商业地产项目营销策划报告

商业地产项目营销

策划报告

无锡·同致地产·商业地产项目

「策划营销工作报告书」

第一部分、商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。

一、市场调研概况

调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平的比较

2、国民经济主要技术经济指标、

3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等

三、区域商业市场研究

(一)、区域商圈研究

1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。

3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。

4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。

(二)、终端消费者研究

1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。

2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。

3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。

4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。

(三)、投资客户研究

1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。

2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。

(四)、竞争对手研究

1、竞争者基本状况:包括资金实力、性质、优、劣势等。

2、竞争项目:包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论 :

消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等

2、专题研究

专题一:不同消费群体消费意向(例:民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等)

专题二:消费者收入水平与商场消费倾向及习惯

五、项目经营方式论证

1、项目与同类型物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证

4、项目的商业价值及租金价值风险性论证

5、项目设计标准及经营管理水平的论证