A城中村改造可行性研究报告

南阳市卧龙区卧龙岗办事处

彭营社区唐湾自然村进行“城中村”改造开发（项目名称：万裕·水岸新城）

可行性研究报告

南阳市万裕房地产开发有限公司

二OO九年六月十八日

目录

一、项目总论 (4)

1.1项目背景 (4)

1.1.1项目名称及概况 (4)

1.1.2开发公司 (4)

1.1.3承担可行性研究的单位 (5)

1.1.4研究工作依据 (5)

1.1.5项目建设和内容 (5)

1.2可行性研究结论 (5)

1.2.1市场预测结论 (5)

1.2.2项目建设速度 (6)

1.2.3投资估算和资金筹措 (6)

1.2.4项目综合评价 (6)

二、项目投资环境和市场研究 (7)

2.1市场宏观背景 (7)

2.1.1全国投资环境 (7)

2.1.2南阳房地产市场状况 (13)

2.1.3区域发展及前景预测 (15)

2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 (15)

2.2区域市场分析 (16)

2.2.1区域市场界定 (16)

2.2.2供给分析 (16)

三、项目分析及评价 (17)

3.1地块解析 (17)

3.1.1交通条件 (17)

3.1.2地形地势 (18)

3.1.3规划限制条件 (18)

3.2项目SWOT分析 (18)

3.2.1项目优势 (18)

四、项目定位及项目评估 (18)

4.1项目定位 (18)

4.2方案评估意见 (19)

五、投资估算与资金筹措 (19)

5.1项目总投资估算 (19)

5.2经济指标 (20)

六、可行性研究结论 (20)

6.1项目的意义及利润预测 (20)

6.2项目风险及防范 (20)

6.3项目收入及支出 (21)

一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称及概况

彭营社区位于卧龙岗东侧，有四个自然村15596人组成，该项目为彭营社区的一个自然村，项目名称为“万裕·水岸新城”，东临车站南路，39号路从村西穿村而过，南临雪枫路，北临区间路，总占地面积为342615.9㎡（合513.23亩），实际使用面积256604.8㎡（合384.907亩），城市道路占地面积86011.1㎡（合129.016亩），总面积分四个小区，其中：A区面积：39015.6㎡（合58.524亩），其中实用面积30176㎡（合45.264亩），占道路面积为8839.6㎡（合13.26亩）；

B区面积：91022.6㎡（合136.533亩），实际面积68290.3㎡（合102.435亩），占城市道路22732.3㎡,（合34.098亩）；

C区面积：135930.2㎡（合203.895亩），实际用地面积104325.2㎡（合156.488亩），占城市道路31605.0㎡（合47.407亩）；

D区面积：76647.5㎡（合114.971亩），实际用地53813.3㎡（合80.720亩），占城市道路22834.2㎡（合34.251亩）；

总户数1596户，其中村民1466户，居民130户，总计居住人口5596人，其中村民5226人，居民360人。

1.1.2开发公司

“万裕·水岸新城”将由万裕（集团）的股东南阳市万裕房

地产开发有限公司全资独立开发。万裕房产有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了“万裕·中央花园”、“万裕·四季春花园”、“万裕·韵龙风情园”、“兴隆小区”等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。经过近两年的努力，为适应房地产业的发展，先后组建了机电、物业、劳务、木业生产、防水、门窗制作、白酒酿造等子公司，已成为一个集团化经营公司。公司现有职工547人，注册资金4000万元。

1.1.3承担可行性研究的单位

由于本项目规模较大，总投资额可达22亿元人民币，因而由万裕房产有限公司策划部担任该项目的可行性研究。

由于万裕有限公司加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。

1.1.4研究工作依据

本项目可行性研究依据为：南阳市中心城区房地产现状、南阳市工程造价信息、本项目的地块价值及房价信息。

1.1.5项目建设和内容

“水岸新城”规划建筑总面积110.95万㎡，容积率为4.2，其中住宅80.16万㎡，商业26.6万㎡，公建面积4.67万㎡。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测结论

目前房地产市场价格情况：住宅售价2200—3100元/㎡；

一层临街商铺售价在10000元—15000元/㎡，二层—三层售价在3000元—6000元/㎡。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达2680元/㎡,临街铺面1—3层综合售价可达6800元/㎡。保守估计,本项目的利润12个亿。况且，随着新雪枫大桥的建成，卧龙区行政中心的形成，该项目市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应大于南阳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。

总之，本项目风险极小，利润客观，前景看好。

1.2.2项目建设速度

本项目已在2007年即开始进行市场研究和方案设计，经过近三年的工作，现已基本完成方案工作。

计划本项目于2010年10月动工，2014年12月份通过竣工验收，并全部实现销售。

1.2.3投资估算和资金筹措

本项目的建设资金，完全由开发商万裕有限公司筹措资金。

1.2.4项目综合评价

水岸新城本身具有地处未来卧龙区行政中心地段优势和景观优势。又处在升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观！