某大盘项目整合战略方案

项目 土地总供应量 住宅类供应量 商业类供应量
吴中区
相城区
高新区
平江区 工业园区
第5号挂牌公告
第7号挂牌公告
210万
330万
50万
270万
160万
Biblioteka Baidu
60万
14万（住）113万（商） 108万（住）10万（商）
5万（住）15万（商） 110万（住）18万（商）
18万（住）22万（商） 2万（住）18万（商）
苏州古城原阀门厂地块
中华企业
2006中国房地产百强企业规模性NO.8
第五元素（金鸡湖东）
中信地产
中信太湖城
世茂地产
滨江豪宅之父
世茂沧浪新城
招商地产
2006中国房地产百强企业综合实力NO.9
招商·依云水岸 2006.03，相城区 绿色地产 路线
结论：中国地产TOP10已经有6家来到了苏州，苏州楼市真正进入了中国地产高端阵营的质变点 苏州地产发展到今天，已经进入到地产资本时代，地产的背后是资本力量的角逐。
苏
二州
零 零
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城
Part A 战局第一
“知己知彼，百战不殆” ——孙子兵法
一、战局：政府是幕后策动者
1、苏州地产的竞争局势总是由政府决策的，政府的目标在于卖地，卖地只有动 新区才有土地，新区只有成为热点区域才能值钱，苏州地产的市场热点也由 此而产生；
9万（住）2万（商） 2万（住）7万（商）
0（住）0（商） 0（住）0（商）
与《今年苏州市国土资源局出让国有土地使用权挂牌出让公告》（2006年第5号）相比数据表
2、2001-2006年苏州市区居住用地出让区域分布
2006年苏州市区出让居住用地楼面面积比例
吴中区 22%
相城区 7%
原城区 8%
高新区 7%
中海地产(2004.04)
中国地产业上市公司综合实力NO.1
御湖熙岸 星湖国际 湖滨一号 8号地块
2006中国房地产百强企业赢利能力NO.7
枫情水岸和IALA国际自由水岸
万科地产
2006中国房地产百强企业综合实力NO.1
万科_玲珑湾 万科_中粮苏州别墅 万科•金色家园
华润置地
总资产达170亿的香港上市公司
三、抗衡：苏州战区代表项目
沧浪区－
怡景万家水岸风情商业街
核心地段，潜力金铺持续价值永恒 沧浪新城核心商业圈•首席水岸风情商业街
怡景万家水岸风情商业街
沧浪区－
万科金色家园
“情景花园洋房”
城市核心，尊贵栖居 三香路、劳动路、西环路，三大城市主动脉， 万科金色家园，总建筑面积24万平方米，苏州市区目前最大的社区规划。 国际化的“韩式户型”、万科专利产品“情景花园洋房”……融合各种形态的建 筑精要，契合人性多维选择。冠以简约凝练的现代主义风格，其整体的独特 与稀缺性不言而喻。
要比别人好，只有作到第一才能赢得这场竞争的胜利，我们必须作到第一； 做到第一的前提是具备唯一性，具备他人无可模仿的核心差异，也是我们的 项目最核心的气质点和战略点。
苏州地产: 春秋五霸，战国七雄
保利地产
2006中国房地产百强企业综合实力NO.5
保利雅苑
栖霞建设
万达地产
城市中心缔造者
苏州万达广场，20亿
户型, 18.50%
价格, 27.75%
地段, 23.70%
价格 地段 户型 环境
结论：苏州购房者对于地段和价格的总权重超过50%，其次是关于户型和环境。
苏州地产战局图：三大新城，七大兵团
南京
京杭运河
相城区
万达广场
HOPSCA城市中心综合体
金阊新城
平江新城
高新区
主城区是居民最 集中、生活配套 最完善、生活气 息最浓厚的区域
园区－
圆融时代广场
苏州商业新地标
作为2007年苏州市重点建设项目，时代广场占地面积21万平方米，总建筑面 积51万平方米，项目建筑群分为五大功能区，包括国际商务办公区、城市购 物时 尚街区、河滨步道—水滨餐饮娱乐区、生活休闲区以及苏州首座10万 m2的购物中心。项目现正全球招商中，其中购物中心部分已引进拥有香港 SOGO等著名百 货的上市公司香港利福国际集团合作开发。
中海专属户型：“空中合院阳房”、“枕河宽景洋房”、“意式独院联 排” 2006年12月，中海感恩苏州
爱邻计划、爱屋计划、爱誉计划、 爱业计划、爱车计划、爱家计划、爱身计划
中海 湖滨一号
园区－
中海 星湖国际
2007，持续缔造主流价值
2005年12月底，中海地产以3.5亿多元拿下了位于苏州工业园区现代大道北、星湖 街西的8#号地块，即今天的中海星湖国际项目。该地块占地面积10.7435万m2，容 积率1.4，规划建设成为含有TOWNHOUSE、高层湖景公寓、小高层电梯洋房的法 式院落生态社区。
太湖
杭州
二、竞争：中国最高水准的较量
1、几乎中国最优秀的地产商都开始屯兵姑苏，华润、万科、中海、招商、中信、世 茂、保利，栖霞…中国第一领导品牌阵营几乎囊括；
2、苏州的地产史因为这些重量级的选手而出现质变点，最优秀的项目开始呈现，苏 州绝对代表性项目全线出台；
3、因为政策性调控影响，2008年成为决战年，重要产品将全面推出市场； [判断]：苏州世茂沧浪新城项目面临的是最高水准的较量，我们一定要跳出来，一定
原城区
园区
高新区
吴中区
园区 56% 相城区
从近几年出让的居住用地的空间分布来看：城市中心区土地渐显稀缺，土地 出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平 江区）所占比例仅为8％，本地块所在的主城区则仅约为5％，供应量很小。
3、苏州楼盘购买因素权重
苏州人购房因素权重
环境, 16.18%
本项目集商业中心、行政中心、科技文化艺术中心、会展中心等多重区位优势于一 身，汇聚财富与活力、浓缩成熟与便利，让您身处湖东，享受新观前。一梯两户， 方正户型，南北通透，带来非凡居住体验；法式园林，组团空间，院落情怀，完美 演绎主流生活。
圆融时代广场
500米巨型神奇天幕、4000多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、 空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……这些，都 将成为圆融时代广场开创苏州商业地产新记录的见证。
园区－
中海 湖滨一号
2007，持续缔造主流价值
继中海半岛华府、
以意大利威尼斯水域的城邦生活场景, 缔造“苏州主流生活圈”
苏州中心主城区
沧浪新城
苏州未来的居住新城
世茂.沧浪新城
虎丘区
吴中区
万科系.玲珑湾 苏州东部新城
上海
园区兵团
金鸡湖
全国最大的城市湖泊公园
中海系
2007年。耗资30 亿在苏州金鸡湖东 板块屯地5次，苏 州俨然成为了中海
的阵线最前沿。
石湖风景区
中信太湖城
76万平米世界级闲暇城邦
园融时代广场
环球时尚消费地标