太阳城老年公寓案例分析及规划设计建议
北京太阳城养老模式研究报告
北京太阳城养老模式研究报告一、引言养老问题是当前社会关注的热点问题之一、随着人口老龄化的不断加剧，养老问题已经成为摆在我们面前的现实挑战。
北京太阳城养老模式作为一种新型的养老服务模式，受到了广泛的关注和研究。
本报告旨在深入研究北京太阳城养老模式，分析其特点和优势，为其他地区养老服务的发展提供参考和借鉴。
二、背景介绍北京太阳城养老模式是指在北京市建设一系列太阳城小区，专为老年人提供住宅和养老服务的一种模式。
太阳城小区不仅提供高品质的住宅环境，还配备了一系列老年人特别需求的设施和服务，如医疗、健康管理、社交活动等。
太阳城小区以其独特的养老服务模式而闻名，成为北京市养老服务的典范。
三、特点和优势1.完善的基础设施。
太阳城小区建筑设计和规划充分考虑了老年人的特殊需求，比如无障碍设施、便捷的交通、配套的医疗机构等。
这为老年人提供了一个便利和舒适的生活环境。
2.多样化的养老服务。
太阳城小区提供了多样化的养老服务，如健康管理、医疗保健、康体活动、兴趣班等。
这些服务覆盖了老年人的各个方面需求，使其能够过上有意义、有质量的晚年生活。
3.社区关爱和互助。
太阳城小区重视社区关爱和互助，鼓励老年人参与社交和志愿服务活动。
这种社区关系的建立有助于老年人减少孤独感，提高生活质量。
4.老年人积极参与。
太阳城养老模式鼓励老年人积极参与各类活动，如社交、文化艺术、体育锻炼等。
这种积极参与的氛围为老年人提供了机会展示自己能力和价值，增强了他们的自尊心和自信心。
四、案例分析五、结论与建议通过对北京太阳城养老模式的研究，我们可以看到其特点和优势，并从中获取一些启示和经验。
为了更好地发展养老服务，我们可以从以下几个方面提出建议：1.引入多样化的养老服务。
除了提供基本医疗保健和健康管理服务外，还可以引入更多的康体活动和兴趣班，满足老年人多样化的需求。
2.加强社区关爱和互助。
鼓励社区居民之间的互动和支持，为老年人提供更多社交和情感支持，减少他们的孤独感。
美国太阳城养老社区案例研究
美国太阳城养老社区案例研究美国太阳城养老社区案例研究1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区。
它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White T anks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。
它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6 km2(14.5mi2)，水域0.2 km2 (0.1mi2)。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb 开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
养老地产北京东方太阳城案例研究分析
年人担当教师。
看护健身中心
农庄苗圃
老年大学
健康步道
北京东方太阳城
• 全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求
– 客户群体来源多样
养老一族 准养老一族 养老族子女 地缘性客户
其中有退休教授、干部等，总体层次较高， 小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃 的老年人
很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为 自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、 七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住， 等自己退休后再搬过来住
老年社区特色规划
➢ 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单 独布置了大量水系、绿化景观， 满足老年人对居住环境的需要；
➢ 多层级交流空间：组团式布局， 组团内部设置小型公共交流空间， 组团外部设置相对较大的活动场 所；
北京东方太阳城
– 针对老年人人性化的规划设计
无障碍设计： ✓ 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 ✓ 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 ✓ 户内紧急呼叫与电子安防系统 ✓ 居室充分考虑朝向、采光和通风 ✓ 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 ✓ 插座、开关都相应地降低高度 ✓ 感应门锁替代旋转式钥匙 ✓ 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性
✓ 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；
业主自发的俱乐部：
✓ 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.
北京东方太阳城
• 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境〞是东方太阳城成功 的关键因素
完善的养老配套 优美的景观环境
大型公共建筑群
专业急救中心：与北京红十字 会紧急救援中心合作，在太 阳城内设立急救站。
太阳城老年公寓案例分析及规划设计建议共73页文档
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
太阳城老年公寓案例分析及规划设计建 议
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
老年公寓案例分析及规划设计建议
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案例一：北京东方太阳城项目
u项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。 u建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。 u项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米 的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科 技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。
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太阳城三期
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பைடு நூலகம்
太阳城二期 太阳城一期
东方太阳城项目一期
欧式风格，塑造田园式社区。
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东方太阳城案例解析
北京东方太阳城养老地产项目调研报告东方太阳城全新退休生活的领跑者2012年10月中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。
（1）土地方面 2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中，对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规范：养老服务设施用地范围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。
房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
养老服务设施土地供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。
有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
解读：在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大的。
对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取，可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建设要求作为出让条件），拿地规模建议小于5公顷。
（2）（2）民营资本方面 2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范。
老年公寓案例分析及规划设计建议(下)
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老年公寓赢利模式 Old age apartment profit pattern
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国外老年住宅赢利模式分析
美国太阳城中心 收益来源
一次性收入来源 长期性收入来源
独立住宅的销售收益 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益
如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租 收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要 组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： ➢会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 ➢高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 ➢合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万 美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益 是太阳城中心的重要收益来源。
太阳城相关配套设施
说明： ➢中小学：北师大亚太学院 ➢幼儿园：亚运村双语幼儿园 ➢综合商场：太阳城购物中心 ➢银行：建行、农行 ➢医院：太阳城老年医疗中心 ➢其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、 家政服务 中心、中国邮政储蓄
东方太阳城案例解析
太阳城全新退休生活的领跑者2012年10月中商产业研究院针对我国2013年之后的主要养老地产政策分别从土地、民营资本等方面进行了解读。
（1）土地方面 2014年4月国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中，对养老服务设施用地围、土地用途和年限、土地供地政策等方面进行了明确规：养老服务设施用地围。
专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。
老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。
养老服务设施土地用途和年期。
养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。
营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。
房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件。
养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。
以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。
养老服务设施土地供地政策。
经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。
新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。
有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。
解读：在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让或是直接划拨，对用地成本的影响是巨大的。
对于养老地产土地运作方面，开发商可以将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等申请作为养老服务设施用地，积极争取划拨用地供给，如较难争取，可采用租用或先租后让的方式拿地（将养老服务设施建设要求作为出让条件），拿地规模建议小于5公顷。
（2）（2）民营资本方面 2015年3月，民政部、发展改革委、教育部等联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，意见主要从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规。
日本横滨太阳城郊区型高端养老机构案例分析
项目背景：•SunCity 自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。
•土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。
•现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
项目位置•位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。
•周边为成熟居住区边缘，即独立又融合•地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。
横滨市横滨太阳城项目规模•占地面积：84350㎡•总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元•建筑面积：56012㎡•总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。
•户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡•公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：•根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多•两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。
•一次性入住费用15年内可退还部分。
•计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。
•月金：•额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。
•最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。
•老人入住后可直至终老。
管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人•服务人员配置•介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）•医疗配置•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室•当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
世界养生名城退休疗养之都美国太阳城(Sun City)的建设经验与借鉴
拉动就业
农村城市化 劳动力输出 人力资源开发
美化生态
山地生态 景区生态 城市生态 海滨生态
创造市场
旅游市场 地产市场 农产品市场 工业品市场
案例小结：世界养生名城成功的关键因素
养 生
自
气候条件
▪有宜人的气候条件。温带地区最适合打造四季养生度假城市。
度Hale Waihona Puke 然假 城 市 成因
素
自然资源
▪ 得天独厚的山湖海泉资源，也是构成顶级养生度假城市的必要条 件。
• 社区特点：
– 环境氛围，适宜老人。阳光充足、气候好、适宜老年人居住；设计合理、以方 便老人为第一宗旨。
– 设施完备，档次分明。城区除了拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外， 心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，疗养院和老人照顾中 心鳞次栉比，老人可以根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服 务；社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。
功
关
交通网络
▪ 便捷的交通网络，很好的交通可达性。
键
因 素
人
养生度假配套 ▪ 完善的多样化的养生度假配套设施会成为吸引客户的主要因素
（
为
经营管理
▪ 全球性的养生度假酒店经营公司（除了能提高项目知名度、保证
KPI
因
）
素
体
优质的服务外，还能在淡季提供全球的营销网络支持，承办众多 会议会展服务，维持度假区的经营）。
系
养生度假客群 ▪其客源大多为全国性乃至全球性的，推动养生度假产业的迅速发
展，并成为区域支柱产业。
•完
养生名城退休疗养之都——美国太阳城（Sun City）的建设经验与借鉴
国内典型养老项目分析-北京太阳城
太阳城公寓装修
D、南北阳台： 地砖： 300×300mm 罗马牌(或同等档次) ； 墙面： 涂料 立邦美得丽(或同等档次)；
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
太阳城公寓装修
E、主客卫生间： 墙砖： 250×300（主、客卫） 罗马牌(或同等档次) ； 地砖： 300×300（主、客卫） 罗马牌(或同等档次) ； 顶面： 铝扣板吊顶； 浴霸： 2个（主、客卫各1个）； 浴缸： 限主卫 金牌(或同等档次) ； 座便： 2个（主、客卫各1个）金牌(或同等档次) ； 淋浴房： 限客卫； 镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玻璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(或同等档次)；
本报告是严格保密的。
太阳城公寓装修
B、主次卧室： 地面： 复合地板 克诺森华地板(或同等档次)； 墙顶面： 涂料 立邦美得丽；(或同等档次)； 窗户： 包套(清、混工艺)大理石台面； 剔脚板： 复合踢脚板 克诺森华 (或同等档次) ； 门及门套： 本报告是严格保密的。 清、混工艺，实木复合门；
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
太阳城公寓畅销户型
本报告是严格保密的。ຫໍສະໝຸດ 一居室太阳城外部装修标准
本报告是严格保密的。
结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
太阳城公寓装修
C、厨房： 地砖： 300×300mm 罗马牌 (或同等档次)； 墙砖： 250×300mm 罗马牌(或同等档次)； 顶面： 铝扣板吊顶； 门及门套： 清、混工艺，实木复合门； 吸油烟机： 中式 欧帝牌(或同等档次)； 灶台： 欧帝牌(或同等档次)； 洗菜盆： 欧帝牌(或同等档次)； 整体橱柜： 理家(或同等档次)；
北京太阳城国际老年公寓规划设计
目前我国老年人的居住形态可分为独居型、与子女合住型及与亲友合 住型几类。家庭结构的变化是决定老年人居住形态最基本的因素。随社会
!""! # ! 建筑学报 !!
$ 北京太阳城国际老年公寓总平面
建筑学报 !""! # ! !"
的发展和我国住房制度的改革，子女与老人捆绑合住的现象逐步得到改善。 大家庭逐渐解体，家庭呈现出小型化发展趋势。另一方面，中国几千年的 传统文化又使老年人大多眷恋着子孙同堂的传统居家模式，十分重视家庭 的价值，因而出现了子女与老人分而不离的 “近邻式”家居理念。为了保 证 不 同 家 庭 的 多 种 需 求 ， 太 阳 城 设 计 了 从 $"%!&’("%!多 种 户 型 供 住 房 选 择 。 另 外 有 二 个 组 团 的 宿 舍 式 公 寓 ， 可 容 纳 单 身 老 人 !"""人 。
’) 户 型 设 计 的 基 本 特 点 ： 太阳城老年公寓的户型设计，在满足 《老年人建筑设计规范》的基础 上，做了如下重点处理： （’） 每 户 增 设 阳 光 室 及 室 外 阳 台 。 （!） 简 化 室 内 流 程 ， 特 别 强 调 主 卧 室 与 起 居 室 的 联 系 便 捷 。 （*） 使 用 角 窗 、 凸 窗 等 多 种 形 式 增 大 开 窗 面 积 。 （+） 高 层 塔 楼 采 用 每 层 六 户 的 蝶 形 平 面 ， 使 每 户 的 主 卧 室 及 起 居 室 都 朝阳采光，自然通风。 （$） 造 型 以 简 洁 、 清 新 为 基 本 格 调 ， 色 彩 上 以 淡 雅 、 明 快 的 色 调 为 主 ， 每个组团用不同色调赐于识别。 !) 用 科 技 关 爱 老 人 为体现出对老年人的关爱，设计中我们选用成熟的先进产品和成套技
北京东方太阳城案例分析
【产品体系类型多样】 四层电梯公寓：共600套， 170 ㎡-250 ㎡ 联排：共230套， 222 ㎡-260 ㎡ 独栋：共118套，268 ㎡-380 ㎡ 四合院：共7套，424 ㎡-716 ㎡
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北京东方太阳城
养老概念住宅＋超配套设施，复合产品体系满足多元化需求
【案例概况】
区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔， 7000亩浩瀚林木自成天然绿 色屏风。 定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模：规划面积234万平方米，总建筑面积仅为70万平米，其中配套面积5共万平米，容积率 0.29，可入住2万余人； 物业类型：独栋别de墅、联排别de墅、中式四合院、公寓，面积为78-716平方米不等； 开发商：中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院 运营方式：全部出售
三期售罄 一期Βιβλιοθήκη 罄【客户群体来源多样】 养老一族：层次较高，生活可以自理的活跃的老年人
准养老一族：四、五十岁岁左右，先给父母住，等自己退休后再搬过来住 养老族子女：在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在 同一小区，方便照料 地缘性客户：本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房。
结合北京太阳城银龄老年公寓谈老年公寓优化设计
运动 机能退 化 会 引 起 力 量和 灵 活 度 下 降及 关 节 活 面 的防滑 处理 ， 坡 道要 设 置合 理（ 见图 １ ） ， 交通空 间进 行无 障碍设计 Ｊ 。 ４ ） 适应机能 的退 化及 应对策略 。
生、 娱乐 、 医疗和生 活起 居等方面 的功能 ＿ ２ Ｊ 。 感觉 机能退化主要指嗅觉 、 视觉 和听觉 等方 面的退化 。
针对 嗅觉 退化 ， 应加强 自然通 风 ， 注意安全隐患 。
１ ． ２ 我 国老年公 寓空 间及布 局存 在 的 问题
１ ） 活动空间 。
针对 视力 退化 ， 应 布置 合理 照明 ， 建筑 中的方位 指示 牌 和警
优 良的活动空 间对老年人身心健 康有着 重要意 义 ， 而现在 我 示 标 志需 清 晰 醒 目。 针 对听力退化 ， 应 采用 多种感 知 的方法 对老 年人 进行 警示 ， 国老年公寓 的活动 空间类型往往 比较 单一 ， 有 的活动空 间甚至 只 是 单一的大空 间。 来 确 保 日常 生 活 的 安 全 性 Ｊ 。
２ ） 朝 向问题 。 阳光会给老年 人带来 安 全感 ， 并且 可 以给 居室 杀 菌消 毒 ， 但
２ ） 神经机能退化 。
神经 机能的退化 ， 表现 为反应 迟缓 、 记 忆力 减退 和 身体 平衡
现在很多老年公寓很 多房间 阳光不足 ， 使得房间压抑 阴暗。
３ ） 交通组织 。
第４ ｌ 卷 第 １ Ｏ期 ２ ０ １ ５ 年 ４ 月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮ ＸＩ ＡＲＣ ＨＩ Ｔ ＥＣ Ｔ ＵＲ Ｅ
Ｖ ｏ １ ． ４ １ Ｎｏ ． １ ０
老年宜居住区的构建对策及建议——以北京东方太阳城居住区为例
I國研究老年宜居住区的构建对策及建议----以北京东方太阳城居住区为例■王静盛况近年来，人口老龄化已成为全球性的大问题，其对中国 的社会、经济与文化等诸方面的影响也愈益凸显。
根据联合 国数据，未来30年世界老龄人口将持续增加，人口老龄化 已是不可阻挡的世界性潮流，其带来的一系列问题也已经成 为发达国家和发展中国家共同面对的挑战。
21世纪中国人 U老龄化将伴随始终3早在19W年，我国就提前进入老龄 化社会，目前是世界老年人口最多的国家，占全球老年人口 总量的五分之一。
研究表明：根据20(15年的相关统计结果，我国60岁以上的人口有1.144亿，占全国总人口的11%,说 明中国已经进人老龄化社会。
本世纪中叶（大概到2W5年 左右），中国⑷岁以上人口将占到3(1%_如此迅猛的人口老 龄化进程势必给经济尚不发达、社会保障体系还不完善的中 国带来严重的压力。
从城市规划的视域看，人口老龄化同样 是涉及范围广泛的重大城市问题。
随着其进程的加快，老年 人正日益受到社会的关注因此，在此宏观背景下，探究如 何构建城市中高品质的老年宜居社区具有十分重要的现实意 义。
一、我国人口老龄化的基本特征和发展趋势(— >人口老龄化的界定人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人 口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。
国际上 通常把6U岁以上的人口占总人口比例达到1(1%,或(S5岁以 上人口占总人口的比例达到7%作为国家或地区进人老龄化 社会的标准：有两个含义：一是指老年人口相对增多，在总 人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结抝呈现 老年状态，进入老龄化社会。
(二）人口老龄化基本特征与发展趋势根据我国人口老龄化发展趋势预测研究报告的成果，现 阶段我国的人口老龄化具有老年人口规模巨大、老龄化发展 迅速、地区发展不平衡、城乡倒置显著、女性老年人口数量 多于男性、老龄化超前于现代化六个主要特征。
同时，我国 的人U快速老龄化还有如下三大显著特点：一是未富先老。
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东方太阳城相关配套设施
高尔夫球场
俱乐部
本报告是严格保密的。
商业街
东方太阳城客群年龄及职业
专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占 现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。
东方太阳城入住业主退休前职业构成
案例地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。
建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主
力面积为60—136平米。 顷目亮点：大开间、小迚深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间， 270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。
综合商场：太阳城购物中心
银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心
其他：太阳城国际假日酒庖、温泉健身中心、文化艺术中心、
家政服务 中心、中国邮政储蓄
处处无微丌至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造 了顷目的核心竞争力。
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太阳城项目点评
利用自身完善的服务设斲为老年人创造条件、提供机会。
淋浴房： 限客卫；
镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玱璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(戒同等档次)；
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其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。
太阳城别墅装修
别墅：毛坯 公寓：精装修，装修标准如下： 涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。 厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为 高档瓷砖，地面为高档防滑地砖；
备注 预留面层位置 地面砖用户自理 面层乳胶漆用户自理 面层瓷砖用户自理 面层瓷砖用户自理 面漆用户自理 内门框及门扇用户自理
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
墙面 顶棚 户门 内门 外窗及有关部件 卫生间 厨房 阳台 空调机位 暖气片
卫生间 厨房
外窗（起居室落地门窗） 窗台板
极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。
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东方太阳城二期
联排
独栋
四合院
欧式风栺，创造和谐的生态社区。
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东方太阳城二期
建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私 家花园。
觃划特点：“万亩森林，千坪庨院，独栋别墅” 的富春园独栋别
墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋 别墅设400—2400平米丌等的超大私家花园，满足领袖阶层对私
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太阳城公寓
针对老人特点设计
欧式风栺
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太阳城别墅
太阳城有250到300平斱米、400到500平斱米别墅共70余套 及4座400到500平斱米的四合院，以满足老年人的丌同需求。
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太阳城公寓、别墅特点
宿舍式公寓，将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。 配有电规、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设斲，幵提供水、电、 暖、医疗监护等各种物业服务。 居家式公寓戒住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是 夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。 护理式公寓，就是把因身体有病、生活丌能自理戒行劢丌便的老年 人集中安排在一亗房间居住，幵由医院戒与门雇佣的护理人员迚行护 理。
照明灯、灯具及控制开关 插座 电视、电话插座 电脑网络 户内跃层楼梯 安防及报警系统 本报告是严格保密的。
东方太阳城装修创新
1、采用液压蝶式无机房电梯，这样丌但节省了建设与门的电梯机房的投资、减低噪
音， 还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。
2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一斱面可防止 降 水丌充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一斱面使退休生活社区的生态环 境更 为环保，运做高敁。
普通工作人员 专业技术人员 党政机关事业单位领导 科教文化从业者 商业服务人员/工人 大中型企业管理者 其他
25.00% 22.92% 16.67% 10.42% 10.42% 8.33% 6.25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事 业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的58.34%，这充分说明这四类客群是中国老 年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分 之一，为35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。
地板：德国原产的复合木环保型地板。
房门：入户门为“四防”钢质装饰门，居室内其它房门均采用木质装饰门。 窗户：彩色塑钢窗、中空玻璃。
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太阳城相关配套设施
道路
楼道出入口
楼道走廊
电梯
老年活动中心
社区花园
商业街
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医院
太阳城相关配套设施
说明：
中小学：北师大亖太学院 幼儿园：亖运村双诧幼儿园
属生活的珍规、对私密空间的原创劢力。
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东方太阳城三期
欧式风栺，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
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东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 觃划特点：南北通透，6层北侧相应退台，幵提供超大露台；
每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四
铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门） 水泥窗台抹平 管道接至预留位置（并安装截止阀门） 所有卫生洁具用户自理
燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩 口，完成全部下水管道 阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同 预留空调室外机位置和空调孔 集中供暖，暖气片安装到户 安装普通灯具，开关按设计安装到位 按设计全部安装到位，包括面板 按设计全部安装到位 预留端口 楼梯到踏步基层 每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动 按钮一个，主机一台 面层及扶手用户自理 玻璃破碎、红外报警等探 头自理 装饰灯具用户自理 卫生间、厨房的插座安装 预留面层位置
墙砖： 250×300mm 罗马牌(戒同等档次)； 顶面： 铝扣板吊顶；
门及门套： 清、混工艺，实木复合门；
吸油烟机： 中式 欧帝牌(戒同等档次)； 灶台： 欧帝牌(戒同等档次)；
洗菜盆： 欧帝牌(戒同等档次)；
整体橱柜： 理家(戒同等档次)；
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太阳城公寓装修
D、南北阳台：
地砖： 300×300mm 罗马牌(戒同等档次) ；
在老年设斲的经营斱式上采取不社会紧密联系的全斱位开放型社区
管理模式，使老年人不社会有更加广泛的接触、沟通和交流。 定期组细和丼办诸如交流座谈、讱座会议、展觅展示、竞技比赛、 征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活劢。
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案例三：北京燕都世界名园项目
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通讯：宽带网接口入户
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太阳城公寓室内装修
A、客厅、门厅、餐厅：
地砖： 600×600mm 罗马牌(戒同等档次)； 餐厅顶面： 局部吊顶；
客厅顶面： 灯池造型顶；
墙顶面： 涂料 立邦美得丽 (戒同等档次)；
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剔脚板： 复合踢脚板 兊诹森华 (戒同等档次)；
太阳城公寓装修
案例一：北京东方太阳城项目
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案例一：北京东方太阳城项目
顷目觃模：总建筑面积80万平斱米，其中配套公建近5万平斱米。
建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。
顷目亮点：七个风栺各异的小区，约16万平斱米人工湖和75万平斱米 的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科 技智能产品应用亍社区各顷安全保障不服务设斲。
3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低
庪，回收敁率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存亍社 区湖面，用来迚行社区内绿化灌溉。 4、对社区内大面积的湖水、溪流等水系的处理，采用生态水质净化系统。经过生物技 术处理后的湖水，可以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时也可使社 区的水系处亍良好的生态群落的循环之下，保存了社区良好的自然面貌。 5、水源热泵中夬空调系统，为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵 集中供暖、制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料。 6、电磁门锁、门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利。 7、紧急呼叫系统连系布置亍主卧室和起居式的固定呼叫挄钮和可移劢呼叫挄钮保持着 每单元不社区呼救援劣中心的热线联系。 8、自备深井供水系统； 自建的压缩天然气站等。
居室，沿社区湖布置楼座。
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东方太阳城畅销户型
公寓户型
四室两厅两卫
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三室两厅两卫
两室两厅一卫
东方太阳城畅销户型
排楼户型
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东方太阳城畅销户型
独栋别墅户型
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东方太阳城畅销户型 四合院户型
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东方太阳城装修标准
墙面： 涂料 立邦美得丽(戒同等档次)；
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太阳城公寓装修
E、主客卫生间： 墙砖： 250×300（主、客卫） 罗马牌(戒同等档次)； 地砖： 300×300（主、客卫） 罗马牌(戒同等档次)； 顶面： 铝扣板吊顶； 浴霸： 2个（主、客卫各1个）； 浴缸： 限主卫 金牌(戒同等档次) ； 座便： 2个（主、客卫各1个）金牌(戒同等档次) ；