土地储备补偿标准和依据(王江朝)..

国有土地储备补偿依据和标准
王江朝
1.0 土地储备制度的法律渊源
1.1

国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发〔２００１〕１５号 ）
宗旨：不分目的（公益与牟利）一律垄断供应——坚持土地集中统一管理， 确保城市政府对建设用地的集中统一供应； 措施：尽力囤积土地——为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地 方政府要对建设用地试行收购储备制度。

3、依照前款第（一）、（二）项收回出让土地使用权的，根据原 土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补 偿。

3.3.2 土地使用权收购

收购是政府向土地使用者赎回土地使用权的行为 需要与土地使用人进行平等协商，达成协议，从而买回土地使用权， 不体现和动用政府公权力，即政府不能强制收购，权利人可以转让于 他人。

2.0 土地储备的实Байду номын сангаас主体

规章规定：土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 土地储备机构系市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶 属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业 单位
3.0 土地储备的范围和程序

3.1 土地储备的范围
①依法收回的国有土地； ②收购的土地； ③行使优先购买权取得的土地； ④已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； ⑤其他依法取得的土地。
3.3.1 收回的方式(依法取回)



一是终结性无偿收回。对行政划拨的土地，因用地单位迁移、解散、 撤销、破产或者其他原因停止使用的，公路、铁路机场、矿场经核准 报废的，期限届满未申请续期或者虽申请续期未获批准（住宅用地除 外）等，均可以无偿收回。 二是处罚性强制收回。因土地使用者未按出让合同约定的期限、条件 和规定用途开发、利用土地即闲置土地超过两年的，出让方可以无偿 收回土地使用权。 三是有偿收回： 1.为公共利益需要； 2.实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地。 3.土地使用者需转让其划拨土地使用权的；
3.2

土地储备的程序
·市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土 地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
·因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管 理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后， 收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地 登记手续后纳入土地储备。 ·根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用 权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与 土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方 法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理 注销土地登记手续后纳入土地储备。 ·政府行使优先购买权取得的土地， 由土地登记机关办理注销土地登记 手续后纳入土地储备。 ·已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注 销土地登记手续后纳入土地储备。




3.3 土地收回
《土地管理法》五十八条有下列情形之一的，政府批准可以收回国有土 地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地 （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未 申请续期或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 （六）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，无正当理由超过 出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的； （七）土地使用者未按照土地出让合同的约定支付土地使用权出让金， 解除土地使用权出让合同的； （八）土地使用者需转让其划拨土地使用权的； （九）其他可以依法收回国有土地使用权的。
4.0

影响土地补偿价值因素和土地补偿方式
4.1影响土地补偿价值的因素
市土地行政主管部门对收回或购买使用权的土地，可按照出让条 件委托具有资格的单位完成地上建筑物及其他附着物的拆迁、土地平 整等前期开发工作。经市人民政府批准，也可通过该储备土地及地上 建筑物的利用保证储备土地的保值增值。 土地储备前期开发、利用活动应当遵守法律、法规、规章和市人 民政府的有关规定，不得损害公众利益。

即使政府自我立法授权强制收购，但不具有正当性和强制性。
各地工业企业搬迁往往采取协议性收购方式，并且不分是否属于无偿 供应的土地，一律有偿取得。
3.5 土地收购补偿

规划用途影响补偿方式 有偿收回收购的土地规划为非经营性用地的，采取货币补偿 方式进行 有偿收回收购的土地规划为经营性用地的，可以采取货币补 偿或土地收益分成方式进行。


1.2 《土地储备管理办法》（国土资源部2007年277号文）

含义：市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促 进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以 备供应土地的行为。 职责设置：市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等 部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺 利开展。
3.3.2 划拨土地使用权收回
1、依据石家庄市人民政府公布的市区土地基准地价，按照规定的 比例给予补偿；

2、对于经市人民政府认定的特困国有企业和需要政策性扶持的项 目，经提出申请，报经市人民政府集体研究决定，可在土地出让收入 中扣除储备成本后，部分或全部返还给原企业，并实行公示制，接受 社会监督。
注意事项：
①依照前款第（一）、（二）、（八）项的规定收回国有土地使 用权的，对原土地使用者的土地给予适当补偿。 ②收回划拨土地使用权的，应根据实际情况对其地上建筑物、其 他附着物给予适当补偿。 ③对于出让土地使用权的转让价格明显低于市场价格的，市人民 政府可通过行使优先购买权，购买该土地使用权。
④土地行政主管部门为加强辖区国有土地使用情况的监督，对具 有应收回或购买国有土地情形的，会及时告知土地使用者按规定办理 国有土地使用权收回或购买手续。 ⑤需转让划拨土地使用权的，土地使用者不得自行招商，必须由 土地行政主管部门统一储备。