【产业地产】美国产业地产百年发展启示录

导读：产业地产作为一种独立的房地产业态，在我国改革开放进程中仅仅走过了十几年的发展历程，其间也形成了一些模式，积累了一些经验。

但整体而言，人们对产业地产仍然知之甚浅。

相对中国而言，系统记录美国产业地产发展演变的翔实数据资料却可回溯到100多年前，这为深入分析和细致研究美国产业地产的发展规律提供了坚实基础。

同时，人们不禁要问，美国产业地产的百年发展，对中国又有何启示意义?经过100多年的发展，美国产业地产逐渐从混沌走向清晰，最终达到分门别类，遵循各自规律独立发展，这是美国产业地产走向成熟的重要标志。

中国产业地产的发展也必将沿着不同的细分领域演进，逐渐形成相对稳定的结构特征。

在美国，相对于住宅、商业地产、写字楼等房地产来说，产业地产无论从建筑面积来看，还是从价值总量来说，都是构成房地产行业的最大的组成部分。

美国产业地产的建筑面积高达23.2亿平方米，包括4大类12小类。

在美国产业地产的总量中，仓储配送类产业地产是规模最大的产业地产类型，占到美国产业地产总量的55%以上，接近13亿平方米。

制造类产业地产是美国产业地产的第二大组成部分，大约占美国产业地产建筑面积总量的30%，接近7亿平方米。

柔性型产业地产是美国产业地产的第三大组成部分，总量约为1.9亿平方米，约占美国产业地产建筑面积总量的8%。

除此之外，则是货运类产业地产以及那些难以进行类别归属的产业地产，总量约为1.4亿平方米，约占美国产业地产建筑面积总量的7%。

无论是从产业地产市场化发展历程来看，还是从国民经济的产业结构升级水平来说，中国产业地产的发展阶段和发展水平都远远落后于美国。

其一，中国产业地产社会化程度不高，依附于其主导产业，并未以一种独立的业态，以社会化、市场化的形式成为社会经济发展中的独立力量，譬如，重型配送类产业地产、重工业制造类产业地产和机场飞机库产业地产。

社会化、产业化和市场化发展将是各类产业地产发展的必然方向，目前社会化、产业化和市场化程度低的领域将蕴含着发展机遇。

其二，由于中美产业结构之间的差异，以及土地要素禀赋的不同，使得中国产业地产各组成类型之间的比例关系显著不同于美国。

譬如，由于中国现代服务业发展水平相对较低，所以研发柔性型产业地产和办公展览型产业地产在产业地产总量中占比相对较低。

由于中国工业用地供应相对较多，开发利用效率相对较低，使得货架式仓储配送类产业地产在仓储配送类产业地产总量中的占比相对较低。

如此种种，不一而足。

当前，中国产业结构正在急剧变迁，劳动、土地、资金等生产要素禀赋正在发生显著变化，不同类型产业地产的相对过剩、相对不足和市场空白会骤然凸显，快速转型和抢占市场空白成为当前格外需要关注的事情。

美国的产业地产在项目建筑体量上有着相对清晰的标准，每种类型的产业地产项目都保持在各自大致一致的建筑面积范围内。

这种标准绝不是强制标准，而是在100多年发展演进过程中，根据使用者的实际需要自然而然形成的。

同时，每种类型的产业地产项目在各种用途上的面积配比也形成了相对固定的比例关系，这是中国产业地产格外需要向美国学习和借鉴的地方。

美国的仓储配送类产业地产项目包括了储存货物和配送货物两大功能。

仓储配送类产业地产项目往往要有外围墙，可供单独的承租人进行有效的仓储和配送。

当然，这些仓储配送类产业地产项目也可供多户承租人租赁使用，但其建造的初衷是面向单独租户的。

在仓储配送类产业地产的5个细分子类型中，区域仓储配送类产业地产是其中项目数量最多、项目体量最小的一个子类，为地方性或区域性市场提供存货和配送服务，这类项目的建筑面积往往不超过9290平方米。

大型仓储配送类产业地产在美国所有产业地产类型中有着最多类型的承租人，每个项目的体量往往会超过9230平方米，最大体量可达92903平方米以上。

重型配送类产业地产是美国仓储配送类产业地产项目数量最少的一个子类，主要是配送而非仓储功能，每个项目的建筑体量一般在9290平方米~46451平方米。

冷藏配送类产业地产的项目建筑面积大小变化多样。

例如，在芝加哥，这类建筑的大小就从464平方米到83612平方米不等。

在美国的制造类产业地产中，每个轻工业制造类产业地产项目的建筑面积比重工业制造类产业地产项目要小，通常来说小于9290平方米，也有规模较大的，但通常不会超过27870平方米，而这正是重工业制造类产业地产项目的平均建筑面积。

一般情况下，重工业制造类产业地产项目都很大，平均面积在27870平方米以上。

虽然也有5574平方米大小的项目，但是92903平方米以上的项目并不少见。

研发柔性型产业地产单个项目的建筑面积是1858～9290平方米。

而办公展览型产业地产项目的建筑规模一般在1858～13935平方米之间。

中国产业地产项目的建筑体量与美国存在极大的差异。

中国产业地产单个项目的建筑体量往往会显著大于美国同类产业地产项目的建筑规模。

这是因为，美国产业地产经过上百年的演进，达到了相对成熟的水平。

每种产业地产的产品类型及其细分类型都有其特殊用途，因此也都有独特的特征，例如面积的大小、装载的内容、建筑设计、顶棚高度、装载能力。

就每个产业地产项目的用途配比来看，各类型及其细分类型的产业地产项目在办公区域比例、制造区域比例、冷冻/冷藏室占仓储区域的比例、高技术空间和实验室比例等方面都有相对清晰的数值。

譬如，虽然重型配送类产业地产项目的内部与大型仓储配送类产业地产项目很相像，但重型配送类产业地产项目还是有其独特的结构特征。

这类项目很少会有多于5%的办公空间，至于制造空间则根本不存在。

所有制造类产业地产项目都具有与制造程序相关的特殊的结构特征。

这类项目有三类空间结构：制造、仓储和办公，制造空间最少占50%，平均将近70%。

其中，轻工业制造类产业地产项目50%~75%的空间用于制造功能，剩下的25%~50%用于仓储和办公。

办公空间很少会超过整个建筑的20%。

轻工业制造类产业地产将很可能一直是制造类产业地产中的主要类型。

重工业制造类产业地产因其外形尺寸大及供重工业制造程序使用的特点，成为制造类建筑的典型，供制造零件和生产成品的承租人使用。

装配则大多数是在重工业制造类产业地产中进行。

重工业制造类产业地产的内部主要是依其功用而设计的。

近90%的空间用于制造，剩下的用于办公。

美国钢铁公司、通用汽车公司和摩托罗拉都是重工业制造类产业地产的租赁人。

研发柔性型产业地产项目的大部分空间的用途是高技术生产、实验室或是办公室，他们所占的比例可能高达75%，甚至100%。

办公展览型产业地产项目的40%用作办公空间，最多60%用作仓库空间，还有最多20%的空间用于零售陈列，通常会分给多个租户使用。

反观中国产业地产项目，投资者、开发者、出租人、承租人等角色并没有清晰分离，独立存在。

同时，项目服务于哪些行业和企业，满足企业的哪些需要，以及满足这些需要分别需多大比例的空间等等方面，依然非常模糊。

而在这些方面变模糊为清晰，实现投资者、开发者、出租者、承租者等一系列经济主体经济诉求的统一，实现用途和空间的匹配是未来中国产业地产发展必须探索的道路。

下美国产业地产的各种类型及其细分类型都有着各自不同的项目选址标准，存在彼此不同的选址“敏感因素”，因此也就形成了各具特色的项目分布规律。

这也告诉我们，在一个产业园中，把多种类型和细分类型的产业地产设施齐聚一堂，形成所谓的产业综合体，有时可能是违背产业地产项目选址规律的粗放行为。

从美国产业地产百年发展历程来看，与主干道和机场连接是区域仓储配送类产业地产项目的一个重要的选址决定性因素，这类项目的主要功能就是储存和配送货物，雇员一般是蓝领工人，所以这些项目通常紧邻蓝领工人集中地区分布。

由于区域仓储一般是供应链中配送到零售店前的最后一个环节，所以它的分布和零售店的分布之间存在一定联系。

大型仓储配送完全依靠卡车配送货物，但有时也用铁路运送一些工业产品，所以大型仓储配送类产业地产项目与主干道的连接至关重要，而接近铁路通常被认为是一个优势。

大型仓储配送类产业地产项目每平方米的雇员数低，因而对邻近蓝领劳动力集中地区这一点依赖性并不强。

这与劳动密集型产业地产项目，譬如轻工业制造类产业地产和研发柔性型产业地产是完全不同的。

重型配送类产业地产项目往往位于公路旁及机场周围，与蓝领工人分布关系密切。

轻工业制造类产业地产的功能正在从单纯的制造和组装演进到包括仓储和配送功能。

但是它们的基本功能仍然是生产商品。

这表明影响这些项目分布的因素和影响仓储配送类产业地产项目的因素有所不同。

分区规划是影响其分布的主要因素。

如果一个地区被规划为制造业用地，多处制造类产业地产项目就会相邻而建。

这样，分区规划就导致了集聚效应。

雇用的劳动力人数通常较多，所以与劳动力来源的邻近程度就成了影响其分布的重要因素。

重工业制造类产业地产项目分布首先受到分区规划的限制，与铁路的连接对于重工业制造类产业地产项目至关重要，这一条对于重工业制造类产业地产项目的重要性比对轻工业制造类产业地产项目要强。

机场飞机库主要的功能是用于维修。

正因如此，机场飞机库被归入制造类。

机场飞机库位于飞机场内。

承租人是航空领域的公司。

研发柔性型产业地产是所有产业地产类型中工业化程度最低的一种，他们一般提供办公室、实验室和高技术轻工业制造等，很少涉及卡车运输的功能。

分区规划对这种项目的限制相对宽松。

所以，影响它们分布的是一些其他因素，如外观，与主要街道的连接和人口统计因素等。

这类项目每平方米的雇员数较多，所以分布于蓝领集中的区域。

由于研发柔性型产业地产能获得较高的租金，能够抵消高地价的影响，所以，95%以上的研发柔性型产业地产项目分布于高收入地区。

办公展览型产业地产和研发柔性型产业地产都属于柔性型产业地产。

但是后者的外观类似于写字楼，而前者的外观更类似于区域仓储建筑，所以前者的分布和区域仓储型建筑的分布一样。

中国的产业地产发展尚未成熟，各类型及其细分类型的产业地产并未完全达到社会化、市场化和产业化发展阶段。

因此就出现了多种类型或细分类型的选址标准迥异甚至相互排斥的产业地产共存于一个项目的所谓“产业综合体”。

虽然打着各类型或细分类型产业地产相互促进、共存共荣、互为供求的协同发展旗号，但实际上往往是彼此冲突、相互牵制，最终沦为“四不像”。

这是因为，不同类型或细分类型的产业地产项目选址的“敏感因素”是不同的。

首先，不同的工业建筑类型对交通基础设施连接有不同的要求。

对于仓储配送类产业地产和货运站来说，邻近主干道十分关键。

铁路对于发挥仓储和配送类产业地产可能没有太大的作用，但制造业生产却需要频繁使用铁路，因而它能影响到制造类产业地产尤其是重工业制造类产业地产的选址。

与交通基础设施的连接对研发柔性型产业地产影响小，它们对交通形式的依赖程度都比较小。

其次，就可用土地资源和地价来看，大范围可开发用地的稀缺意味着许多低密度产业地产开发必须分散到远离城市中心的地区进行。