房地产开发项目五证两书一表
五证一书
1购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
五证《国有土地使用证》《国有土地使用证》正面《国有土地使用证》第一页对购房影响重要程度: *****《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》封面《建设用地规划许可证》正面对购房影响重要程度: ****《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
建筑手续与房地产开发五证办理所需材料
手续办理流程一、土地合同——建设用地批准书——国有土地使用证二、环评批复环评报告——专家评审——环评批复三、立项批复：可研报告——立项申请——立项备案四、建设用地规划许可证：总图——设计方案——项目用地协议——规划申请五、建设工程规划许可证：总图——全套设计图——用地批准书——规划申请六、图纸审查报告：全套图纸——地勘报告——用地规划许可证——工程规划许可证——外埠设计入境手续七、消防设计备案：总图——全套设计图——立项——用地规划——工程规划许可证——外埠设计入境手续八、中标通知书：工程招标——招标方式确认——投标（围标3家）——资金证明——专家评审——中标九、外埠施工、设计、监理、地勘单位出境、入境手续十、施工合同、监理合同等备案十一、质量监督手续1、企业资质等级证书：参建各方8、竣工技术档案责任书（市建委-档案馆）2、入境手续（施工单位）9、民用建筑节能审查备案登记书（市建委）3、建设工程规划许可证10、人防工程建设项目告知单（一）（人防行政大厅）4、施工中标通知书11、审图报告5、监理合同、旁站监理方案、总监及各专业人员证书、12、工程质量检测合同见证取样人授权书及职称证书、委派书13、驻工地代表人职称证6、全套施工图（经审查合格）14、施工合同、技术负责人、项目经理、质检员证书、施工组织设计7、地勘报告（施工单位）十二、安全监督手续：①安全预评价报告——专家评审——安全设计专篇——专家评审——安全验收——专家评审（安监局）十三、施工许可证——工程竣工验收十四、施工验收：规划验收——消防验收——环评验收————人防验收(二)1.项目验收环境监测表2.环评书验收申请3.验收意见书十五、档案初验合格证十六、质量监督报告书十七、质量监督竣工验收备案书十八、房产证房地产开发五证两书一、《国有土地使用证》办事规程：一、受理申请材料二、审核材料三、校准登记四、颁发证书所需材料：一、商品房、房改房、拆迁返还房、经济适用房申请分割变更登记应提交的材料；（一）、转让方应提供的材料：1、大土地证原件及复印件1份（土地用途面积分摊计算表1份）；2、土地出让合同复印件1份；3、工商营业执照或行政、事业代码复印件1份；4、总产权复印件1份；5、土籍调查表复印件1份，《界址点坐标成果表》6、《土地登记卡》；7、产权测量报告；8、申请书1份；9、法人身份证明、委托书各1份，法人、受托人身份证复印件各1份；10、分割情况说明；11、共用宗土地使用权分摊面积总表1份（第1次分割）12、本次分摊情况表：老方法用土地分割变更登记明细表及共用宗使用权登记表；新方法用共用宗土地使用权分摊面积汇总表。
《开发商交房时所必须具备的材料》
《开发商交房时所必须具备的材料》我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。
因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。
否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。
另外，根据建设部《商品住宅施行住宅质量保证书和住宅实用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅实用说明书》。
”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。
开发商交房流程1.开发商发出收房通知。
收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。
通知的形式有电话、传真、信件等。
稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。
2.提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在约定的时间地点内开发商会核验业主材料;业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》注意。
开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3.验房。
购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。
购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
4.购房者接收房屋。
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。
商品房五证两书一表具体法律规定
商品房五证两书一表具体法律规定一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
两书一表在国家规定：建筑法：第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
合同法：房屋质量不合格，买房人有权拒绝收房，也可以解除买房合同根据我国《合同法》的有关规定，房屋质量不合格，买房人既可以选择拒绝收房，也可以选择解除买房合同。
根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
”合同法关于确定房屋质量标准的有关规定根据《合同法》的有关规定，购房合同生效后，买房人与开发商就房屋质量没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
如果按照合同有关条款或者交易习惯仍然不能确定的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
商品房五证两书一表具体法律规定
商品房五证两书一表具体法律规定商品房五证两书一表具体法律规定:商品房是指供居住或者其他合法使用的住宅建筑物或者住宅建筑物区段。
购买商品房时，开发商需提供出售商品房所在建筑物的房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及购房居民大会的决议书等文件。
这些文件统称为“商品房五证两书一表”。
（一）房屋所有权证房屋所有权证是商品房购买者最为关心的证书之一，证明购房人对购买的房屋享有所有权。
在购买商品房时，开发商需向购房人提供具有法律效力的房屋所有权证。
（二）国有土地使用证国有土地使用证是指土地所有者为了合法使用土地所需出具的证书。
购买商品房时，购房者需要注意开发商是否能够提供国有土地使用证，以保证购房的合法性。
（三）建设工程规划许可证建设工程规划许可证是商品房项目规划核准证书，是开发商合法进行建设的前提条件。
购买商品房时，购房者需核实开发商是否取得了建设工程规划许可证。
（四）建设工程施工许可证建设工程施工许可证是商品房项目施工的有效证明，购房者在购买商品房时，需要确认开发商是否具备合法的建设工程施工许可证。
（五）商品房预售许可证商品房预售许可证是商品房销售的许可证明，购房者在购买商品房时，需确认开发商是否取得了合法有效的商品房预售许可证。
（六）购房居民大会决议书购房居民大会决议书是指购房者在商品房交易中需要了解并参与的会议决议，确保购房者的合法权益。
（七）一表一表即指合同备案表。
购房者在购买商品房时，需要与开发商签订房屋买卖合同，并进行备案。
购房者应查明合同内容是否合法，以保证双方权益。
以上便是商品房五证两书一表的具体法律规定，购房者在购买商品房时需谨慎核实开发商提供的相关文件，确保房屋交易的合法性和安全性。
三书一证一表与五证
“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。
何谓两书？两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9.其他需要说明的问题。
律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。
一般来说，两书只是告诉你如何使用房屋、应该注意什么、保修时间等，并不代表开发商承诺了责任。
房地产项目二级开发
北京房地产项目二级开发相关政府部门手续办理梳理探讨一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”(建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书)等具体业务。
一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。
一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会) 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地,房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的:确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果:按照有关规定,房地产公司即使取得建设用地的批准文件,但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的,其建设用地批准文件无效。
事项名称:建设用地规划许可证(城镇建筑工程)事项类型：行政许可许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。
办理时限:7个工作日。
遇特殊情况经批准可延长１０个工作日（不含文件制作、颁发时间).受理形式：书面申请申报主体确定：1.建设计划主管部门(批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。
2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位.3。
规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。
4。
法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。
受理条件：申请核发《建设用地规划许可证(城镇建筑工程)》时,请提交以下材料：一、按照建设项目用地获取方式,提交以下相关文件:(一)划拨用地１。
《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》(含附图）复印件.2。
详解“三书一证一表”
详解“三书一证一表”
《建筑法》和《建筑工程质量管理条例》明确规定:建设工程竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
因此,开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”,即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
但是,时下很多开发商都无法提供完整的资料,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是整体楼盘建设规划等通过有关部门的综合验收凭证；这是因为楼盘整体建筑未完成,有关部门无法验收。
对于此种情况,业主们应在相关文件中注明“未见XXX”等字样,并保留好相关文件副本。
而其他“两书一表”是业主收房的时候开发商必须提供的,也是业主收楼验房时要特别查看的收楼文件。
《住宅使用说明书》是针对住宅结构、性能和各部件的类型、性能、标准等的相关说明及注意事项。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺,是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要,它是建筑工程竣工后从施工单位自检,到建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收,再报建筑工程质量监督机构监督、审核备案,最后由备案部门审核通过盖章后,表明房屋通过各项验收,可以交付使用。
《房屋建筑工程竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件,更为重要的是它是到房产管理机关申请办理房屋产权登记备案时必须提供的证明文件。
房地产五证-办理-顺序流程
房地产五证办理五证先后顺序就是：1、建设用地规划许可证（规划局审批下发）——2、国有土地使用权证（由土地局审批下发）——3、建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）——4、建筑工程施工许可证（由建委审批下发）——5、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证与国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积就是否符合城市整体规划）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照与资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方得有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金与契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知与施工图、红线图到规划院测量队放线。
房产的五证是哪五证
房产的五证是哪五证
我们在商品房买卖中，⾮常重要的证件就是五证了。
现在很多⼈都不是很了解五证究竟包括哪些内容，那么房产的五证是哪五证呢？下⾯店铺⼩编为⼤家整理了这⽅⾯的知识，欢迎阅读!
⼀、《建设⽤地规划许可证》
建设单位向⼟地管理部门申请征⽤划拨⼟地或者出让⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认，该项⽬位置范围符合城市规划的法律凭证。
⼆、《建设⼯程规划许可证》
有关建设⼯程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有⼟地使⽤证》
经⼟地使⽤者申请，经城市各级⼈民政府颁布的国有⼟地使⽤权的法律凭证。
该证主要载明⼟地使⽤者名称、⼟地座落、⽤途、⼟地使⽤⾯积、使⽤年限、和"四⾄"范围。
四、《建筑⼯程施⼯许可证》
建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之⼀，没有开⼯证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县⼈民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性⽂件
在商品房交易中经常出现买卖纠纷，有些情形可能就是开发商出售的商品房不具备五证。
希望本⽂为您介绍了商品房的五证后，以后你在遇到购买商品房时，⼀定要注意审查开发商时候具备这些凭证，避免⾃⼰的合法权益受到侵害。
如有问题，欢迎上店铺站咨询资深律师，谢谢阅读!。
三书一证一表
“三书一证一表”详解：“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。
打起官司来购房者难以得到法律的支持。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
因此，购房者收房前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。
为何要开发商出示“三书一证一表”原件？业主入住时，开发商必须出具《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《新建住宅商品房准许交付使用证》《竣工验收备案表》，这就是常说的“三书一证一表”。
《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门的同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用的文件，业主可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。
业主收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
一定要看三书一证一表的原件，如果是复印件，开发商有可能做假。
“三书一证一表”是政府对于商品房交房的强制性规定，作为开发商必须执行，无论合同内容如何规定，强制性规定是不能打折扣的。
房地产企业开发项目的“五证两书
房地产企业开发项目的“五证”、“两书”“五证”房地产开发项目的相关证件一般包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证（开工证）和商品房销售（预售）许可证等五种，简称“五证”。
一般地讲，这些证件与我们所做的税收审核并无直接的关联，它们更多体现的是房地产开发企业及其所开发的项目在多项行政许可制度下的合法性，“五证”实际上是国家各职能管理部门对房地产开发行业所采用的必要的管理手段以及准入证明。
1．土地使用权证土地使用权证是土地使用权的法律凭证，由国家土地资源管理部门颁发，其内容一般包括土地使用者名称、土地坐落地、地号、土地面积等。
在土地登记内容发生变更及权利设定变更、注销的情况下，持证人必须按照相关的规定申请办理变更土地登记。
也就是说，在存在变更事项的前提下，房地产应取得的土地使用权证是变更后有效的文本。
与该证相关的文件是开发商与国家土地管理部门签有的土地出让合同。
一般来讲，土地出让合同的时间应早于土地使用权证的时间，并且其内容和指标应与土地使用权证完全一致。
与土地使用权证一样，土地出让合同有可能存在补充文本和条款，这是在审核中应该注意的。
2．建设用地规划许可证建设用地规划许可证是在城市规划区内许可用地的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容一般包括用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等，并附有地形图和附件说明。
3．建设工程规划许可证建设工程规划许可证是城市规划区内许可建设各类工程的法律凭证，由城市规划行政主管部门颁发，其内容包括建设单位、建设项目名称、建设位置、总造价等内容，后附工程设计总平面图。
与土地使用权证和建设用地规划许可证不同的是，建设工程规划许可证可以按开发期或开发类别（如商用房、住宅、公寓等）分别取得，一个开发项目有可能持有若干个建筑工程规划许可证。
建设工程规划许可证的内容，有时可以为确定税收事项提供法定依据。
比如许可证中列明的人防面积、管理用房面积以及作为配套设施的学校、医院、幼儿园的面积，可以为最终确定开发商的可售面积与不可售面积提供依据。
买房千万别忘了看五证二书 别被开发商坑了
买房千万别忘了看五证二书别被开发商坑了导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
买新开盘的房子时，必须要看开发商的“五证二书”，不然很可能买到违规销售的房子？可是很多人并不清楚什么是“五证二书”？看看下面内容吧。
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书。
购房者在签订购房合同之前，需要仔细查看“五证两书”，只有证书齐全，才能更好地维护自己的权益。
毕竟买房不易，切记千万不要因为一时的疏忽，徒增困扰。
什么是五证？1、国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
对购房影响重要程度：★★★★★2、建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
对购房影响重要程度：★★★3、建筑工程用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。
对购房影响重要程度：★★★4、建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
武汉市建委负责开工审批等项工作。
对购房影响重要程度：★★★★5、商品房预售许可证：商品房预售证的主管机关是郑州市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
对购房影响重要程度：★★★★★“五证”中重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
什么是二书？1、住宅质量保证书》：《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
2、住宅使用说明书》：《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
收房时要先看开发商的“三书一证一表”
收房时要先看开发商的“三书一证一表”：“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。
“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。
因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼。
但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。
先验房后收楼先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。
通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。
等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力――负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让买家劳心劳力，这对买家来说是不公平的。
为避免出现这种情况，买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
二、确定房屋是否达到交付条件1.《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。
所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
房地产五证-办理-顺序流程图
房地产五证办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证（规划局审批下发）——2.国有土地使用权证（由土地局审批下发）——3.建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）——4.建筑工程施工许可证（由建委审批下发）——5.商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、围、面积是否符合城市整体规划）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
房地产五证两书一表指的是什么
房地产五证两书⼀表指的是什么房地产五证两书⼀表是开发商销售商品房必备的⽂件，购房者只有认真查验房地产五证两书才能减少买到烂尾楼的风险。
那"五证"是哪五证呢?1.《建设⽤地规划许可证》建设单位向⼟地管理部门申请征⽤划拨⼟地或者出让⼟地前，经城市规划⾏政主管部门确认，该项⽬位置范围符合城市规划的法律凭证。
2.《建设⼯程规划许可证》有关建设⼯程符合城市规划需求的法律凭证。
3.《国有⼟地使⽤证》经⼟地使⽤者申请，经城市各级⼈民政府颁布的国有⼟地使⽤权的法律凭证。
该证主要载明⼟地使⽤者名称、⼟地座落、⽤途、⼟地使⽤⾯积、使⽤年限、和“四⾄”范围。
4.《建筑⼯程施⼯许可证》建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之⼀，没有开⼯证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
5.《商品房销售(预售)许可证》市、县⼈民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性⽂件。
在查验开发商五证两书的过程中，最重要的是检验《国有⼟地使⽤证》和《预售许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项⽬可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
另外，如果开发商未取得《建设⽤地规划许可证》和《建设⼯程规划许可证》是拿不到《国有⼟地使⽤证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施⼯许可证》是拿不到《预售许可证》的。
开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项⽬在规划、⼯程、⼟地使⽤等⽅⾯通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进⼊市场交易的资格。
"两书"指的是什么呢?房地产五证两书中的两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使⽤说明书》。
两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使⽤时，向购房⼈提供的对商品住宅承担质量责任的法律⽂件和保证⽂件。
"⼀表"是哪⼀表呢?五证两书⼀表中的⼀表为：《竣⼯验收备案表》。
验房时的“三书一表一证”包括哪些
验房时的“三书⼀表⼀证”包括哪些
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使⽤说明书》、《建筑⼯程质量认定书》
“⼀证”是指《房地产开发建设项⽬竣⼯综合验收合格证》
“⼀表”是指《竣⼯验收备案表》。
《建筑⼯程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证;
《房地产开发建设项⽬竣⼯综合验收合格证》是房产项⽬通过有关部门综合验收凭证;
《竣⼯验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记⽂件。
这三份⽂件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就⾥稀⾥糊涂收了楼并签了相关⽂件，根据契约⾃由、⾃治的原则，⼀旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。
打起官司来购房者难以得到法律的⽀持。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
《住宅使⽤说明书》是针对房屋设计、施⼯及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
因此，购房者收房前可千万记住要求开发商出⽰“三书⼀证⼀表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同⼀致，只有证件齐全了，你才能签署⼊住单，收房。
应对“三书⼀证⼀表不齐全之对策应对三书⼀证⼀表”不齐全之对策三书⼀证⼀表“三书⼀证⼀表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑⼯程质量认定书》与《房地产开发建设项⽬竣⼯综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成⽽根本⽆法验收，没有相应的证书。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产前期开发报建五证两书一表
（一）五证：
（1）《建筑用地规划许可证》：
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
（2）《建设工程规划许可证》：
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
（3）《国有土地使用证》：
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
（4）《建设工程开工证》：
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
（5）《商品房销售(预售)许可证》：
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
（二）两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制。
两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。
房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
其中“五证”属于行政许可的范围和性质，
”两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。
（三）一表：《竣工验收备案表》
这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。