综合体物业前期介入工作思路

【邯郸****广场】物业接管验收前工作思路暨重点工作计划

2014年9月20日

邯郸******物业接管验收前工作思路

暨重点工作计划

一、核算物业费收费标准，适时向业主公布

1.结合开发项目部，收集整理各类设备技术参数（电梯、公共照明、景观

亮化、水泵、配电系统等公共能耗），进行物业公共能耗运行核算；物业人力成本预算；分别确定写字楼、商业物业收费标准；完成盈亏平衡分析。

（2014年12月31日之前）

2.对开发公司销售中心的承诺文书（或宣传材料）从物管视角予以评审；

（2014年11月31日之前）

3.配合营销中心对在销售阶段业主提出的有关物业问题进行咨询回复，同

时与地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动与沟通，避免交房后口实不符导致的扯皮和纠纷（形成书面《物业答客问》）

（持续进行——）

二、经营模式分析与确定

1.对外以酬金制合理避税

采用包干制，企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制，物业企业仅就酬金部分交纳即可，就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税。但酬金制结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能单立账户纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。【所单立的账户监管方应为邯郸市房管局物业管理处\公共维修基金处，但实际上此部分往往被开发商（或物业企业）按包干制视为盈余而归为已有。在监管体制尚不健全的情况下，物业企业尚可以此规避税收。

随着业主维权意识越来越强，监管体制越来越健全的情况下，此种做法存在法律风险】

北京市地方税务局于2011年6月13日发布了《关于酬金制物业管理服

务有关营业税政策问题的公告》，明确说明：对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。

但是，根据目前邯郸市税务部门要求，凡新注册的物业公司一律按包干制的税率进行核定征收，即按一定税率进行征收，一般为营业税5.6%，企业所得税2.5%，印花税0.5%，合计约为8.15%。

2.对内以包干制对物业团队进行财务绩效考核

在初步确定盈亏平衡点和合理利润率的基础上，物业团队将以包干制的要求对自身团队进行财务绩效考核，以节能增效、控制成本，收益最大化。

3.与商管公司沟通商场部分物业服务费结算办法

物业建议按所确定的商场部分物业服务费标准与商管公司之间进行内部结算。

4.关于物业顾问公司（******维斯）核算标准与实际物业费标准收缴差额

部分的处理办法洽商

三、物业团队人员架构、编制、薪酬等确定，进行招聘倒排期，组建物业管

理服务团队。

1. 团队架构、编制、薪酬等确定；物业团队主要管理人员到岗；

（2015年4月31日之前）

2.物业工程提前介入并参加开发项目部工作例会，对设备设施及各类管线

的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；确保各类设备和设施项使用功能、节能效果的实现。

（持续进行——）

3. 各专业从对物业使用和管理的角度提出合理化建议，包括对项目给排水、

电力供应、消防、安全防范、导引标识系统、燃气系统、环境、秩序公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出建议；

（持续进行——）

四、交房资料文本拟定、校对、印刷、装订

1. 根据销售承诺和行业惯例，制定《业主临时公约》、《物业服务协议》、《业

主手册》、《装修手册》，并与地产公司签定《前期物业服务协议》；

（根据《物业管理条例》要求：1.《业主临时公约》应该在开发商销售前制订出并向业主明示，并由业主书面承诺；2.建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应该包含前期物业服务合同约定的内容。如开发商未执行，建议及时弥补，特别是物业收费标准的确定，避免收房时业主置疑，授人以柄，并以此拒绝接受物业费标准）

（2015年2月31日之前）

2. 完成业主交房入住资料的印刷、装订等准备工作

（2015年6月份之前）

3. 物业公司内部体系文件拟定、校对、定稿和培训

各部门运行手册：（1）物业管理服务各部门各岗位职责、流程、运行表格；

（2）应急预案；（3）各项配套管理制度

（2015年7月份之前）

五、内部综合行政保障工作

1. 与开发公司协商物业开办费事宜；

（2014年12月份之前）

2. 确定物业办公\管理用房，以及员工的宿舍、食堂等配套生活场所的配置；

完成物业用房装修；

（2015年4月份之前）

3. 技术人员配置\培训实施；各专业备案证书准备（高压入网操作证、电梯管

理\操作证、消防中控证等按行业要求进行配置，提前准备）；

（2015年6月份之前）

4. 工服样式选择、订做、配备

（2015年4月——）

六、社会外联

1. 加强与属地物业、公安、消防等职能管理部门联络沟通，规避企业外围

环境风险；

2. 建立公共企、事业单位的联系，如供水、供电、供气、通信、质监局等；

（持续，2014年10月起始——）

（结束）

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附件三：【邯郸******】物业工作阶段划分

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