乡村田园城市运营管理方案218

了和认知度，吸引市场消费。
-8-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
前期：支撑开发
通过积累管理经验， 完善管理模式，不断提 升管理水平，为本项目 开发提供支持和服务；
项目经营的功能性目的。 前期：支持销售
通过专业运营管理， 提振信心，实现项目成 功销售，同时规避销售 模式的市场风险；
招商职能
四大核 心职能
土地合作社 管服职能
运营管理 职能
1. 执行土地合作社章程，优化合作社 运行机制；
2. 建立项目土地使用档案，规范土地 租用、征用和租赁费用收取；
3. 管理策划分区土地种植及各类专业 合作社订单支持；
4. 公区土地的功能策划与运营管理 5. 农耕游学及农事服务培训支持
1. 完善基础物业管理，创造和维持良
商家结构不断优化，产 品品质和项目品质不断 提升，项目开摊率保持 在95%以上，项目在区 域市场的市场影响力不 断扩大。
注：根据市场情况和项目运营情况，项目经营造活的时间段会缩短或延长。
-15-
Part . 2 项目运营管理思路
项目运营管理思路
前期介入阶段
前期介入阶段工作内容。
核心工作： • 搭建组织构架，完善各项制度，杜绝法律风险； • 确保首招保障成功，支撑项目开业； • 做好销售各项配合工作；
•土地权益保障 •土地增值收益 •收入增加 •生活环境改善
乡恩幸福村成功的核心理念：收益最大化、满足投资回报、实现经营效果、符合市场需求， 同时创造乡村振兴的乡恩幸福村模式
-4-
Part . 1 项目经营管理目的及难点
桐梓∣油草村
氛围∣初起
区域配套尚未形成，创新型田园综合 体市场客群处于观望状态。
乡恩幸福村（模式）运营策略方
王坤龙博士
-0-
前言
乡恩幸福村作为桐梓第一创新型田园综合体，是以特色运营为定位的农旅康田园综合体。 创新型田园综合体销售—招商—运营均为项目成功关键要素；项目最终是否成功需要靠 后期运营得以体现。 运营分为两大体系，运营与管理。只有通过运营层面的细节调整以及管理层面的规范操 作才能一步步保证调整稳步进行。 所以，实现项目成功的操作，从运营+管理出发。
护； 6. 项目营销推广和商业活动
的策划组织和执行； 7. 项目各种产品的协助销售。
助开发 助销职能
1. 土地及民俗商业街物业租 售、公区服务项目招商；
2. 项目业主的物业转让、经 营者的转租等；
3. 项目开业后的补位招商； 4. 业态优化，商家的储备工
作； 5. 对入驻商家进行评估工作； 6. 助商稳商，维护项目的商 业吸引力和竞争力
通过合作社机制，为土地增 值、农民增收、农耕体验、 配套服务等提供有力保障。
合作社 平台
平台构建 管理模式
会员服 务平台
运营 平台
以产品规划、品质控制、 价格统筹、服务标准、集 中保障支持、合作社协同 等引导项目的平台化营运
搭建幸福村商业、康养机构、 康养个人、旅居、公益等会员 服务平台，提供更多的资源共 享机会和获益机会。
3.
投资wenku.baidu.com满意
——投资回报
•有稳定的投资回 报 •有持续增长的投 资收益 •有竞争力的租赁 市场
4.
经营商满意
——经营效果
•降低经营风险 •良好的经营价值 和利润空间，可持 续性的整体业态和 客源
5.
消费者满意
——符合需求
•满足消费、休闲、 新生活方式居住 以及农旅康深度 体验的需求
6.
农民满意
——权益收益
-3-
Part . 1 项目经营管理目的及难点
一、带给各方的运营目的
社会共赢目的。
从社会层面出发
“六方满意的项目运营目的”
I.
政府满意
——文化价值
•代表桐梓地标 的名片 •体现桐梓文化 的舞台 •提升桐梓农旅 康产业态水平和 功能
2.
开发商满意
——销售及租 金收益
•获得预期投资收 益 •企业形象得到提 升 •后续创新型田园 综合体开发积累 口碑
前期介入阶段
项目培育阶段
项目成熟阶段
项目稳定阶段
开业前至开业
开业——开业2年后
开业2年——开业3年
开业3年后——
项目奠基至项目 开业，经营部门 主要配合前期策 划、销售、招商
开业至项目开摊率稳定、 商家经营稳定、消费客 群稳定。
商家经营业绩逐渐上升、 经营面积逐渐扩大，项 目土地租赁、服务商业 开摊率达到在90%以上， 项目在区域具备一定的 知名度。
-12-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
物业管理+土地管理+康养机构服务模式。
项目一站式服务中心作为项目物业管理的核心，担负业主及商家服务、客户咨询投诉、日常维护和突发事件处 理的信息中转站和调度中心，同时作为开放式的康养服务机构，围绕健康生活、品质生活提供健康管理、生活服务 与关注、亲情互动支持、康养大学（（含老年大学）等学习、活动、公益平台。
◎物业服务体系
获取运营基础平台，保障正 常的经营秩序，维护良好的 客户关系。为经营提供有效 的支撑。
◎品牌管理体系
打造项目品牌，持续提 升市场影响力，保障创 新型田园综合体的持续 经营，支撑企业品牌的 提升。
◎营销推广体系
系统、持续开展营销推 广，确保项目持续旺场 经营和品牌影响力提升。
◎资源整合体系
通过项目商业运营 和优质管理，实现项目 租金价值的持续提升和 项目运营管理版块盈利 增收；同时构建商家、
源，通过各类营销宣传
会员互利平台
形式实行项目经营旺场，
是保障商业、业主、运
营管理公司收益的基础；
-9-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
结合项目实际情况，我们将项目的运营管理从土地合作社、基础物业管理到土地一二级联动开发、一二三产业 招商经营，从其 他资源整合到经营旺场，划分为十大体系，不同业务体系间的相互联系和落地执行，从而支撑实现项目七大核心目的。
运营管理六大 核心目的
后期：资产保值增值
打造项目品质，树 立项目区域知名度，促 进项目资产升值溢价， 保障业主投资收益；
中期：招商保障
组织与配合项目主
后期：盈利增收
力店招商、前期全面招 商和后期置换与补位招 商工作，保障项目持续 运营，保障业主租金和 运营管理公司收益；
后期：经营旺场
盘活项目与社会资
协助项目公司注册与政府投资协议签署；
业态规划和商业布局优化；
组织实施首次招商保障工作和招商储备；
与物业公司签订《资质借用协议》；
接待中心一站式服务平台搭建，经营管理咨询和答疑（项目销售配合）；
物业服务定级，实施《物业服务收费备案表》报备；
完善《关于乡恩幸福村项目区道路名称备案事宜的函》和导视系统、文化宣传系统
◎衍生产品体系
在各类后期运营业务体系中， 探索新的盈利模式和利润增 长点，创新挖掘满足各方利 益而衍伸相关业务产品，如 房屋经纪等。
◎经营服务系统
深入商家经营活动，助力成 长型商家发展壮大，增强与 商家之间的合作，为商家提 供经营性服务，提升商家忠 诚度和经营能力。
十大运营业务体系
◎招商置换体系
根据发展需要，业态调整需 要，持续招商置换，提升商 源品质，确保品牌立市。
点 f）项目如何造活？开盘开街时期人气应较高，但如何保障人气？
以稳健经营 为目的，在 经营中调整， 解决这些问 题。
g）怎样去通过组织活动带动人气？在经营中商家如何调整？
-5-
Part . 2 项目运营管理思路
本司项目运营管理基础（前提） 管理体系及核心运营思路 分阶段运营目标及工作内容
-6-
Part . 2 项目运营管理思路
编制《村民公约》，拟定生活区安防设置、卫生保洁设施、休闲活动设施配置计划；
编制《民俗商业街经营管理制度》、《直销农贸市场经营管理制度》；配套氛围部署；
编制《土地租赁协议》、《农庄及农场临时管理公约》与《消防责任书》；
人员招聘、组织与培训；
交房配合，与业主签订相关前期物业管理协议与土地租赁协议；
运营管理思路前提
本案运营管理的关系主体包括联动开发公司、项目业主、项目商家、农民和消费者，以及公共关系所涉及的政府部门、行 业协会、社会团体等。本项目的运营管理就是基于项目资源、商家资源和社会资源，进行优化整合，创造利润价值和社会效 益的过程。
农民
股 份 关 系
土地被租用 征用关系、 生产参与
田园综合体 开发公司
扶助潜力商家，通过完善的管理机制，为商家营造良好的经营环境，通过营销推广活动，激活市场，经营旺场，实现商家、业主、开发
商、管理公司、消费者、农户多方共赢。
1. 客户需求调研与服务策划 2. 项目业态规划与商家筛选； 3. 区域市场、竞争对手的调
查分析； 4. 商业应对策略的制订； 5. 项目对外关系的协调和维
策划：包装、推广
项目经营土地资源、公共资源利用
招商置换、稳商 基础经营保障、商源储备、衍生产品开发等
基础管理
项目管理 资产运营管理
平台打造与管理
项目形象品质
租金收入稳健 经营有条不紊
-14-
Part . 2 项目运营管理思路
项目运营管理思路
分阶段运营目标。
项目运营管理分为前期介入阶段、项目培育阶段、项目成熟阶段和项目稳定阶段。在这一过程中，顺应市场的变化与 发展，项目的定位、招商、运营和管理策略都会做出相应的调整，也会再次经历培育、成熟到稳定的过程。就项目以 及基于乡村幸福村客户市场的现状，我们将项目的运营管理实施阶段划分如下：
六大运行管理的核心目的
支撑开发、支持销售、招商保障 经营旺场、资产增值、盈利增收、运营平台
业务体系支撑目标实现
十大运营业务体系
◎资产掌控体系 ◎资源整合体系 ◎品牌管理体系 ◎衍生产品体系 ◎业态规划体系 ◎招商置换体系 ◎营销推广体系 ◎康养服务体系 ◎物业服务体系 ◎经营服务体系
-10-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
十大运营业务体系明细。
◎资产掌控体系
以流转、返租、联营、托管 等方式掌控资产，突破多业 权难题，保障项目根据规划 进行总体调整和运营。
◎业态规划体系
对项目商业运营业态 定位进行规划、调整 修正，持续提升项目 商业品质。
◎康养服务体系
提供康养服务标准、构 建康养企业园、康养会 员、旅居会员服务平台， 搭建康养公益平台。
-1-
目录
Part . 1 项目经营管理目的及难点 Part . 2 项目运营管理思路 Part . 3 项目运营管理策略 Part . 4 运营管理风险及应对策略 Part . 5 项目基础管理措施 Part . 6 运营成本构成与估算
-2-
Part . 1 项目经营管理目的及难点
项目经营管理目的 项目经营难点
以丰富的各方资源，深度挖 掘资源价值，有效掌控，支 撑各项业务工作的开展。
-11-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
本案经营管理以平台构建为前提。
集中项目区土地资源、物业 资源、公共资源，平台化规 划、经营和管理。
资源 平台
招商 平台
前期通过资源共享、销售环节 捆绑合同或协议，后期通过客 户共享、资源拓展实现平台价 值。
好的经营消费环境，保持项目良性
发展；
2. 商家经营行为管理，建立投诉反馈
机制，杜绝假货、强买强卖等现象，
提倡诚信经营，保障项目的市场形
象；
3. 康养企业基地、康养社区专业运营
支持；
4. 文化、体育、旅游、教育培训项目
策划与运营支持；
5. 老年大学及乡恩公益平台打造与运
营
6. 通过营销宣传活动，扩大项目影响
业自 管土
关 系
委 托 经
持 土 地
关 系
理 服 务
地 物 业
营物
销售关系
业主
租 赁 关 系
土地合作社 村集体
土地管理、配 套服务关系
经营管理中心 （公司）
营
销
关
系
消费者
租赁关系 物业管理服务关系
租赁商家 自营商家
-7-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
本案运营管理四大核心职能。
本案经营管理的核心职能在于通过市场研究、招商、土地合作社管理服务、运营管理职能，顺应市场的变化制定策略、引入优质商家，
商户服务
客户服务
一站式服
工程
务中心
土地
服务
租赁
环境秩序
-13-
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路 项目核心运营思路：推广、经营、管理并驾齐驱，通过推广、经营及成熟的项目管理，成功运营项目。
运营准备阶段
推
三
广
路
项目开街
齐
驱
实 现
经 营
前期招商
成
功
运 营
管 管理介入 理
项目培育阶段
运营成熟阶段
a）项目现阶段主要为投资型客户，如何抓住商家进行运营？
b）一般客户对创新型田园综合体接受度不高，认为产权保障不清晰，如何改变
项 观念？
目 运
c）各商家实力不同造成项目各区间客户认知度不一，如何带动各区间人气？
营 主
d）现阶段招商业态是否能够成功运营？如果运营失败如何调整？
要 难
e）联营商家无法提供租金，散户商家实力不强，如遇退场，如何把控？