可行性研究(1)课件

2020/11/21
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四、可行性研究的作用
1.为投资者进行投资决策提供依据； 2.是资金筹措和向银行申请贷款的依据； 3.是开展项目设计工作和编制建设工作计划的依据； 4.是项目与有关部门签订协议与合同的依据； 5.是向当地政府、国土开发及环保部门申请建设的依据； 6.是企业组织管理、机构设置及人员培训等工作安排的依据； 7. 是作为项目后评估的依据。
验收交付与投入使用
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（二）可行性研究的阶段(Process of Feasibility Study)
1.机会研究(Opportunity Study) 机会研究又称为投资机会鉴定，即寻求最佳投资机会
的活动。机会研究可分为一般机会研究和具体机会研究。
一般机会研究又可划分为三种：一是地区研究；二是部门
• 可行性研究的概念 • 基本建设程序与可行性研究的阶段 • 可行性研究的作用
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一、可行性研究的概念(Conception of Feasibility Study)
可行性研究（Feasibility Study）是指在项目建设前， 对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理有 利、工程建设是否可行所进行的全面、详细、周密的调 查研究和综合论证。
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3.详细可行性研究
(Detailed Feasibility Study)
详细可行性研究也称为最终可行性研究或项目 拟定，它是整个可行性研究的关键阶段。这一阶 段对投资与成本估算的误差在±10%以内，有 时可达±5%，所需费用约占总投资的1%-3% ，大型项目约占投资的0.2%-1%，时间一般为 8-10个月或更长。
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三、可行性研究的目的和任务
• 为什么要投资建设这个项目你？ • 市场需求如何？将建设规模多大合适？ • 项目资源条件如何？如何有效利用？ • 项目建设地点选在哪里最佳？ • 采用什么技术方案？有何特点？ • 外部建设条件如何？物资供应和人力资源如何安排？ • 项目建设时间多长？ • 需要多少投资？所需资金如何筹措？ • 项目建成后经济效益如何？ • 项目投资风险如何？
十、结论及建议
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（一）项目概况
• 项目名称、开发建设单位 • 项目的性质及主要特点 • 项目的地理位置 • 周围环境 • 社会、经济意义 • 可行性研究工作的目的、依据和范围
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（二）开发项目用地的现状调查及拆迁 安置方案的制定
• 项目建成投入生产或使用后水、电、热力、燃气、 交通、通讯等供应条件
• 节能措施及节能指标分析 • 节水措施及节水指标分析
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（六）环境评价影响
• 环境现状 • 主要污染源和污染物 • 开发项目可能引起的周围生态变化 • 设计采用的环保措施及标准 • 控制污染与生态变化的初步方案 • 环境保护投资估算 • 环境影响的评价结论和环境影响分析 • 存在问题及建议
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五、可行性研究报告的内容
一、 项目概况
二、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定
三、市场分析和建设规模的确定
四、规划设计方案的选择
五、资源供给条件分析及节水节能措施
六、环境影响评价
七、项目开发组织机构和管理费用的研究
八、开发建设计划的编制
九、项目经济及社会效益分析
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（四）规划设计方案的选择
• 市政规划方案选择 • 项目构成及功能要求、总平面布置 • 建筑规划方案选择：占地面积、建筑面积、层数、
层高、房间布置及各种房间的数量、建筑面积等 • 主要设备系统
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（五）资源供给条件分析及节水节能措 施
• 建筑材料的需求量、采购方式和供应计划、施工 力量的组织计划、项目施工期间的电力、水等供 应方案
（或行业）研究；三是以资源为基础的研究。
机会研究比较粗略，投资与成本估算往往用最简单的
方法，估算的允许误差在±30%内。机会研究所用时间短，
一般1~2月，所需研究费用约占总投资额的0.2%~0.8%。
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• 2.初步可行性研究(Initial Feasibility Study)
• 土地调查 • 人口调查 • 建筑物的种类、数量、面积等 • 调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、 占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营 业额、年利润额等
• 调查各种管线 • 调查其他地下、地上物 • 制定拆迁计划、 • 初步确定安置补偿标准
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• 初步可行性研究又称为预可行性研究，是指在机会研 究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析 论证。初步可行性研究是介于机会研究与详细可行性 研究之间的一个中间阶段，起者承上启下的作用，对 于大型复杂项目而言，是一个不可缺少的阶段。
• 这一阶段投资与成本估算的偏差，一般要达到±20%以 内，研究所要时间约为4-6个月，所需费用约占投资总 额的0.25-1.5%。
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二、房地产开发项目可行性研究的阶段
（一）房地产开发项目建设程序
基本建设程序一般分为3个时期、9个阶段
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房地产开发项目建设程序
时期 投资前时期 投资时期 交付使用
阶段
机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 评价和决策
谈判和签订合同 项目设计 施工 营销
房地产开发项目可行性研究
• 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 • 第二节 房地产开发项目投资与收入估算 • 第三节 房地产开发项目比选方案的构建 与评价 • 第四节 房地产开发项目财务评价指标体系及财
务报表 • 第五节 房地产开发项目不确定分析
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第一节 房地产项目可行性研究概述
（三）市场分析和建设规模的确定
• 同类市场及相关市场的供给影响因素分析 • 供给量的统计分析及预测 • 市场需求影响因素分析 • 需求量的统计分析及预测 • 市场交易的数量及价格现状与趋势分析及预测 • 服务对象分析 • 拟建项目建设规模的确定 • 租售计划预定
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