房地产踩盘培训
踩盘培训
产新人来说，踩盘则是建立对房地产的基础认识的第一步。
竞争
知己知彼则百战不殆，了解项目竞争对手的产品、营销、价格，以及优劣势等其他价值点，供 自己项目定位、营销作参考。
学习
了解市场上热销的一些经典楼盘，借鉴其科学的开发模式、有效的营销手段、先进的产品打造 方法，为我们操作其他项目做一定的沉淀和积累。
Quality Control Center
Quality Control Center
1
2 3 4 5
市场目的 市调流程
前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
6
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踩盘时获取信息的途径：与现场销售人员、策划、客户的直接交流；楼书、
户型图等资料的获取；以及项目户外广告等都是获取项目信息的途径
去楼盘的路上会有一系列户外 广告牌、导视系统等，通过它
调研要点 调研技巧 调研写作
6
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踩盘时重点关注的内容：楼盘区域现状及规划、产品、户型及销售价格、优
惠方式，
区域现状和规划：片区房地产市场现状、配套设施、未来规划
楼盘产品：物业形态、主力户型、建筑风格、园林会所、规划布局等
踩盘
重点
销售现状：销售价格、销售情况、畅销户型、滞销单位及原因 客户分析：客户来源、职业、阶层、年龄、特征、敏感点等 营销推广：营销活动、促销手段、营销诉求点、营销效果、合作公司
若现场情况允许，可与客户进 行现场交流，了解客户真实的 想法
Quality Control Center
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2 3 4 5
市场目的 市调流程
前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
房地产操盘实战攻略培训
第二十八页，共98页。
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Part 2 战略定位及形象定位
第八页，共98页。
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Part 1 市场调研
锁定购房阶层
总体市场容量 区域市场容量 本案市场容量
方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量 方法二：分类需求预测法
自动需求：新增人口的居住性需求
城市化发展需求 主动需求：居民换房的需求 被动需求：拆迁户的需求 方法三：
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Part 1 市场调研
锁定购房阶层
推盘时序分析依据 开发时序建议
依据一：总体经济环境
政策方面
城市规划 城市发展 ………… 依据二：城市重点项目建设进度 依据三：未来市场竞争环境分析 依据四：未来需求量预测 依据五： …………
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第二十九页，共98页。
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Part 2 战略定位及形象定位
形象力之二：
行销概念
行销概念是项目基本属性的核心定位，是从精神层面和物质层面对项目属性 的一个基本定位，“行销概念”需同时具备“唯一性”、“排它性”、“权 威性”三性合一。“行销概念”的权威性须充分有力，要有有效资源支持。
康城：地中海边美丽的欧洲风情小镇，浓郁花园绿色风格的建筑勾画出了人文艺术的多样
性，无处不体现着当地丰厚的资源与优越的人居环境，是人们梦寐以求的生活乐园。用康 城来命名本项目，有着“生态、健康、运动、活力、愉悦等”的丰富想象空间，而这与本 案生态、人文型产品定位也是不谋而合！ 大学康城： 健康的人居环境+深厚的人文底蕴+生态的景观设计=现代生活样板城
踩盘技巧培训总结
踩盘技巧培训总结1. 引言踩盘是指在房地产行业中通过实地考察、调研来了解房地产项目的具体情况。
踩盘技巧的掌握对于房地产从业者来说非常重要，它能帮助我们更加准确地了解项目的特点、优势和潜在的风险，并基于这些信息做出正确的决策。
在踩盘技巧培训中，我学到了许多实用的技巧和方法，本文将对这些内容进行总结和归纳。
2. 目标明确在进行踩盘之前，我们首先需要明确自己的目标。
目标的明确能帮助我们更加专注地进行踩盘，不会被无关的信息干扰。
在明确目标时，需要考虑项目的类型、规模和所处的地理位置等因素，并根据这些因素设定合理的目标。
3. 提前调研在实地踩盘前，进行适当的提前调研非常重要。
通过调研，我们可以了解项目所处的地理环境、周边的交通、配套设施等情况，并为后续的踩盘提供参考和指导。
调研的方式可以包括查阅相关资料、浏览网络信息、询问专业人士等。
4. 踩盘前的准备在进行踩盘之前，我们需要做好充分的准备工作。
首先，要熟悉项目的基本情况，包括项目的规划、布局、建筑面积等。
其次，要准备好踩盘工具，如笔记本、相机、测量工具等。
此外，还需要准备好一份踩盘清单，列出需要查看和了解的重点内容，以便在踩盘过程中有条不紊地进行。
5. 注意事项在进行踩盘时，我们需要注意一些事项，以避免信息的遗漏和误解。
首先，要保持客观、公正的态度，不要被开发商或销售人员的夸大宣传所影响。
其次，要注意收集项目周边的信息，如学校、医院、商场等配套设施的存在与否及其质量。
此外，要留意项目本身的优势和潜在的问题，并进行详细的记录。
6. 数据分析在踩盘完成后，我们需要对收集到的数据进行分析。
数据分析可以帮助我们评估项目的优势和潜在的风险，并为后续的决策提供依据。
在数据分析中，我们可以使用统计方法、图表等工具来对数据进行整理和呈现，以便更好地理解和利用这些数据。
7. 结论通过踩盘技巧培训，我对踩盘工作有了更深入的了解和认识。
合理的目标设定、提前调研、踩盘前的准备、注意事项和数据分析等都是踩盘工作中不可或缺的环节。
房地产踩盘培训
1、项目基本信息（总建，占地，容积率，户数）
案例：大城际
项目技术指标： 占地：40亩 总户数：825户 总建筑面积：10万平米
建筑密度：18.53% 容积率：4.2
绿化率：45%
车位：583个
七栋18层至32层的精工建筑 开发商：腾盛实业
水碾
1，2.5%
双桥
万年场 区域
五桂桥 城东
省内 6，15%
郊县 4，10%
华阳 1，2.5%
武侯祠 高升桥 3，7.5%
机投镇 3，7.5%
3，7.5% 玉林
科华路
紫荆 神仙树 3，7.5%
高新区
2，5%
城花 锦华路 2，5%
城南 城西 城中 华阳 郊县 省内 省外
省外：湖北 1，2.5%
数量 1 22 2 3 1 4 6 1
6
际会展中心
封顶
07.12.1 郡原广场营
8
销中心
基本封顶
营销主题秋季房交会
样板房开放
营销活动
点评
“郡原点亮广场 生活”亮灯晚会 创新品质评审会 暨现场认筹优惠
活动 当日策划240套 房源，策划率
79%
现场购房重大礼 优惠
非常6+1
项目正式亮相
市场培育，谈话式评 审会，形式创新
13.8万方
根据政府统计数据显示：
消化量＞13.8万方 非饱和状态
去年同期
市场
消化量≤13.8万方 饱和状态
增加推货量 减小推货量
5、整体价格走势
案例：南湖
5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200
踩盘深度培训(某地产)
棠樾会馆手册和名信片：物料配合现场的销售工具（会馆）同时使用，在客户亲临感受的之后还 能带走纪念品，持续的加深项目所要传达的东方美学概念
如何打动客户
第3接触点——进入售楼处
展板
亮点捕捉：直接准确的设问直击客户内心
学习要点：在售楼处内如何关注客户最关注的问题并公开解答
中海手法：搜集客户对 本项目最关心的核心问 题，公开解答，解决客 户心中疑惑，这种方法 比业务员的传达更具可 信力。
学习要点：如何通过跨界的嫁接赋予或提升项目主题和价值。
第五园手法：把徽州民居移植到第五园，使其成为“第五园建筑文化精神的代言 。
如何打动客户
第5接触点——参观展示区
样板房
亮点捕捉：主题化/真实感/概念化
学习要点：如何通过角色设定给出样板房故事的话题
中信红树湾手法：样板房表现的是一个女设计师的工作及生活场景，将她的生活方式通过样 板房展现出来，具备一种虚拟的真实
无锡金域蓝湾手法：无锡机床厂改造成 苹果社区手法：由工厂锅炉房改造而成的售楼
售楼处，积聚历史感和地标性
处，近日入选中国北京国际美术双年展外围展
如何打动客户
第3接触点——进入售楼处
概念售楼处
亮点捕捉：售楼处设在船上
售楼处
看楼船
西钓鱼台嘉园手法：耗资近千万利用轮船改造的售楼处，成为昆玉河畔一道别致的风景线。独特的销售 方式受到很多购房者的喜爱，在“御水苑号”边上，会停靠一艘小快艇，是他们的看房船，小快艇往返 于“售楼船”与西钓鱼台嘉园之间尽享昆玉河水岸的风光。
如何打动客户
第3接触点——进入售楼处
物料
亮点捕捉：调性/功能
学习要点：物料在满足基本和升级营销要求外，还能否在超越项目的营销视野
房地产运营 - 踩盘者的潜规则
踩盘者的潜规则1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识，做到“知彼知己，百战不殆”很多营销从业人员都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。
但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。
但行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想踩盘，也是一种交流。
作为地产策划人，踩盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。
代理公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。
同时也想让我的销售人员向同行学习，所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。
同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
所谓“耳听为虚，眼见为实”。
不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。
2、明确踩盘人、踩盘方向、踩盘的最佳时间：行业里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。
很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。
要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。
如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。
房地产操盘实战攻略培训
房地产操盘实战攻略培训1. 导言房地产市场是一个庞大而复杂的领域，需要掌握一系列的技巧和策略才能在其中取得成功。
无论是从事房地产经纪，还是自己投资房地产，都需要具备一定的专业知识和实战经验。
本文将介绍房地产操盘实战攻略培训的重要性以及如何进行有效的培训。
2. 操盘实战攻略培训的重要性房地产市场波动较大，需要投资者具备一定的技巧来进行操盘。
操盘实战攻略培训可以帮助投资者了解市场趋势、分析数据、制定合理的投资策略等，提高投资成功率。
此外，操盘实战攻略培训还可以让投资者了解市场的风险和机会，提前预判市场变化，从而避免或减少投资风险。
3. 操盘实战攻略培训的内容操盘实战攻略培训的内容涵盖了多个方面，包括但不限于以下几个方面：3.1. 市场分析与预测操盘者需要对市场进行全面的分析和预测，以制定出科学合理的投资策略。
培训内容包括了解宏观经济形势、政策法规的影响，分析市场供需关系、价格走势等因素，掌握市场的脉搏。
3.2. 数据分析与应用操盘者需要熟悉并善于运用各类数据来辅助决策。
培训内容包括数据的收集和整理方法，基础统计方法与指标的应用，以及数据可视化等工具的使用。
3.3. 风险控制与投资管理操盘者需要具备一定的风险控制能力以及投资管理技巧。
培训内容包括了解和掌握风险评估方法、多元化投资策略、资金管理技巧等，以确保在投资过程中能够有效降低风险并提高收益。
3.4. 实战案例分析与模拟交易操盘实战攻略培训还包括实战案例的分析和模拟交易的实践。
通过分析真实的市场案例，学员可以更好地理解和应用所学的知识，同时通过模拟交易的实践来检验自己的操盘技巧。
4. 操盘实战攻略培训的方式操盘实战攻略培训可以通过多种方式进行，包括但不限于以下几种：4.1. 线下面授线下面授是最传统的培训方式，可以通过课堂教学的形式进行。
培训机构可以邀请行业内的专家或成功投资者来进行讲解，学员可以与专家面对面交流，提问疑问，并进行实践操作。
4.2. 在线视频培训在线视频培训是一种灵活方便的培训方式，学员可以根据自己的时间和地点进行学习。
踩盘深度培训地产
踩盘深度培训地产1. 简介地产行业是一个以土地、房屋和房地产开发、经营为主要经营范围的行业。
在地产行业中，踩盘是一项关键的工作。
踩盘是指寻找、调查和评估潜在地产项目的过程，通过实地考察和了解来确定项目的可行性和价值。
踩盘深度培训地产是指通过系统和全面的培训课程，帮助地产从业人员提升踩盘能力，掌握深度踩盘的技巧和方法，以提高在地产项目方面的判断和决策能力。
本文将介绍踩盘深度培训地产的目的、内容和效益等方面的信息。
2. 目的踩盘深度培训地产的主要目的是培养地产从业人员的踩盘能力，提高其在地产项目中的综合素质和竞争力。
具体目的包括：•帮助地产从业人员了解踩盘的重要性和必要性；•提供一套系统和全面的踩盘培训课程，帮助地产从业人员掌握踩盘的基本技能；•教授深度踩盘的方法和技巧，帮助地产从业人员更好地把握项目的可行性和价值；•加强地产从业人员的行业认知和项目运营能力；•提高地产从业人员的规划和决策能力。
3. 内容踩盘深度培训地产的内容通常包括以下方面：3.1 地产行业概述•地产行业的定义和分类；•地产行业的发展趋势和特点；•地产行业的各个环节和参与主体。
3.2 踩盘基础知识•踩盘的定义和意义；•踩盘的基本方法和步骤；•踩盘所需的知识和能力。
3.3 深度踩盘技巧•项目调查和数据搜集的方法；•现场考察和观察的技巧；•数据分析和风险评估的方法；•项目评估和决策的步骤。
3.4 项目运作和决策•项目规划和预测；•风险管控和项目优化；•决策分析和决策制定；•项目执行和监控。
4. 效益经过踩盘深度培训地产课程的学习，地产从业人员可以获得以下效益：•提升踩盘能力，更加深入和全面地了解地产项目；•掌握踩盘的基本技能和方法，提高项目评估的准确性和可靠性；•增强深度踩盘的技巧和能力，提高对项目的判断和决策能力；•加强行业认知和项目运作能力，提高在地产行业的竞争力；•进一步提升规划和决策能力，更好地推动地产项目的执行和管理。
5. 结论踩盘深度培训地产是一项致力于提升地产从业人员踩盘能力的培训课程。
房地产踩盘实训报告
一、实训背景随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，一直备受关注。
为了更好地了解房地产市场，提高房地产从业人员的业务能力，我国众多高校和培训机构开展了房地产踩盘实训课程。
本报告以某房地产项目踩盘实训为例，对实训过程进行总结和分析。
二、实训目的1. 培养学员对房地产项目的全面了解，包括项目背景、市场定位、产品特点等；2. 提高学员的市场分析能力，学会从多个角度分析项目优劣势；3. 增强学员的沟通能力，学会与项目销售人员、开发商、购房者等进行有效沟通；4. 培养学员的团队协作精神，提高项目组整体执行力。
三、实训内容1. 项目背景及市场调研（1）项目背景：某房地产项目位于我国某一线城市，占地面积约5万平方米，总建筑面积约15万平方米，共计800户。
项目定位为改善型住宅，主打高品质、高绿化、低密度社区。
（2）市场调研：通过查阅相关资料，了解项目周边区域房地产市场现状，包括周边配套设施、交通便利程度、人口密度、房价水平等。
2. 项目踩盘（1）项目现场踩盘：实地考察项目周边环境、建筑风格、绿化情况、户型设计等。
（2）与销售人员沟通：了解项目销售政策、价格、优惠条件、付款方式等。
（3）与开发商沟通：了解项目开发背景、工程进度、配套设施、物业管理等。
3. 项目分析（1）项目优势：1）地理位置优越，交通便利；2）周边配套设施完善，教育资源丰富；3）建筑风格独特，绿化率高；4）户型设计合理，居住舒适度高。
（2）项目劣势：1）价格较高，可能对部分购房者造成压力；2）周边区域竞争激烈，同类项目较多；3）物业管理水平有待提高。
4. 项目总结通过本次踩盘实训，学员对房地产项目有了更深入的了解，提高了市场分析能力和沟通能力。
以下是本次实训的总结：（1）学会从多个角度分析项目优劣势，为项目投资决策提供依据。
（2）掌握与销售人员、开发商、购房者等进行有效沟通的技巧。
（3）提高团队协作精神，增强项目组整体执行力。
房地产踩盘培训课件
四、踩盘内容
现场“感”
五、踩盘技巧
1. 踩盘时间
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时 大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就 餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于 找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天 各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。
五、踩盘技巧
2. 提前电话联系，效果更好。 3. 避免专业术语。 4. 身份与楼盘客群的配套。 5. 问的越仔细，越挑剔，越能表现诚意。 6. 留下真实电话。
一、踩盘目的
学习交流 收集资料
专业知识 学生角度 社会锻炼
业内交流 工作度 经验借鉴
知己知彼
什么样的产品最受欢迎？什么样的策略最合适？
答案： 客户说的算
与其研究客户，不如研究对手
研究竞争对手 是对市场最直接认识
二、踩盘方式
明访
暗访
三、踩盘准备
⑴ 确定踩盘内容 ⑵ 首先网络收集 ⑶ 社会身份设定 ⑷ 踩盘全副武装 ⑸ 踩盘心态调整
调研(踩盘)培训
楼盘调研要点
一、调研目的
了解该片区在售楼盘的基本情况（包括位置分布、规划、景观、价格、户型、主要客户群、销售情况），分析主要卖点，主要缺点，分析该区域楼盘的总体特征。
与本公司项目对比分析，并且分析出应对措施。
二、分析要点
1、从地理位置上分析该楼盘；（从区域发展潜力上分析该楼盘）
2、从周边配套上分析该楼盘
3、从项目本身配套上分析该楼盘
（以上主要是从如果在此居住，外出、上班、上学、生活配套的便利性出发，考虑是否适合某一类人群）
4、从规划、户型上分析该项目
主要是从生活的便利性，风水角度、购买的经济性角度分析
5、从建筑质量、物业管理、开发公司信誉等方面分析，
主要是房屋的质量，将来居住生活的舒适型。
6、从价格的角度分析该项目
从单价、总价角度分析该项适合购买的可能性
综合对比分析：
从各方面分析该项目的优劣势，综合分析该项目性价比、适合购买的可能性，结合本项目情况，采取应对措施。
调研、策划人员踩盘
除调研以上方面外，还要增加：
1、营销措施方面分析
2、整体操盘策略、市场、客户定位等方面分析
3、楼盘成长性、分期开发策略方面分析
4、项目包装定位、推广措施方面分析
5、销售情况、客户构成方面分析
6、促销、价格措施方面分析。
房地产踩盘专业培训及话术
是我们必须要踩盘的对象，它们不一定是我们自己项目的直接竞品，只要是比我们自己做得好，在市场上有美誉度的项目都可以成为我们学习的对象，都可以成为经典和学习的项目。
那么，根据不同类型的项目，我们采取的踩盘方法是不同的。
针对直接竞品项目，我们要采用暗踩的方式，这样才能够获取真实的、第一手竞品销售的信息和营销的策略，如果用明踩的方法，销售员往往会给业绩“注水”，夸大项目实际销售的业绩，夸大项目营销策略效果，让你得到的信息是失真的、错误的，从而得出错误的判断，所以为了获得直接竞品的信息最好采用暗踩，有时甚至不惜假装诚意客户，特别是在开盘的时候去缴纳诚意金，进行“卧底”来打探真实的、第一手的信息。
针对潜在竞品项目，我们一般推荐采用暗踩，道理是一样的，但是因为在拿地阶段，看的地块比较多，竞品相对也多，由于时间和行程的原因，没时间把全部项目用暗踩的方式看完，因为暗踩比明踩要耗时，那么也可以亮明身份进行明踩。
针对经典学习项目，就必须是明踩，因为要和对方项目经理或公司接洽接待的事宜和行程安排，同时要提出参观学习的重点事项，并且列出双方人员交流座谈的重点内容和要点，以及参观后的学习心得的交流等等。
2暗踩的技巧和细节下面我们结合一个具体的踩盘手记来分享和点评暗踩的一些技巧和细节（结合具体的踩盘手记比较有场景感）。
1、大胆地说“第一次”，“都没有”（走进售楼处，看下时间）G（引导员）：请问你们是第一次来售楼处吗？C（客户）：是，第一次G：好，请问你们是否和我们的置业顾问电话联系过？是哪位置业顾问？C：都没有G：好的，那我帮你介绍一位金牌置业顾问为您服务（引导员用对讲机呼叫置业顾问）这是开发商售楼处甄别客户的一个流程，通过引导员把不同来源的客户引导到相应的销售流程中去，主要是区别是否是中介渠道的客户，或者是区别出是哪一位置业顾问的客户。
如果是第一次到访就可以排除是“中介渠道”的客户，那么作为自然到访的客户，就可以分配给开发商自己的销售团队进行接待，所以“暗踩”时，有个踩盘技巧——可以放心、大胆地说是“第一次”，“都没有”，开发商是很开心的，很愿意接待你，因为可以少付中介的佣金了，至于安排的是不是金牌置业顾问就不好说了。
房地产销售踩盘问题
(一)基本资料篇1）本案工地现场门牌号是多少？答：2）本案的开发商是哪家？答：3）本案的投资商是哪家？答：4）本案的行销企划是哪家？答：5）建筑商的资质等级是几级？答：6）本案建筑设计公司是哪家？有哪些成功之作？答：7）本案的景观设计公司是谁？有哪些成功之作？答：8）本案的工程监理是哪家？答：9）本案的施工单位是哪家？答：10）本案的物业管理是哪家？物业管理顾问是哪家？答：11）本案建筑外立面采用什么颜色？答：12）本案小区的基地面积是多少？答：13）本案小区属于哪个区？答：14）本案小区建筑类型及层次？答：15）本案小区总建筑面积是多少？答：16）本案的绿化面积与集中绿化面积各是多少？答：17）本案的绿化率与集中绿化率各是多少？答：18）本案的得房率是多少？答：19）本案小区的规划总户数是多少？答：20）本案小区规划居住人口是多少？答：21）本案的小区总共多少幢？分几期开发？答：22）本案小区的容积率是多少？23）本案何时交房？答：24）本案的规划用途是什么？答：25）本案的楼间距是多少？答：26）本案的主入口位置在哪里？答：27）本案的次入口位置在哪里？答：28）本案的汽车位是多少？答：29）本案的自行车位是多少？答：30）本案内会所的建筑面积是多少？答：31）本案会所的层高是多少？答：32）本案会所有何设施与服务？答：33）本案分几期交房？答：34）本案物业费多少？有哪些服务项目？答：35）本案由哪家银行负责贷款？答：36）本案所售房屋是否产权房？产证为何颜色？答：37）本案产证何时办出？答：38）本案基础工程如何？抗几级地震？答：39）本案房屋的保修期为几年？答：40）本案楼书的销售面积是由哪里负责测绘的？答:41）本案的垃圾处理站位置在哪里？答：42）本案内水泵房位于哪里？设计容量是多少？答：43）本案是否有防雷系统？如何设计？答：44）本案的商铺面积如何划分？45）本案的商铺层高位多少？答：（二）道路交通篇*规划道路及主要干道：本案地区周边有哪几条主干道？为几车道？答：主干道周边的绿化情况？答：本案周边临有哪几条道？为几车道？答：*直达公交路线小区周边有什么交通？各条线路起、终点？主要停靠哪些？答：2）小区附近的地铁站位于那里，站名？设置站程？答：3)小区距离市中心多少公里车程？答:(三) 产品规划篇小区内的生活垃圾是否有人统一回收?答：紧急消防车道宽度为多少?答：房屋外墙涂料多久刷一次?答：三表在户内还是在户外?答：小区内是否有喷水池，如有是否昼夜开放?答：小区内夜景灯光是如何设计的?答：本案是否设样板房?设在何处？是何种房型？答：小区电梯是否有远程自动监控系统? 若无, 有哪些防故障措施? 答：小区内设变电站还是变电箱?规格为多少？位于何处？答：变电设施是否有防辐射措施?答：小区围墙是否用透空栏杆, 还是其他式样?答：小区内自行车库是否收费? 价格多少?答：小区内有无为残疾人特设的设施?小区有无智能化水电煤费缴纳服务?答：小区商铺将经营何种项目？答：除了会所, 小区内是否还有其他收费或免费的服务项目? 答：楼宇信箱放置于何处?答：本案的建筑结构是什么?答：本案的外墙采用什么材料?答：本案小区的门窗是何种材料?答：交房时室内地面是怎样的?答：交房时各单元的内墙是怎样的?答：小区内的阳台是如何设计的?答：小区采用何品牌电梯?载荷多少？速度多少？答：交房时小区的门厅是怎样的?答：小区为几梯几户设计？答：小区各单元一楼都是商铺吗？答：本案原用地是什么？答：小区楼宇的公用部位如何布置?答：小区内供水设施如何设置，是否为变频供水?答：小区内电视接受系统怎样?答：小区配备哪些通讯设施?答：小区内水电煤到交房时是否到位?答：小区的各户电表容量多大?答：小区是否有直达电梯到地下停车库?小区是否设有局域网?答：小区物业还提供那些服务项目?答：小区的智能化设施包括那些?答：小区的智能化安保设施包括哪些?答：小区的会所是否对外开放?答：小区的会所是否为刷卡消费?答:各单元阳台是否封闭?答：自行车库位于哪个单元楼下?答：小区主入口宽度为多少?答：小区每户的燃气量供应是多少?答：小区是天然气供应还是煤气供应?答：小区是否采用分时电表?答：小区车库入口宽度为多少？答：小区环形车道宽度为多少？答：小区住宅的楼梯宽多少？答：小区公共场所是否设有背景音乐？答：小区的住宅玻璃是否为双层中空玻璃？答：小区的玻璃为何种颜色？答：小区的给水管道为何种材质？答：小区的煤气管道为何种材质？答：小区的污水管道为何种材质？答：小区屋顶是否为上人屋顶，可供顶楼家庭使用？小区是否在局域网上设物业管理平台？答：小区内的污水是否分流？答：小区内是否设化粪池？答：小区垃圾集中后如何处理？答：当实际面积和预测面积有误差时如何处理？答：楼板是否现浇？答：楼板的厚度是多少？答：墙体的厚度是多少？答：交房时室内装修程度如何？答：小区是否有复式？答：供水系统会不会二次污染？答：房屋内层高为多少？答：房屋的净高多少？答：变频泵的老化期是多少，是否进行定期更换？答：排污、排水管是否由物业统一管理？答：商铺层高多少？答：小区内的电线是否采用暗埋式？答：顶楼隔热层有多厚？答：顶楼隔热层如何处理？答：变电站附近如何处理？是否设计成绿化？答：交房时小区配套设施有哪些？答：厨房是否设置统一的烟管道？卫生间的防水如何处理？答：。
房地产踩盘培训ppt课件
精选课件ppt
8
踩盘要点和技巧：
▪ 1、首先用语不能专业 ▪ 意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距
说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子 不便宜了吧,...等等。切记，千万不要张口闭口的 专业名词，不然，会被别人识破的。比如，你要 装着什么也不懂的样子问：他们说的容积率是什 么意思啊，会对楼盘品质有什么影响啊等，这样 就会问出来了。还比如客群，你可以说，我是做 XX生意的，在这里来购房的都是些什么人哪？
▪ 三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售 要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开 始培训或者开每天情况分析例会。
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踩盘身份：
▪ 什么身份去。不同身份所得来的信息是不同的。
▪ 1、假扮准客户，那么最好是一男一女扮情侣或 者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不 引起很多事故。
▪ 就基本是完成了一次对象楼盘的踩盘
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做好踩盘前的准备
▪ a心理准备。
▪ 首先要摆正自己的姿态，把自己设想成一 个年轻有为的成功人士：公司高级白领或 者个体私人业主，切忌存在自卑心理，给 那些“戴有色眼镜”的售楼人员有一种威 慑的感觉； b外在形象准备。
▪ 男性穿着要成熟稳重，女性穿着要风韵优 雅
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踩盘要点和技巧：
▪ 2、在态度多赞美别人，关系拉好点。
▪ 你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表 明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的 任何问题的。
▪ 3、给自己“冠名”。
▪ 说自己是某某网站工作人员，想给该项目进行免 费的网上登记，需要一些基础资料。。。一般销 售员会给你作简单的介绍，如果谈得不错，还可 获取一些比较“珍贵”的信息。
房地产踩盘实训报告文档
一、实训背景随着我国房地产市场的不断发展，房地产市场逐渐成为人们关注的焦点。
为了更好地了解房地产市场，提高房地产从业人员的业务水平，我们组织了一次房地产踩盘实训活动。
本次实训旨在通过实地考察、数据收集、分析总结等方法，让学员深入了解房地产市场现状，掌握踩盘技巧，为今后的工作打下坚实基础。
二、实训时间与地点实训时间：2023年X月X日至2023年X月X日实训地点：XX市各住宅项目三、实训内容1. 踩盘准备- 确定踩盘项目：根据市场调研，选取了具有代表性的住宅项目进行踩盘。
- 了解项目背景：收集项目的历史、地理位置、周边配套等信息。
- 准备踩盘工具：携带相机、录音笔、笔记本等工具。
2. 踩盘过程- 项目实地考察- 观察项目整体规划：了解项目的容积率、绿化率、楼间距等指标。
- 考察周边环境：观察周边交通、商业、教育、医疗等配套设施。
- 实地测量：使用测量工具，对项目户型、面积、层高等进行测量。
- 与销售人员交流- 了解项目销售情况：询问项目开盘时间、价格、优惠条件等。
- 收集销售资料：获取项目宣传册、户型图、周边配套图等资料。
- 与业主交流- 了解业主入住情况：询问业主对项目的满意程度、居住体验等。
- 收集业主反馈：了解项目存在的不足之处。
3. 数据收集与分析- 收集项目经济技术指标：包括项目位置、周边环境、平面布局、户型种类、装修标准、配套设施等。
- 收集销售数据：包括价格、优惠条件、成交情况等。
- 分析项目优缺点：根据实地考察、销售数据、业主反馈等，对项目进行全面分析。
四、踩盘总结1. 项目概况- 项目名称：XX项目- 项目位置：XX市XX区XX路- 项目类型：住宅- 开发商：XX房地产开发有限公司2. 项目优缺点分析- 优点：- 地理位置优越，交通便利。
- 周边配套设施齐全，生活便利。
- 户型设计合理，空间利用率高。
- 销售价格合理，具有市场竞争力。
- 缺点：- 部分户型存在采光不足的问题。
- 周边环境有待改善，绿化率较低。
房地产操盘实战攻略培训课件
房地产操盘实战攻略培训课件1. 概述房地产行业是一个高风险高回报的行业，需要对市场进行深入的研究和精确的操盘策略。
本课程旨在培养学员对房地产市场的敏感度和洞察力，并提供一系列实战攻略，帮助学员在操盘过程中提高成功率。
2. 市场分析在房地产操盘中，市场分析是至关重要的一步。
学员需要了解以下几个方面：2.1 宏观经济指标•国家经济发展情况•利率政策•货币政策•社会稳定因素2.2 区域经济分析•区域经济发展趋势•政府政策支持度•人口流动情况•产业结构和发展前景2.3 市场供求分析•房地产市场的供求关系•各类型房产的市场需求•竞争对手分析•项目规模与市场容量比较3. 风险控制房地产操盘中，风险控制是非常重要的一环。
学员需要学习以下几个方面的风险控制策略：3.1 资金风险控制•合理运用财务杠杆•资金分散投资•控制杠杆比例3.2 市场风险控制•掌握市场动向•降低项目成本•应对市场波动3.3 法律风险控制•合规运营•严格遵守法规•建立良好的法律风险管理制度4. 收益优化房地产操盘的目的是获取最大的收益，学员需要学习以下几个方面的策略，以优化收益：4.1 投资策略•市场定位•投资周期选择•资产配置4.2 营销策略•定位目标客户群体•制定有效的销售策略•提供差异化的产品和服务4.3 运营策略•招商引资•项目运营管理•项目回报率优化5. 实战案例分析本课程还将提供丰富的实战案例分析，让学员通过对实际案例的研究和讨论，掌握更加实用的操盘技巧和策略。
6. 结语本课程旨在帮助学员提高房地产操盘的能力，通过深入市场分析，合理控制风险，优化收益。
同时，通过实战案例分析，培养学员的实践能力。
希望学员能够在本课程的学习中取得实质性的进步，成为房地产操盘的专家。
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案例：南湖
5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 起价 均价 最高价 9月23日一批 12月二批
推货期
一批 二批
推货时 间
9月23日 12月
推货量
230余套 280余套
起价
4600 4900
均价
4700 5100
最高价
4900 5300
（元/平方米） （元/平方米） （元/平方米）
举例说明：
推货时间 08.3-7 08.2-5 08.4-7 区域楼盘 A盘 B盘 C盘 推货量 3万方 5万方 3.8万方
08.4-7 总 计
D盘
2万方 13.8万方
根据政府统计数据显示：
去年同期 消化量＞13.8万方 消化量≤13.8万方 市场 非饱和状态 饱和状态
增加推货量 减小推货量
5、整体价格走势
两房 90-110㎡ 80 80 100%
三房 100-140㎡ 644 600 93%
四房 140-160㎡ 280 266 95%
复式 220㎡以上 4 4 100%
合计
1400 1130 80%
策划套 180（认筹） 数 销售率 46%
问：研究竞争对手推货量（包括未来）与消化量有什么作用？ 答：1、单个楼盘：推货量受工程进度、蓄客效果、市场
问：采集各竞争楼盘价格走势有什么作用？
答：1、了解整个区域楼盘价格范围，对自己的楼盘定价
有一定借鉴价值。 2、一定时间内，楼盘价格增幅越快，表明该楼盘受 市场追捧度越高，蓄积客户数量多，策划情况良好。 3、价格走势同时也与当期推货量有关系，量大价格 走的 平，量小价格相对增幅快。
对策划的意义：
1、借鉴参考 采集区域内竞争楼盘价格走势，有利于对自己的项 目定价起到一定借鉴作用。 2、价格递增频率 竞争项目价格递增频密高低，预示该项目市场火热 度，换句话说，定价策略与培育客户方面有过人之处， 值得我们分析研究。
通过市场信息收集整理移交策划进行推导与预判
制定相应策略
6、户型配比与结构优劣 7、客户信息
1、项目基本信息（总建，占地，容积率，户数）
案例：大城际
项目技术指标：
占地：40亩
总户数：825户 总建筑面积：10万平米
建筑密度：18.53% 容积率：4.2
绿化率：45%
车位：583个
七栋18层至32层的精工建筑 开发商：腾盛实业
2、项目规划（建筑规划） 7栋18-32层V形现代都市生活布局
这两种定价方法根据实际情况通常交互使用，综合考虑。
6、户型配比与结构优劣点评
（1）采集楼盘户型配比目的？
在某一区域内，各楼盘户型配比情况与策划情况， 表明某类户型在此区域内受客户接受层度。
（A户型配比）
房型
面积区 间 套数 策划套 数 策划率
一房
40-85平米
392
两房
90-110平 米 80
三房
各楼盘三房户型占比重较大，且策划率 也较高
该内户型在此区域内非常受市场认同
在户型规划上可建议三房户型可适当增加比 重
对策划的意义： 通过研究竞争对手户型配比以及策划情况， 可以很清晰的了解市场需求，更加准确的制定
本案的户型配比。
（2）研究户型结构优缺点目的是什么？
户型的好坏直接与客户的购买挂钩，也是衡量一个
什么样的产品最受欢迎？什么样的策略最合适？
答案：
客户说的算
与其研究客户，不如研究对手
研究竞争对手 是对市场最直接认识
策划需要什么样的 个案进行参考？
1、对市场来说，踩盘侧重点在哪？
2、对策划来说，个案研究拿过来有什么作用？
市场
策划
我们踩盘具体踩什么？
1、项目基本信息
2、项目规划
3、营销节点与活动 4、推货量与消化量 5、整体价格走势
100-140平米
644
四房
140-160平 米 280
复式
220以上
4
合计
1400
180（认筹）
46%
80
100%
600
93%
266
95%
4
100%
1130
80%
（B户型配比） 户型 面积 套数 占比 策划率 一房 40-60 88 24% 56% 三房 115-148 159 43% 87% 四房 150-170 119 33% 66%
3，7.5% 玉林 科华路 紫荆 神仙树 3，7.5% 高新区
城花 锦华路 2，5%
华阳 郊县 省内 省外
4，10%
1，2.5%
问：研究竞争楼盘客户信息有什么作用？ 答：研究分析，因地制宜
对同属一个区域内相似物业的竞争对手客户信息研究，利于直 接了解潜在客户，研究目标客户的分布与特征，让策划更好的制定 有效的抓客策略与育客手段。 由于区域地理位置不同，楼盘物业不同，对应的楼盘目标客户
城西 2，5%
市中心 3，7.5%
水碾 双桥 2，5% 新南门 2，5%
数量 1 22 2 3 1 4 6 1
占比 2.50% 55.00% 5.00% 7.50% 2.50% 10.00% 15.00% 2.50%
城南 城西 城中
省内 6，15% 郊县 华阳
武侯祠 高升桥 3，7.5% 机投镇 3，7.5%
2、项目规划（景观园林）
四驱，景观布局，多重绿化景观节点
三驱运动时空公园
后驱静谧后花园
前驱时空公园
中驱三栖立体中庭
3、项目规划（建筑规划、景观园林、交通组织等等）
南沿线唯一坡地园林景观 4500㎡前驱时空公园 中驱水陆空·坡地式叠翠中 庭 三驱运动时空广场
四驱静谧后花园
地下生态阳光车库 大城际处处见景 ……
行情影响，而消化量表明市场对此楼盘的接受程度。 2、区域角度：通过研究各楼盘的推货量和消化量， 可以推导出该区域的市场饱和程度，而未来推货量利于我 们判断该区域在未来一段时间内市场的货量情况。
对策划的意义：
见缝插针，节节推进
1、从区域角度，可看出楼市动态，火热程度。 2、根据市场推货量预判并结合自身情况，调整自 己项目推货节奏，抓住市场切入最佳时机出货。
道路交通分析图 案例：湘阴项目
外部主次干道结合有序，内部道路人车分流
项目整体交通分为城市主干道、消防通道、小区道路，小区入口等，外
部为城市主干道环绕项目，内部为小区道路，各交通路线相互独立且有效结
合。
消防通道 城市干道 小区道路 小区入口
项目基本信息和项目规划属于硬性指标
这里，我们不过多述说！
重点阐述：
07.9.23
19层07.10.2 6 07.121 81，2栋接近 封顶
秋季房交会
展台规模大，同时展 出已建、代建多个项 目树立开发商品牌实 力
创新空间揭幕，现场 火热，但营销目的不 明确
基本封顶
样板房开放
非常6+1
3、营销节点（面市、蓄客、开盘时间，营销主题与活动）
酝酿性新闻，制造悬念 新闻 主题 营销 事件
及时洞察各楼盘最新动态，明确竞争对手目前营销进度、 活动形式，活动效果以及客户的认知情况。
2、把握时机，优先切入
对于自己，根据市场情况与竞争对手现状，及时调整策
略或按兵不动。 如：为抓住营销战机，催促工程进度，样板房加速施 工，楼盘实景绿化营造。
对策划的意义：
动态掌握 及时掌握各楼盘动态，为 自己楼盘选准入市、认筹、 开盘的最佳时机 扬长避短 对各营销活动进行效 果评估，使自己在做 营销活动时扬长避短 客户分析 通过活动分析客户对竞 争对手项目认知度、信 任度、火热度
3、营销节点与活动 4、推货量与消化量 5、整体价格走势 6、户型结构与配比 7、客户信息
3、营销节点（面市、蓄客、开盘时间，营销主题与活动）
案例：郡原广场
时 间 07.7.10 07.9.7 地 点 溁湾镇通程 商业广场 喜来登酒店 四楼宴会厅 郡原广场营 销中心 长沙红星国 际会展中心 郡原广场营 销中心 工程进度 基础施工 10层 营销主题 外展点开放 产品品鉴会 一批开盘庆 典 营销活动 “郡原点亮广场 生活”亮灯晚会 创新品质评审会 暨现场认筹优惠 活动 当日策划240套 房源，策划率 79% 现场购房重大礼 优惠 点 评 项目正式亮相 市场培育，谈话式评 审会，形式创新 客户集中河西区域占 60%，企业白领，中 青年教师为主力
有一定差异。
例如：城西环境好，居住舒适；城南发展前景看好，居住投资 皆可；产权酒店投资回报稳定，吸引本地、外地投资客等等。
对策划的意义：
预知客户方向，制定阻击策略
对竞争楼盘现有客户进行摸查分析，找出客户的分布 情况与特征属性，制定有效的抓客育客手段。
例：株洲天雅国际服装城（抓客手段之一） 客户分类：服装批发策划和商务办公为主 客户分布：芦淞服装市场内 故当时最有效最直接也是最经济的办法就是派单扫 街，在芦淞服装市场内，全方位信息轰炸，对策划产生 了巨大推动作用。
中庭景观开放活动 暨朗朗音乐会、首 批特别业主签约仪 式（已确定的知名 业主到场助阵）
捷豹新款全 球首发暨五 城联发全球 开盘
时间轴 策划 节点
09.7
8月底策划中心及 样板房亮相
09.8
09.9
09.10
秋交会
09.11
10月中旬开盘
问：研究竞争对手营销节点、活动目的是什么？ 答：1、及时关注，知己知彼；
（C户型配比） 户型 面积 套数 占比 策划率 一房 40-70 88 22% 38% 二房 85-97 73 18% 30% 三房 115-139 139 36% 44% 四房 140-168 97 24% 33%
（D一期户型配比） 户型 面积 套数 占比 策划率 二房 80-99 134 21% 90% 三房 105-142 320 51% 90% 四房 152-165 177 28% 80%