的一种方法。
这就好比你要盖个房子，那你得算一算买砖头、水泥、沙子得花多少钱，再加上工人的工钱，还有你自己想赚的那份，这房子的成本不就出来了嘛。
不过这个成本逼近法可不像咱买菜那么简单，这里面的弯弯绕绕可多着呢。
比如说吧，那些成本费用咋算才合理呀？这可得有个准头，不能瞎估摸。
要是算多了，那土地价格不就高了，谁还愿意要呀；要是算少了呢，那可不就亏了嘛。
这就像是做饭放盐，多了咸，少了没味，得恰到好处。
嘿，你还别说，我就觉得这成本逼近法有时候就像解一道数学难题，得一步一步来，不能出错。
而且还得考虑各种各样的因素，什么市场情况啦，政策啦，就跟那解题条件似的。
我记得有一次，我在研究一个土地项目的时候，就想用成本逼近法来估算一下价格。
结果哎呀妈呀，那些数据看得我头都大了。
一会儿这个费用，一会儿那个利息的，算得我是晕头转向。
不过最后还是搞定啦，虽然过程有点曲折，但是当算出那个价格的时候，还真有点小小的成就感呢！其实啊，咱生活中好多事儿都可以跟这成本逼近法联系起来。
比如说你打算做个小生意，那你不得先算计算计成本嘛，房租、水电费、进货成本啥的，这不也是在运用成本逼近法的概念嘛。
总之呢，这成本逼近法虽然听起来有点专业，但其实和咱的生活还是息息相关的。
它就像是一个小助手，能帮我们更好地理解和评估各种事物的价值。
下次你要是听到别人说成本逼近法，可别一脸懵啦，要记得它就是在算一笔账呢！。
成本逼近法的再认识
成本逼近法的再认识摘要：文章从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。
关键词：成本逼近法；交易方式；地价内涵；参数取值成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易方式、地价内涵、个别因素修正等方面还不为人们所熟知。
通过评估实践，对上述方面提出自己的意见。
1成本交易方式界定成本逼近法模拟的是一定交易方式下的成本再组。
成本法模拟的交易方式，主要有征地模式、买卖模式、抵押模式（不交易的模式）。
1.1征地模式征地模式是指政府征收集体土地，并进行开发、出让过程。
1.2买卖模式买卖模式是指土地使用者买入卖出的过程。
1.3抵押模式抵押模式是指土地使用者买入抵押的过程。
2三种模式下的地价内涵不同的模式下，成本法中地价内涵不同，主要区别在于取得费的界定、开发费的内涵、增值收益率的确定。
具体见表1。
3参数的确定在明确了交易模式及地价内涵后，成本法的重点是相关参数的确定。
3.1征地模式下的重要参数重点应确定代征比例、耕地比例、利息、个别因素修正，这四方面参数容易被忽略。
3.1.1 代征比例根据征地实际情况，用地一般征到路中。
道路、绿地及其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。
代征比例=（代征地面积÷总征地面积）土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例）3.1.2耕地比例由于在征地过程中土地类型多样，并不是完全是耕地。
耕地比例=耕地面积÷总征地面积税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。
耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）3.1.3开发费一般为生地到熟地的开发。
评估实践中，直接套用基准地价体系中开发费，成本标准是基准地价级别范围内的平均成本，与成本法中征地范围内的开发费是有区别的。
可根据成本法界定的范围内的基础设施的状况、标准、维护程度进行分析调整。
成本逼近法的问题
⼀：成本逼近法中：按照规定“每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补助费为前三年平均年产值的四⾄六倍。
”怎么理解？？我认为有两种解释：
1：例如年产值为15元/平⽅⽶，安置补助费取前三年平均年产值的六倍，则安置补助费=15元/平⽅⽶*6=90元。
2：假设征地100亩，⼈均1亩，则需安置的⼈为100⼈。
其他同上，那么：安置补助费=15元/平⽅⽶*6*100=9000元。
我个⼈认为第⼆种是正确的，可是很多报告上是第⼀种。
⼆：⼀个住宅⼩区⼟地⾯积已经分摊，其中有⼀户要求评估他分摊得的⼟地使⽤权转让价格，⽤哪两种⽅法呢？剩余法能⽤不？如果⽤剩余法，则房⼦的建筑⾯积是他这⼀户的⾯积么？房地产总价格⼜怎么算？
答：
第⼀题、按照规定“每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补助费为前三年平均年产值的四⾄六倍。
”即安置补助费是按每个⼈⼝来计算的，跟亩没有关系。
第⼆题：可以⽤剩余法，基准地价系数修正法，收益还原法，市场⽐较法中的任何两种。
⾄于房⼦的建筑⾯积和房地产总价题⽬会告诉你的，不⽤⾃⼰操⼼。
关于“成本逼近法”的几点看法
关于“成本逼近法”的几点看法
常虹
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2003(000)004
【总页数】2页(P17-18)
【作者】常虹
【作者单位】天津市瑞尔继文房地产评估咨询有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F293.2
【相关文献】
1.出让国有土地使用权中成本逼近法测算地价应用探讨 [J], 娄俊启
2.浅析成本逼近法中的“基本成本” [J], 阮科
3.成本逼近法评估土地价格应用理论与分析 [J], 杨瑞星
4.成本逼近法在土地评估中的应用探讨 [J], 尔敦;周瑞平
5.基于成本逼近法的农村集体经营性建设用地价值评估分析 [J], 徐妍;肖南云;陈瑶因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
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成本逼近法的再认识
杨云 刘晓虹 李永明
（安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，安阳 ，455000）
摘 要：本文从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。
关键词：成本逼近法；交易方式；参数取值
1问题的提出
成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易方式、地价内涵、区位个别因素修正等方面还不为人们所熟知。
通过评估实践，对上述方面提出自己浅薄的意见。
2影响成本逼近法的因素
2.1 成本法的实质
根据报酬递增递减原则，对交易方式模拟，实质是成本累加。
2.2 影响成本逼近法参数的因素主要有三种：
一是成本法模拟的交易方式；
二是不同交易方式下的地价内涵；
三是区位及个别因素。
2.3 成本法模拟的交易方式
成本法模拟的交易方式主要有五统一征地模式、再转让模式、抵押模式(不交易的模式)。
2.3.1 模拟政府的土地征用、开发、出让过程：
2.3.2 模拟土地使用者买入再转让的过程：
2.3.3 模拟土地使用者买入再抵押的过程：
3三种模式下的地价内涵
不同交易行为，成本构成不同。
征地模式：取得费+开发费+土地增值收益；
转让模式、抵押模式：买入价+暗补+开发费+土地增值收益；
1 土地成本构成对比表
表Array 4参数的确定
4.1 征地模式下的重要参数
4.1.1 代征比例
根据征地实际情况，用地一般征地范围征到路中。
由于宗地自身用地面积的价格外，道路、绿地及其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。
代征比例=（代征地面积÷总征地面积）土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例）
4.1.2 开发费
该模式下一般为生地到熟地的开发。
对于出让的目的，一般为净地出让，开发费一般为宗地外“几通”，宗地内“土地平整”。
4.1.3 相关税费的分摊
土地的每一种税费的计算方法不同：有的是以面积为基础计算的，有的则是以费用或价值为依据计算，还有的是直接加上一个固定数。
征地方式下税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。
这三项费用均以耕地面积为基础的，因此需要把这三项费用摊到可出让的土地面积中。
4.1.4 例：
需明确几个概念：总征地面积、耕地面积、可出让面积的关系耕地比例=耕地面积÷总征地面积
因此，上述宗地的耕地比例为=耕地面积÷总征地面积=9000÷10000=90%
代征比例=代征面积÷总征地面积=（总征地面积-可出让面积）÷总征地面积=3000÷10000=30%
耕地占用税=耕地面积×税费标准 =9000×31=279000元
耕地占用税摊到可出让面积中=可出让面积×耕地比例÷（1-代征比例）×税费标准 =7000×90%÷（1-30%）×31=279000元
由于耕地开垦费、新菜地开发建设基金与耕地占用税同样是只针对耕地进行征收的，因此，费用均演变为：
耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）耕地开垦费=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）
新菜地开发建设基金=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例
）
4.2 转让模式下的重要参数
4.2.1买入价
买入价不能按照企业实际取得和开关利用土地时的实际投入计算。
应该调整为评估期日的重置成本。
可调查周边案例，运用市场比较法确定买入价。
4.2.2开发费
开发费为评估期日的重置成本。
开发费=现状所需成本-原有开发程度所需成本（有可能为生地、半熟地、熟地）
5不同方式下土地增值收益率的确定
5.1 土地增值收益率内涵
《城镇土地估价规程》（GB T 18508－2001）中界定土地增值为“是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。
”按照规程定义，土地增值表现为用途改变或利用程度改变条件下市场价格与成本价格之间的增值。
征地模式下，主要是改变用途带来的增值。
转让模式、抵押模式，再投入和建筑物带来的增值及外部经济改变带来的增值。
5.2 改变用途土地增值收益率的确定
5.2.1 土地增值方向界定
土地用途改变为低效用途向高效用途，主要方向为：
表2 土地增值方向
按照设定土地用途转换方向，逐一计算各个交易案例的土地增值收益率，其中，各案例对应原用途价格按照当时评估价格，或区域平均价格测算；农用地价按照成本法评估其价格，包括土地取得费、开发费、税费等；农到商和农到住的土地增值收益率只计算农用地到商业末级和住宅末级的转换。
各交易案例土地增值收益计算公式：
=现状用途地价-原用途地价
土地增值收益率
原用途地价
5.2.3 测算结果
分析各增值方向不同级别增值收益率，综合确定基于用途改变的特点增值收益率如下：
表3 综合土地增值收益率（用途改变）
6个别因素的修正
6.1 必要性
估价规程规定，运用成本逼近法时，根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因
素修正。
由于土地取得费、土地开发费、相关税费、增值收益等均以区域平均状况为依据计算，较少考虑估价对象的个别性、特殊性，需要进行个别因素修正。
实际评估实践中，对于个别因素修正的处理，多数直接采用基准地价所处级别区
域和个别因素修正系数作为该方法中区位修正系数。
但是基准地价级别和征地区域范围是不一致的，范围不同，直接采用是不合适的。
6.2 修正实质
个别因素修正是要得到宗地价格。
积算价格是区域平均价格，没有体现地价的个别性。
6.3 修正方向
区域地价向宗地价格修正或者区域标准宗地价格向个别宗地价格修正。
6.4 修正方法
通过综合分析成本逼近法所界定区域范围及影响地价的因素，采用多因素综合评价法制定了
个别因素修正体系。
多因素综合评价法是全面考虑各种与土地价格直接相关的个别因素，构建针对城市土地个别
因素修正的指标体系，利用德尔菲专家打分法来确定各因素因子权重及计算修正系数。
6.5 征地模式下影响土地价格的因素指标体系及因子的选择
综合分析征地区片所界定区域范围及影响地价的因素，主要以“成本”为角度，影响成本高
低的个别因素，选择了临路状况、临路类型、宗地自身条件、基础设施条件等因素因子指标体系。
6.5.1 影响土地成本的因素分析
6.5.1.1 基础设施条件
宗地内基础设施条件完善，成本越高。
6.5.1.2 临路情况
由于征地模式下，临道路条数越多，代征比例越高，成本越高。
6.5.1.3 临路类型
由于征地模式下，道路类型等别越高，路宽越宽，代征面积越大，成本越高。
6.5.1.4 坡度
坡度大，容易使开发成本增加。
6.5.1.5 土地平整状况
宗地内部微观地貌复杂，土石挖填工程量大，开发成本高。
6.5.1.6 面积
土地面积大，单方土地成本小。
6.5.1.7 形状
形状不规则，成本高。
6.5.2 影响土地价格的因素指标体系
6.5.3 德尔菲法测定权重及计算修正系数
表
5 个别因素修正系数表(征地模式)
综合分析所界定区域范围及影响地价的因素，主要以“利用”为角度，影响价格高低的个别因素，以土地利用条件好，价格就高为思路，选择了基础设施条件、交通条件、自然条件、宗地自身条件等因素因子指标体系。
6.6.1 影响土地价格的因素指标体系
表
6 个别因素修正说明表(转让、抵押模式)
7总结
本文通过分析不同交易方式下的成本内涵及构成，提出了成本逼近法中各参数的取值方法及个别因素修正。
实践证明，只有明确交易方式、合理确定地价内涵，再经过一系列的修正，得出的评估结果更能较好的反应待估宗地的真实价格。
参考文献：
〔1〕邹晓云主编.土地估价基础.北京:地质出版社,2010:978-7-116-06675-5
〔2〕中华人民共和国国家标准 . 城镇土地估价规程. GB/T 18508--2001。