第十七章-所有权PPT课件
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2、建筑物区分所有权与“一物一权”原则 1）建筑物区分所有权是一物一权原则的例外 2）建筑物区分所有权是一物一权原则的灵活运用
3、专有所有权 1）概念和性质 专有所有权是指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处 分的权利。又称为“专有权”或“特别所有权”。其性质通说认为是 一种空间所有权。 2）客体—专有部分 专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用 的建筑物部分。构成条件： 第一，构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指专有部分间必 须在建筑构造上能够客观地区分其范围。 第二，利用上的独立性，又称机能上的独立性，是指各区分部分须 与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立 机能。 3）专有部分的范围 （1）中心说，即壁心说。认为范围达到墙壁、天花板等境界部分 厚度的中心。
四、不 动 产 所 有 权
（一）土地所有权 土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权。其特征 包括： 1、客体的特定性 2、主体的限定性 3、交易的禁止性 4、权能的分离性
（二）房 屋 所 有 权 房屋所有权是指以房屋为权利客体的不动产所有权。其特征 包括：
1、客体的特定性 2、主体的广泛性 3、交易的自由性
是对第三人（如买卖、保险或税金等）的关系上，专有部分
的范围则以壁心说为依据而定。
以上各说，以第四说为通说。
4、共有所有权
1）概念特征
共有所有权指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对 区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。
其特征包括：
（1）主体身份的复合性。
（2）客体范围的广泛性。包括法定共用部分和规约共用部分。
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（三）建筑物区分所有权
1、概念特征 1）一元论说。分为专有权说和共有权说两种学说。 2）二元论说。认为区分所有权由专有部分所有权和共有部分持分权 构成。 3）新一元论说（享益部分说 ）。认为区分所有权是区分所有人对区 分所有建筑物的“享益部分”享有的权利。
4）三元论说。又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权是由区分 所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权和因共同关系所生 的成员权三要素所构成的一种特别所有权。 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有部分所有权，共 用部分共有权和因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。 1）复合性 2）专有所有权的主导性 3）一体性 4）权利主体的身份的多重性
限内对于所有物享有完全的支配权。 3、与合同制度相结合，私有所有权制度的社会功能得以充分发挥。 4、所有权制度与人格伦理。
三Leabharlann Baidu 权 能
《通则》第71条：“所有权是所有人对其财产依法享有的占有、使用、 收益和处分的权利。” （一）积 极 权 能
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1、占有 2、使用 3、收益 4、处分 （二）消 极 权 能 （三）行 使 的 限 制
（3）内容上：权利义务的广泛性。
（4）权利变动的依从性。
（5）标的物的不可分割性。
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2）共有所有权的内容 权利： （1）共用部分的使用权 （2）收益权 （3）共用部分的单纯的修缮改良权 义务 ：（1）依共用部分的本来用途使用共用部分。 （2）分担共同费用和负担
3）共有所有权的性质
4、成 员 权
成员权是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利 归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一个成 员而享有的权利和承担的义务。特征有：
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二、 作 用
商鞅：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未 定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，顾名分未定，尧 舜禹汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贫盗不取。”——定名分，防 争夺。
所有权的社会作用，在于它是关于财产的归属关系的法律制度。 1、财产所有权制度，成为支撑一个国家市场经济体制的基石 2、财产所有权制度为现代私法秩序的基本，所有权人在一定界
第一，它是独立于专有所有权和共有所有权以外的权利。 第二，它是基于区分所有人间的共同关系产生的权利。 第三，它是一种具有永续性的权利。 第四，与专有所有权、共有所有权密不可分，三者共同构成建
筑物区分所有权的完整内容。
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案 例 1： 某市光明房地产开发公司（简称光明公司）拟建 晨星花园一号楼（住宅楼）出售。在其报批的有关文 件和图纸中，均载明改楼欲建10层，一层为本楼地下 停车场。1993年7月，光明公司开始兴建大楼，1994 年底建成。1994年8月开始做售楼广告。自1994年9 月起，张某等人先后与光明公司订立了购房合同。合 同第8条规定：甲方（即光明公司）将为本楼住户提 供地下停车场的停车车位。1995年2月，张某等搬入 该楼以后，发现光明公司已将该楼50多套房连同地下 停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司，即新光 集团。新光集团表示，地下停车场的车位仅供住在本 楼的本单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每 天15元的价格交费。张某等人找到光明公司交涉。光 明公司提出，合同中虽有规定提供车位，但并未说明 是无偿提供。双方因不能达成协议，张某等人到法院 起诉，要求光明公司无偿提供车位。在诉讼中，法院 将新光集团列为第三人。 问：张某等人的诉讼请求能否得到法院的支持？
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（2）空间说。认为范围仅限于由墙壁（共同墙壁）、地板、天花
板所围成的空间部分。
（3）最后粉刷表层说。
（4）壁心与最后粉刷表层说，也称“中央部分属于共用部分，表
面属于专有部分说”。认为专有部分的范围应分别内部关系 与
外部关系而定。在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维
持、管理关系上，应采最后粉刷表层说；在外部关系，尤其
第十七章 所 有 权
主讲人 :
牛淑贤
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一、概 念 特 征
按照罗马法，所有权是所有人在事实与法律的可能范围内，可以 对所有物行使的最完全、最绝对的权利。就积极方面而言，所有人不 仅在所有物上有为各种行为的权利，而且也有不为行为的权利；就消 极方面而言，所有人则有禁止他人对于所有物为任何行为的权利。
（抽象概括主义—具体列举主义—抽象概括主义） 所有权，指在法律的限制范围内，权利人对于所有物为全面的支 配的物权。其特征包括： 1、完全性：全面性 2、原始自物权性 3、整体性：浑一性、单一性或统一的支配力 4、弹力性：归一性 5、无期性：恒久性或永久存续性 6、近代所有权具有观念性 所谓所有权的观念性，是指所有权是观念的存在，而不以对所有 物的现实支配为必要。所有人即使现实并不直接支配标的物，其就标 的物仍有所有权。
2、建筑物区分所有权与“一物一权”原则 1）建筑物区分所有权是一物一权原则的例外 2）建筑物区分所有权是一物一权原则的灵活运用
3、专有所有权 1）概念和性质 专有所有权是指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处 分的权利。又称为“专有权”或“特别所有权”。其性质通说认为是 一种空间所有权。 2）客体—专有部分 专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用 的建筑物部分。构成条件： 第一，构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指专有部分间必 须在建筑构造上能够客观地区分其范围。 第二，利用上的独立性，又称机能上的独立性，是指各区分部分须 与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立 机能。 3）专有部分的范围 （1）中心说，即壁心说。认为范围达到墙壁、天花板等境界部分 厚度的中心。
四、不 动 产 所 有 权
（一）土地所有权 土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权。其特征 包括： 1、客体的特定性 2、主体的限定性 3、交易的禁止性 4、权能的分离性
（二）房 屋 所 有 权 房屋所有权是指以房屋为权利客体的不动产所有权。其特征 包括：
1、客体的特定性 2、主体的广泛性 3、交易的自由性
是对第三人（如买卖、保险或税金等）的关系上，专有部分
的范围则以壁心说为依据而定。
以上各说，以第四说为通说。
4、共有所有权
1）概念特征
共有所有权指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对 区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。
其特征包括：
（1）主体身份的复合性。
（2）客体范围的广泛性。包括法定共用部分和规约共用部分。
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（三）建筑物区分所有权
1、概念特征 1）一元论说。分为专有权说和共有权说两种学说。 2）二元论说。认为区分所有权由专有部分所有权和共有部分持分权 构成。 3）新一元论说（享益部分说 ）。认为区分所有权是区分所有人对区 分所有建筑物的“享益部分”享有的权利。
4）三元论说。又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有权是由区分 所有建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权和因共同关系所生 的成员权三要素所构成的一种特别所有权。 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有部分所有权，共 用部分共有权和因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。 1）复合性 2）专有所有权的主导性 3）一体性 4）权利主体的身份的多重性
限内对于所有物享有完全的支配权。 3、与合同制度相结合，私有所有权制度的社会功能得以充分发挥。 4、所有权制度与人格伦理。
三Leabharlann Baidu 权 能
《通则》第71条：“所有权是所有人对其财产依法享有的占有、使用、 收益和处分的权利。” （一）积 极 权 能
3
1、占有 2、使用 3、收益 4、处分 （二）消 极 权 能 （三）行 使 的 限 制
（3）内容上：权利义务的广泛性。
（4）权利变动的依从性。
（5）标的物的不可分割性。
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2）共有所有权的内容 权利： （1）共用部分的使用权 （2）收益权 （3）共用部分的单纯的修缮改良权 义务 ：（1）依共用部分的本来用途使用共用部分。 （2）分担共同费用和负担
3）共有所有权的性质
4、成 员 权
成员权是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利 归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体的一个成 员而享有的权利和承担的义务。特征有：
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二、 作 用
商鞅：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未 定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，顾名分未定，尧 舜禹汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贫盗不取。”——定名分，防 争夺。
所有权的社会作用，在于它是关于财产的归属关系的法律制度。 1、财产所有权制度，成为支撑一个国家市场经济体制的基石 2、财产所有权制度为现代私法秩序的基本，所有权人在一定界
第一，它是独立于专有所有权和共有所有权以外的权利。 第二，它是基于区分所有人间的共同关系产生的权利。 第三，它是一种具有永续性的权利。 第四，与专有所有权、共有所有权密不可分，三者共同构成建
筑物区分所有权的完整内容。
8
案 例 1： 某市光明房地产开发公司（简称光明公司）拟建 晨星花园一号楼（住宅楼）出售。在其报批的有关文 件和图纸中，均载明改楼欲建10层，一层为本楼地下 停车场。1993年7月，光明公司开始兴建大楼，1994 年底建成。1994年8月开始做售楼广告。自1994年9 月起，张某等人先后与光明公司订立了购房合同。合 同第8条规定：甲方（即光明公司）将为本楼住户提 供地下停车场的停车车位。1995年2月，张某等搬入 该楼以后，发现光明公司已将该楼50多套房连同地下 停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司，即新光 集团。新光集团表示，地下停车场的车位仅供住在本 楼的本单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每 天15元的价格交费。张某等人找到光明公司交涉。光 明公司提出，合同中虽有规定提供车位，但并未说明 是无偿提供。双方因不能达成协议，张某等人到法院 起诉，要求光明公司无偿提供车位。在诉讼中，法院 将新光集团列为第三人。 问：张某等人的诉讼请求能否得到法院的支持？
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（2）空间说。认为范围仅限于由墙壁（共同墙壁）、地板、天花
板所围成的空间部分。
（3）最后粉刷表层说。
（4）壁心与最后粉刷表层说，也称“中央部分属于共用部分，表
面属于专有部分说”。认为专有部分的范围应分别内部关系 与
外部关系而定。在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维
持、管理关系上，应采最后粉刷表层说；在外部关系，尤其
第十七章 所 有 权
主讲人 :
牛淑贤
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一、概 念 特 征
按照罗马法，所有权是所有人在事实与法律的可能范围内，可以 对所有物行使的最完全、最绝对的权利。就积极方面而言，所有人不 仅在所有物上有为各种行为的权利，而且也有不为行为的权利；就消 极方面而言，所有人则有禁止他人对于所有物为任何行为的权利。
（抽象概括主义—具体列举主义—抽象概括主义） 所有权，指在法律的限制范围内，权利人对于所有物为全面的支 配的物权。其特征包括： 1、完全性：全面性 2、原始自物权性 3、整体性：浑一性、单一性或统一的支配力 4、弹力性：归一性 5、无期性：恒久性或永久存续性 6、近代所有权具有观念性 所谓所有权的观念性，是指所有权是观念的存在，而不以对所有 物的现实支配为必要。所有人即使现实并不直接支配标的物，其就标 的物仍有所有权。