成本逼近法的再认识

成本逼近法的再认识

杨云 刘晓虹 李永明

（安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，安阳 ，455000）

摘 要：本文从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。

关键词：成本逼近法；交易方式；参数取值

1问题的提出

成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易方式、地价内涵、区位个别因素修正等方面还不为人们所熟知。通过评估实践，对上述方面提出自己浅薄的意见。

2影响成本逼近法的因素

2.1 成本法的实质

根据报酬递增递减原则，对交易方式模拟，实质是成本累加。

2.2 影响成本逼近法参数的因素主要有三种：

一是成本法模拟的交易方式；

二是不同交易方式下的地价内涵；

三是区位及个别因素。

2.3 成本法模拟的交易方式

成本法模拟的交易方式主要有五统一征地模式、再转让模式、抵押模式(不交易的模式)。

2.3.1 模拟政府的土地征用、开发、出让过程：

2.3.2 模拟土地使用者买入再转让的过程：

2.3.3 模拟土地使用者买入再抵押的过程：

3三种模式下的地价内涵

不同交易行为，成本构成不同。

征地模式：取得费+开发费+土地增值收益；

转让模式、抵押模式：买入价+暗补+开发费+土地增值收益；

1 土地成本构成对比表

表Array 4参数的确定

4.1 征地模式下的重要参数

4.1.1 代征比例

根据征地实际情况，用地一般征地范围征到路中。由于宗地自身用地面积的价格外，道路、绿地及其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。

代征比例=（代征地面积÷总征地面积）土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例）

4.1.2 开发费

该模式下一般为生地到熟地的开发。

对于出让的目的，一般为净地出让，开发费一般为宗地外“几通”，宗地内“土地平整”。

4.1.3 相关税费的分摊

土地的每一种税费的计算方法不同：有的是以面积为基础计算的，有的则是以费用或价值为依据计算，还有的是直接加上一个固定数。

征地方式下税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。这三项费用均以耕地面积为基础的，因此需要把这三项费用摊到可出让的土地面积中。

4.1.4 例：

需明确几个概念：总征地面积、耕地面积、可出让面积的关系耕地比例=耕地面积÷总征地面积

因此，上述宗地的耕地比例为=耕地面积÷总征地面积=9000÷10000=90%

代征比例=代征面积÷总征地面积=（总征地面积-可出让面积）÷总征地面积=3000÷10000=30%

耕地占用税=耕地面积×税费标准 =9000×31=279000元

耕地占用税摊到可出让面积中=可出让面积×耕地比例÷（1-代征比例）×税费标准 =7000×90%÷（1-30%）×31=279000元

由于耕地开垦费、新菜地开发建设基金与耕地占用税同样是只针对耕地进行征收的，因此，费用均演变为：

耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）耕地开垦费=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）

新菜地开发建设基金=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例

）

4.2 转让模式下的重要参数

4.2.1买入价

买入价不能按照企业实际取得和开关利用土地时的实际投入计算。应该调整为评估期日的重置成本。可调查周边案例，运用市场比较法确定买入价。

4.2.2开发费

开发费为评估期日的重置成本。

开发费=现状所需成本-原有开发程度所需成本（有可能为生地、半熟地、熟地）

5不同方式下土地增值收益率的确定

5.1 土地增值收益率内涵

《城镇土地估价规程》（GB T 18508－2001）中界定土地增值为“是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。”按照规程定义，土地增值表现为用途改变或利用程度改变条件下市场价格与成本价格之间的增值。

征地模式下，主要是改变用途带来的增值。

转让模式、抵押模式，再投入和建筑物带来的增值及外部经济改变带来的增值。

5.2 改变用途土地增值收益率的确定

5.2.1 土地增值方向界定

土地用途改变为低效用途向高效用途，主要方向为：

表2 土地增值方向

按照设定土地用途转换方向，逐一计算各个交易案例的土地增值收益率，其中，各案例对应原用途价格按照当时评估价格，或区域平均价格测算；农用地价按照成本法评估其价格，包括土地取得费、开发费、税费等；农到商和农到住的土地增值收益率只计算农用地到商业末级和住宅末级的转换。各交易案例土地增值收益计算公式：

=现状用途地价-原用途地价

土地增值收益率

原用途地价

5.2.3 测算结果

分析各增值方向不同级别增值收益率，综合确定基于用途改变的特点增值收益率如下：

表3 综合土地增值收益率（用途改变）

6个别因素的修正

6.1 必要性

估价规程规定，运用成本逼近法时，根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因

素修正。

由于土地取得费、土地开发费、相关税费、增值收益等均以区域平均状况为依据计算，较少考虑估价对象的个别性、特殊性，需要进行个别因素修正。

实际评估实践中，对于个别因素修正的处理，多数直接采用基准地价所处级别区

域和个别因素修正系数作为该方法中区位修正系数。但是基准地价级别和征地区域范围是不一致的，范围不同，直接采用是不合适的。

6.2 修正实质

个别因素修正是要得到宗地价格。积算价格是区域平均价格，没有体现地价的个别性。

6.3 修正方向

区域地价向宗地价格修正或者区域标准宗地价格向个别宗地价格修正。

6.4 修正方法

通过综合分析成本逼近法所界定区域范围及影响地价的因素，采用多因素综合评价法制定了

个别因素修正体系。

多因素综合评价法是全面考虑各种与土地价格直接相关的个别因素，构建针对城市土地个别

因素修正的指标体系，利用德尔菲专家打分法来确定各因素因子权重及计算修正系数。

6.5 征地模式下影响土地价格的因素指标体系及因子的选择

综合分析征地区片所界定区域范围及影响地价的因素，主要以“成本”为角度，影响成本高

低的个别因素，选择了临路状况、临路类型、宗地自身条件、基础设施条件等因素因子指标体系。

6.5.1 影响土地成本的因素分析

6.5.1.1 基础设施条件

宗地内基础设施条件完善，成本越高。

6.5.1.2 临路情况

由于征地模式下，临道路条数越多，代征比例越高，成本越高。

6.5.1.3 临路类型

由于征地模式下，道路类型等别越高，路宽越宽，代征面积越大，成本越高。

6.5.1.4 坡度

坡度大，容易使开发成本增加。

6.5.1.5 土地平整状况

宗地内部微观地貌复杂，土石挖填工程量大，开发成本高。