房地产企业增值税会计核算方法
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。
这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。
（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
企业会计准则增值税核算方法
企业会计准则增值税核算方法
企业会计准则中的增值税核算方法主要包括以下步骤：
1. 确认应纳税额：根据增值税计算公式，应纳税额等于销项税额减去进项税额。
销项税额是根据销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。
进项税额是纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产支付或负担的增值税税额。
2. 确认销售额：销售额是不含税销售额，即未包含增值税税额的销售额。
3. 计算适用税率：根据不同的业务类型和商品类型，适用税率也有所不同。
常见的增值税税率有13%、9%和6%。
4. 会计处理：在会计处理中，需要根据会计准则的要求，对增值税进行适当的记录和报告，确保会计信息的准确性和合规性。
需要注意的是，在实际操作中，企业需要根据具体情况选择合适的增值税核算方法，并确保与会计准则的要求保持一致。
如有疑问，建议咨询专业会计师或税务专家。
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产行业的快速发展，土地的增值也成为了不可忽视的财务问题。
作为房地产企业的一项重要成本，土地增值税的会计核算及纳税筹划显得尤为重要。
本文将就这一问题展开探讨，并对相关的会计核算及纳税筹划进行详细阐述。
一、土地增值税的会计核算土地增值税是指在土地流转过程中，土地的价值相对于流转前增值的部分所需缴纳的税费。
土地增值税是房地产企业在土地交易、土地综合开发等环节中必须面对的税收成本。
在土地增值税的会计核算中，首先需要明确的是什么情况下需要计提土地增值税准备。
根据《企业会计准则》的规定，房地产企业在取得土地使用权时，需按照土地购置价值计提土地增值税准备，土地增值税准备金额为土地购置价格的土地增值税税率乘以土地购置价格。
当土地使用权到期或者转让时，需要将土地增值税准备转为土地增值税支出。
还需要对土地增值税准备进行会计确认和会计核算。
按照《企业会计准则》的规定，土地增值税准备属于应交税费，计入负债。
在土地增值税准备确认时，应当同时确认土地增值税费用，以体现土地增值税的实际财务影响。
土地增值税准备和土地增值税费用的确认应当及时、准确地反映房地产企业相关土地交易活动的税费支出。
还需要按照税法规定，填制税务凭证，编制土地增值税专用发票，确保土地增值税的会计核算与税务申报一致。
对于土地增值税的准备和确认，需要进行必要的会计监督和审计工作。
会计监督是指会计主管部门对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认等会计工作进行监督，保证土地增值税的合法性和及时性。
审计工作则是指内部审计或外部审计对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认进行审计，保证土地增值税的真实性和准确性。
二、土地增值税的纳税筹划纳税筹划是指利用税法规定的优惠政策或者税收管理的灵活性，通过合理的筹划手段降低税负，减少税收成本。
对于土地增值税的纳税筹划，房地产企业可以从以下几个方面进行考虑：1. 多渠道获取土地房地产企业在获取土地时，可以通过多种渠道获取土地资源，包括土地拍卖、土地交易市场、政府土地出让等渠道。
会计实务：房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业土地增值税的会计核算1.预缴土地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款;贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税;贷：银行存款。
此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。
2.计提和预提土地增值税的核算。
预收款项确认为收入时，借：预收账款;贷：主营业务收入。
同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加;贷：应交税费应交土地增值税。
土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。
预提该部分税金时，借：营业税金及附加;贷：其他应付款预提土地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。
在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。
3.汇算清缴土地增值税的核算。
汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目;如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。
实际补交税款时，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
4.确认递延所得税资产。
房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
（一）营业税：税率5%。
（二）城市维护建设税A)计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
（三）教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。
（四）印花税：1、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；3、购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；4、借款合同，税率为万分之零点五；5、对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
（五）个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1、不超过500元的部分5 02、超过500元至2000元的部分10 253、超过2000元至5000元的部分15 1254、超过5000元至20000元的部分20 3755、超过20000元至40000元的部分25 13756、超过40000元至60000元的部分30 33757、超过60000元至80000元的部分35 63758、超过80000元至100000元的部分40 103759、超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”（六）所得税1、所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
2、如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
房地产企业土地增值税会计核算
浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。
笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。
关键词房地产企业会计核算土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。
近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。
一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。
房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。
二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。
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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。
随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。
增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。
本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。
案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。
项目于当年完工并取得了使用权。
在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。
按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。
请根据以上情况进行会计处理。
解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。
根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。
销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。
这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。
接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。
根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。
根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。
具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。
企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。
2.确认资产成本。
确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。
在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。
3.确认增值税。
根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算一、设立时的核算在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。
对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。
对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。
二、取得土地时的核算在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。
对于用于土地、商品房开发，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。
对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。
对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。
三、房地产开发阶段的核算在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。
设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。
对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—前期工程费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。
房地产企业全程会计核算与税务处理
现房销售收入
在房屋竣工验收合格后， 与购房者签订正式购房合 同，收取房款确认为销售 收入。
二手房销售收入
个人或企业转让二手房， 根据产权转移书和购房发 票等凭证确认销售收入。
房地产企业利润的核算
营业收入
通过销售房屋和其他经营活动获得的收入。
营业税金及附加
根据国家税收法规，房地产企业应缴纳的税 金和附加费用。
税收筹划应考虑成本和效益，确保筹划收 益大于筹划成本。
风险防范原则
综合筹划原则
应充分考虑税收政策变化、税务稽查等因 素，制定风险应对策略。
综合考虑企业整体税负，制定最优的税收 筹划方案。
房地产开发阶段的税收筹划
1 2
选择合适的开发项目
根据税收政策，选择税负较轻的项目进行开发。
合理规划开发成本
合理分摊、归集开发成本，降低企业所得税税负 。
分类
根据业务类型和经营模式，房地产企 业可分为房地产开发企业、房地产中 介服务机构和物业管理企业等。
房地产企业的经营特点
高投资
房地产开发项目通常需要大量资金投入，包括土地购置、房屋建设、 配套设施等。
高风险
房地产市场受政策、经济、社会等多因素影响，存在较大的不确定性 ，因此房地产企业经营风险较高。
包括建筑工程费用、设备购置费 、安装工程费用等。
开发间接费用
包括工程管理费、营销费、财务 费用等。
公共配套设施建设费
包括学校、医院、商店等公共设 施建设费用。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、 通讯等基础设施建设费用。
房地产销售收入的核算
01
02
03
预售收入
在房屋预售阶段，根据合 同约定收取的房款应确认 为销售收入。
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
如股东以土地出资，应作为无形资产进行核算。
（３）资本溢余：
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
（４）缴纳印花税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
２．拿地阶段：
（１）支付土地出让金：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金
根据相关规定，房地产企业预缴增值税时，除了增值税本身外，还需要计提增值税的附加税，如城建税、教育费附加等。这些附加税是根据实际缴纳的增值税额来计算的，因此，在预缴增值税时，需要将这些附加税一并计提。
此外，房地产企业在预缴增值税时，还需要计提土地增值税等其他相关税费。这些措施有助于规范房地产行业的税收秩序，促进其健康发展。
贷：银行存款
（２）缴纳契税：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——契税
贷：银行存款
（３）缴纳大配套费：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——配套费
贷：银行存款
３．开发阶段
以支付工程款为例：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——建筑安装工程费——土建工程
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
一、房地产企业预缴增值税的账务处理
借：应交税费——应交增值税（预缴增值税）
贷：银行存款
二、房地产开发各阶段会计核算要怎么做？
１．设立阶段：
（１）货币资金出资：
借：银行存款贷：实收资本／股本 Nhomakorabea（２）实物出资：
借：固定资产／无形资产／原材料
应交税费——应交增值税（进项税额）
房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业土地增值税的会计核算由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。
1.预缴土地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。
此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。
2. 计提和预提土地增值税的核算。
预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。
同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。
土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。
预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。
在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。
3. 汇算清缴土地增值税的核算。
汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。
房地产预缴增值税附加税的账务处理流程
房地产预缴增值税附加税的账务处理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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房地产有关会计分录(2)
一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则：增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、未“交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
二、房地产企业简易征收会计核算简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
1、收到诚意金、 VIP 认筹款、订金、意向金、入会费等时借：银行存款贷：其他应付款2、收到预收款时(包括：定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款)借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 3、预缴税款时( 3% )借：应交税费 -简易征收贷：银行存款4、房屋交付时借：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收)贷：主营业务收入应交税费-简易征收5、纳税申报并交税借：应交税费 -简易征收贷：银行存款6、交房前退补差会计处理1 )补差会计分录同收到预收款借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 2 )退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：预收账款 -不含税(简易征收)预收账款-增值税(简易征收) 7、交房后退补差会计处理1 )补差会计分录借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收2 )退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：主营业务收入应交税费-简易征收三、房地产企业一般计税会计核算一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
你知道吗？增值税中土地价款抵减的销项税额，土地增值税如何处理？
你知道吗？增值税中⼟地价款抵减的销项税额，⼟地增值税如何处理？房地产业⾃2016年5⽉1⽇实施营改增，增值税价外税的特性，使其对收⼊?成本、税⾦等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵⼀发⽽动全⾝”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似，好⽐“同母异⽗”的⼟地增值税须作出政策响应与技术对接。
为此国家出台了两个有关税收政策。
1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?⼟地增值税、个⼈所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定。
2.国家税务总局公告2016年第70号 “关于营改增后⼟地增值税若⼲征管规定的公告”将诸多实务操作问题予以明确，且公告⾃公布之⽇起施⾏（⽂件⽇期2016年11⽉10⽇）。
国家税务总局公告2016年第70号⽂中“⼀、关于营改增后⼟地增值税应税收⼊确认问题”明确：营改增后，纳税⼈转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税。
1.适⽤增值税⼀般计税⽅法的纳税⼈，其转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税销项税额；2.适⽤简易计税⽅法的纳税⼈，其转让房地产的⼟地增值税应税收⼊不含增值税应纳税额。
⾸先：我们有必要对房地产企业增值税计算进⾏简单的介绍。
⼀、计算房地产企业销项税额：（⼀）《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬,适⽤⼀般计税⽅法计税,按照取得的全部价款和价外费⽤,扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额?销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款)÷(1+11%)房地产企业销项税额=(全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款)÷(1+11%) ×11%。
【⽽其他⼀般企业销项税额=全部价款和价外费⽤÷(1+税率) ×税率%】从上述公式可以看出：房地产企业的销项税额与其他⼀般企业计算的销项税额不⼀致，差额部分为扣减的⼟地价款部分所包含的销项税额。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产市场的发展和房价的不断上涨，土地增值税也成为了房地产企业的一个重要税种。
本文将介绍房地产企业土地增值税的会计核算及纳税筹划。
一、土地增值税会计核算土地增值税是根据不动产转让所得额计算的，所得额即为不动产转让价款扣除转让时支付的各项税费及其他合法费用后的余额。
其中，土地增值税税率为30%，税款应当在不动产交易完成后20个工作日内缴纳。
（1）土地转让收入的会计处理当房地产企业出售房屋时，如果属于土地与房屋分别销售的情况，那么土地的收入应当单独核算，并按照土地增值税计算规定计算增值税。
如果属于土地和房屋一起销售的情况，那么土地和房屋的收入应当分别核算，并按照规定计算增值税。
房地产企业在计算增值税时应当开立土地增值税专用发票，并将增值税金额与销售收入同时录入“应收账款-其他”科目。
（3）土地增值税的预提及结转如果房地产企业的土地转让收入达到企业所得税纳税年度的起征点，那么在企业财务会计年度末应当根据预计土地增值税的数额进行预提，并将预提的土地增值税计入当期的成本或费用支出。
如果预提的土地增值税数额与实际土地增值税数额不同，那么应当在下一财务会计年度进行调整。
二、土地增值税纳税筹划1.土地增值税的避免如果房地产企业能够通过其他方式减少土地增值税的支出，那么自然就可以避免土地增值税的缴纳。
其中，以下是一些避免土地增值税的方法：（1）收购不动产：房地产企业可以通过收购不动产的方式来避免土地增值税的支出。
（2）定向增资：房地产企业可以通过定向增资的方式，将土地转让价款转化为公司股本。
（3）赠予方式：如果房地产企业不需要现金流，那么可以将土地免费赠予给兄弟企业或员工个人，以此来避免土地增值税的支出。
房地产企业可以根据相关法律法规的规定，申请土地增值税的减免。
以下是一些可适用的减免政策：（1）资金紧缺：当房地产企业资金紧缺，靠土地转让来获得流动资金时，可以申请减免土地增值税。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
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房地产企业增值税会计核算办法（试行稿）为积极应对房地产行业营改增的全面试点工作，确保相关税改政策在我公司的全面落实，正确指导下属项目公司开展相关会计核算，依据《企业会计准则》、《增值税暂行条例》、财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》等有关会计、税收制度及规定，结合房地产行业特点及公司实际经营情况，特制定本会计核算办法。
一、会计科目设置1、对于多期开发项目，为方便统计项目各期预缴增值税款与进、销项税额的发生、抵减、或取得等情况，真实反映各期增值税实际税负情况，以上“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减销项税额”、“进项税额转出”明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算，期数设置原则上采用现有分期，但如有以下情况应进行调整：（1）原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。
计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。
（2）采用一般计税方法征税的项目，取得多本《建筑工程施工许可证》的，可不按《建筑工程施工许可证》进行分期，但须严格按照交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。
（3）为准确核算与房地产开发无直接关系的其他增值税涉税事项，在现有【项目期数】下设置“共同项”辅助明细。
该“共同项”仅适用于与开发项目无直接关系的增值税业务（例：取得的增值税专用发票，不含税部分会计核算时属于“开发间接费用”、“管理费用”、“销售费用”、“固定资产”、“低值易耗品”，其进项税额应记入“共同项”下辅助核算）。
（4）增值税核算业务下的分期，不得使用“待分摊项目”或类似性质的过渡性分期。
例如：取得的进项税额，涉及到跨期分摊的，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，确实无法划分的，按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
（5）项目公司开发的自持项目，应设立单独的分期，其进项税额按照税二、会计处理1、借方的会计处理：（1）“进项税额”，1）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，核算企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。
发生时借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目；借记“开发成本”、“固定资产（用于非应税项目、免税项目的除外）”、“原材料”、“其他业务支出”、“制造费用”、“营业（销售）费用”、“管理费用”等科目；按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。
2）项目公司开发采用一般计税方法征税的项目，“进项税额”明细科目除需按照【项目期数】设置辅助核算外，增加【进项税率明细】辅助核算，该辅助核算明细设置与国家税务总局公告2016年第13号文件《附件一》中的《本期抵扣进项税额结构明细表》明细项目一致。
3）按照税法规定，采用简易计税方法征税的房地产老项目不允许抵扣进项税额，其对应取得的进项税额应直接记入相应的开发成本科目。
如取得的发票为增值税专项发票，可先认证，后从进项税额转出。
如一张增值税专用发票同时涉及一般计税方法计税、简易计税方法计税项目，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，归属于简易方法计税项目的，其进项税额直接记入开发成本，归属于一般计税方法项目的，记入当期可抵扣的进项税额。
无法划分的，应按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，计算公式如下：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税方法房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）以上计算公式中的房地产项目总建设规模，为该增值税专用发票所涉及分摊的项目分期建设规模之和。
如尚未取得《建筑工程施工许可证》，可采用项目立项批复文件中的建设规模或建筑面积数据。
例：某项目一期为简易方法征税项目，建设规模4万方，二期为一般计税方法征税项目，建设规模6万方，施工单位及总包合同均为同一个，项目公司于2016年5月31日取得该施工单位开具的1110万元的增值税专用发票。
会计处理如下：借：开发成本[一期]400+1110÷1.11×0.11×40%=444万元开发成本[二期] 600万元应交税费—应交增值税（进项税额）[二期]1110÷1.11×0.11×60%=66万元贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目1110万元（3）“已交税金”，核算企业已缴纳本月实现的增值税额。
发生时借记“应交税费——应交增值税（已交税金）”，贷记“银行存款”科目。
（依据国家税务总局公告2016年第18号《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》第十条规定之法定预缴义务预缴的增值税，不在该范畴内）。
（4）“土地价款抵减销项税额”。
按照税法规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法征税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况，当期抵减的金额计算时应严格按照税法规定执行。
即：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期允许扣除的土地价款抵减销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%注：简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款。
（5）“减免税款”，核算直接减免的增值税。
发生时借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入——减免增值税”科目。
企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。
按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。
按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。
（6）“转出未交增值税”，核算企业月终转出未交的增值税。
发生时借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费——未交增值税”科目。
2、贷方的会计处理：（1）“销项税额”，核算企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。
1）简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。
2）一般计税方法征税项目不动产时，按规定税率收取的增值税销项税额。
预收款方式销售的（即项目预售期进行期房销售，一般指分期项目集中交付前或完成项目初始登记前发生的销售行为），收到预收款时，不得计提销项税额，待达到税法规定的纳税义务发生时间时一次性计提，纳税义务发生时间暂按该项目分期集中交付时间确定（以下如涉及纳税义务发生时间的内容，统一以项目集中交付时间进行描述），如税法有不同规定的，按照税法执行。
相应会计分录如下：A.预售期收到分期款或首付款、按揭款时：借：银行存款贷：预收账款[购房客户辅助核算]签订的商品房预售合同，向购买方收取的价税合计金额应全额通过“预收账款”科目核算。
B.项目集中交付时的账务处理：a.项目集中交付时已款清的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额的金额，并按照集团规定的收入确认标准结转主营业务收入，分录如下：借：预收账款[购房客户辅助核算]应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]集中交付时合同已款清，因不符合收入确认标准（如：有证据证明存在严重质量问题，有较大退房可能的合同）未结转收入的，仍应按照税法规定计提销项税额及土地价款抵减销项税额，计入“预收账款—销项税额计提”科目。
b.项目集中交付时款未清不符合收入确认标准的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额，但不确认主营业务收入。
计提销项税额及土地价款抵减销项税额时，需考虑该合同的收款比例。
销项税额则按照该合同已收款金额÷（1+11%）×11%计算；土地价款抵减销项税额按照以下公式计算：土地价款抵减销项税额=[（合同已收款比例×该合同销售面积）÷该期总可售面积]×该期支付的土地价款÷(1+11%)×11%为方便核算，在“预收账款”科目下设置“销项税额计提”二级科目，该科目应按照客户及项目期数进行辅助核算。
会计分录如下：借：预收账款—销项税额计提[购房客户辅助核算][项目期数]应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]贷：应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]注:明确有付款日期的分期收款合同，至合同约定付款日尚未回款的，按照税法规定，该部分应收款应确认纳税义务发生，计提销项税额及土地抵减销项税额。
集中交付后该笔合同的后续收款，于收款当日或当月月底汇总按照此方法进行会计处理。
待收齐全款时，月底再根据集团公司规定的收入确认标准进行收入的结转，并冲销以前月度在“预收账款”科目计提的销项税额，会计分录如下：借：预收账款[客户辅助核算]预收账款—销项税额计提[客户辅助核算][项目期数]（借方负数）应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]（注：按结转当月实际收款金额计算）贷：主营业务收入应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]（注：按照结转当月收款的金额计算）C.项目集中交付后销售现房的账务处理项目集中交付后，项目公司发生的销售现房行为，收到房款时不再按照3%的征收率进行增值税的预缴。
a.现房销售采用分期收款的，在收到分期款时，应开具《收款收据》，收取的价税合计款项需全额通过“预收账款”科目进行核算，在收齐全款后应换开增值税专用或普通发票，项目所在地税务机关如要求在收到分期款或首付款时即开具增值税专用或普通发票，相关处理按照当地税务机关规定执行。
会计处理参考项目集中交付时款未清的合同。
b.现房销售采用一次性收款的，收到的价税合计总额通过“预收账款”科目进行核算，开具增值税专用或普通发票，同时冲销预收账款，结转主营业务收入，计提销项税额及土地价款抵减销项税额。
现房销售采用按揭收款的，收到首付款时，因办理按揭手续需要，一般需开具全额增值税发票。