北京长阳8号房地产项目产品定位策划房案-115页-2010年.
长阳规划
其中
其中 其中
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
立面特色
Facade intention 商务公寓立面 商业立面
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
万科·长阳五号地 SITE 5
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
中铁·长阳六号地 SITE 6
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
华通长阳项目
PROJECT, CHANGYANG
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
房山线各站点定位
站点 大葆台站 稻田站 长阳站 篱笆房站 广阳城站 理工大学站 良乡大学城 站 东杨庄站 南关站 苏庄大街站 区域 外围区 外围区 外围区 外围区 新城中心区 新城中心区 新城中心区 新城中心区 新城中心区 外围区 分类 居住旅游 居住区 居住为主的 综合服务类 综合枢纽 居住区 教育为主的综合 服务类 教育科研基地 居住区 居住为主的 综合服务类 综合枢纽
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
首开·长阳三号地 SITE 3
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
总平面图
Location Analysis
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
总平面图
Location Analysis
户数 504 924 588 260 2276
北京房山线长阳站——首开2号地综合体概念设计
商品房预售方案(模板)
商品房预售方案(模板)北京市商品房预售方案填报日期：年月日该项目由（房地产开发企业名称）开发建设。
一、项目基本情况一）项目地名核准名称：二）项目坐落：区（县）（土地证坐落）三）土地出让用途：四）项目总规模：建筑面积：平方米；占地面积：平方米；规划住宅户数：套。
五）项目物业情况该项目属于2010年10月1日后按照《北京市物业管理办法》实行新的物业管理区域划分的项目。
1、物业管理区域划分四至范围对应规划楼号规划建筑面积占地面积2、物业服务费用评估开发企业应依据XXX发布的《物业服务评估监理机构随机抽取程序》，在北京建设网（）上抽取物业服务评估监理机构。
物业服务评估监理机构名称：物业服务费用评估书报告摘要：3、物业服务用房建筑面积：平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于号楼层单元号；地下建筑面积为平方米，位于号楼层单元号。
4、属于业主共有的共用部位明细1）房屋承重结构；2）房屋主体结构；3）公共门厅；4）公共走廊；5）公共楼梯间；6）内天井；7）户外墙面；8）屋面；5、属于业主共有的共用设施设备明细共用设施设备名称部位备注1 电梯垂直梯部；扶梯部。
2 绿化率 %；部位：34567 8 91011121314151617楼间、集中绿地平方米；砖石铺装平方米。
区域内市政：道路、楼间甬路平方米；室外上下水管道米；沟渠；蓄水池个；化粪池个；雨水井个；变配电系统包括；高压双路供电电源；公共照明设施路灯个；草坪灯个；个；物业管理区域的外围护拦及围墙；高压水泵、高压水箱个；污水泵个；中水及设备系统。
燃气调压站、消防设施、监控设施、避雷设施、空调设备。
本文介绍了一个住宅建设项目的配套设施和进度安排。
配套设施包括电视共用天线、电脑网络线、电讯电话、车道、停车场、自行车库、垃圾中转站、信报箱和值班室。
项目建设周期为几年，分为多期建设，每期建设的具体内容、计划和进度也有详细说明。
此外，还介绍了本期预售楼栋的施工进度和预售计划，以及开盘方案和应急预案。
北京中粮某地产长阳半岛_快速开发成功案例_27PPT
楼面价 (元/㎡) 3151
6223
7500
受让单位
北京创新建业地产投资 有限公司和中创置业有
限公司联合体
北京万科企业有限公司 和中粮地产（集团）股
份有限公司联合体
北京建工集团有限责任 公司
成交日期
2010年2 月24日
2010年5 月18日
2010年5 月18日
146000
6096
中铁房地产集团有限公 司
——北京万科中粮长阳半岛快速开发成功要素总结
►万科：与信任的供应商持续合作，战略供应商的培养沉淀
• 美的空调：万科全国精装房指定供应商 • 安信地板：万科集团地板战略供应商 • 方太厨房电器、日立电梯……
►工作的前置、并行与交叉
• 样板房精装修设计单位、装饰、部品部件材料定样、施工单位确 定前置 • 售楼处及样板间精装修施工的前置 • 采购及分包单位招标工作的前置 • 利用现成样板体验区前置客户积累工作
于2010年7月24 日取得1#、5#、 6#、7#楼预售许
可证
7
开发五证
房地产开发五证
拿地 2009.9.7
用地规划 许可证 2010.7.9
工程规划 许可证
2010.7.9
8
开发五证
房地产开发五证
工程施工许 可证
2010.7.21
No Image
商品房预售 许可证
2010.7.24
No Image
7
长阳镇起步区1号 地
225998.3
8
长阳镇起步区5号 地
338054
9
长阳镇起步区4号 地
290446.4
规划建筑面积 (㎡)
293778
2010年北京中粮万科长阳半岛视觉推广工作汇总
2010年3月29日 中粮万科长阳半岛 区位图再次修正调整
增加了地铁线路图，区域图修正了道路位置，奥特莱斯位置等
2010年3月30日- 4月5日 中粮万科长阳半岛 报纸广告
北青报尚色，广厦时代／精品购物指南／新京报
2010年4月12日 中粮万科长阳半岛 巡展物料开始筹备
2010年4月18日 中粮万科长阳半岛 户外物料调整
EDM将体现出区域配套，教育配套，生活配套信息
2010年2月27日 中粮万科长阳半岛 手机彩信宣传开始
彩信设计方案
2010年3月4日 中粮万科长阳半岛 金源外展场物料开始制作
项目气质执行，塑造
2010年3月5日 中粮万科长阳半岛 假日临时售楼处开始启动
门头设计方案
精神堡垒设计方案
导视系统 警示贴等设计方案
晚报 晨报
2010年5月26日 中粮万科长阳半岛四号线地铁广告
2010年5月26日 中粮万科长阳半岛周末活动展板展架
2010年5月26日 中粮万科长阳半岛周末活动展板展架
网站登陆界面
中粮万科长阳半岛海报正面
中粮万科长阳半岛海报正面
项目围档
京良路围档画面
内部团购展板
户型单页
2010年5月11日 中粮万科长阳半岛 周末活动展板展架
2010年5月11日 中粮万科长阳半岛信报广告
主推教育主题
2010年5月17日 中粮万科长阳半岛户外广告更换
主推品牌，教育，交通
2010年5月17日 中粮万科长阳半岛网络EDM 登陆界面更换
2010年5月20日 中粮万科长阳半岛报纸广告
2010年1月25日 中粮万科长阳半岛项目地块包装形式确立
项目地块确定以：画面和石材仿材构成地块包装形式，并继续细化执行方案
长阳半岛项目 ppt课件
功能组织
功能混合：涵盖居住、办公、 医疗、学校、商业、酒店、餐 饮娱乐、健身等，多种生活需 求均可在项目范围内得到满足。 减少了通勤压力，保障居民生 活便利性，增加城镇活力。 教育资源：10月12日，中粮 万科·长阳半岛举行教育机构 合作签约仪式，正式引入红黄 蓝幼儿园、北京四幼、北京小 学。
24
9
•经济型两居 •紧凑型三居
•两居为主：59.67% •三居为辅：39.51% •搭配一居： 0.81%
•楼面地价6443元/平米，带精装修总成本在11000元/平米左右 •成交均价由13685上升到16108元/平米，上浮17.71%，消费者可接受范围
10
典型户型分析
两室两厅一卫：85㎡。 优点：户型方正，动线合理，动静分离，收纳空 间设计合理，满足居住要求。 缺点：全南朝向，11影响通风。卫生间为暗卫
及服务，使其在一个社区内度过一生成为可能。 ➢ 创造健康宜居的生活空间。 ➢ 创造丰富22建筑组团空间形象，形成具有标志感的社区形象。
➢ 高层、小高层、多层产品混合布局，既满足地块总体规划要求，同时创造出 丰富的建筑空间，为客户营造舒适宜居的生活空间。
➢ 外立面体23现欢快、浪漫、简约的设计风格。
1#地规划总平面图
19
5#地规划总平面图
经济技术指标
20
绿化分析图
➢ 园林风格：新中式园林，环形绿带规划。 ➢ 郊野运动公园：优美的景观环境，舒适的休闲空间，便利的运动场地与设施，
有利于促进21 产品销售的实现。
大密大疏之产品规划
总体规划层面，根据用地属性，项目采用大密大疏的布局方案，有利于： ➢ 丰富产品线、实现混合居住，为不同阶层与生命周期的群体提供居住、生活空间
三室两厅一卫：90㎡。 优点：户型紧凑，南北通透，动线合理，动静分 离，收纳空间设计合理，满足居住要求。 缺点：卫生间为暗卫，影响通风。
北京市住房保障办公室关于金隅·畅和园限价商品住房分配有关问题的批复
北京市住房保障办公室关于金隅·畅和园限价商品住房分配有关问题的批复文章属性•【制定机关】北京市人民政府住房保障办公室•【公布日期】2014.06.20•【字号】京住审字[2014]74号•【施行日期】2014.06.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文北京市住房保障办公室关于金隅·畅和园限价商品住房分配有关问题的批复（京住审字[2014]74号）房山区住房和城乡建设委员会：你委《关于房山区房山新城良乡组团10-01-05等地块（理工大学1号地）住宅混合公建、商业金融及社会停车场库用地（配建限价商品住房）项目出具限价商品住房配售意见的请示》收悉，经研究，现就金隅·畅和园（房山新城良乡组团10-01-05等地块）限价商品住房分配工作有关事项批复如下：一、同意将北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司开发建设的金隅﹒畅和园1298套限价商品住房，作为你区公开摇号房源使用。
具体房源为：金隅·畅和园限价商品住房10-1号楼234套、10-2号楼230套、10-3号楼300套、10-4号楼214套、05-4号楼320套。
其中一居807套、二居491套（房源明细表详见附件）。
二、请你委接到本批复后，在该项目取得预售许可之日起，60日内完成摇号选房等相关工作。
逾期未选房源，由我办收回另行调配。
三、请你委按照我办《关于启用住房保障信息平台摇号配售系统有关工作的通知》（京住审字[2012]55号）做好选房签约信息报送及管理工作。
此复。
附件：金隅·畅和园限价商品住房房源明细表北京市住房保障办公室2014年6月20日。
北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)
长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展， 但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化
丰 台 区
房 山 区
20KM
本项目
三环 四环
京
开
五环
高
速
六环
大兴区
项目位置：
•项目位于房山区最北侧的长阳半 岛，毗邻丰台区、大兴区；
•隶属房山区CSD中央休闲购物区 核心功能区；
•地处永定河生态走廊规划范围内， 未来会有部分土地作为休闲旅游 度假会馆使用；
但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，
且石景山供应有限
玉渊潭 丽泽 青塔
郭公庄 大兴
石景山
33 没有供应
• 和首置客户匹配度最高 的是石景山和长阳区域
项目，但石景山供应有
40
40
60 没有供应
限 • 在长阳75平米以上即可
40
没有供应 60
提供比五环内更舒适的 空间吸引客户 • 针对纯首置建议选择75-
玉渊潭 丽泽 青塔
假设需求面积 为75-100平米
33
150万在城内没有合适产
40
60
40
60
品；在石景山、大兴、长 阳及房山可买75-100平米 2居或3居
郭公庄
50
75
大兴
65
85
石景山
75
100
房山城区
100
136
长阳王佐
85
100
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
对产品建议是：
• A、B类地块以130平米左右的南北通透大面宽三居户型（使用面积140平米左右）先期 入市，配合高品质的园林，产品比例50%以上
北京某项目前期策划方案[管理资料][管理资料]
![北京某项目前期策划方案[管理资料][管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/bbf5e93d33d4b14e84246869.png)
××项目（二期）产品策划目录第一章社区规划1.规划理念…………………………………………………………………………….……………………………….…………………………..………………………………..……………………………….……………………………….……………………………….2.道路系统……………………………………………………………………………….…………………………………….…………………………………….第二章住宅策划1.现代简约风格……………………………………2.设计条件…………………………………………….…………………………………………………….3.组团一部分…………………………………………………………………………….…………………………………….……………………………..……………………………..……………………………………….…………………………………….…………………………………….4.组团三部分…………………………………………………………………………….…………………………………….…………….………………………………………………………………..……………………………………..5.塔楼部分……….………………………………………………………………………..……………………………………..………………………………………..……………………………………..……………………………………..第三章商务策划……………....……………………………………..……………………………………..………………………………………………………………..……………………………………..……………………………………….……………………………………..……………………………………..………………………………………….第四章社区景观策划1.禅宗的引入……………………………………….2.景观设计………………………………………….……………………………..……………………………………..……………………………………..第五章配套设施策划1.家庭智能化系统…………………………………..2.小区安全防范系统……………………………….3.小区信息（物业）管理系统…………………….4.信息网络（通信）系统…………………………. 第六章公共配套策划第七章学区策划第一章社区规划:新都市主义的提出，最早是为了顺应发达的汽车工业所引发的住宅郊区化趋势，运用成熟的都市建筑理论对郊区住宅的规划设计加以引导。
绿色建筑-万科长阳项目案例介绍
2、节能与能源利用
采暖与空调：本项目单元住宅夏季空调采用单元式空调器，各房间单 独设置，卧室按分体壁挂机预留位置，客厅按柜机考虑预留位置。本 工程住宅项目除卫生间使用钢制散热器外，室内均采用低温地板辐射 采暖系统。
➢ 优化策略： 由于地板辐射采暖系统与散热器系统对水温要求不同，卫生间的
采暖设计应考虑热媒温度，不应按照常规温度设计。
高效灯具
本项目可根据屋面形式选用以下两种安装方式：
2、节能与能源利用
✓ 优选项： 可再生能源：
➢ 策略：本项目在十八层以下五层以上的住 宅楼设置太阳能热水，系统形式建议采用 集中设置太阳能集热板、分户设置储热水 箱及辅助电加热的系统。 太阳能集热板设置：可选择屋面嵌入式安装； 屋顶平面安装。
➢ 设计落实：屋顶平面安装，太阳能热水利 用户数一期1196户，占项目内总户数2105 户的56.8%；二期606户，占总户数的53.5%。
✓ 优选项：
2、节能与能源利用
涉及：建筑专业，暖通专业，电气专业，给排水专业
✓ 控制项及一般项： 建筑环境及节能：
外围护结构：本项目住宅建筑围护结构热工性能均符合北京市居住建筑节能标准要求。 本项目住宅建筑的外围护结构节能目标为达到节能70%。
➢ 策略：
外墙做法：非工业化住宅外墙采用外保温，外墙的传热系数需不大于0.44W/ （m2•K）。做法建议：钢筋混凝土墙，基层墙面刷界面剂，DP砂浆找平，DEA砂浆 粘贴100厚膨胀聚苯板，抹3~5厚聚合物砂浆（DBI）中间压入一层耐碱玻纤网格布， 涂料饰面。
➢ 设计落实： 住宅部分采用地板辐射供暖系统 换热站内设置采暖二次循环泵及换热器，热水循环泵的耗电输热
比满足《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》的要求。
北京市房山区长阳镇起步区别墅建筑结构设计工程施工组织设计方案
北京市房山区长阳镇起步区别墅建筑结构设计工程施工组织设计第一章、编制依据1.1与工程有关的建设文件1.1.1施工合同1.1.2 施工图1.2施工规范技术标准1.2.1主要规程、规范一览表1.2.2应用的主要图集1.2.3工程应用的主要标准1.2.4国家颁布的法律法规1.2.5本企业ISO等标准程序文件第二章、工程概况2.1总体简介2.2地理位置2.2.1 地理位置概况北京市房山区长阳镇起步区4号地03地块2.3建筑设计概况2.3.1 基本情况：2.4结构设计概况 2.4.1 钢筋：热轧普通钢筋 HPB300用符号表示， HRB400用符号表示。
2.4.2钢板：Q235-B ，Q345-B 。
2.4.3焊条：焊条：E43型用于HPB300，E55用于HRB400级钢筋2.4.4 结构设计概况表：2.5工程特点、难点及解决的主要对策2.5.1本工程主要结构为钢筋混凝土剪力墙结构，筏板（下反梁）基础，现浇斜屋顶。
基础持力层为砂质粉土粘质粉土，根据设计图纸局部需要灰土基地换填。
共20栋连体别墅，每栋4户或5户，每户设下沉花园和地下车库。
施工难点主要如下：2.5.1.1栋号多，施工场地狭小，土方和基础施工阶段几乎没有道路和场地。
水平、垂直运输均存在问题。
临电、临水路由过长。
重车不能到达指定位置，二次倒运量大。
场区内建设单位堆土很多，前期场地平整工作量大，施工现场受周边兄弟单位先前进场施工占用，使场地更为狭小且20栋别墅需分期开工建设，根据甲方要求和现场条件2012年先行施工13#、14#、17#、18#、21#、22#楼共6栋，其余根据现场条件次年陆续开工。
2.5.1.2按甲方要求，先行施工的6栋楼在当年春节前结构封顶，工期非常紧张，且冬期施工防冻措施以及施工降效均对进度造成影响。
2.5.1.3 施工场区内施工单位众多，该工程又处于场区内中心部位，场地协调工作量大。
2.5.2本工程纯剪力墙结构，且户型多，模板配模尺寸多、量大；坡屋面板施工难度大，施工精度要求高。
房地产项目开发一二级节点计划进度表 完整版
2014.08.10 2014.08.20 2014.7.30 2014.1.15
2014.4.20
2014.05.20
2014.6.1 2014.7.1 2014.06.15 2014.08.11
2014.8.21 2014.10.11 2014.07.30 2014.09.21 2014.9.11 2014.10.22 2014.11.12 2014.10.22
完成 完成 2014.03.20
2014.4.20 2014.3.30 2014.4.5
2014.1.10 2014.3.15
2014.4.10
2014.04.20
2014.5.10 2014.7.10
完成 完成 2014.03.30 2014.04.15 2014.05.05 2014.05.15
2016.06.10
2014.07.10 2014.09.15
2014.1.1
2014.8.10
2014.4.15 2014.4.15 2014.09.10 2015.04.26
2015.05.07 2015.05.22 2014.12.16 2015.05.22 2015.06.1 2015.07.25 2015.09.25 2015.09.25
2014.10.22
106 精装修施工单位进场
107 完成外墙喷淋实验
2014.12.05
108 完成楼内公共部位装修
2014.10.30
109 完成消防安装
2014.07.30
110 完成户门安装
2014.10.30
111 完成电梯安装
无此项工作
112 完成室内安装工程
2014.04.25
首开_房山长阳项目_整体定位与3号地物业发展建议
1.1
1.2 2 2.1 2.2 总收入
地价
契税 住宅开发成本 总计(除地价) 住宅建安成本 住宅费用总计 住宅销售收入
170753.00
5122.59
47543.85 X*120234.6 *9.53% X*120234.6
3954.26 销售收入 的9.53% X
120234.60 120234.60 120234.60
• 进度目标——8个月后开工计划实现
战略层面
• 抢占房山市场，确立首开区域地位 • 树立首开综合体/商业地产的品牌与口碑 • 项目区域地标综合体的经济效益与社会效益的实现
树立首开商业地产品牌与口碑 确立首开区域地位 实现利润最大化 商业物业成功运营 总体目标 战略目标
商业零地价持有
八个月开工 基础目标
区位
房山位于北京两轴-两带-多中心发展的重要节点上，区位条件良好，具备承接北 京功能转移的基础。长阳是房山最靠近北京市区的板块，首当其冲的成为承担 北京的城市功能外溢的板块新区。
房山整体规划——
良乡组团
房山区——
•是北京面向区域发展的重要节点，是 北京的西南门户和生态屏障，是城乡
CSD引擎
房山新城规划
三环
20K M 京 开 高 速
石景山 西城区 丰台区
宣武区
四环 五环
房山区
长阳镇
大兴区
六环
大兴区
房山区
项目位臵： 项目位于房山区东北角的长阳半岛，是房山区最邻近市区的位臵，属于房山区未来的核心发展圈之一； 隶属房山区CSD中央休闲购物区核心，地处永定河生态走廊规划范围内。 紧邻长阳镇政府，分别位于镇政府南北两侧，距离房山区政府约5公里，区域认知度较高。
二次结构推演
抹 灰 工 油 工
钢 筋 工 木 工
七、总包施工范围：
1.屋面：保温、找坡、找平、防水（甲供材料）、保护层施工完； 设备及太阳能基础施工完；雨水管道安装完。 2.外墙：保温做至抗裂砂浆面层、面砖铺贴完（甲供材料）；雨水 管道安装完。 3、公共部分（电梯间、楼梯间及地下室）地面、墙面、顶棚按图施 工完；水专业上下水管道安装完，电专业穿线完。 4、户内：水专业上下水管道安装完，电专业穿线完。 4.1客厅、卧室、厨房等房间采暖地面（管道甲分包）的混凝土保护 层做至加热管上皮1cm处，压光、扫毛成活，预留4cm给精装做找 平层及面层。
理方针和城建集团“同心图治、求实创新、追求卓越”的方针，
按GB/T19001:2000标准进行项目质量控制。 （2）认真学习万科集团的下列文件：土建与精装交接验收作业指
引、北京区域样板引路制度、万科集团毛坯房住宅交付质量和观
感标准、VKBJ-WI-PR053建筑工程防渗漏体系作业指引、北京公 司外窗洞口施工方案指引、长阳项目绿色、安全文明施工标准、 产品质量实测操作指引。要求项目部主要管理人员及各分包单位 充分领悟文件精神，牢记质量标准，精细化施工、管理，务必做 到保质、保量、保工期，圆满完成后期施工任务。
2.植筋必须按照图纸要求的钢筋规格、直径、间距和标高进行施工，植筋深度为 15d，植筋完成后报监理验收并进行拉拔试验。
3.砌筑时严格控制断砖、缺棱掉角等缺陷；外墙砌筑时要防止通缝、瞎缝、灰缝不 饱满现象，上下皮砌体要错缝砌筑，一砖压半砖。
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首开长阳产品定位策划报告2010年7月前言:如何以17万体量参与市场竞争?是否要将市场不同层级客群需求兼容并收?布局怎样的产品可以实现首开长阳8号地东侧地块,快速销售的战略任务,同时又要取得与万科项目竞争的主动地位?本司认为,万变不离其宗,宗地特点是一切产品研究的根源,本次产品定位策划案以宗地地缘性为始,探寻板块价值寻找到客群购买大势,以宗地规划指标为依据探索市场中适合本案的产品方向并确定目标客群,最后以宗地具体规划价值为纲对项目建筑形态以及开发顺序进行确定,如上为本次定位报告三个主要组成部分由于时间仓促,不详之处还望谅解。
本体条件分析京良路经二北路纬四路经一北路纬三路长阳镇政府本案03-8-0503-8-1403-8-0703-8-1203-8-1503-8-0603-8-1303-8-1001宗地基本条件分析-四至西至:经二北路东至:长周路南至:纬四路北至:纬三路01宗地基本条件分析-地面交通系统1241.六里桥23km2.岳各庄桥20km3.京良环岛3km4.西红门12km01宗地基本条件分析- 轨道交通系统良乡总部基地西单西直门中关村房山轻轨-北京城区☐房山线22km +M9线(郭公庄-白石桥16km+M4☐轻轨合理交通时间30-60分钟,公里数为18-35公里;理论上项目换乘轻轨合理距离至西直门;轻轨从对于本案吸引城区客群取得竞争优势有着决定性作用.02宗地资源条件分析-外部资源南城大发展计划丽泽商务区建设总部基地丰科建长辛店建设02宗地资源条件分析-外部资源03宗地区域竞争特点燕房组团良乡组团长辛店组团阎村组团长阳起步区03宗地区域竞争特点面对-长辛店未来大发展良乡城区配套逐渐成熟燕房组团老基地复兴本案拥有怎样的区位价值来取得客群青睐在考虑万科具体竞争之前首先要明确本区域规划价值竞争力金融购物户外温泉本案-长阳半岛核心区CSD 长阳半岛竞争优势=生态资源+完整规划+大牌房企执行力相对于其他竞争区域,本区域的发展的确定性尤为可贵!如何利用相对竞争优势,转变为产品竞争胜势?04CSD长阳半岛规划05宗地规划指标分析用地性质地块编号用地规模(㎡容积率地上建筑面积控高(米建筑密度(%绿化率(%二类住宅1033289 2.2732366030301336884 2.281057603030小计2.2154293商业金融6(商业金融6253212506365030小计625312506总计76386166799京良路经二北路纬四路经一北路纬三路长阳镇政府本案03-8-0503-8-1403-8-0703-8-1203-8-1503-8-0603-8-1303-8-10本案具备-广阔的外部市场资源环境本案具备-区域内规划价值竞争优势本案具备-较宽松产品规划指标条件本案发展方向是多样的又将选择怎样的产品去实现?三层目标级开发战略卖的快的产品载体能溢价的产品载体市场热点分析01区域市场划分长辛店组团良乡组团燕房组团02区域市场特点-价格水平80009000 100001100012000130001400010500成交均价02区域市场特点-价格水平80000010000001200000140000016000001800000200000022000001155000成交套均总价02区域市场特点-产品特点项目名称容积率建筑形态建筑风格万科长阳半岛 2.59层公寓、20-26层高层现代曦城国际 2.2小高层9-15层板楼现代加州水郡 2.09联排别墅、花园洋房4层、9层、精装住宅11-15层、菱形公寓16层现代天恒乐活城 1.8联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层公寓18层德式中铁原香小镇 1.6小高层12-14层北美瑞雪春堂 1.6花园洋房4.5-6层、小高层9.5-10层现代水墨林溪 1.5小高层10-14层现代大宁山庄 1.4多层6层板楼、小高层8-11层板楼北美西棕榈滩 1.12花园洋房多层4-5层、小高层8-11层新古典绿城百合 1.01独栋别墅、联排别墅、洋房5层新古典03区域销售热点长辛店组团中铁原乡小镇良乡组团燕房组团加州水郡-卖的快的产品载体项目名称加州水郡物业地址京石高速长阳出口物业类别大型综合社区建筑类别联排、多层、小高层占地面积(万平米138加州水郡建筑面积(万平米147容积率2绿化率40.00%入住时间四期入住2011年底户型面积(平米一居41-85,二居84-119,三居91-297当前价格(元/平米精装修11500销售动态售罄个案分析:加州水郡加州在05、06年推出低密度产品(联排别墅和花园洋房,07年推出板点式住宅,08年开始产品出现为60—90平米的精装小户型。
100200300400500600700800成交套数个案分析:加州水郡典型的施工量决定销售量项目,在市场环境相同情况下销售速度是周边项目的2-3倍。
77277187.3114119279.9276134960708090100110120130140 0100200300400500600700800900个案分析:加州水郡个案分析:加州水郡1.随着该区域房地产市场的逐渐成熟,低密度客群逐渐流失,刚性自住客群不断补充。
2.商业的开发加速,区域出现较为纯粹的投资型客群。
3.城市化的进程较为迅猛,导致了加州水郡出现较多层级的产品。
75-85平米小户型产品直接满足刚性需求客群实现高速销售中铁原乡小镇-高溢价的产品载体项目名称原乡小镇物业地址京石高速长阳出口物业类别大型综合社区建筑类别多层、小高层占地面积(万平原乡小镇米16建筑面积(万平米22容积率 1.37绿化率40.00%户型面积(平米二居84-119,三居91-197 当前价格(元/平米14000更新月份成交套数成交总金额2009年11月187 1.43亿元2009年12月200 1.75亿元2010年1月181575万元2010年2月190 2.05亿元2010年3月353952万元2010年4月240 2.96亿元2010年5月113 1.4亿元2010年6月253525万元2010年7月546434万元800090001000011000120001300014000成交均价个案-中铁原乡小镇20万体量的纯粹低迷社区,其中9层公寓洋房中间层产品价值与6层洋房中间层产品价格非常接近。
个案-中铁原乡小镇为了低密而去低密,导致户型受损严重,从而限制了均价提升空间。
企划-万科长阳策略关键词:信心坚定、起步稳健、“志向高远”万科长阳策略-信心坚定地块名称规划建筑面积(万平米容积率规划用地面积(万平米楼面地价(元/平米土地款(亿房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地居住﹑商业项目51.17 1.8527.62572629.299942房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地居住、文化娱乐项目34.15 2.1216.09644322.002845房山区长阳镇起步区3号地南侧居住、文化娱乐地块15.8 2.027.8362239.83234小计101.12 1.96197151.546045.79974361.13万科长阳策略-信心坚定万科长阳策略-起步稳健楼号建筑层数梯户比居室居室面积(㎡1、7号28层两梯四户两80-902号18层两梯四户两80-903-6号9层一梯两户两90-95高层13500元/平米起,9层16500元/平米起,高出良乡城区-京良环岛区域2000元。
万科长阳策略-起步稳健一生之城的“悲情诠释”对于起步阶段快速回笼资金的要求,坚定地以中端首置客群最为目标群体。
万科长阳策略-“志向高远”万科理念-高溢价,广义操盘理念:第一步、制定入门级产品价格门槛满足回现需求稳定区域内开发商第二步、不考虑市场冷热,直接拉升均价多采用小户型产品区域开发商多数采用跟随,同时由于产品力限制多选择躲避同质的中端客群,盲目追求品质抬高均价;第三步,危机公关降价空间巨大且环境允许。
进行产品升级,反作高端市场,实现高溢价。
万科长阳策略-“志向高远”土地价值:5号地>1号地>3号地南未来价格走势评估1号地起步区奠定价格回笼资金1号地南优质产品鼎立价格三号地南小户型冲高价格5号地优质产品实现高溢价首开商业启动,万科住宅开始拔高。
万科长阳策略-“志向高远”万科项目加州水郡中铁原香小镇区位价值相对高相对低相对低地面交通相对弱势相对强势相对强势轨道交通相对优势相对劣势相对劣势建筑类型28+18高层16+20高层6-9层洋房9层公寓户型面积区间85-9565-8087-125 85-95销售价格15000均11500精装14000毛坯客群实现度刚需首置为主刚需首置为主刚需改善为主销售速度?1-4亿之间5千万起提炼:用9层偷高品质的概念卖洋房的价格,看准刚需客群市场庞大性,对户型面积敏感性特点,坚定用经济性产品冲击市场!实现销售速度客户属性:中端和中高端客户置业类型:享受型首置和功能型改善关注点:对舒适度有一定要求年龄区间:25岁-35岁之间首付能力:50-80万月供能力:4000-6000家庭月收入:1.2万-1.8万被动郊区化客户主动郊区化客户受配套条件制约低端客户难以进入中心城区价格挤压客户04客群特点分析“买我不买万科的理由”—给客群一个“等我”理由谁会等我?一定不是“等我”价格的客群目标客群捕捉目标客户定位方法地块属性市场需求公司发展战略目标客群01客群描述-来源地主力客群:☐以城区西南部为主体,行政区域倾向于丰台/海淀.☐主要依托京石高速以及轻轨。
辅助客群:☐以房山区域内为主体,良乡组团为重要的客群来源地。
☐主要依托区域内便捷的公共交通以及京周路等多条快速路。
02目标客群定位竞争策略本地块最大的优势在于城铁,对高端客户吸引力不大。
空巢及老年家庭对周边配套特别是医疗条件要求较高,本案条件也不满足要求。
低端客户更加关注价格,会沿城铁线向西南房价更加便宜区域分流。
主力客群以中心挤出客群为主,有一定的经济实力,可以在城内买房,但为了追求更好的居住条件而出城。
中高端客群中端客群置业类型首次改善首次置业置业需求三房,90-120平米二房,75-90平米客户年龄•30-45岁•25-35岁客户来源•海淀、丰台等区域,早年有过置业经历•一般企事业单位的工薪家庭•需购置婚房的年轻人•工作区域在西边置业目的•满足居住功能的增加•提升居住品质•年轻人满足成家的基本婚房需要•年轻人拥有属于自己的房子置业标准•面积、功能满足需求•舒适•交通便利•周边生活配套和环境•交通便利性。