第五章房地产投资项目财务分析
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二、财务分析的作用
1、衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、
投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 2、衡量项目的清偿能力
这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以 及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3、衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现 负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资 金来源与运用表进行的。
第二节 财务分析基本报表
④房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出 租项目和置业投资项目的区分。
开发出售型项目的现金流量表中没有“回收经营资金” 项目，运营费用和修理费用也很少发生，所以不填，也不 存在固定资产余值的回收。
以出租和自营为主的房地产投资项目，也会有一些项 目与出售项目不百度文库，在持有期末可能会发生“净转售收 入”。
第一节 房地产投资项目财务分析概述
一、房地产项目财务分析的含义
是指投资分析人员在房地产市场调查与预测， 项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资 金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本 财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈 利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
第二节 财务分析基本报表
③计算期
房地产开发出售型项目一般只有建设期，所谓的经营 期也是很短的销售期间。而置业投资项目不存在建设期， 一般只有经营期。
由于预售和预租情况的存在，这类开发项目的建设期 和经营期无法截然分开，一般统称为“开发经营期”。
开发出售型的项目是指从建设开始时起到全部售出时 为止所经历的是时间；开发出租型的项目是指从建设开始 时起到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款 是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、 等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金 （即资本金）。
第二节 财务分析基本报表
②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别： B、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生“预 售收入再投入”项目（如果项目有预售收入再投入），而 全部投资现金流量表中却可能没有这一项。 C、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基 数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投 资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有 财务费用的影响。当利息增大时，应纳税所得额减少，故 土地增值税和所得税减少，从而增大了全部投资税后内部 收益率。
自有资本金现金流量表
序号
项目
合计 1 2 3 … N
1
现金流入
1.1
销售收入
1.2
出租收入
1.3
自营收入
1.4
净转售收入
1.5
其他收入
1.6
回收固定资产余值
1.7
回收经营资金
2
现金流出
2.1
资本金
2.2
经营资金
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
2.8和2.9 借款本金偿还、借款利息支付
第一节房地产投资项目财务分析概述
一、房地产项目财务分析的含义
由此财务分析的基本程序是： 1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2、编制基本财务报表。 3、财务分析指标的计算与评价。 4、进行不确定性分析。 5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作 出投资项目财务上可行与否的最终结论。
第一节房地产投资项目财务分析概述
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 1、现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年的 现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧 费、应收款和应付款等。
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 2、现金流量表的种类 （1）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源， 以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为 自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得 税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期 等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部 投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同 基础。
第二节 财务分析基本报表
（4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，
用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现 值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利 能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时， 就应编制投资者各方现金流量表。
投资者各方现金流量表
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic= %）
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 2、现金流量表的种类 （3）针对两表的有关说明 ①净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计 算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。
全部投资现金流量表
序号
项目
合计 1 2 3 … N
1
现金流入
1.1
销售收入
1.2
出租收入
1.3
自营收入
1.4
净转售收入
1.5
其他收入
1.6
回收固定资产余值
1.7
回收经营资金
2
现金流出
2.1
开发建设投资
2.2
经营资金
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标：1、财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic= %）；3、投
资回收期（年）；4、基准收益率（%）
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 2、现金流量表的种类 （2）资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作 为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现 金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务 净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
第二节 财务分析基本报表
②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：
A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投 资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利 息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而 在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金 以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项 目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。
1、衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、
投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 2、衡量项目的清偿能力
这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以 及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3、衡量项目的资金平衡能力
资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现 负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资 金来源与运用表进行的。
第二节 财务分析基本报表
④房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出 租项目和置业投资项目的区分。
开发出售型项目的现金流量表中没有“回收经营资金” 项目，运营费用和修理费用也很少发生，所以不填，也不 存在固定资产余值的回收。
以出租和自营为主的房地产投资项目，也会有一些项 目与出售项目不百度文库，在持有期末可能会发生“净转售收 入”。
第一节 房地产投资项目财务分析概述
一、房地产项目财务分析的含义
是指投资分析人员在房地产市场调查与预测， 项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资 金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本 财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈 利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
第二节 财务分析基本报表
③计算期
房地产开发出售型项目一般只有建设期，所谓的经营 期也是很短的销售期间。而置业投资项目不存在建设期， 一般只有经营期。
由于预售和预租情况的存在，这类开发项目的建设期 和经营期无法截然分开，一般统称为“开发经营期”。
开发出售型的项目是指从建设开始时起到全部售出时 为止所经历的是时间；开发出租型的项目是指从建设开始 时起到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
在资本金现金流量表中，房地产开发项目的银行借款 是现金流入，但又同时将借款用于项目投资，则同时点、 等额的流入和流出，两者相互抵消，因而只有自有资金 （即资本金）。
第二节 财务分析基本报表
②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别： B、在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能发生“预 售收入再投入”项目（如果项目有预售收入再投入），而 全部投资现金流量表中却可能没有这一项。 C、资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基 数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投 资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有 财务费用的影响。当利息增大时，应纳税所得额减少，故 土地增值税和所得税减少，从而增大了全部投资税后内部 收益率。
自有资本金现金流量表
序号
项目
合计 1 2 3 … N
1
现金流入
1.1
销售收入
1.2
出租收入
1.3
自营收入
1.4
净转售收入
1.5
其他收入
1.6
回收固定资产余值
1.7
回收经营资金
2
现金流出
2.1
资本金
2.2
经营资金
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
2.8和2.9 借款本金偿还、借款利息支付
第一节房地产投资项目财务分析概述
一、房地产项目财务分析的含义
由此财务分析的基本程序是： 1、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2、编制基本财务报表。 3、财务分析指标的计算与评价。 4、进行不确定性分析。 5、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作 出投资项目财务上可行与否的最终结论。
第一节房地产投资项目财务分析概述
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 1、现金流量表的含义
现金流量表是指反映项目在计算期内各年的 现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧 费、应收款和应付款等。
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 2、现金流量表的种类 （1）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表是不分投资资金来源， 以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为 自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得 税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期 等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部 投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同 基础。
第二节 财务分析基本报表
（4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，
用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现 值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利 能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时， 就应编制投资者各方现金流量表。
投资者各方现金流量表
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic= %）
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 2、现金流量表的种类 （3）针对两表的有关说明 ①净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现 金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计 算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。
全部投资现金流量表
序号
项目
合计 1 2 3 … N
1
现金流入
1.1
销售收入
1.2
出租收入
1.3
自营收入
1.4
净转售收入
1.5
其他收入
1.6
回收固定资产余值
1.7
回收经营资金
2
现金流出
2.1
开发建设投资
2.2
经营资金
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
3
净现金流量
4
累计净现金流量
计算指标：1、财务内部收益率（%）；2、财务净现值（ic= %）；3、投
资回收期（年）；4、基准收益率（%）
第二节 财务分析基本报表
一、现金流量表 2、现金流量表的种类 （2）资本金现金流量表
资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作 为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现 金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务 净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
第二节 财务分析基本报表
②全部投资现金流量表和资本金现金流量表的区别：
A、由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投 资均为投资者的自有资金，因此全部投资中不含建设期利 息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题。而 在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金 以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项 目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。