如何把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”
法律常识重大误解案例(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司与乙公司签订了一份购销合同，约定甲公司向乙公司购买一批货物，总价款为100万元。
合同签订后，甲公司按照约定向乙公司支付了50万元定金。
然而，在货物交付过程中，甲公司发现乙公司提供的货物与合同约定的货物存在重大差异，甲公司认为乙公司存在欺诈行为，遂拒绝接收货物并要求乙公司退还定金。
乙公司则认为甲公司存在重大误解，双方发生纠纷。
二、案情分析1. 重大误解的定义根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条的规定，重大误解是指一方当事人对合同的内容或性质产生错误认识，导致其意思表示不真实，从而造成对方当事人权益受到损害的情形。
2. 甲公司是否存在重大误解本案中，甲公司对乙公司提供的货物存在重大误解。
具体分析如下：（1）甲公司对货物性质的认识错误。
甲公司认为乙公司提供的货物与合同约定的货物一致，但实际上货物存在重大差异，导致甲公司对货物的认识产生错误。
（2）甲公司对合同内容的认识错误。
甲公司在签订合同时，未对货物进行详细审查，导致对合同内容产生误解。
3. 乙公司是否存在欺诈行为根据《中华人民共和国民法典》第一百四十九条的规定，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。
本案中，乙公司未提供充分证据证明其存在欺诈行为，故乙公司不存在欺诈行为。
三、判决结果法院审理后认为，甲公司对乙公司提供的货物存在重大误解，乙公司不存在欺诈行为。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条的规定，甲公司有权请求乙公司承担合同解除的法律责任。
因此，法院判决：1. 甲公司解除与乙公司签订的购销合同。
2. 乙公司退还甲公司已支付的50万元定金。
3. 甲公司放弃对乙公司的其他诉讼请求。
四、案例分析本案涉及重大误解的法律问题，以下是对本案的进一步分析：1. 重大误解的法律效力重大误解的法律效力主要体现在以下几个方面：（1）合同解除权。
当一方当事人因重大误解签订合同时，可以请求解除合同。
购房合同纠纷重大误解案例
购房合同纠纷重大误解案例话说老张啊，辛苦了大半辈子，就想着能在城里买套房子安享晚年。
这天，他在一个楼盘看到了一套样板间，那装修得叫一个豪华，宽敞明亮的客厅，精致的卧室，老张一眼就相中了。
销售人员在旁边那是说得天花乱坠，老张呢，满心欢喜地就签了购房合同。
等房子到手开始装修的时候，老张傻眼了。
这客厅怎么看起来比样板间小了好多呢？卧室的布局也不太一样。
老张仔细一研究合同，发现合同里写的房屋面积是没错，但是这个户型图啊，画得那叫一个简略，根本没体现出实际的空间感。
老张觉得自己肯定是产生了重大误解啊，他以为自己买的房子内部空间就和样板间差不多呢。
于是老张就去找开发商理论，说这是重大误解，这合同得重新商量。
开发商呢，却不认账，说合同里面积啥的都写清楚了，户型图也有，你自己没看仔细。
老张气得不行，这就好比你去饭店，看着菜单上的精美图片点了个菜，结果上来的东西和图片完全不是一回事儿啊。
他觉得自己被坑了，而且这个误解对他来说可太重大了，毕竟买房是一辈子的大事。
老张没办法，就把开发商告上了法庭。
法庭上，老张一把鼻涕一把泪地诉说自己的遭遇，说自己当时就是被样板间迷惑了，又没从合同里看出实际的差别。
开发商则辩称他们是按照规定流程来的，合同里该写的都写了。
最后呢，法官经过仔细审查，发现虽然合同里有面积等相关数据，但是对于像老张这样的普通购房者来说，样板间和实际房屋空间的巨大差异确实容易造成误解，而且开发商在合同里对户型图的表述不够清晰，让老张不能准确判断房屋的实际情况。
所以判定老张的情况属于重大误解，合同可以撤销或者重新协商条款。
这事儿啊，就告诉我们，买房子的时候可千万要睁大眼，合同里的每一个字都得看清楚，别像老张一样，被表象迷惑，差点吃了大亏。
购房合同中重大误解
一、重大误解的构成要件1. 误解是因当事人自己的过错造成的。
在购房合同中，当事人因自己的过错导致对合同内容、性质、效力等产生误解，而非因他人的欺骗或不正当影响。
2. 当事人的误解必须是对合同的主要内容构成重大误解。
如果仅仅是合同的非主要条款发生误解，且不影响当事人的权利义务关系，则不构成重大误解。
3. 误解必须是对合同的内容发生误解，并导致了合同的订立。
当事人因误解而订立的合同，必须是基于误解而产生的。
4. 误解必须是重大的。
所谓重大的确定，既要考虑误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素，又要考虑因此给当事人造成的不利后果。
5. 误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。
合同一旦履行，将会使误解方的利益受到损害。
二、购房合同中重大误解的处理方式1. 当事人请求变更合同。
在重大误解的情况下，当事人可以请求法院或者仲裁机构变更合同内容，使合同符合当事人的真实意思。
2. 当事人请求撤销合同。
在重大误解的情况下，当事人可以请求法院或者仲裁机构撤销合同，使合同自始无效。
3. 当事人请求解除合同。
在重大误解的情况下，当事人可以请求法院或者仲裁机构解除合同，使合同自解除之日起不再具有法律效力。
三、案例分析以下是一个购房合同中重大误解的案例：甲、乙双方签订了一份购房合同，约定甲购买乙的一套房屋。
合同中约定房屋面积为100平方米，实际交付时，房屋面积只有90平方米。
甲在签订合同时误以为房屋面积为100平方米，实际交付时发现面积不足，遂认为构成重大误解，请求撤销合同。
法院经审理认为，甲在签订合同时对房屋面积产生误解，且该误解直接影响到甲的权利和义务，符合重大误解的构成要件。
因此，法院判决撤销双方签订的购房合同。
四、总结购房合同中重大误解是合同法中的一种特殊情况，当事人因自己的过错导致对合同内容、性质、效力等产生误解，可能会对当事人的权益造成损害。
在遇到此类情况时，当事人可以依法请求变更、撤销或解除合同，以维护自己的合法权益。
合同“重大误解”的裁判规则梳理(收藏)
合同“重大误解”的裁判规则梳理合同的订立有重大误解情形时，原则上应按照《民法通则》第五十九条和《合同法》第五十四条由当事人请求人民法院予以撤销或者变更。
尽管《民法通则司法解释》第71条作出规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
上述裁判规章看似清晰明了，但是在法律实务中依然存在很多问题，例如：当前我国法院对“重大误解”的认定在司法实践的态度如何？“重大误解”有那些构成要件？在订立合同时，如果一方当事人因缺乏某种专业知识，而对合同内容发生错误认识，是否应当认定为重大误解？为此，笔者对对涉及“重大误解”的裁判规梳理如下。
一、有关“重大误解”的法律规定经过法律检索，发现如下有关“重大误解”的法律、司法解释及其他规范性文件。
这些规定或可以作为解读“重大误解”的依据或者重要参考。
1、1986年颁布的《民法通则》（2009年修订）第五十九条规定：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。
”2、1999年颁布的《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
”3、1988年最高人民法院发布的《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
”二、有关“重大误解”的司法判例在对法律、司法解释及其他规范性文件进行梳理的基础上，这里又进一步搜集和整理了有代表性的案例的裁判规则，并对其进行了总结和归纳。
十个可撤销民事合同中的重大误解典型案例及剖析
十个可撤销民事合同中的重大误解典型案例及剖析在十个可撤销民事合同中存在的重大误解典型案例及其剖析：1.虚假陈述误解：甲方在合同中故意虚假陈述其经验和资历，导致乙方误以为甲方拥有相关技能。
乙方签署合同后发现甲方实际上没有承诺的技能，要求解除合同。
根据民法规定，乙方签署合同基于误解，具备撤销合同的理由。
2.严重不对等误解：甲方利用乙方对市场行情的不熟悉，将自己的房产暗示为高价值物品，并与乙方签署购买协议。
乙方事后发现房产实际价值远低于申报，准备解除合同。
由于合同是在双方权益严重不对等的情况下达成的，乙方有权要求撤销合同。
3.必要信息缺失误解：甲方以迫切需要资金为由，故意隐瞒合同中其中一重要条款，导致乙方无法全面了解自己的权益和责任。
当乙方确认合同内容后意识到信息的缺失，有权要求撤销合同。
4.存在限制自由误解：甲方未告知乙方合同中存在限制自由的条款，例如非竞争条款。
乙方在签署合同后发现该条款存在，导致自己作为人才无法流动，要求解除合同。
由于乙方未能全面理解合同的限制，存在误解，故有权要求撤销合同。
5.公共利益优先误解：甲方利用其在公共事务中的地位，以高于市场价的价格将政府土地出售给乙方。
乙方事后发现甲方的行为违反了公共利益原则，主张撤销合同。
根据我国法律规定，合同应当符合公共利益，若存在误解，乙方有权要求撤销合同。
6.强制性规范误解：甲方未向乙方解释合同中的强制性规范条款，例如付款期限、违约金等，导致乙方不自觉地就此进入合同。
当乙方后来意识到自己未能了解这些重要规则时，有权要求撤销合同。
7.对抗行为错误理解：甲方欺骗乙方，使其误解认为自己无法对甲方采取法律行动。
乙方事后了解到自己实际上有法律权利，并要求解除合同。
根据我国民事法律，若乙方基于错误的认识而签署合同，有权要求撤销合同。
8.未履行告知义务误解：甲方在签署合同时未履行告知义务，例如故意隐瞒其中一重要信息，导致乙方误解。
后来乙方了解到真相后，要求解除合同。
重大误解的法律行为案例(3篇)
第1篇一、基本案情原告：张某，男，35岁，某市某区居民。
被告：李某，男，40岁，某市某区居民。
案由：重大误解导致合同无效纠纷二、事实与理由1. 事实2019年6月，张某与李某在某市某区一房产中介公司看中了一套位于某市的二手房。
张某与李某在中介的协调下，于2019年7月1日签订了《房屋买卖合同》。
合同约定，张某以人民币200万元购买李某的房屋，双方于2019年8月1日办理过户手续。
然而，在办理过户手续的过程中，张某发现李某提供的房屋产权证上的面积与实际面积存在较大差异。
经核实，房屋实际面积仅为150平方米，而产权证上标注的面积为180平方米。
张某认为，李某在签订合同时存在重大误解，导致其以高价购买了面积较小的房屋。
因此，张某要求解除合同，并要求李某退还已支付的购房款。
李某则认为，张某在签订合同时已明确知道房屋的实际面积，且双方签订合同时不存在任何误解。
李某不同意解除合同，并要求张某继续履行合同。
2. 理由张某主张，其与李某签订的《房屋买卖合同》存在重大误解，请求法院判决如下：（1）确认张某与李某签订的《房屋买卖合同》无效；（2）李某退还张某已支付的购房款200万元；（3）本案诉讼费用由李某承担。
李某辩称，张某在签订合同时已明确知道房屋的实际面积，不存在重大误解。
李某请求法院驳回张某的诉讼请求。
三、法院判决经审理，法院认为：1. 张某与李某签订的《房屋买卖合同》中，李某提供的房屋产权证上的面积与实际面积存在较大差异，导致张某在签订合同时对房屋面积产生了重大误解。
2. 张某在签订合同时，并未充分了解房屋的实际面积，且在签订合同后，张某发现了这一重大误解。
根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
3. 张某在发现重大误解后，及时要求解除合同，并要求李某退还已支付的购房款，符合法律规定。
综上所述，法院判决如下：1. 确认张某与李某签订的《房屋买卖合同》无效；2. 李某退还张某已支付的购房款200万元；3. 本案诉讼费用由李某承担。
商品房预售合同纠纷中“重大误解”8篇
商品房预售合同纠纷中“重大误解”8篇篇1甲方（购房者）：___________________乙方（开发商）：___________________鉴于甲乙双方就商品房预售事宜产生纠纷，其中涉及重大误解问题，经双方友好协商，依据相关法律法规，达成如下协议：一、重大误解的认定1. 双方在签订商品房预售合同时，因某种原因对合同条款或相关事项的理解存在明显差异，导致实际权益与预期权益产生较大差距的，可认定为重大误解。
2. 双方确认在签订本预售合同时，由于某些特殊原因导致的重大误解事实存在。
具体误解事项为：____________________________________________________________。
二、解决原则双方遵循平等、公平、诚信的原则，共同协商解决因重大误解引发的纠纷，确保双方权益得到合理保障。
三、合同调整与修改1. 根据重大误解情况，双方同意对原预售合同条款进行相应调整或修改。
具体调整事项如下：（详细列明调整或修改的条款及内容）2. 调整或修改后的合同条款应明确双方权益，确保公平合理。
四、违约责任与赔偿1. 因重大误解导致的违约行为，双方均应承担相应责任。
根据具体情况，双方同意按照以下方式承担违约责任：（详细列明违约情况及处理方式）2. 若因违约造成对方损失，违约方应依法赔偿对方相应损失。
具体赔偿数额根据实际损失情况确定。
五、协商与调解双方同意通过友好协商解决纠纷。
如协商不成，可提交至相关部门进行调解或采取其他合法途径解决。
六、保密条款双方同意，在纠纷解决过程中，对涉及双方商业秘密的信息予以保密，不得泄露给第三方。
七、其他条款1. 本协议自双方签字（盖章）之日起生效。
2. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
3. 本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议。
补充协议与本协议具有同等法律效力。
4. 本协议的解释权归甲乙双方共同所有。
如双方在解释上发生争议，应友好协商解决。
5. 本协议在履行过程中如发生争议，双方应首先协商解决；协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
律道｜律师观点：买卖合同纠纷中质量异议鉴定及解约追责要点
律道｜律师观点：买卖合同纠纷中质量异议鉴定及解约追责要点作者：天达共和律师事务所合伙人孙云柱、律师李果嘉买卖合同纠纷案件中，出卖人诉请买受人支付货款时，买受人经常以货物存在产品质量问题进行抗辩。
如果买受人对标的物是否存在质量问题有争议且法官又不能直接做出判断的，应由买受人提出质量异议鉴定的申请，由法院委托有关质量异议鉴定机构对标的物的质量是否符合相关标准进行专业鉴定。
实践中，买受人申请质量异议鉴定应重点关注以下问题：一、质量异议及异议期间01 概念及法定期间质量异议又称质量瑕疵通知义务，是指买受人在发现买卖合同中的标的物存在不符合质量要求的情形时，应当在一定期限内向出卖人发出通知，超过约定的质量异议期或者在合理的期限内未发出通知，则视为标的物质量合格。
根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定：买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验，没有约定检验期的应当及时检验；第一百五十八条：当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。
买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内（该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定）未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
02 相关案例江苏省高级人民法院在（2018）苏民申4735号案件中认为，泰诺公司在合理期间内就质量问题提出了异议。
根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物数量或者质量不符合约定的情形通知买受人。
买受人怠于通知的，视为标的物数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引(试行)及典型案例
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。
一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。
2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。
3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。
二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。
商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。
然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。
这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。
认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
民法典重大误解合同
民法典重大误解合同合同双方：甲方（说明具体名称）、乙方（说明具体名称）一、合同背景鉴于双方在交易过程中发生争议，鉴于可能存在重大误解情况，依据我国最新《民法典》的有关规定，为明确双方权益，达成如下协议。
二、重大误解定义及认定标准根据《民法典》第一百四十二条的规定，重大误解是指行为人因对合同的重要内容认识错误或者不了解，影响其真实意思表示的情形。
本合同所指的重大误解包括但不限于以下几种情形：错误的商品价格、错误的交付地点、错误的标的物性质和质量等。
具体认定标准依照相关法律法规及司法解释执行。
三、合同内容概述双方经协商，对以下事项存在重大误解：（在此列举重大误解的具体事项）。
现双方同意重新明确以下事项的内容（包括但不限于）：交易标的、数量或质量、价格或报酬、履行期限、地点和方式等。
具体内容根据实际情况进行约定。
四、双方权益保障措施1. 双方应本着诚实信用原则进行协商和履行，积极纠正误解，恢复合同正义。
2. 因重大误解造成一方损失的，双方应依法承担相应责任，赔偿损失。
具体赔偿数额根据实际情况和损失程度确定。
3. 若双方无法就重大误解事项达成一致，可依法向人民法院提起诉讼，寻求法律救济。
五、合同变更与解除基于重大误解的认定及协商结果，双方同意对原合同进行变更或解除。
具体变更内容、解除条件及后续事宜，依据实际情况和相关法律法规约定。
六、法律适用与争议解决本合同受中华人民共和国法律管辖。
如因本合同引起的任何争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权将争议提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。
七、合同的效力和履行本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，并自生效之日起对双方具有法律约束力。
双方应严格遵守合同约定，确保合同的履行。
八、其他条款（在此添加其他需要约定的条款，如保密条款、违约责任等）九、附则本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同未尽事宜，由双方协商解决。
本合同的解释权归甲乙双方共同拥有。
本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
购房合同的重大误解
在购房过程中，合同是买卖双方达成协议、明确权利义务的重要法律文件。
然而，由于信息不对称、认知差异等原因，购房合同中可能会出现重大误解，给购房者带来不必要的损失。
本文将就购房合同中的重大误解进行探讨。
一、重大误解的定义所谓重大误解，是指当事人因自己的过错对合同的内容等发生误解而订立了合同。
这种误解通常是因受害方当事人自己的过错造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的。
重大误解的构成要件如下：1. 误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的，如缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验等。
2. 当事人的误解必须是对合同的主要内容构成重大误解，而非仅仅是合同的非主要条款发生误解。
3. 误解必须是对合同的内容发生误解，并导致了合同的订立。
4. 误解必须是重大的，即对误解者造成不利后果。
二、购房合同中的重大误解情形1. 房屋面积、户型等基本信息错误：购房者在签订合同时，因对房屋面积、户型等基本信息了解不全面，导致合同内容与实际不符。
2. 房屋质量问题：购房者对房屋的质量问题存在误解，如误认为房屋已经过装修，但实际上并未装修。
3. 房屋权属问题：购房者对房屋权属存在误解，如误认为房屋已经过合法过户，但实际上还存在权属纠纷。
4. 房屋周边环境问题：购房者对房屋周边环境存在误解，如误认为房屋周边交通便利，但实际上交通不便。
5. 销售人员的误导：销售人员故意隐瞒或虚假宣传，导致购房者对房屋信息产生误解。
三、重大误解的处理方式1. 请求变更合同：当事人一方可以请求人民法院或仲裁机构变更合同内容，以消除误解。
2. 请求撤销合同：当事人一方可以请求人民法院或仲裁机构撤销合同，使合同自始无效。
3. 请求赔偿损失：因重大误解给误解方造成损失的，误解方可以要求对方赔偿损失。
四、预防措施1. 购房者应充分了解房屋信息，提高自己的专业知识水平。
2. 购房者应认真阅读合同条款，确保合同内容与实际相符。
3. 购房者应保留相关证据，如销售人员宣传材料、录音等，以备不时之需。
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
最高法关于商品房买卖合同解释
最高院关于商品房买卖合同纠纷若干解释解读一(2008-07-08 09:11:50)转载▼分类：精华文摘标签：欺诈行为双倍返还房产广告重大影响返还定金商品房认购不可归责事注：本文共分为四个部分摘自寇志中律师的博客，仅供学习参考之用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
本条是司法解释适用范围的规定适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。
商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。
三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。
我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。
经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。
从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。
同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。
十个可撤销民事合同中的重大误解典型案例及剖析
十个可撤销民事合同中的重大误解典型案例及剖析民事合同是个人或者单位之间确定民事权利、义务关系的协议，合同一旦成立就应当按照约定履行。
然而，由于各方在合同签订过程中对法律常识的了解程度不同，常常会出现一些误解。
本文将介绍十个可撤销民事合同中的重大误解典型案例，并剖析其中的原因。
一、未履行信息披露义务在某房地产交易中，卖方未向买方披露存在该房屋土地使用权纠纷的情况，导致房屋买卖合同成立后买方发现无法正常使用房屋。
根据法律规定，合同当事方有义务履行信息披露义务，未尽到披露义务的一方，对方可以要求解除合同并追究相应违约责任。
二、误解违约金的支付方式在某建筑合同中，甲方责成乙方提前完工，约定若提前完工，则乙方支付违约金。
双方在约定违约金的支付方式时，由于未明确表示违约金支付方式，导致合同成立后双方对违约金的支付方式产生争议。
合同当事方在约定违约金时应清晰明确违约金的支付方式。
三、未单独约定价格能否调整在某国际采购合同中，由于双方未约定价格能否随市场行情变动进行调整，导致合同生效后原材料价格大幅上涨，甲方要求调整合同价格，乙方拒绝。
合同中未明确约定价格是否可调整，对此类合同而言，推导方法不如明确约定明晰可靠。
四、误解合同解除的条件在某劳务合同中，甲方要求解除合同，乙方未尽到合同义务，甲方认为有正当理由解除合同，但乙方不同意。
甲方以为只要有正当理由即可解除合同，而未仔细阅读合同中关于解除条件的约定。
合同当事方应仔细阅读合同，了解解除条件的具体约定。
五、未明确约定违约责任在某借贷合同中，甲方违约，导致乙方遭受损失。
然而，合同中未明确约定违约责任，导致乙方难以主张违约赔偿。
为避免此类纠纷，合同当事方应明确约定违约责任，并约定对方的违约所产生的损失应由违约方承担。
六、误解合同成立的条件某租赁合同中，甲方提出租赁要求，乙方同意租赁，却未与甲方签订正式的合同文件。
双方各自误解合同成立的条件，导致在未签订正式合同的情况下便开始履行租赁义务。
合同的重大误解有哪些情形
合同的重⼤误解有哪些情形合同的重⼤误解有哪些情形，关于这个问题，店铺⼩编为你整理了以下资料，如果你想知道关于“合同的重⼤误解有哪些情形”这个问题，相信看过下⽂关于这⽅⾯的知识，⼀定会对“合同的重⼤误解有哪些情形”有所了解，跟着⼩编⼀起往下看吧。
⼀、如何认定合同签订重⼤误解所谓重⼤误解，根据最⾼⼈民法院关于贯彻执⾏(中华⼈民共和国民法通则)若⼲问题的意见第71条规定，是指⾏为⼈因对⾏为的性质、对⽅当事⼈、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使⾏为的后果与⾃⼰的意思相悖，并造成较⼤损失的⾏为。
构成重⼤误解必须具备以下4个要件：(1)必须对合同主要内容发⽣了重⼤误解。
如果仅仅对合同的⾮主要条款发⽣误解，并且不影响合同的⽬的及双⽅当事⼈的权利义务则不构成重⼤误解。
(2)误解⼈因为误解作出了意思表⽰。
即误解⼈的误解与其意思表⽰之间具有因果关系。
(3)误解是由误解⼈⾃⼰的过错造成的。
这也是误解和欺诈、胁迫及乘⼈之危的主要区别之⼀。
即误解⼈的错误认识不是源于对⽅当事⼈的遗错⾏为，⽽是由于⾃⼰的不谨慎。
(4)误解是误解⼈的⾮故意⾏为。
在此不允许当事⼈以重⼤误解为借⼝，⽽实属于故意或重⼤过失的⾏为来撤销合同。
根据(合同法)第54条规定，因重⼤误解订⽴的合同，当事⼈⼀⽅(误解⼈)有权请求⼈民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
因此，当事⼈既可以申请⼈民法院或者仲裁机构变更合同内容，也可以申请其撤销合同。
另外，撤销权的⾏使还可以通过协商的⽅式进⾏，如果对⽅未反对撤销权⼈作出的撤销合同的意思表⽰，则可以直接发⽣撤销合同的后果。
由于可撤销的合同属于效⼒未定的合同，因此误解⼈⾏使撤销权必须在规定的期限内⾏使，否则撤销权消灭，可撤销的合同变为有效的合同。
为此，(合同法)第55条规定：具有撤销权的当事⼈⾃合同成⽴之⽇起1年内没有⾏使撤销权的，该撤销权消灭。
具有撤销权的当事⼈知道撤销事由后明确表⽰或者以⾃⼰的⾏为放弃撤销权的，该撤销权消灭。
商品房销售的法律风险及防范
商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。
商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。
2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。
这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。
二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商及购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。
如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。
三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
如何应对房地产纠纷
如何应对房地产纠纷房地产纠纷是在房地产交易和使用过程中常见的问题，给当事人带来诸多不便和纠纷。
本文将为您介绍如何应对房地产纠纷，帮助您了解解决纠纷的方法和途径。
1. 慎重选择房地产交易对象在购买房地产前，必须慎重选择交易对象。
首先，要查看该房地产的产权证明、房屋所有权证、土地使用证等相关证件，以确保交易对象的合法性。
其次，要对交易对象的信誉和经营状况进行调查，避免与不信任的开发商或中介机构进行交易。
此外，购房者还应咨询专业人士，以了解房地产市场的行情和相关法律法规。
2. 签订合同前明确权益和责任在进行房地产交易时，双方应当在签订合同时明确各自的权益和责任。
购房者应仔细阅读合同条款，确保合同内容准确无误，并关注合同中的责任限制、违约责任等问题。
同时，如果有需要，购房者可以委托法律顾问对合同进行审核，以确保个人权益不受损害。
3. 保留相关凭证和文件在房地产交易和使用过程中，购房者应保留相关凭证和文件。
这包括购房合同、付款凭证、交易过程中的通信记录、证件复印件等。
这些凭证和文件可以为购房者提供证据支持和法律保护，在纠纷解决的过程中起到重要作用。
4. 联系相关部门和专业机构如果遇到房地产纠纷，购房者可以及时联系相关部门和专业机构寻求帮助和支持。
比如，可以向当地房地产主管部门投诉，要求其解决纠纷并维护购房者的合法权益；还可以联系专业律师、仲裁机构等，咨询有关纠纷解决的法律方法和途径。
5. 协商解决纠纷在面对房地产纠纷时，双方应首先通过协商解决纠纷。
购房者可以与开发商、中介机构等进行沟通，寻求共同的解决办法。
双方可以采取调解、和解等方式，协商达成一致，以减少纠纷的损失和影响。
6. 法律诉讼如果经过协商仍无法解决房地产纠纷，购房者可以通过法律诉讼途径解决问题。
购房者可以向法院提起诉讼，通过法律途径依法维护自己的合法权益。
在进行法律诉讼时，购房者应寻求专业律师的帮助，以确保自己的权益得到有效保护。
总结：面对房地产纠纷，慎重选择交易对象、签订明确合同、保留相关凭证、联系相关部门和专业机构、协商解决纠纷以及通过法律诉讼等方式都是解决房地产纠纷的有效途径。
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如何把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”（一）首部1、案由：商品房预售合同2、诉讼双方：原告：姚某被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司（二）诉辩主张原告诉称：2004年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发“悠雅轩”S11号商铺一套，约定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。
房屋建成后，原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：（1）一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管；（2）一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米，高2.94米；（3）一层净高仅为2.94-3.46米；（4）二层有五根横梁；（5）二层有两个沉沙井，规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米；（6）二层净高只有1.93-2.84米。
由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示，原告对此有重大误解。
原告要求退房无果，故诉至法院，请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款258503元及利息（从2004年11月23日起计至返还之日止），本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意解除合同。
《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。
被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房屋使用的问题。
原告要求撤销合同的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
（三）事实和证据南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2004年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由姚某（买受人）向雅和居公司（出卖人）购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套，商品房预售许可证号为（邕宁）房预售证字第20040016号，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。
房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。
合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。
合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。
合同附件一为一、二层的房屋平面图。
合同签订后，姚某于2004年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款120000元也于2005年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。
2005年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于2006年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。
被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。
2006年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。
在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，以其对房屋结构有重大误解为由，要求撤销合同、退还房款及利息。
在诉讼过程中，法院于2006年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量，所见情况如下：①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱（长宽分别为：0.37米×0.54米、0.135米×0.72米）；②二层天面有两处沉箱（长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米）；从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等（第一条横梁位于窗户正上方，其底部宽0.314 米、距地面高2.13米；第二条横梁底部宽0.32 米、距地面高2.25米；第三条横梁底部宽0.44 米、距地面高1.935米；第四条横梁底部宽0.375 米、距地面高2.23米）；③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁（底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米）；④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面；⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米（最矮处）——3.45米（最高处），二层室内地面到天面的距离为2.83米（最高处）——1.935米（最矮处即横梁下方）。
此外，位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测距离大于S11号房二层的最低处。
对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构情况，原告表示不清楚详情，被告则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。
另查明，原、被告的《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。
而原告在购买房屋时，被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知原告。
上述事实有下列证据证明：（1）原、被告于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容；（2）被告向原告开具的《收款收据》，证明原告已向被告交纳全额房价款的事实；（3）2005年12月16日雅和居商住楼H栋通过验收的《建设工程质量竣工验收意见书》，证明争议房屋已经通过竣工验收。
（4）2006年元月17日原告向被告提交的一份《退房申请报告》，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申请退房。
（四）判案理由南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：本案当事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订《商品房买卖合同》时，是否存在重大误解的情形。
本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。
但被告在原告签订合同时，并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。
而从房屋建成后现场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题，尤其以第二层的情况更为严重。
也就是说，通常情况下常人根据被告提供的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计，故原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，本院予以支持。
原告据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。
《商品房买卖合同》被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款258503元。
此外，对于《商品房买卖合同》被撤销造成的已付购房款的利息损失，也应由被告承担。
原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
（五）定案结论南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第（一）项、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发有限公司于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告南宁市雅和居房地产开发有限公司应向原告姚某返还购房款258503元，并支付该款利息（利息计算：按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2004年11月24日起计至同年12月14日按本金103503元计，从2004年12月15日起计至2005年9月30日止按本金129503元计，从2005年10月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按本金258503元计）。
本案案件受理费6680元，其他诉讼费1000元，两项共计7680元，由被告南宁市雅和居房地产开发有限公司负担。
（六）解说本案有两个值得思考的问题，一是适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围；二是法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意。
1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋（以下简称期房）的交易行为。
商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。
因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的。
正因为如此，与同等条件下现房销售相比，预售期房不但价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义务也有特殊要求：一方面要求出卖人在履行如实告知义务时，应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理范围之内；另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。
所谓“合理”，是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断标准的。
是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示，是判断是否构成“重大误解”的标准。
本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。
但被告却未将房屋的详细结构情况通过实物（如样板房）或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。
而从房屋建成后法院现场勘验的情况看，虽然仍然该商铺仍然能够使用，但确实存在空间狭小、结构低矮、有明显的压抑感的问题，尤其以第二层的情况更为严重。
这是通常情况下常人根据被告提供的信息（包括合同中对户型和层高的文字描述、平面图的标注等等）所无法想象的，也必将对房屋的使用人造成不便及不适，显然不符合原告购房时的真实意思表示。
因此，原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，应予支持。
在本案判决生效后，同一小区的另外两户业主曾经以同样的理由提起诉讼，但法院经现场勘验后，发现这两户房屋虽然也存在梁柱、排污管占用一定空间的事实，但情况远不如本案中的严重，不会给使用者带来明显的不适感。
也就是说，常人对房屋的想象与实际情况的差异尚未超过合理范围，因此，在后两案中，原告的诉讼请求并未得到支持。
三个案件的不同判决，体现了对“重大误解”的尺度的把握。
2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意本案原告在起诉时，是以房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由要求解除合同。