第五讲国有土地上房屋征收与补偿法律制度

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参考答案
一、判断题 1、对。 2、对。 3、错。 4、错。 5、对。 二、选择题 答：1、ABD； 2、ABD
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本讲内容
一、国有土地上房屋征收与补偿概述 二、征收决定 三、补 偿
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案例：CBD开发商诉清华住户
2012年3月25日据《新京报》报道：去年7月，CBD开发商 和清华大学签订拆迁补偿协议，将该校光华路校区土地出让 给CBD核心区二期，协议约定补偿款总计24亿余元。
物权法第42条
为了公共利益的需要，依照法律规定的权 限和程序可以征收集体所有的土地和单位、 个人的房屋及其他不动产。
注意：目前的房屋征收，不包括征收集体 所有土地上的房屋。
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征收的特征： ——公共利益； ——所有权转移； ——强制性（不经得所有权人的同意）； ——有偿性； ——国有性。
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2001年国务院出台《城市房屋拆迁管理条 例》第1条：为了加强对城市房屋拆迁的管 理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设 项目顺利进行，制定本条例。
《城市房屋拆迁管理条例》不符合《宪法》 和《物权法》关于“为了公共利益的需要才 能进行征收征用”的规定，而且处于下位法 的《拆迁条例》已经与《宪法》修改案和 《物权法》相抵触。
城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为。
特点：规划、国土、拆房（目的是土地使 用）、被拆迁人包括使用人（如央视大楼涉 及原清华美院职工用房的拆迁）、补偿安置 性。
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房屋征收是法律上取得房屋所有权的一种 方式，它是指国家为公共利益的目的而强 制、有偿地取得国有土地上的原属于其他 民事主体所有的房屋的法律行为。
资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公 共事业的需要； (4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； (5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基 础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； (6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
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冲突2
依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而 《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题 延至拆迁阶段解决。
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2、房屋征收的目的——公共利益 为了公共利益的需要，征收国有土地上单
位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有 权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
事例： 《城市房屋拆迁管理条例》的违宪 问题及公共利益之争。
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事例：
《城市房屋拆迁管理条例》的违宪问题
冲突1：公共利益
且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。
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二、选择题
1、以下说法哪些是不正确的？（ ）
A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。
B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较 大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。
C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿取得
冲突3
征收、补偿主体应是国家，但《拆迁条例》却将补 偿主体定位为拆迁人。
（如果是为了商业利益呢？不是征收，是民事协 商。）
冲突4
对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进 行征收，而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没 有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。
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3、房屋征收的原则 原则一：决策民主、程序正当、结果公开。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组 织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进 行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑 的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批 准期限的临时建筑的，不予补偿。
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实 施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当 增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补 偿！！
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》
关于“公共利益”的界定
第8条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共 利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县 级人民政府作出房屋征收决定：
(1)国防和外交的需要； (2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； (3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和
D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期 满二年未动工开发的，可以征收相当于土地使用 权出让金20%以下的土地闲置费
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2、我国国有土地有偿使用制度的特点包括：
（
）。
A、国有土地的所有权与使用权相分离
B、国家垄断城市土地所有权
C、城市土地所用权有期转让
D、城市土地使用权有偿转让
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当 足额到位、专户存储、专款专用。
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4、征收决定的公告与争议的处理
征收决定公告：市、县级人民政府作出房屋 征收决定后，应及时公告。
公告应载明的事项：征收补偿方案和行政复 议、行政诉讼权利等。
争议的处理：被征收人对市、县级人民政府 作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请 行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
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2、征收补偿方案
（1）拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收 补偿方案，报市、县级人民政府。
（2）论证公布与征求意见：当地政府应当组织有 关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征 求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公 众意见修改的情况及时公布。
住户要求原告出示全部的拆迁补偿协议，并给予合理补偿， 否则不同意搬走（住户称，清华大学除获得24亿余元拆迁款 外，还得到一栋回迁办公楼，所以，如果仅按照24亿余元为 总数补偿，标准过低）。另外，在实际拆迁中，还存在未提 前公示等不符合程序的问题，拆迁涉嫌违规。
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本案涉及的问题： ——拆迁法律关系主体？ ——客体（公租房还是宿舍）？ ——住户与学校的关系（租赁、借助、房改房）？ ——补偿标准？（清华：每平米补偿高于周边住户） ——回迁还是异地安置？（回迁办公楼原租户有不有
（3）听证会：因旧城区改建需要征收房屋，多数 被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的， 当地政府应当组织由被征收人和公众代表参加的 听证会，并根据听证会情况修改方案。
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3、风险评估与资金筹备
市、县级人民政府作出房屋征收决定前， 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估； 房屋征收决定涉及被征收人数量较多的， 应当经政府常务会议讨论决定。
第五讲 国有土地上房屋征 收与补偿法律制度
谭柏平
课堂练习题
一、判断题 1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期
限使用，并且土地使用权不能交易。 2、城市土地储备制度具有很强的计划性。 3、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出
租。 4、娱乐用地的最高年限为50年。 5、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的 立法目的
规范国有土地上房屋征收与补偿活动 维护公共利益 保障被征收房屋所有权人的合法权益
注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011年1月21日公布实施，原《城市房屋 拆迁管理条例》同时废止。
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房屋拆迁与房屋征收
城市房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土 地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物， 并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或 使用人进行补偿和安置的行为。
2004年宪法修正案将宪法第10条第3款修订为： “国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对 土地实行征收或征用并给予补偿。”
物权法第42条：“为了公共利益的需要，依照法 律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单 位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补 偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等 费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征 地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”
目前，因10多户教职工未按约定时间腾退所居住的房屋， CBD开发商将清华大学和住户们分别作为被告和第三人起诉。
庭审时，清华大学表示，对CBD开发商的起诉无异议。住户 们则认为拆迁补偿不合理拒绝搬走。
住户们称，作为清华的教职工，现住房是清华大学多年前作 为“公租房”，分给他们租住多年，他们一直按月交租。校 方称，是暂时给教职工住的宿舍。
《房屋征收评估办法》由国务院住房城乡建设主管 部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
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3、评估机构的选定
房地产价格评估机构由被征收人协商选定； 协商不成的，通过多数决定、随机选定等 方式确定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公 正地开展房屋征收评估工作，任何单位和 个人不得干预。
原则二：先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对 被征收人给予补偿后，被征收人应当在补 偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限 内完成搬迁。
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原则三：禁止行政强拆（由司法强制搬迁）。 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提
起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁 的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依 法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账 号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材 料。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规 定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非 法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬 迁活动。 采取暴力、威胁等方法阻碍进行的房屋征收与补 偿工作，构成犯罪的，追究刑事责任；构成违反 治安管理行为的，给予治安管理处罚。