第十三期土地使用税房产税相关政策解读

4.工矿区：是指工商业比较发达，人口比较集中，符合
国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工 矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省人民政府批准 。
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二、征税范围
• 5.山西省规定：凡设立在城市、县城、建制 镇以外的大中型企业，均开征房产税。
• 大中型企业的认定标准暂按《工业和信息 化部 国家统计局 国家发展和改革委员会 财 政部关于印发中小企业划型标准规定的通 知》（工信部联企业〔2011〕300号）执行。
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四、计税依据
• 太原市房产租赁收入征收房产税的规定 （并地税流字[1994]第12号）
• （1）商业企业出租柜台的，视同将房屋分 割出租，按房屋租赁收入征收房产税。
• （2）转租行为按租金差额征收房产税（废 止)，( 2009年6月20日起转租按差额征收房 产税废止——并地税函[ 2010 ] 2号）
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• （三）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一 地方的纳税人，应按房产的座落地点分别 向房产所在地的税务机关缴纳。
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• 太原市规定：市区内即六城区房产税纳税 地点为机构所在地税务机关，对座落在四 县（市）的房产向座落地地税机关缴纳， 市区与四县（市）或四县市之间跨地区房 产，在座落地缴纳。
四、计税依据
• 房产税计税依据有两种：一是计税余值，二是租 金收入。
• （一）自用的房屋，以计税余值作为计税依据。 所谓计税余值，就是按照房产原值减除一定损耗价 值后的余值。山西省规定：1980年底以前修建的房 屋，一次性减除30%后作为计税余值；1981年1月1 日以后修建的房屋，一次性减除20%后作为计税余 值。
三、纳税人
• (一）基本规定：房产税由产权所有人缴纳。 纳税人有：产权所有人、经营管理单位、 承典人、房产代管人或使用人。具体为：
• 1.产权属全民所有的，由经营管理单位纳税。 • 2.产权出典的，由承典人纳税。 • 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房
产代管人或者使用人纳税。 • 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代
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判断
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例题：
• 根据房产税有关规定，下列各项中，应该 缴纳房产税的有（ ）。 A.某工厂的围墙 B.某宾馆的室外游泳池 C.某企业的办公楼 D.某房地产公司出租的写字楼 答案：C D
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管人或者使用人纳税。
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三、纳税人
• 外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人， 从2009年1月1日起依照《中华人民共和国房产税 暂行条例》缴纳房产税。
• （二）纳税人一些特殊规定： • 1.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依
照房产余值代缴纳房产税 。使用人（财税〔2009〕128号）
---并地税发〔2014〕47号
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例题
• 根据房产税征税范围有关规定，下列各项 中，应缴纳房产税的有（ ）。 A. 位于太原市杏花岭区中涧河乡丈子头村某 加工企业 B.位于清徐县王答乡马庄村的小卖部 C.位于清徐县王答乡马庄村某大型焦化厂
答案：A C
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• 1.房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有 柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工 作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
• 2.具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相 连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地 下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产 税。—《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的
• 6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业 建造的商品房，自房屋使用或交付之次月 起计征房产税。
• ——纳税义务截止时间
从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实 物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇 土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截 止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当 月末。—财税〔2008〕152号
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五、税率
• 按照房产计税余值计税的，税率为1.2%
• 按照房产租金收入计税的，税率为12%或4%
• 对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率 征收房产税，免征城镇土地使用税。 财税
[2008]24号.doc
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六、 应纳税额的计算
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四、计税依据
• （二）对于出租的房产，以租金收入为计 税依据，称为从租计征。
• 租金收入，是房屋产权所有人出租房产所 取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
• 注意：对纳税人申报租金收入不实或与同 一地段同类房屋的租金收入相比明显不合 理的，税务机关按照《中华人民共和国税 收征收管理法》的有关规定，可以采取科 学合理的方法核定其应纳税款。
房产税：是以房屋为征税对象，按照 房屋的计税余值或出租房屋的租金 收入征收的一种税，属财产税性质。
征收依据：1986年施行的《中华人民共和国 房产税暂行条例》
《山西省实施<中华人民共和国房产税暂行 条例>细则》
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二、征收对象和范围
• 征税对象为：房屋和具备房屋功能的地下 建筑物。
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例题：
• 1. 某服装专卖店租用太原市区王某一 处门面房，请问房产税由谁缴纳？
解析：应由产权所有人王某缴纳。若王某不 在房屋所在地的，由服装店缴纳。服装店 应按规定取得租赁业发票，否则税务机关 可向服装店下达由王某限期纳税的通知。
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房产原值应根据国家有关会计制度的规定进 行核算，同时包含与房屋不可分割的设施设 备还有地价，具体为：
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注意：
• 1. 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备 和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空 调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核 算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设 施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原 来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套 设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新 后不再计入房产原值。 ——国税发[2005]173号
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地价并入房产原值计算
• 宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围 成的地块，是土地登记和地籍调查的基本 单位，一般情况下，一宗土地为一个权属 单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不 含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面 积之比，是反映土地使用强度的指标 。
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例题1：
• 某企业2013年6月以500万元取得一宗 1000M2土地，并在该土地上建设办公楼，建 筑面积为3000M2，建造费用为1500万元，请 计算该办公楼计税原值。
解析：宗地容积率=3000÷1000=3>0.5
应将全部地价500万元计入房产原值计征房产税 计税原值为500+1500=2000万元
号
• 4.融资租赁的房产，由承租人依照房 产余值缴纳房产税。 ——财税〔2009〕
128号
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纳税人一些特殊规定：
• 5. 分期付款购买的商品房，且双方均未取得 房产证的，由实际使用人缴纳房产税。——
（国税函［2002］284号 ）
• 6.住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经 营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳 房产税。——财税〔2006〕186号
• （一）以房产余值为计税依据应纳税额的计算公 式： 应纳税额＝房产余值×1.2% 其中：房产余值＝房产原值×（1-原值减除率）
• （二）以房产租金为计税依据应纳税额的计算公 式：应纳税额＝房产租金收入×12%（或4%
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七、申报缴纳
• （一）纳税义务发生时间
• 1.自建的房屋，自建成次月起征收房产税。 • 2.委托施工企业的，从办理验收手续之次月
二、征税范围
• 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
1.城市：城市区划范围内的市区、郊区，包括城 郊所属的乡镇、自然村； 2.县城：县人民政府所在地的城镇，包括县城所 在地的乡镇和自然村 3.建制镇：镇人民政府所在地，包括镇政府所在 地的自然村。不包括所辖的行政村。
----《山西省地方税务局关于行政区划变动后有关税收政策问题的通知》（晋 地税税一发[2002]14号 ） 。
通知》（财税[2005]181号）
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注意：
• 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、 水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒 精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、 砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房 产。
• 加油站罩棚不属于房产，不征收房产 税。—财税[2008]123号
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例题：
• 1.某商贸公司2012年3月10日，与某房地产开发 公司签订商品房购买合同，并于2014年3月10日 办理交付手续，请问商贸公司应于何时计算应缴 纳的房产税？
• 解析：商贸公司应于2014年4月份起开始计算。
• 2.由于政府进行道路拓宽改造，2013年6月10日， 某公司一栋92年建造原值为1000万元临街办公楼 被拆除，请问公司这栋办公楼2013年应纳多少房 产税？