万科房地产营销策划书-副本

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万科进入北大学城市场

2009 年杭州房地产市场火爆,很多区域板块也开始发展成

熟,该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍,

对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛・颐景园楼盘进行解读,并

通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析,最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

第1部分概要提示

三盛•颐景园位居杭城东北丁桥新城,属于杭城十公里生活圈,是丁桥居住区最好的地块,紧邻商业中心区。

融中西建筑之文化精髓,开启现代家居园林之先河,倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米,建筑面积105000平方米,坐拥新城CLD核心资源,周边配套设施完善,交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。

灵韵园林,素质人居,丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念,紧依大农港河,天然碧水,十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计,鸟语花香鱼相戏,果树林木草青青,营造"园林深处有人家"的温馨氛围,打造都市素质人居。

第2部分环境分析

2.1 市场分析

2.1.1 杭州房地产市场分析

2009 年,是21 世纪以来杭州经济发展最为困难的一年,面对百年不遇国际

金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势,全市人民在市委、市政府的正确领导下,以科学发展观为统领,全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定,各项工作取得了明显成效,经济实现稳步回升,社会事业协调发展,现代产业体系建设迈出新步伐,市域网络化大都市建设加快推进,市民生活品质进

据抽样调查,市区城镇居民人均可支配收入26864元,比上年增长11.5 %。人均生活消费性支出18595 元,比上年增长11.2 %,恩格尔系数(食品占消费支出比重)由上年的38.3%下降至37.5%;全市农村居民人均纯收入11822 元,比上年增长

10.6 %;人均生活消费性支出9065元,增长7.3 %。恩格尔系数由上年的35.9%下

降至33.8%。

2.2 房地产发展状况杭州市房地产稳步发展,为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009 年全市完成房地产开发投资704.68 亿元,比上年增长14.5 %。房屋施工面积5121.49 万平方米,比上年增长2.7 %;竣工面积76

3.95 万平方米,下降25.9%。

全年商品房销售面积1441.18 万平方米,比上年增长86.0 %,其中住宅销售

1300.99 万平方米,增长92.2 %。市区公开销售经济适用房7002套,建筑面积50.09 万平方米。

房地产开发投资快速增长,成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长,并且占全社会固定资产投资的比重过半。

而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道,个人购房成为商品住宅消费主体;商品房空置面积趋于合理,空置率不断下降;商品住宅价格近五年呈上降趋势。

2.3 土地出让情况

如下图所示:

1999牟「2009年杭州弄区上地出让績况汇总

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2.4 丁桥区域房地产市场分析

2.4.1区域城市规划

浙江省杭州市江干区丁桥镇位于杭州市郊东北部,距市中心10公里,是一

个新兴的私营经济发展基地、杭城重要的副食品供应基地和重要的风景旅游开发区域。该镇东接天都娱乐城,与余杭区星桥街道为界;西连下城区科技经济园,与石桥镇为界;南至大石一级公路,与市区和绕城公路相连;北部是著名的皋亭山、黄鹤山风景区,总面积15.5平方公里。全镇辖10个行政村,1个居民区,1个市级开发区一一杭州私营经济园区;2005年统计总人口2.5万,其中常住人口1.18 万。

丁桥镇素以粮、麻、茶、水果为主业,是改革开放的春风,吹开了丁桥诚招天下客的大气。经过多年的努力,至2005年,一个私营企业创业发展的基地——杭州私营经济园区已初具规模并全力拓展开发,上百家来自省内外的私营企业在

这里兴旺发达,海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里走出国门,走向世界,成为丁桥建经济大镇的支柱;随着大杭州城区发展的构想和都市农业的发展趋势,花卉、珍禽、特种水产养殖正逐步取代传统农业,森禾花卉、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示范园从小到大,以其强劲的辐射力迅速推进了丁桥农业产业结构的调整步伐。丁桥集镇综合开发规划的制订和实施,使丁桥现代城镇建设目标由蓝图变为现实;以龙居寺景区开发为

龙头,黄鹤山、皋亭山风景旅游资源的开发已列入了杭州市的总体发展规划,杭州“东南佛角”即将重现其间。

丁桥大型居住区建成后将是一个居住人口达40万人,功能完备的大型现代

化居住区。

2.4.2 房地产开发现状

区域想要发展,教育配套不容忽视。区域规划设置36班中学两所、36班小学四所,12 班幼儿园七所。通过与名校整合办学的教育发展方针,进一步提高师资水平,提升教育质量,教育配套的各个项目正在紧张建设中,杭师院附属丁兰学校,已于2006 年下半年交付使用。

随着今明两年区域内将有大量经济适用房小区陆续交付,丁桥的居住氛围也越发浓重了。政府各项配套设施的跟进,秋石快速路、留石快速路等快速路的开通,将缩短该板块和市区之间的距离。

无可争议,丁桥板块依托政府打造城市中央居住区的战略,将逐渐建设成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善的现代化新城区。

2.4.3 竞争项目分析

本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标,并以此界定不同市场层次的特征,从而为三盛•颐景园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。

通过2 个代表性楼盘了解丁桥区房地产市场的总体特征;通过畅销楼盘所反映

出被市场接受的有效的产品及价格;通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特

征;

广宇•上东城(人居展展位:世贸S5-11)

作为丁桥新城内规模最大、启动最早、工程进度最快的商品房项目,广宇•上东城的入驻,在丁桥新城的开发进程中有着举足轻重的意义。

上东城位于丁桥大型居住区内,紫丁香路蕙兰雅路交会处,西侧为新城广场。总建筑面积约41 万平方米,随着杭州城市地铁3 号线计划开通,临丁路及勤丰路交会处也规划有站口。K99路上东城站点即将开通。目前在售89平方米及90 平方米小户型,均价为6900元/ 平米。

天阳•观筑(人居展展位:和平H2-02)

天阳•观筑位于江干区丁桥大型居住区,南与上东城毗邻,北临绕城高速,西临规划中的六号路,东接规划中的小学。另还规划1所市级医院、净菜超市三座、垃圾中转站、公交首末站、公交中心等。地铁3 号线、秋石高架路、留石高架路建成后,将迅速连

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