西安曲江周边别墅项目情况汇报
别墅项目工作总结
别墅项目工作总结
在过去的一年里，我有幸参与了一个别墅项目的工作。
这个项目是一个充满挑战的任务，但我很荣幸能够成为其中的一部分。
在这篇文章中，我将对这个别墅项目的工作进行总结，分享我在这个项目中的经历和收获。
首先，这个别墅项目的规模非常大，涉及到设计、建筑、装修等多个方面。
作为项目团队的一员，我的工作主要集中在与设计师、建筑师和装修工程师的沟通协调上。
我负责收集和整理各个部门的工作进展情况，制定并执行项目进度计划，确保各个环节的顺利进行。
在项目的初期阶段，我与设计师和建筑师一起进行了多次讨论和研究，以确保别墅的设计方案符合业主的需求和预期。
在这个过程中，我学习到了很多关于别墅设计和建筑的知识，也提升了自己的沟通和协调能力。
随着项目的进行，我逐渐深入了解了别墅装修的各个细节，包括材料选择、施工工艺、装饰风格等。
我积极参与了装修工程的监督和管理工作，确保每一个环节都按照计划进行，保质保量地完成。
在这个别墅项目中，我不仅学到了很多专业知识，还培养了团队合作和解决问题的能力。
通过与不同专业人士的交流和合作，我不断提升了自己的综合素质和能力。
最后，这个别墅项目也取得了圆满的成果，业主对别墅的设计和装修都非常满意。
我为能够参与这个项目感到自豪，也对自己的工作成果感到满意。
这个别墅项目的工作总结，不仅是对过去一年工作的回顾，更是对未来工作的激励和期许。
我相信，在未来的工作中，我会继续努力，不断提升自己，为更多的优质项目贡献自己的力量。
西安安置小区选址论证报告
西安安置小区选址论证报告
尊敬的领导：
我根据公司的需求和市场的情况，进行了对西安安置小区选址的论证
报告。
以下是我对该选址的论证：
首先，我们需要考虑的是小区的交通情况。
小区的交通便捷与否与其
居住的舒适度息息相关。
我们在选址时，首先应该考虑到周边的交通情况。
该小区位于西安市雁塔区曲江新区，紧靠城市东部环线和潼华快速路，交
通十分便捷。
周边还有多个公交车站和地铁站，居民可以方便地前往城市
的各个地方。
其次，我们需要考虑的是该区域的规划情况。
随着城市的发展，曲江
新区已经成为了西安市重要的发展区域之一，有着良好的规划和完善的基
础设施。
该区域内拥有多个公园、商场、学校和医院，满足居民日常生活
的需求。
再次，我们需要考虑的是小区周边的环境和生活质量。
居住环境的好
坏对人们的生活有很大的影响。
该小区周边有多个公园和绿化带，空气清新、景色优美、环境舒适，让居民可以享受到高品质的生活。
最后，我们需要考虑的是小区的经济和潜力。
小区是否能够带来经济
效益和潜力也是我们需要考虑的因素之一、这个小区所在的曲江新区是一
个高新技术产业和文化创意产业的聚集地，拥有着广阔的市场和发展前景。
小区周边还有多个商场和餐饮场所，为小区居民提供着商业支持和便利，
也有利于该小区日后的发展。
综上所述，该小区选址有利于居民的居住质量和环境质量，同样也有利于小区的发展和经济效益。
因此，我建议将该小区选址作为我们的首要选择，努力为居民提供更加舒适和美好的居住体验。
西安别墅工程施工方案模板
一、工程概况1. 工程名称：西安某别墅工程施工2. 工程地点：陕西省西安市3. 工程规模：别墅建筑面积XXX平方米，占地面积XXX平方米4. 工程结构：框架结构，地上XXX层，地下XXX层5. 工程投资：XXX万元6. 施工周期：预计XXX个月二、施工组织与管理1. 施工单位：XXX建设集团有限公司2. 施工项目负责人：XXX3. 施工团队：由具有丰富经验的施工人员、技术人员和管理人员组成4. 施工现场管理：严格执行施工现场管理制度，确保施工安全和质量三、施工方案1. 施工准备（1）现场勘查：对施工现场进行详细勘查，了解地质条件、周边环境等。
（2）编制施工组织设计：根据工程特点，编制详细的施工组织设计。
（3）材料设备准备：提前准备所需材料、设备，确保施工进度。
2. 施工阶段（1）基础工程- 基础开挖：按照设计要求进行基础开挖，确保基础垫层厚度符合规范。
- 基础垫层：采用C15混凝土进行基础垫层施工，确保平整、密实。
- 基础施工：按照设计图纸进行基础施工，确保结构安全。
（2）主体工程- 框架结构施工：采用钢筋混凝土框架结构，严格按照设计要求进行施工。
- 楼板施工：采用预制楼板或现浇楼板，确保楼板平整、密实。
- 墙体施工：采用砖墙或轻质隔墙，确保墙体垂直、平整。
（3）装饰装修工程- 外墙施工：采用外墙保温材料，确保保温隔热效果。
- 内墙施工：采用涂料、壁纸等装饰材料，确保墙面美观、整洁。
- 地面施工：采用瓷砖、木地板等装饰材料，确保地面平整、美观。
- 天花板施工：采用石膏板、吊顶等装饰材料，确保天花板美观、实用。
（4）配套设施施工- 供水供电：按照设计要求进行供水供电管道施工，确保水电供应稳定。
- 供暖通风：采用集中供暖通风系统，确保室内温度舒适、空气流通。
- 电梯安装：按照设计要求进行电梯安装，确保电梯安全、舒适。
3. 施工质量控制（1）严格遵循国家标准和规范，确保施工质量。
（2）加强施工现场管理，确保施工安全。
西安高端别墅项目调研报告
西安高端别墅项目调研报告一、西安市宏观经济展望：西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。
是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。
日前西安市的“国际化大都市”构想已经确立，与“北京”、“上海”一同成为了中国第一批三个“国际化大都市”定位的城市，也是西部唯一一个入选此“荣耀”的城市。
同时也是当前三个城市中发展水平最低的城市，因此也成为了未来发展潜力最大的城市。
近年来，西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP 总量占到全省的30%； 2009年GDP增速为14.5%，年末GDP总量达2719亿元；而预计本年度GDP仍会保持近14%的涨幅速度，从而一举超出3000亿元大关。
而目前，“十二·五规划”已经落地，已初步规划了“西安未来拟建"一都九城" 5年内初步国际化”的构想，同时也有了在“2020年西安国际化大都市雏形显现”的目标，参考西安当前的发展水准，达到“北京”、“上海”般的水平，其未来的发展速度更加无可限量。
而西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。
2003年至2009年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。
而别墅市场的发展则更为落后，到目前为止仅有曲江一个版块以初具规模，但随着曲江不可替代的土地资源的开发完毕，其发展空间已不可避免的受到制约。
故西安的别墅市场不仅出于发展的初级阶段，甚至将迎来一场市场空白的时期，发展机遇良好，未来前景巨大。
二、西安别墅市场走势分析分析本期内西安的别墅走势，不能不分析曲江的别墅；可以说正是在曲江的别墅引领下，西安别墅在2010年在才走进了黄金的一年。
流水别墅现状分析报告
流水别墅现状分析报告1. 引言流水别墅是一种独特的房屋设计，结合了别墅和流水景观，为人们提供了一种舒适和放松的生活方式。
本文将对流水别墅的现状进行分析，包括其发展趋势、市场需求、设计特点和生态环保等方面。
2. 流水别墅的发展趋势近年来，流水别墅在房地产市场上的需求越来越大，成为人们追求高品质生活的选择之一。
这主要归因于以下几个因素：(1) 环境意识的提升随着人们对环境保护的重视程度增加，对生态友好型住宅的需求也越来越高。
流水别墅以其与自然环境的融合和生态设计而备受关注。
(2) 城市化进程的加速随着城市化进程的推进，人们对居住环境的要求也越来越高。
流水别墅作为一种高端住宅形式，满足了人们对舒适、安静和私密性的需求。
3. 市场需求分析流水别墅市场需求主要分布在以下几个方面：(1) 高净值人群由于流水别墅的高端定位和独特设计，其价格较高，主要吸引了高净值人群的购买需求。
这部分人群对于生活品质的要求较高，且对房产投资有较大的需求。
(2) 度假休闲市场流水别墅在度假休闲市场上也具有较大的潜力。
人们希望在旅行和休闲时能够享受到更加舒适和私密的住宿环境，流水别墅满足了这一需求。
(3) 城市规划与开发在城市规划与开发中，流水别墅也被纳入考虑范畴。
一些规划者和开发商将流水别墅作为城市建设的一部分，旨在提高城市的文化品质和居住环境。
4. 流水别墅的设计特点流水别墅在设计上有一些独特的特点，使其与传统别墅相区别：(1) 流水景观流水别墅以其与水景的结合而得名，常常在别墅周围设置水池、瀑布和小溪等水景，营造出一种宜人的环境氛围。
(2) 室外空间的设计流水别墅注重室内与室外空间的结合，通过大面积的落地窗和露台设计，使居民可以充分享受户外的自然景观。
(3) 生态环保设计流水别墅在设计过程中注重生态环保，采用绿色建筑材料、节能设备和智能化系统，达到节能减排和环境保护的目的。
5. 流水别墅的生态环保流水别墅在生态环保方面具有一定的优势：(1) 节能减排流水别墅采用高效节能设备，如太阳能发电系统、热泵系统等，减少了对传统能源的需求，降低了温室气体的排放。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
西安最新豪宅资料分析
的生活方式和消费水平，突出项 目的规模优势，园林设计，休闲概 念和健康、生态、节能环保等主题
物业类型由联排别墅和花园洋房组成，
德国N2M建筑设计事务所
销售代理 桑弧中国（西安）
十二、曲江公馆
项目位于曲江慈恩西路8号，是西安协和置 业在西安曲江新区开发的品牌住宅项目。曲
江公馆1期占地约46亩，由平层豪宅和 叠拼别墅组成的76户顶级豪宅。2期总 占地152.55亩，地上总建筑面153261.58 ㎡，其中住宅为138107.6㎡，会所配套 2000㎡，绿化面积30500㎡，设有477户。 区内建筑依自然坡地进行错落分布，形 成东南高、西北低的内庭地貌。
开发商:陕西盛安置业有限责任公司 物业管理公司: 西安市长安区安宜物业 管理有限责任公司 ，一次性付款97折，按揭首付50%，暂 无优惠。
十一、国岭
国岭位于秦岭终南山，占地500余亩，是西安目 前最低容积、低密度顶级别墅区。一期共66栋独
栋别墅，另有定制套型 。项目以“环境保护、生
态补偿、尊重自然、适度开发”为指导思想，打 造真山真水的生活，围绕“休闲度假，休闲商务， 运动养生”三大功能，引领高端生活方式，致力打 造成为西安高端休闲度假标杆性项目。 投资商 香港联华合生投资有限公司投资 建筑设计 北京中外建建筑设计有限公司 项目开盘时间2010年下半年，入住时间2011年09 月30日。均价15000元/平方米 。
商业均价25000元/平米，独栋40000元/平米 ， 其中1、2期已经交房，三期2011年4月入住。 投资商 西安协和置业有限公司建筑
设计 美国A&S翰时国际建筑设计
建筑施工 陕西省建筑集团第三建筑公司景观设计 贝尔高林国际(香港)有限公司
十三、雅荷 纳帕蓝湾
西安紫薇永和坊营销案例
物业公司 景观设计 规划布局 当前均价 （二手房）
建筑设计 全程营销
美国开普 北京华仁世纨
12栋12-18层小高层;11栋24-32层高层;独栋:13栋;双拼:2栋;联排:144栋 2011年8月均价：13000-14000元/m2 小高层
项目简介：
紫薇•永和坊项目，是西安曲江文化旅游（集团）有限公司不西安紫薇地产开发有限公司在曲江核心区域共 同投资、开发的一个低 密度高尚项目。也是紫薇地产2010年 “创新价值，一起向上”，产品升级、服务 升级的里程碑之作。 紫薇•永和坊项目位于曲江宾馆南面，北临雁展路，东邻雁塔南路，南侧为曲江金融商务区，西接曲江国
际会 展中心，距地铁二号线仅800余米。是曲江皇脉中轴上仅有的绝版大宗地块，地理优势无不伦比，贵
胄气质不生俱来，具有无可复制的人居价值和珍藏价值。
2
项目概况
3
项目概况
配套规划
人人乐 会 所 幼儿园
会所
基础配套设施
顶尖配套—酒店寓所会馆，内含 室内恒温泳池，高档餐饮、养生馆、 顶级酒店式公寓等。 地下车位初步设计约3000个，西 区1：1.2，别墅区达到1：2 景观设计借鉴中国传统园林布局 手法，结合欧美广场式的空间架构， 突出自、生态的主题。同时将丰富的 水系纳入整体绿化结构，使空间更丰 富 项目北侧2万㎡的人人乐入驻，另 有5万多㎡的商业街和地铺环绕在项目 周围，为购房者提供更多餐饮，购物， 和休闲的选择。 国际双语幼儿园。
2011.2
雍景台二期210-265稀缺小高层开放 9000-13000元/㎡
2010.1
2010.3 2010.4 2010.5 2010.9 2010.10
售楼部样板间开放
191-295㎡新品开放登记，均价10000 元/㎡ 4.26.紫薇永和坊开盘 210-260㎡雍景台宽景楼王开始排号 10000-11000元/㎡ 2号楼102-145㎡景观高层新品解筹 8800-12000元/㎡ 推出两室房源 2011.7 2011.3 住博会期间105-160㎡宽景新品推出
别墅项目介绍怎么写范文优选16篇
别墅项目介绍怎么写范文优选16篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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西安曲江商业项目定位报告
2008年之后，随着西安投资环境的不断改善，高新区、经开区、曲江商务区等形成了多个区域的相对区域中心，吸引大量国际国内知名公司落户，办公市场的售价与租金“节节攀升”，“供不应求”成为西安市办公市场的最好写照。
西安市房地产市场概况
西安市办公成交情况
随着“国际化”大都市建设，大量企业总部、中小公司纷纷落户西安，西安市办公市场摆脱之前的成交低迷，成交量价近两年呈现出“跨越式”增长，售价与租金“节节攀升”。
东大街
开元百货
100,000
百货
民生百货
22,000
百货
西大街
世纪金花（钟楼店）
31,000
百货
唐人街
20,000
散售店铺
上海城
30,000
散售店铺
世纪金花美居生活家
27,000
百货
中环银泰
70,000
百货
百盛
30,000
百货
民生百货
24,000
百货
喜庆商品城
不详
专业市场（散售）
南大街
世纪金花
8,000
从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。 1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。 西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。
飞旋购物广场
4,400
小商品市场
百盛百货
31,000
百货
金鹰百货
26,000
曲江公馆解说词
曲江公馆解说词曲江公馆工程位于曲江新区，东临大唐芙蓉园，西接大唐不夜城,地理位置优越。
小区由1至9号住宅楼和10号贵宾会所组成。
工程地下一层,作为车库和设备的用房，地上为四层，均为框架剪力墙的结构，总的建筑面积约40000平方米。
工程由西安协和置业有限公司投资兴建，陕西恒瑞建设得设计工程有限公司设计，陕西中建西北工程的监理有限责任公司监理，中天建设集团有限公司第五建设公司总承包施工。
工程造型别致，立面迭落有序，各项功能齐全、设施完善，小区环境优雅，绿树成荫，绿化率达58%，为住户提供了和谐自然、舒适安逸的居住生活环境。
二、工程难点与质量特色基坑为整体开挖，紧临马路、施工场地狭小，基坑深度7米,采用土钉墙支护，通过科学组织,边坡稳定,满足了流水施工的要求。
基础采用强夯法地基处理，经原位测试，承载力全部合格。
争对10号楼会所中厅大堂,高度为11.5米的高支模，项目部成立QC小组现场攻关，编制专项施工方案，合理组织混凝土浇灌工序，成攻地完成了结构施工。
主体结构钢筋绑扎规范，采用优质镜面板施工,支模体系合理,混凝土梁柱节点方正，表面平整，达到了清水混凝土的效果。
8059㎡混凝土斜屋面采用115130块罗曼瓦挂瓦施工，是屋面不是面屋，造型美观,色泽均匀，拼缝严密,排水顺畅，使用至今无渗漏现象。
装饰工程，设计典雅，选材考究，地砖排版合理，接缝平整；木制品做工细致，五金安装规范；吊顶牢固平整，不同材料交接处胶线均匀；(重念下就行)547个厨卫间经两次蓄水试验，使用至今无渗漏现象。
88跑楼梯，踏步均采用地砖铺贴，表面平整，相邻踏步高差控制在3毫米内，踢脚线上口平直，出墙厚度一致。
地下车库梁柱节点清晰，耐磨漆地面表面平整、洁净、色泽一致。
工程外立面采用中国传统建筑风格，造型复杂，30632平方米外墙采用450×600毫米砂岩和45*145毫米面砖粘贴，粘贴牢固，灰缝宽窄、深浅一致，外墙线条及构件采用真石漆涂料涂刷，整体排版合理，外墙色泽搭配协调、美观。
别墅项目调研报告
别墅项目调研报告根据市场调研结果，本次对别墅项目进行调研分析，以期了解当前市场情况、竞争对手情报以及顾客需求，为项目开发提供参考和决策支持。
一、市场概况1. 区域- 目标区域位于城市繁华地段，交通便捷，环境优美。
- 附近配套设施齐全，教育、医疗、商业等资源丰富。
2. 市场需求- 当地高收入群体对高品质生活需求增长迅速。
- 市场对于豪华别墅产品的需求量逐年增加。
3. 竞争对手- 其他地产开发商在该区域已推出多个别墅项目。
- 竞争对手项目包括高端别墅和豪宅，提供多样化的户型和配套设施。
二、项目特点1. 定位- 打造高品质的豪华别墅项目，满足高收入人群对生活品质的追求。
2. 设计与建筑- 以现代简约风格为主，融入当地文化元素，凸显独特的设计风格。
- 别墅建筑面积适中，每户占地宽敞，注重私密性和舒适感。
3. 室内装修- 采用高档建材和装修材料，提供个性化定制选项。
- 根据家庭需求，设计宽敞明亮的起居空间、舒适的卧室、豪华的卫浴等。
4. 社区环境- 规划绿化带和公共设施，提供居民休闲娱乐场所。
- 强化安保措施，提供私密性以及物业管理服务。
三、市场推广策略1. 宣传与推广- 利用多渠道广告宣传，如户外广告、社交媒体等，提高品牌知名度。
- 举办开放日活动，让潜在客户亲身体验别墅的优势。
2. 售后服务- 提供售后服务，包括装修选材咨询、家居定制、维修等。
- 保持良好的客户关系，提供长期的居住支持和社区活动组织。
四、市场前景分析1. 发展趋势- 高端别墅市场需求持续增长，未来前景较为乐观。
- 不断更新和改进项目配套设施，满足顾客需求。
2. 潜在风险- 市场竞争加剧，需加强品牌营销和产品差异化。
- 宏观经济政策调整可能对市场需求产生影响。
五、结论基于市场调研结果，综合考虑市场需求、竞争对手情报以及项目特点，本别墅项目应注重高品质生活需求，通过独特设计和个性化定制等方式，满足目标客户的期望。
同时，需根据市场变化及时调整营销策略，提升产品竞争力与市场份额。
西安曲江区域规划概况
一、前言二、西安曲江区域规划概况三、曲江房地产市场变化趋势四、未来曲江板块楼市预测五、购房者置业曲江区域调查前言：如今，提及“曲江新区”西安的消费者无人不知晓，一直以来备受西安购房者关注。
随着曲江新区的规划建设，如今已成为西安楼市的首选领地 (论坛新闻)，追求高品质生活的消费者所追逐的目标。
曲江新区占据了人文自然环境的绝对优势。
近期西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。
东边由雁翔路扩至长鸣路，南至雁塔区、长安区交界；北侧界址以西安交大、西安理工大学预留地南侧规划路至长鸣路为界。
新扩区域预计总投资120亿元，将在一期曲江文化景区的基础上，规划建设出版传媒产业区等九大文化产业园区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。
据悉，国开金融有限责任公司与西安曲江新区管委会签订了《西安开元城市发展基金合作投资意向书》，双方共同成立西安开元城市发展基金，重点支持当地规划的城市建设和区域发展重点项目。
2009年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。
曲江新区扩区后面积增加一倍，住宅用地新增6千亩再度吸引全城消费者目光，给千年古都带来冲击波，使曲江区域环境再次得到提升，吸引了更多购房者的关注。
二、西安曲江区域规划概况：（1）、地理区位：区位：曲江新区位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；面积：曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；距离：曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里；（2）、功能定义：曲江新区是国家级文化产业示范基地；旅游资源：曲江新区拥有丰富的旅游资源。
区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；水景资源：拥有大唐芙蓉园内的北湖和曲江池遗址公园内的南湖共1200亩水面的稀缺水景资源；城市资源：拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源；（3）、区域规划：曲江规划有“一个发展核心、两个绿化带、三条轴线、四个功能版块”；“一心”：以大雁塔为整个曲江的发展核心；“两带”：贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；“三轴”：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江达到景观轴线；“四个功能板块”：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块；（4）、历史文脉：曲江是我国历史上久负盛名的皇家园林 (论坛新闻视频)，是“盛唐气象”的典型代表；皇家园林：曲江，曾经是我国历史上久负盛名的皇家园林，她兴起于秦汉，繁盛于隋唐，历时一千三百年之久，被誉为中国古典园林的先河；历史传承：秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。
别墅调研报告5篇
别墅调研报告5篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议
西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议西安曲江“鸿基紫韵”项目整体定位及物业发展建议*项目定位审视*本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目项目属性：区域属性：二线省会城市西安在房地产市场划分中属二线城市新兴高档居住区2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居住区的地位日益显现非核心地段目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段中等规模占地153亩，在曲江片区属于中等规模没有强势外部资源目前周边无强势资源，西、北、南方向楼盘档次不高，地块东侧为空地有利因素：曲江区位优势限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府9><#990099'>90/70等政策限制片区规划前景向好不利因素：目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低相比中海、金地，品牌知名度相对较弱曲江新区西高新主城区市中心（钟楼）本项目项目限制性条件占地面积153.14<#990099'>9亩容积率≤1.8覆盖率≤ 30%绿化率≥40%限高60m取地成本200万/亩车位<#990099'>91<#990099'>9个坡屋顶，不可出现独栋，容积率在1.8以下可调整车程半小时内*本项目面临的四大机会资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会 1机会 2曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位机会 3在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升机会 32项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值*资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好机会一07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象市场现象2：资产价格全面升值国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。
世联西安市曲江观山悦项目评估报告2011年-2012年(1月-5月)
户约1组，客户质量较差，几无转接上门；高新金鹰平均每天有效登记客户约
2组，客户质量较好。 外展拓客方面对世联的评估： 对外展的预估及选位建议较为准确，客户登记及转介效果较为理想。 外展的每周巡查中，偶有发现臵业顾问存在脱岗、迟到、早退的现象， 外展人员纪律方面需要加强。
②线下传播渠道
巡展拓客： 2012年4月份开展社区项目巡展，所选社区为曲江春晓苑、翠竹园小区，
巡展时间为上午9:00至下午17:00。曲江春晓苑登记客户7组，翠竹园登记客
户5组，客户意向度不强，整体客户质量不高。
巡展拓客方面对世联的评估： 在巡展拓客前期，世联对拓客人员缺乏培训，拓客人员对项目了解甚少 ，缺少对客户基本的专业引导，导致巡展客户意向度不高。 制定的巡展计划不够系统，缺乏整体长线的巡展计划（从前期拓客团队 组建、人员培训、到巡展计划的执行）。
3、线下传播
线下传播
① 线下活动传播
小结： 世联结合了项目的工程节点（营销 中心开放、样板示范区开放、园林 景观升级）、销售节点、节日节点 （周末、圣诞节、六一节、端午节 ）分别举办事件性活动、客户维系 活动、周末暖场活动。
②线下渠道传播
小结： 主要通过外展拓客、巡展派单 、团购推介、对项目进行客户资 源的有效拓展。 借助销售激励与老带新激励的 双管齐下，来调动销售人员与老 客户的主观能动性。
③竞品成交与费效对比
2012年1月至5月曲江观山悦三期支出明细
分项
报广
实际支出 272885 344200
分项支出比 5.76% 7.26%
计划支出 720000 775800
总支出比 37.90% 44.37%
备注
短信
户外
活动 拓展 外展 网络、杂志、等小渠道媒体 物料
小地块别墅项目案例借鉴
面积(㎡) 总面积(㎡)
25-30
10-15
40-55
5-10
10-15
5
15 60-65
15
5
10
5
40-50
5
70-90
10-15
10-15
65
65 (赠送)
18
联排产品设计 蔚蓝城邦，约220平米；主要借鉴点：赠送地下室，前后
参考
庭院、中空庭院，主人房设计
首层建议增加 父母套房
二层建议增加 一个套房
交通：项目北有雁南三路；南有环 城高速；东有雁塔南路城市主干道； 发达的路网系统给自驾车出行带来了 极大方便；
配套：项目南侧有“盛唐天街”商业 配套，占地48亩，隶属大唐不夜城商 业。
大雁塔
地块图
大唐芙蓉园
大唐不夜城
金地芙蓉世家
广播电 视中心
唐城墙遗址公园
龙湖·曲江盛景
曲江南湖
11
龙湖·曲江盛景 项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，规模较小
5
兰乔圣菲
地下室设置了一系列下沉院落，形成良好的通风采 光
6
兰乔圣菲
超大赠送面积，产品附加值高
365平米户型赠送地下 室约280平米；457平 米户型赠送地下室约 410平米 每户均按4车位设计
地下室赠送
7
兰乔圣菲
户型采取多层次院落的处理方式，柱廊等过渡空间 也得以呈现
8
兰乔圣菲产品借鉴点
1
约250-260平米
6
合计（建面：8149平方米）
36
备注：联排产品建议设计为四联至五联；
套数比 83% 17% 100%
合计 83% 17% 100%
西安·曲江公馆经典项目分析
西安〃曲江公馆经典项目分析一、项目介绍1.1、基本概况曲江公馆建筑规划设计由美国A&S翰时国际建筑设计中心，中国最具影响力的别墅建筑设计师之一——余立博士担纲设计。
曲江公馆集合国际顶级造园大师贝尔高林（香港）、浙江中天、陕西三建、中海物业等国际级团队，为风云人物铸就建业百年的传世城堡和世代传承的家族荣耀。
曲江公馆占地约33.3万平米，由平层豪宅和叠拼别墅组成的900户顶级豪宅。
曲江公馆户均300-400平米的人文居住空间、室外万余平方米的山水园林庭院，营造出了符合国际潮流、凝聚地域文化、蕴含尊贵气质的中国“高墙深院”传统居住社区。
1.2、区域位臵曲江公馆位于城南区曲江大唐芙蓉园御苑门（西门）向南50米。
1.3、区位环境资源曲江公馆项目位居曲江新区5A级景区最核心的位臵，东临大唐芙蓉园（5A 级景区），西接大唐不夜城，南依唐城墙遗址公园（4A级景区）。
曲江海洋馆（4A 级景区）、大慈恩寺（大雁塔）（5A级景区）、西安植物园、大唐不夜城、以及亚洲最大城市广场——大雁塔北广场环抱项目周围。
1.4、交通状况609、710、23、21、24、715、212等多路公交线路，交通极为便利。
1.5、周边配套完善性教育配套——曲江因为位于西安的南城，南城历来是文教区，教育资源得天独厚，加之能买得起曲江附近房子的，有车一族占很大的比例，所以尽管各个楼盘比较分散，但孩子上学不会受多大影响。
周边的大学有：陕师大、西安外语学院、长安大学、理工大曲江校区、西安邮电学院、西安交大财院、西安交大医学院、陕西政法学院、西安财经学院、市委党校、陕西联大师范学院、陕西省教育学院、西安工程技校、陕西省理工学校。
中小学有：市八十五中学、师大附中、同仁中学、市四十五中学、市五十四中学、育才中学、翠华路小学、大雁塔小学、师大附小、西影路小学、延兴门小学。
商业、宾馆配套——市政配套也已基本完善，主要有：国际贸易中心、开米广场、军区服务社、家世界购物中心（长安路店）、麦德龙超市、粤港台灯具城、光彩灯具城、雁塔文化新天地、大雁塔商场、西部家具城、曲江宾馆、唐华宾馆、小寨饭店、安泰酒店等。
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西安曲江周边别墅项目情况汇报西安是古代中国政治、经济、文化和对外交流的中心，有3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有13个王朝在此建都，国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉。
西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。
西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。
西安的城市具有以下比较优势：世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。
近年来，西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP总量占到全省的30%；预计2009年GDP增速为14%，年末GDP总量达2500亿元。
西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。
2003年至2007年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。
一、西安市别墅项目基本情况现在成熟的别墅区只有两个：一是秦岭北麓别墅区，属于郊区度假别墅区。
代表楼盘有：“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛•山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。
购买人群除投资客外，主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公，或在城区拥有固定住所，而节假日却需前往郊区度假的成功人士。
二是曲江城市别墅区，属于城市生活别墅区。
代表楼盘有：“金地曲江•尚林苑”、“金地芙蓉世家”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等，主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。
适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士，优点是拥有的是城市的完善配套，享受的却是别墅式的尊贵生活。
目前西安市别墅面积占比为商品房总量的2%。
2009 年3 季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为47238万元，占同期商品房投资的8.96%；别墅类施工面积83810平方米，占比2.04%；本期别墅类竣工面积94107 平方米，占比2.46%；新开工面积为96207 平方米，占比2.45%；别墅销售面积86250平方米，占比2.6%，销售额占比5.73%。
2009年3季度别墅类成交均价11677元/平方米。
西安的别墅市场起步较晚，远不及北京、上海等成熟地区的发展程度，仍处于一个较为单一的初级市场阶段。
即便是目前非常利好的别墅区域，也并没有像上海一样价格飞涨，形成抢购热潮。
随着别墅用地的减少，西安别墅类物业开发量也随之下滑，别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而上涨。
西安别墅的购买人群：在外创业成功的陕西人；本地私营企业主；依托能源产业致富的陕北人；专业技术精尖人员；在陕西做生意的港台人；部分京沪深一线城市投资客；“海归”派。
二、西安市曲江新区发展情况西安曲江新区原名西安曲江旅游度假区，区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区。
2003年7月经西安市政府批准，更名为"曲江新区"。
2008年8月，曲江被国家文化部命名为“国家级文化产业示范区”。
曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，以盛唐文化为特色，以资源整合为手段，以重大项目为载体，以国际化为目标，先后投资130多亿元，开发建设了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆、曲江池遗址公园、法门寺文化景区、大唐不夜城、唐大明宫国家遗址公园等一批重大文化产业项目，彰显了古城西安的人文魅力，成长成为陕西特色文化资源开发的集大成者。
一期规划面积15.88平方公里，2009年10月扩至40.97平方公里，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。
曲江文化景区战略清晰：生态示范、功能完善、通达便捷、游居皆宜。
招商运营曲江酒店群，新建威斯汀博物馆酒店、喜来登，丽兹卡尔顿、豪享来国际酒店、中马国际商务酒店、芙蓉坊酒店等26座商务酒店，整体申报国家5A级景区和国家级生态区，实施“点亮工程”和标识工程，实施立体观光轨道工程。
步步有力，构筑文化产业发展好环境。
实施“博物馆之城”计划，建设汉唐壁画艺术博物馆、秦文化博物馆、西安鼓乐博物馆、西安花卉博物馆、秦汉唐艺术博物馆、玄奘博物馆、科举文化博物馆、曲江金元明瓷器博物馆等一系列形态各异、主题鲜明的博物馆，构建国际一流、珍宝荟萃的博物馆集群。
2008年，曲江新区接待游客2080万人次，到西安的游客2/3来到了曲江。
未来的“曲江文化景区”年接待游客超过3000万人次，吸引境外游客150万人次，旅游年均综合收入150亿元，跻身中国十大旅游目的地前三甲。
三、曲江新区内别墅项目介绍近年来的飞速发展，使得曲江已成为多个世界级地标林立、数十座高校学府簇拥、数千亩湖泊绿海掩映的西安市最宜居的区域，曲江高端住宅项目的开发更是风起云涌，以别墅洋房为主打，曲江不仅在房价上领跑全市，更以高品质、高水准的住宅引领西安房地产市场，像中海、龙湖、金地、融侨、深鸿基、富力等一大批在全国有很高影响力的地产商，纷纷在曲江扎根造楼，大批的别墅、豪宅、洋房争先入市，或依湖而居，或临园造墅，一上市便受到了市场的热捧。
曲江已成为西安市有名的“富人区”，尤其是南湖周边成为西安顶级别墅区，主要别墅楼盘：1、成长期项目：本地中小开发商试水。
早期的曲江地产发展以别墅为主，“钻石王朝”、“曲江皇家花园”、“湖滨花园”、御花园”、“曲江会馆”、“航天御苑”、“曲江溪园”、“曲江华府”等项目，均由本地中小开发商开发，目前基本售罄，部分楼盘尾房2008年售价1—1.5万元。
2、成熟期项目：一线地产大鳄群舞。
2007年后，随着金地、龙湖、中海等地产大鳄纷纷在曲江抢滩，曲江的别墅品质迅速提升。
代表作“金地曲江•尚林苑”、“龙湖•曲江盛景”、“金地•芙蓉世家”、“中海国际社区.铂宫一二期”目前也基本售罄。
（1）“金地曲江•尚林苑”：座落：大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处规模：占地面积103亩，总建筑面积72600㎡，容积率小于1.7业态：联排别墅、叠加别墅与空中宽景house；共354套，户型范围：270-430（含赠送面积）开盘日期：2007年4月售罄日期：2008年3月价格：开盘1.2万元，最高1.6万元，涨幅40%。
开发商：西安金地置业投资有限公司（2）“龙湖•曲江盛景”座落：大雁塔正南面约800米规模：占地面积52亩，总建筑面积76460㎡，容积率小于1.39 业态：叠加别墅共174套，户型范围：270-430（含赠送面积）开盘日期：2008年7月售罄日期：2009年7月价格：开盘1.2万元，最高1.6万元，涨幅40%。
开发商：西安龙湖地产发展有限公司（3）“金地•芙蓉世家”座落：大雁塔正南面约800米规模：占地面积210亩，总建筑面积170000㎡；容积率1.2 联排别墅区0.6业态：花园洋房、联排别墅、叠拼别墅，共800套，户型范围：270-430（含赠送面积）开盘日期：一期2008年5月开盘已售罄；二期2009年5月开盘目前剩余10套联排别墅（单户约800万元）开盘价格：花园洋房均价9000元/平米；联排别墅均价15000元/平米；叠拼别墅均价13000元/平米。
目前价格：花园洋房均价15000元/平米；联排别墅均价23000元/平米；叠拼别墅均价16000元/平米。
开发商：西安金地置业投资有限公司交房时间：2010年5月（4）“中海国际社区.铂宫”座落：大唐芙蓉园正北，曲江海洋世界西侧规模：占地面积500亩，总建筑面积76460㎡，容积率0.7业态：联排别墅、双拼别墅，共174套，户型范围：270-430（含赠送面积）历史销售：一二期已入住，均价13000元/平方米目前在售：中海铂宫（三期）央墅共100余栋，500余户，别墅地上层高3层，另有1层半地下室，主力户型：350-560平米，2009年7月11日开盘，创1小时销售2亿元的记录。
开盘均价15000元/平方米，目前均价20000元/平米，开发商：中海地产（西安）有限公司（5）鸿基紫韵座落：南临雁南五路，西临芙蓉西路规模：占地面积150亩，总建筑面积229151㎡，容积率小于1.8业态：叠加双拼联排高层等881户开盘日期：2008年11月，别墅剩余20套未推出（计划2010年4月，预计均价2.3万元/平方米）目前在售：前期别墅均价1.4万元/平方米，目前高层9000元/平方米。
开发商：西安深鸿基房地产开发有限公司3、后期项目：金地鹤立鸡群，一枝独秀。
目前西安曲江新区在售别墅分布图如下：2008年12月30日，深圳金地集团以18亿元的价格，将西安市曲江池遗址公园周边城市综合开发建设项目用地693亩拍卖取得，将曲江最核心地段剩余8个地块全部收入囊中，成为西安市当年最大的招商引资项目，与此前获取的土地共计1200亩，项目总建筑面积180万平方米，预计总投资逾60亿，涵盖别墅、高层小高层住宅、商业、酒店等物业类型，计划开发周期5-7年。
土地信息如下：金地芙蓉世家二期，联排别墅10套，均价2.3万元/平米，每套约800万元,2010年5月交房区位示意图如下：（白色为金地项目用地）目前在售情况：金地湖城大境“天籁”组团，2009年10月31日开盘，计划2011年12月交房，共有如下业态：独栋别墅：8套，预计4000万元/栋，尚未推出； 联排别墅：45套，预计3万元/平米，每套约1000万元，尚未推出（计划2010年4月推出销售）；叠加别墅：102套，单价2万元/平米，每套约800万元，目前剩余3套； 小高层住宅：210套，单价1.5万/平米，容积率：1.2四、 金地“湖城大境”别墅投资分析（一）市场价格分析：1、规划稀缺：别墅的用地审批越来越严格，致使别墅成为稀缺资源；2、市场垄断：由于金地集团将曲江最核心的南湖周边地块全部收入囊中，成为曲江顶级别墅的寡头垄断，排除了同业竞争，牢牢把握了定价权；3、供求关系：随着新富阶层的不断出现，对别墅的需求将有力支撑其价格。
因此：金地“湖城大境”别墅成交价格将会刚性上升，预计3年后联排别墅均价5万元/平米，上涨60%。
同时，独栋别墅因无市场参照物，其价格的涨幅难以预测。
（二）投资增值优势：1、曲江拥有悠久的历史；同时拥有良好的自然环境，被誉为中国古典园林的先河之一，是西安历史和文化的集大成之地，有着非常深厚的可开发资源和发展后劲，前景十分看好。