武汉写字楼项目市场调研及定位报告(doc 45页)
办公楼市场调研报告
办公楼市场调研报告办公楼市场调研报告摘要：本报告对办公楼市场进行了全面的调研分析。
通过对市场需求、供应、价格、区域分布以及未来发展趋势的调查和研究，得出了一些重要的结论和建议。
报告主要包括市场背景、市场需求、市场供应、市场价格、市场发展趋势等几个方面。
一、市场背景随着经济的发展和城市化进程的加快，城市办公楼市场一直保持着较高的增长速度。
在城市建设过程中，办公楼作为重要的商业用地，不仅满足了企业对办公场所的需求，也为城市提供了稳定的租金收入。
二、市场需求办公楼市场的需求主要来自企事业单位、投资公司以及中小企业等。
随着经济的发展，企业扩张的需求也在不断增加，对办公楼的需求也随之增加。
同时，随着互联网和新兴技术的快速发展，许多创业公司和新兴产业也对办公楼有着较高的需求。
三、市场供应目前市场上的办公楼供应相对充足，大型房地产开发商在城市建设中建设了大量的办公楼，满足了市场的需求。
然而，供应过剩也导致了部分办公楼空置率较高的问题，需要进一步优化和调整。
四、市场价格市场价格是影响办公楼市场的一个重要因素。
市场供需关系、地段、设施等都会对办公楼的价格产生重要影响。
一般来说，市中心地段的办公楼价格相对较高，而一些次中心地段的办公楼价格相对较低。
五、市场发展趋势未来办公楼市场将呈现以下几个发展趋势：一是智能化办公楼的发展，随着科技的发展和人们对办公环境的要求越来越高，智能化办公楼将成为市场的新宠；二是办公楼与商业综合体的结合，综合发展将使办公楼获得更多的业态支持；三是人性化办公楼的兴起，办公楼将更加注重员工的舒适度和工作环境。
结论：根据以上分析，办公楼市场在未来还有很大的发展潜力。
需要政府和企业共同努力，进一步优化市场供应结构，减少空置率；同时，各地可根据市场需求情况，开发智能化、人性化的办公楼项目，以满足不同企业和人们的需求。
武汉写字楼市场分析
5. 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进 行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。
大道沿线，东起青年路，西 •区域发展成熟，利于企
至黄浦大街；
业形象展示
•现有的写字楼都
•区域优质写字楼物业整体品•区域内优质商业、酒店 质和租金均为武汉市最高水 和金融配套极为丰富 平，其中甲级写字楼存量占
•城市的主干道，公共交
•以外资和国内企业为主，
处于主干道沿线 涉及行业包括金融保险、
•未来，该区
武汉市写字楼租金水平分析
近年来，武汉写字楼的租金水平平稳增长，至2011年第4季度，甲级写字楼租金平均约为 71.8元/平方米/月，较2002年增长28.4元/平方米/月，年均增长约为8.1%；乙级写字楼租 金平均约为50.2元/平方米/月，武汉高端写字楼市场供应不足，需求缺口较大是导致写字 楼整体租金上涨的重要因素
?上下班高峰期间交通较为拥堵?停车位数量较为紧张且停车成本较高?以外资和国内企业为主涉及行业包括金融保险制造社会服务等?武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域如通用诺基亚微软汇丰银行等知名企业?现有的写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处可视性佳?大部分写字楼统一产权个别物业分散出售给投资型业主?未来该区域仍是写字楼供应较为集中的区域竞争将会加项目名称落成时间剩余可租体量销售价格目前租金水平新世界国贸200552104393建银大厦19995074094瑞通广场20002933640禧邦可广场20022836000武银大厦19992829580招银大厦19973150000良友大厦19992831560600502福星商会国际大厦20032845090200551浦发银行大厦200922330001000025000元30民生银行大厦2011681370007000012060元辰国际20042510000200452ifc国际金融中心2012415361553615100概况优劣势分析租户特征分析产品特征市场前景武广商务圈?位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处交通便捷商业氛围极为浓厚并拥有酒店等配套设施
2024年武汉市写字楼市场调查报告
2024年武汉市写字楼市场调查报告1. 引言写字楼是城市商务办公场所的重要组成部分，承载着企业的日常办公以及各类商务活动。
本报告旨在对武汉市的写字楼市场进行调查和分析，了解其发展现状、市场特点以及面临的挑战和机遇。
2. 市场概况武汉市作为湖北省的省会城市和长江中游的重要中心城市，其写字楼市场具有较高的活力和潜力。
以下是市场的概况：•市场规模：根据我们的调查数据显示，截至2020年底，武汉市写字楼总供应面积达到X平方米，其中A级写字楼供应面积占比高达70%。
•市场需求：随着企业数量和人口增长，写字楼的市场需求不断增加。
主要的需求来自于各类企事业单位、外资企业以及初创企业。
•区域分布：武汉市的写字楼集中分布在主城区，尤其是武汉市中心城区以及高新技术开发区等商务区。
3. 市场特点武汉市的写字楼市场具有以下特点：•多元化的租赁方式：市场上提供的写字楼租赁方式多样，包括整层整栋出租、联合办公、共享办公空间等，满足了不同企业的需求。
•高品质的写字楼建设：市场上的写字楼大多数符合现代商务办公需求，拥有较好的办公环境、高速网络和配套设施，满足了企业的办公要求。
•租金相对较低：相较于一线城市，武汉市的写字楼租金相对较低，吸引了一部分企业选择在武汉设立办公地点。
•市场竞争激烈：由于市场需求的增长和供应的增加，武汉市的写字楼市场竞争激烈，部分老旧写字楼存在着租售困难的问题。
4. 市场机遇和挑战武汉市的写字楼市场面临以下机遇和挑战：•机遇：–城市建设发展：随着城市建设的不断扩张和特色产业的发展，对写字楼的需求将持续增加。
–投资潜力：相比于一线城市，武汉市的写字楼市场仍有较大的投资潜力，吸引了一部分资本进入该市场。
•挑战：–市场竞争：市场上新建写字楼的竞争激烈，老旧写字楼需要进行升级改造以提高竞争力。
–疫情影响：COVID-19疫情对于写字楼市场带来了一定影响，需求下降，部分企业选择远程办公。
5. 市场发展趋势根据我们的分析，武汉市写字楼市场未来发展趋势如下：•高品质写字楼需求增加：随着企业对办公环境要求的提高，市场对高品质写字楼的需求将持续增加。
武汉市写字楼市场报告20130420
项目评述： 项目优势：
区域商务气氛较好，距省级行政区较近 停车位充足 品牌知名度高，市场号召力强 中央文化区大规模的开发为写字楼提供了充 足的商务、商业配套支持 东湖、沙湖、楚河，丰富的水景资源
开发时序：商业先行，利用汉街树立了中央文化区的整体形象，提升市场关注度，同时也为项目提供了 商业配套 推售顺序：先推3号楼，利用小体量写字楼试探市场反应，并为后期营销探路；后推1、2、4、5号楼， 快速回现；最后再推6-8号楼获取高溢价（靠二环线、临酒店、观东湖，价值最高）
客户：将主要客户定位于企业客户，大多整层或多层购买；剩余部分由散客消化。
在售物业 销售状况 待推 客户群 营销特色
1-7号楼 写字楼130平米起售，均价19000元/平米 ，整层1700， 整层销售为主 北侧4栋，2栋写字楼已和银行洽谈成功，另外2栋高写字 楼还在寻在大客户中或考虑自持 企业型客户：大型国企、金融类企业、国内500强企业等 散户投资客：主要来自钢铁、工程、金融等行业 政府支持力度+万达品牌+汉街商业先行带动+多频次高 品质媒介营销+明星效应
租赁情况
租赁策略：因物业已全部出售，由业主自行处理。可委托招商中心代理招商，招商中心
具体租赁政策暂无。
租金：待定（未交付使用） 物业管理费：12元/㎡*月
管理团队
物业管理公司：大连万达物业管理有限公司武汉分公司 物业顾问公司：戴德梁行
能力评估：万达拥有丰富的商业物业管理经验，但写字楼物业管理经验尚缺，虽然有戴
◆ 地上可建立体停车库。车位共750个左右。整体车位基
上按照1：1设置 。 ◆ 采用非接触式远距离读卡系统及车辆引导提示系统有 效提升出入车辆速度； ◆ 采用月租管理模式，并可从地下室停车场凭卡直通住家。
武汉写字楼项目市场调研及定位报告
目录前言 (4)一汉口写字楼市场概况 (4)1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4)1.2 写字楼总体市场特征 (5)二汉口写字楼市场供应需求分析 (6)2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6)2.1.1 供应量分析 (6)2.1.2 租金/售价分析 (7)★武汉市写字楼价格指数 (7)★武汉市字楼市场成交价格 (8)★汉口写字楼市场板块价格特征 (8)★汉口写字楼市场板块租金特征 (9)2.1.3 租售率分析 (10)2.1.4 物业特征分析 (11)2.2 写字楼市场需求分析 (12)2.2.1 市场需求概况 (12)2.2.2 市场需求特征分析 (13)三项目调研分析 (14)3.1 项目资源调查分析 (14)3.1.1 地理位置及交通 (14)3.1.2 商务办公环境 (14)3.2 项目SWOT分析 (14)四项目定位 (15)4.1 项目营销推广建议 (21)4.1.1 推广策略 (21)4.1.2 营销策略 (22)4.1.3 项目营销思路 (22)4.1.４项目销售目标 (22)附件 (23)前言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。
与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
【一汉口写字楼市场概况】武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。
武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。
1.1 汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）分析：※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。
武汉写字楼市场状况分析
武汉写字楼市场状况分析武汉高档写字楼分布布局汉口的中心商业区是从解放大道航空路口至江汉北路路口。
这附近坐落有武汉广场、世贸广场、泰合广场、福星国际商会大厦、伟业大厦、良友大厦等写字楼。
几年前，商业区是写字楼的密集地和黄金地带，而近两年来，这种领先地位被商务区所取代。
江北商务区位于建设大道中段，从青年路至香港路一带。
目前，这里是武汉高档写字楼最密集的地方，该地段汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场、商业银行大楼等众多高档写字楼。
江北的汉阳区，大型商务写字楼相对比较匮乏，目前主要集中在钟家村周围，除了新改造后的汉商——汉元中心和宏阳大厦之外，一些分散的商住楼成为该区域企业办公的主要场所。
江南商业区位于中南商场到亚贸广场段，商务区则在江南商业区的两端——洪山广场之北至徐东大街，亚贸一带到光谷地带。
写字楼主要有华银大厦、中商广场、发展大厦、亚贸广场、汇通大厦、江南大厦等。
在江南板块中，以“光谷”概念为旗帜，也汇集了一批写字楼，如联合国际、湖北信息产业大厦、洪山创业中心等。
（二）武汉江南、江北的区域地位和定位比较江南、江北的区域地位和定位不同，其写字楼市场也表现出不同的特点：写字楼类型不同，客户群也不一样。
从客户特点看，江北写字楼市场主要由大企业驱动，而江南写字楼市场则主要由中小企业以及个人驱动。
江北写字楼为金融区汇集地，客户多为集团客户；而江南写字楼客户多为创业型、投资型客户。
分析认为：江南写字楼市场增长空间巨大。
大客户的数量有限，而中小企业数量众多，这正是江南写字楼市场的主要服务对象。
从写字楼的市场价格来看，江北板块价格高于江南板块。
从武汉多家写字楼了解到，建设大道商务区价位最高，解放大道商业区价格次之，江南区域中南商业区和商务区价格再次，光谷地段写字楼价格最低。
（三）武汉写字楼的发展状况和趋势分析我们选取武昌部分写字楼和商住楼进行调研分析（见表2）。
以上调研楼盘总数为24个；建筑面积3万平方米以上的有13个楼盘；平均租赁价格为29元/平方米·月；平均销售价格为4045元/平方米；平均空置率为15.2%；平均入住率为82.5%；平均物业管理费为4.5元/平方米·月。
武汉市写字楼市场前景调查及投资机会研究报告2018-2023年(目录)
武汉市写字楼市场前景调查及投资机会研究报告(2018-2023年)研究报告目录第一章写字楼的相关概述第一节写字楼定义与特点一、写字楼的定义二、写字楼的特点三、写字楼的模式分析四、写字楼与商务公寓的区别第二节写字楼的分类一、按建筑面积划分二、按使用功能划分三、按现代化程度分四、按综合条件划分五、物业开发目的分第三节写字楼物业档次的划分标准一、顶级物业（国际写字楼）二、高档物业（甲级写字楼）三、中档物业（乙级写字楼）四、低档物业（丙级写字楼）第二章 2013-2015年中国写字楼市场分析第一节中国写字楼市场现状分析一、写字楼的发展回顾二、写字楼市场特征分析三、写字楼错位竞争分析四、甲级写字楼竞争分析第二节 2013-2015年中国写字楼投资分析一、房地产投资金额分析二、写字楼投资金额分析三、写字楼投资类型分布第三节 2013-2015年中国写字楼市场供给分析一、写字楼新开工面积二、写字楼施工面积分析三、写字楼竣工面积分析第四节 2013-2015年中国写字楼销售情况分析一、写字楼销售面积分析二、写字楼销售金额分析三、写字楼销售价格分析四、写字楼价格波动原因第三章 2015年武汉市房地产市场环境分析第一节武汉市地理交通环境分析一、地理位置二、行政划分三、土地资源四、交通条件第二节 2015年武汉市宏观经济环境分析一、武汉市GDP增长情况分析二、武汉市产业结构情况分析三、武汉市固定资产投资分析四、武汉市工业发展现状分析五、武汉市居民收入情况分析第三节 2015年武汉市房地产政策环境分析一、房地产政策环境综述二、房地产调控政策解读三、写字楼相关政策分析第四节 2015年武汉市房地产市场环境分析一、房地产投资金额分析二、房地产施工面积分析三、房地产竣工面积分析四、房地产销售面积分析五、房地产销售金额分析六、房地产市场价格分析第四章武汉市写字楼市场供需状况分析第一节 2013-2015年武汉市写字楼市场投资分析一、武汉市房地产投资额分析二、武汉市写字楼投资额分析三、武汉市写字楼投资类型第二节 2013-2015年武汉市写字楼市场供给分析一、武汉市写字楼新开工面积二、武汉市写字楼施工面积分析三、武汉市写字楼竣工面积分析四、武汉市写字楼竣工价值分析第三节 2013-2015年武汉市写字楼销售情况分析一、武汉市写字楼销售面积分析二、武汉市写字楼销售金额分析三、武汉市写字楼待售面积分析四、武汉市写字楼销售价格分析第四节 2013-2015年武汉市写字楼出租需求分析一、武汉市写字楼出租面积分析二、武汉市写字楼出租需求分析三、武汉市写字楼的出租率分析第五章 2015年武汉市重点区域写字楼市场分析第一节区域A写字楼市场分析一、写字楼市场现状分析二、写字楼建设项目分析三、写字楼需求情况分析四、写字楼市场价格分析五、写字楼租金水平分析第二节区域B写字楼市场分析一、写字楼市场现状分析二、写字楼建设项目分析三、写字楼需求情况分析四、写字楼市场价格分析五、写字楼租金水平分析第三节区域C写字楼市场分析一、写字楼市场现状分析二、写字楼建设项目分析三、写字楼需求情况分析四、写字楼市场价格分析五、写字楼租金水平分析第六章武汉市写字楼客户类型与营销策略第一节武汉市写字楼客户类型分析一、跨国公司客户二、金融企业客户三、工业企业客户四、贸易企业客户五、专业服务机构六、其他类型客户第二节武汉市写字楼客户选择因素一、地理位置二、物业服务三、租金水平四、内部装修五、通信网路六、商业配套第四节武汉市写字楼客户销售策略分析一、注重采集企业客户关键信息二、注重管理跟踪潜在客户线索三、强调客户决策人的公关管理四、强调销售团队的组织与协调五、营造对企业客户商圈的支持第七章武汉市写字楼招商定位与策略分析第一节武汉市写字楼招商阶段分析一、开发前期招商二、开发中期招商三、开业阶段招商四、开业后的招商第二节武汉市写字楼招商定位要素一、写字楼业态定位二、写字楼目标市场三、写字楼主题特色四、写字楼品种组合第三节武汉市写字楼营销推广工具一、楼书二、DM单三、VI系统四、户外包装五、报告广告六、车身广告第四节武汉市写字楼招商策略分析一、写字楼项目的招商定位二、写字楼招商的广告推广三、写字楼的招商流程分析四、写字楼的招商策略建议五、写字楼的招商管理流程第八章武汉市写字楼物业管理服务分析第一节武汉市写字楼物业服务方式一、委托服务型物业服务二、自主经营型物业服务三、专业服务企业物业服务第二节武汉市写字楼前期物业服务内容一、签订物业服务合同二、制订物业服务方案三、成立业主委员会四、编写物业维修公约五、制订规划并具体落实六、做好物业的接管验收第三节武汉市写字楼物业营销租售管理一、写字楼租赁合同的签订二、写字楼租赁合同的执行三、写字楼客户的选择四、写字楼租金的确定第四节武汉市写字楼日常物业服务内容一、写字楼前台服务内容二、写字楼设施设备管理三、写字楼的安全服务四、写字楼的消防管理五、写字楼的保洁管理第五节武汉市写字楼物业管理的策略分析一、物业管理水平影响写字楼品质二、掌握客户需求提供针对性服务三、细分主流客户突出服务重点四、前瞻性的运作满足客户期望五、运用特色管理成就超值服务第九章武汉市写字楼项目开发策略分析第一节武汉市写字楼项目开发要点分析一、写字楼的开发策略分析二、写字楼的市场调查分析三、写字楼的地块定位建议四、写字楼的市场需求分析五、写字楼的市场供给分析第二节武汉市写字楼产品规划设计一、写字楼建筑规划设计要点二、写字楼配置规划设计要点三、写字楼智能办公设计分析四、写字楼生态办公设计分析第三节武汉市超高层高端写字楼设计趋势一、规模和功能向复合型发展二、更注重与城市关系的融合三、产品的设计标准不断提高第十章武汉市写字楼开发重点企业分析第一节企业A一、企业发展基本情况二、企业经营状况分析三、企业开发项目分析四、企业发展策略分析第二节企业B一、企业发展基本情况二、企业经营状况分析三、企业开发项目分析四、企业发展策略分析第三节企业C一、企业发展基本情况二、企业经营状况分析三、企业开发项目分析四、企业发展策略分析第四节企业D一、企业发展基本情况二、企业经营状况分析三、企业开发项目分析四、企业发展策略分析第五节企业E一、企业发展基本情况二、企业经营状况分析三、企业开发项目分析四、企业发展策略分析第十一章 2016-2021年武汉市写字楼市场前景预测分析第一节 2016-2021年中国写字楼市场前景分析一、中国写字楼市场前景乐观二、写字楼区域发展潜力分析三、写字楼成地产投资新趋势四、郊区写字楼市场前景看好第二节 2016-2021年武汉市写字楼市场趋势分析一、价值取向明朗化二、产品符合时代特质三、与国际化办公需求相符合第三节 2016-2021年武汉市写字楼市场前景预测一、写字楼投资规模预测分析二、写字楼市场需求预测分析三、写字楼市场价格预测分析第十二章 2016-2021年武汉市写字楼投资风险及策略分析第一节 2016-2021年武汉市写字楼投资盈利分析一、写字楼投资开发特性二、写字楼投资开发条件三、写字楼盈利模式分析四、写字楼投资成本分析五、写字楼的投资回报率第二节 2016-2021年武汉市写字楼投资风险分析一、政策风险二、地段风险三、功能风险四、规划风险五、空置风险六、竞争风险第三节 2016-2021年武汉市写字楼投融资策略分析一、写字楼项目融资渠道二、写字楼投资技巧分析三、写字楼投资策略分析图表目录图表2012-2015年武汉市房地产开发投资结构图图表2012-2015年武汉市写字楼投资额统计表图表2012-2015年武汉市写字楼新开工面积统计表图表2012-2015年武汉市写字楼施工面积统计表图表2012-2015年武汉市写字楼竣工面积统计表图表2012-2015年武汉市写字楼销售面积统计表图表2012-2015年武汉市写字楼销售金额统计表图表2012-2015年武汉市写字楼出租面积统计表图表2013-2015年武汉市主要城区写字楼成交量图表写字楼开业后招商类别图表写字楼招商的策略图表写字楼招商审核流程图表写字楼自用型客户统计图表部分高端写字楼项目设计参数一览表图表写字楼运营管理能力示意图图表写字楼需求类型及因素图表写字楼需求投资者类型情况图表写字楼盈利模式整体示意图图表写字楼盈利模式影响因素图表写字楼可持续盈利模式分析图表写字楼盈利案例研究图表写字楼运营管理费用情况图表写字楼行业融资渠道图表2016-2021年武汉市写字楼投资规模预测趋势图图表2016-2021年武汉市写字楼销售额增长预测趋势图中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。
武汉市写字楼调研报告
2.1 武汉写字楼分布
整个武汉市写字楼分布在 12 个商圈：金融街商圈、汉商商圈、武广商圈、花桥 商圈、六渡桥商圈、洪山商圈、中南商圈、光谷商圈、黄鹤楼商圈、徐东商圈、CBD 商圈、开发区商圈。
武汉写字楼分布为汉口和武昌两足鼎立形势。在汉口建设大道“金融一条街” 片区，毗邻未来的王家墩商务区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从 1996 年的 招商银行大厦落成至今，在建设大道“金融一条街”这 2.77 公里的路段上，汇集了 建银大厦、招银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦等 10 余座中高档写字楼， 也展示了武汉写字楼市场最富特色的一幕：银行和大商场成为最大的开发商。在汉 口解放大道至武胜路沿线，聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易
2008 年 3 季度预期：市场供应量不会有大的变动，需求方面却会有比较大的变 化，武汉写字楼有 5 家重量级的跨国公司和 46 家公司表达了下季度或 08 年初登陆 武汉的要求，租金将上扬，售价则略有下跌，而成交量还是会有较大的上升空间。 （资料来源：武汉写字楼网——2008 年度武汉写字楼市场分析报告第二季）
（四） 景观 白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种 事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围 要有一定的绿化或者是景观。 （五） 精神 良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉 快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。 对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。
在汉阳，写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。
2.2 2008 年二季度武汉市写字楼供需情况
武汉市写字楼市场调研分析报告
汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道航空路光谷中南路汉阳武昌1324756青年路台北路台北二路建设大道台北一路北湖西路万松园路54213北湖西路长江日报路北湖路银松路雪松路新华路96423武胜路京汉大道沿江路利济北青年路万松园路江汉路江汉北路解放大道中山大道新华路1Y ou yi A v en u e5314中山路民主路八一路洪山路中南路中北路中南一路中南二路洪山侧路2123211珞瑜路珞瑜路虎泉咱鲁磨路关山大道光谷大道家园路关山路创业街光谷街汉口一环线二环线三环线长江沙湖东湖建设大道航空路光谷中南路汉阳武昌123456789101112131422553344776688121213138810101111本案141415151616q 租金/售价n 区域内优质写字楼的平均租金约58元/平方米/月；普通写字楼与商住楼租金远低于优质写字楼水平，分别为37元/平方米/月、27元/平方米/月。
n 该区域属于武汉市的金融商务圈及商业圈，写字楼的售价居领先水平，目前优质写字楼均价为9,000元/平方米左右，而普通写字楼及商住楼的均价分别为6,700元/平方米、5,600元/平方米。
各类型写字楼租金对比583727102030405060优质写字楼普通写字楼商住楼元/平方米/月各类型写字楼售价对比8,9006,7005,600-2,0004,0006,0008,00010,000优质写字楼普通写字楼商住楼元/平方米。
武汉光谷项目写字楼调研报告
武汉光⾕项⽬写字楼调研报告武汉光⾕项⽬写字楼调研报告⼆00五年六⽉武汉商务楼市场的发展沿⾰1997年是武汉市商务楼产品的分⽔岭。
1998年中旬，佳丽⼴场租价⾼台跳⽔，从80美元租价直指30元⼈民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全⾯下滑的序幕！1997年以前成现或交付使⽤的商务楼项⽬，后期的租售率均达到了75%以上，⼤客户⼤⾯积购买的情形频频出现，此间项⽬⼤获成功。
如武昌亚贸⼴场商务楼项⽬，B座1995年进⼊市场，后两年间⼊住率早已达100%，⽽同⼀裙楼上的A座，1998年⼊市，销售⾄今年仍未全⾯售罄。
⽽招银⼤厦、⾦穗⼤厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。
与招银⼤厦同⼀地段，同期动⼯的新世界国贸⼤厦，⾃1993-1994年动⼯后因种种原因停⼯待建，⾃错过最佳销售时期后，营销周期⽆限延长。
除市场的“卖⽅”与“买⽅”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由⼤单销售转为⼩额销售，散户开始演变为市场的主⾓，延续⾄今。
此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的⾼新主题商务楼区，汉⼝建设⼤道的⾦融主题商务楼区，汉⼝解放⼤道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。
⾃1998年后，武汉市商务楼市场另⼀项重⼤的特征是区域结构表现出⼀定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，⽽⼄级写字楼成为近年最⼤的存量。
如⾦融主题的建银⼤厦、瑞通⼴场、信合⼤厦等，位处⾼端，积聚了⼤量外资及⼤型内资企业集团。
凡此种种，⽆论是各种主题的倡导，还是如5A等概念⾏销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的⼀⼀应对。
⽽⾃2003年起，武汉市的商务楼产品市场开始进⼊崭新的发展阶段。
武汉商务楼市场特征1、中⼩散户的武昌与⾦融商业的汉⼝由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特⾊，成就了不同的商务楼市场类型。
武昌商务楼需求市场主要由个⼈及中⼩企业驱动，汉⼝商务楼消费市场主要由⾦融、商业等⼤机构驱动，聚集了不同类型的客户群。
写字楼市场调查报告
积玉桥万达广场 写字楼 绿地国际金融城 写字楼（在建）
CBD 商务圈
优质 商务
圈
钟家村 商务圈
发展中 商务圈
中南商 务圈
新兴 商务圈
•光谷商 务圈
优质商圈——建设大道：金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好， 目前在建的IFC,广发银行大厦、钰
龙国际大厦、中国中华城、浙商国际大厦正在建设，今后一两年甲级5A写字楼的供应量较大，后期的竞争压力大。
中山大道商务圈
德润大厦 中百商厦 桃源大厦 长江大厦 正信大厦 广源大厦 远洋大厦 俊华大厦 佳丽广场 长盛大厦 华侨大厦 ……
CBD商务圈
天时大厦 兴城大厦 湖北商务大厦 武汉科技大厦 天骄国际大厦 葛洲坝国际广场 （在建） 泛海城市广场 （在建）
光谷商务圈
华乐商务中心 联合国际 慧谷时空 国际企业中心 融众国际 东方怡景大厦 国光大厦 光谷国际广场 联峰时代 光谷SBI创业街 湖北信息大厦 创富商务会馆 ……
项目有：联合国际、华乐商务中心、光谷国际广场、洪福添美广场。
概况
优劣势 分析
租户特征 现有产品
特征 市场前景
Ø 优质写字楼主要聚集在以鲁巷广场为核心,东起卓刀泉,西至城建学院 Ø 新兴商务圈，商业、商务氛围相对较弱，该商务圈的兴起依赖于光谷
科技园及周边的高校科研机构，因此，其租户类型也以高科技行业为 主 Ø 写字楼品质及租金与其它商务圈相比较低。
Ø 武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域，如通用、诺基亚、微软、汇丰 银行等知名企业。
现有产品 Ø 区域现有的优质写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处，可视性好。
特征
Ø 大部分写字楼统一产权，个别物业分散出售给投资型业主。
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武汉写字楼项目市场调研及定位报告(doc 45页)目录前言 (4)一汉口写字楼市场概况…………………………………………………………………………………………………41.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4)1.2 写字楼总体市场特征 (5)二汉口写字楼市场供应需求分析 (6)2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6)2.1.1 供应量分析 (6)2.1.2 租金/售价分析 (7)★武汉市写字楼价格指数 (7)★武汉市字楼市场成交价格 (8)★汉口写字楼市场板块价格特征 (8)★汉口写字楼市场板块租金特征 (9)2.1.3 租售率分析 (10)2.1.4 物业特征分析 (11)2.2 写字楼市场需求分析 (12)2.2.1 市场需求概况 (12)2.2.2 市场需求特征分析 (13)三项目调研分析 (14)3.1 项目资源调查分析 (14)3.1.1 地理位置及交通 (14)阶段时间（年）代表写字楼项目武汉市经济发展水平I 1992－1995 泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场发展较快建银大厦、国贸大厦、瑞通广II 1995－1998发展很快场、招银大厦、信合大厦商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大III 1998－减缓厦分析：※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。
※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。
通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：◎城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求；◎近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户1.2 写字楼总体市场特征经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征：※集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块※写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月※写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业※写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％※纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。
【二汉口写字楼市场供应需求分析】2.1 汉口写字楼市场供应分析2.1.1 供应量分析汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）汉口写字楼供应板块特征45%18%14%23%建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街分 析：※ 市场板块供应特征明显。
从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。
※ 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。
※ 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。
※沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。
2.1.2 租金/售价分析★武汉市写字楼价格指数武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：写字楼历年价格指数表年／度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1写1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065字楼指数写字楼物业价格指数图10101013101610181016101910231030103510381050106598099010001010102010301040105010601070123456789101112写字楼物业价格指数(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)分析：2001年以前上升缓慢，2001年以后上升很快，特别是2002年以来同比涨幅达3％。
这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。
★武汉市字楼市场成交价格武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：年2002.1 2002.2 2002.3 2002.4 2003.1季度写字楼销售价格变化图4128414941634208427040504100415042004250430012345写字楼销售价格变化写字楼指数41284149416342084270注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)分析：2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元／㎡，呈现大幅上涨趋势。
★汉口写字楼板块价格特征汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：板块平均售价(元/㎡)建设大道“金融一条7000街”解放大道至武胜路5000取水楼至江汉北路4000沿江大道及江汉路步4200板块写字楼售价比较图50007000400042004270100020003000400050006000700080001建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均售价分 析：行街平均售价4270※从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。
这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。
※解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。
这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。
★汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：板块平均租金(元/㎡/月)55 建设大道“金融一条街”30 解放大道至武胜路25 取水楼至江汉北路20 沿江大道及江汉路步行街平均租金35板块平均租金比较图102030405060701建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街平均租金5530252035分析：※从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。
板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。
※解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。
区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。
江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。
但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。
2.1.3 租售率分析汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：板块租售率85％建设大道金融一条街75％取水楼至江汉北路江汉路及沿江大70％道70％解放大道沿线及武胜路平均水平75％汉口写字楼板块出租率特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%设大道金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路平均水平平均出租率8570%75%70%75%分 析：※ 汉口写字楼平均入住率为75％左右※ 建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达85%※ 江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高※ 解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入住率低于其它板块。
这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。
2.1.4 物业特征分析物业板块比较分析如下表所示：项目 / 板块金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路档次甲级写字楼一般档次写字楼商住公寓楼早期高档写字楼形象现代，气派一般商业外观商业外观规模大而集中小大而分散大而集中配套现代化，先进一般化不齐全老旧物管公司深港派物业管理公司本地物业管理公司沿海物业管理公司沿海物业管理公司分析：从档次来看，表现出如下特征：※甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力，主要在金融一条街沿线※乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一条街周边，如江汉北路沿线、解放大道沿线※其它写字楼房龄在15-25年左右，且占用率较稳定，经济上过时, 无现代电脑系统,其附近新开发的写字楼项目安装了更好的设施，主要分布在甲级乙级写字楼周边从配套设施来看，有如下特点：※40%写字楼采用进口电梯,60%写字楼采用中外合资电梯。
※40%写字楼一楼为大堂和金融证券机构,40%写字楼一楼为商业购物场所,20%写字楼一楼为金融服务机构。
※70%写字楼以为地下停车位为主,30%写字楼以地面停车位为主。
2.2 写字楼市场需求分析2.2.1 市场需求概况从销售、出租情况来看，板块市场需求比较分析如下表：板块板块特征主要客户建设大道“金融一金融一条街,高档写字楼密集外资及合资企业的驻汉公司和分支机构,本地企业数量少条街”解放大道至武胜浓厚商业氛围,中高档写字楼外地驻汉机构/知名品牌代理公司及合资企业路取水楼至江汉北CBD辐射区,中档写字楼中小私营企业路沿江大道及江汉浓厚商业氛围,一般写字楼和商住楼销售代理/广告策划路步行街分析：※建设大道金融一条街板块，建银大厦、国贸中心、瑞通广场、招银大厦、信合大厦等写字楼，入驻机构以外企为主，包括摩托罗拉、贝尔、西门子、爱立信、柯达、爱普生，国内知名品牌企业包括海尔、万科、华为技术，大唐电信等；※解放大道沿线板块，武商、武广、世贸、SOGO写字楼、富商大厦、中原大厦等写字楼，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构；※取水楼至江汉北路板块，良友大厦、凯盟大厦、登月大厦等写字楼，入驻机构以武汉本地创业阶段中小企业为主，少数外地驻汉公司分支机构。