上海张江高科技园中区总体策划定位报告_173页
张江大厦的规划定位与营销推广策略
打造一个高品质的商务环境，提供全方位的办公、商业和休闲服务，满足周边企业和人才的需求。
张江大厦以高科技企业和研发机构为主要服务对象，同时吸引其他优质企业和机构入驻，打造一个集办公、商业、休闲于一体的综合性建筑。
定位
目标
02
CHAPTER
规划定位分析
位于张江高科技园区
张江大厦位于中国著名的张江高科技园区，该区域聚集了众多高科技企业和研发机构，具有浓厚的科技创新氛围。
现代简约风格
作为张江高科技园区的标志性建筑之一，张江大厦代表着企业的形象和地位。
标志性建筑
张江大厦内部设有文化展示区，展示企业的历史和文化，增强员工的归属感和自豪感。
文化展示
03
CHAPTER
营销推广策略
定位描述
张江大厦的目标客户群体主要是从事高科技行业的创新型企业、研发机构和高科技人才。这些客户群体对办公空间的需求较高，并希望在张江高科技园区内找到符合其业务发展和办公需求的优质物业。
张江大厦提供了全方位的服务配套设施，包括商务中心、会议中心、餐饮娱乐等，方便企业进行日常办公和商务活动。
地理位置优越
张江大厦位于浦东新区张江高科技园区的核心地带，紧邻地铁站，交通便利，为入驻企业提供了便捷的交通条件。
产业聚集效应明显
张江大厦周边聚集了众多知名科技企业和研发机构，形成了浓厚的科技氛围和产业集群效应，有利于企业间合作和资源共享。
THANKS
感谢您的观看。
创新环境良好
张江大厦注重创新环境的营造，提供了多种公共空间和交流平台，方便企业之间进行创新交流和合作，促进了创新思维和创新成果的产生。
VS
相较于周边其他办公楼，张江大厦的租金价格较高，可能会对部分企业造成一定的经济压力。未来可以通过优化租金定价策略和提供更多优惠措施来吸引更多企业入驻。
(完整版)【前瞻产业研究院】张江高科技园规划案例
张江高科技园规划案例项目情况张江高科技园区约36平方公里，园区规划范围内可建设用地约17.1平方公里，已建用地总面积约12.3平方公里，占可开发建设用地的72%;已建成各类建筑1350万平方米，其中，办公、研収、商业等公共建筑430万平方米，工业建筑440万平方米，居住建筑450万平方米。
2009年，上海市政府“南汇撤销、并入浦东”的方案正式获国务院批准。
2011年11月，张江高科技园区抓住两区合并机遇，扩大园区规模为75.9平方公里，主要包括上海市张江高科技园区北区和中区、张江南区、康桥工业区、上海国际医学园区、合庆工业园区、张江光电子产业园和银行卡产业园。
其中，核心区总占地25平方公里，由各功能区组合而成。
2014年12月29日，国务院决定上海市自贸区扩区至张江片区，面积37.2平方公里，东至外环线、申江路，南至外环线，西至罗山路，北至龙东大道。
产业情况以产业链带动园区产业发展，通过设计和制造整合产业链发展，形成设计+代工的产业整合发展模式。
目前，已经形成了较为完善的生物医药创新链和集成电路产业链。
其中，在集成电路产业方面，目前张江已经成为国内最集中、技术水平最高、产业能级最优的集成电路研发与制造一体化产业基地。
园区内已经形成以芯片设计、晶圆制造业为龙头的“设计+代工”的产业模式，包括设计、制造、封装测试及设备制造在内的国内最完整的集成电路产业链。
在生物医药产业方面，园区形成了包括现代中药、化学药、生物制药和医疗器械在内的生物医药产业体系，探索形成药物研发与临床应用的医药产业发展模式。
已经发展成为国内医药研发机构最集中、创新服务能力最强、新药创制潜力最大的生物医药基地之一。
细分产业区：生物医药产业区一期：龙东大道以南、科苑路以东、祖冲之路以北、金科路以西，面积约1.5平方公里。
生物医药产业区二期：背面靠高科路，面积约为1.5平方公里。
张江集电港一期：龙东大道以南、金科路以东、祖冲之路以北、张江路以西，面积约为1.5平方公里。
高科技园区规划评估研究_以上海张江为例_罗翔
Unit 5The UK Economy (英国的经济)一、本单元重点内容1. Absolute decline and relative decline of British economy (英国经济的绝对衰败和相对衰败)2. The privatization in the 1980s (20世纪80年代的私有化)3. The main sectors of the UK economy (英国经济的主要部门):Primary industries (第一产业): Agriculture (农业)& Energy production (能源生产) Secondary industries (第二产业) : The manufacturing industry (制造业)eg. The aerospace industry (航空和航天工业) Tertiary industries / service industries (第三产业/服务业)4. The City of London (伦敦金融城)5. The London Stock Exchange (伦敦证券交易所)二、本单元重、难点辅导1. Absolute and relative decline of the British Economy1) By the 1880s, dominant in the world--- 1/3 of the world’s manufactured goods; 1/2 of the world’s coal, iron and cotton; shipping greater than the sum of the rest of the world.2) By 1900, overtaken by the U.S and Germany.一直到19世纪80年代，英国经济一直在世界上居于主导地位。
上海张江高科技园中区总体策划定位报告_173页
大学
体
策
划
研究所
基础知识创新
科研所
应用知识创新
资金导入
知识创新转 化
产业链循环 发展
产品
研发设计为主 高附加值
价值实现
资金导入
营销平台
17
案例分析二：筑波
张
江
中 区
案例分析二：筑波科学城
总
体
策
划
2006.5.
18
发展历程
案例分析二：筑波
80年代中期之前，大量基础建设
基础建设阶段
导入研究教育机构
张
产品
应用转化机制缺失 风险资金导入不足
创新能力不足
价值实现
资金导入
营销平台
23
2006.5.
案例分析三：新竹
张 江 中
案例分析三：新竹科学园区
区
总
体
策
划
2006.5.
24
发展历程
基础建设阶段
1980年成立
案例分析三：新竹
张 江
90年之前，生产型企业为主
中
区 总
产品标准化
跨国公司的生产和销售基地
体
300
100000 9 新 竹 经 济 在 过 去 15 年
张
200
江
100
50000
中，年均增长率达到
中
区
0
22.8％。
0
总 体
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
9 营业额在2001年出现大
策 划
历年营业额（亿美元）
从业人员
幅 度 下 跌 后 ， 02 年 出 现
张江高科研究报告
张江高科技园区鼓励科技创新和成果转化，许多企业通过技术创新提高了产品竞争力和市场占有率。这些企业的成功将为园区带来更多的投资和合作机会， 进一步推动园区的业绩增长。
战略地位和创业板发展
国家级战略地位
张江高科技园区作为国家级高新技术产业开发区之一，是国 家战略的重要组成部分。园区的发展受到国家的高度重视和 支持，承担着推动中国科技创新和经济发展的重要使命。
总结
• 中芯国际股价低迷：中芯国际股价低迷可能是由于早期折旧大等财务因素导致的。然而，这并不意味着公司未 来没有盈利前景。从上述内容可以看出，张江高科技园区的发展前景良好，且张江高科公司在集团的战略高度 使其可以持续获取优势资源。因此，中芯国际股价低迷可能是一个短期现象，长期来看仍有增长潜力。
总结
持续获取优势资源的能力
要点一
人才培养与引司重视人才的培养和引进 。通过与高校、科研机构等合作，建 立人才库，吸引优秀人才来园区发展 。同时，公司还提供完善的培训和晋 升机制，以留住和培养本土人才。
张江高科公司注重技术创新和转化。 通过建立产学研合作机制和技术转移 机制，将高校和科研机构的科技成果 引入园区，推动科技创新和产业升级 。此外，公司还加大对技术研发的投 入，鼓励企业进行技术创新和产品研 发。
国际机场和外高桥自贸区，具有得天独厚的交通优势。
02 03
政策支持力度大
作为国家级高新技术产业开发区，张江高科技园区享受着政府的大力支 持，包括税收优惠、人才引进、科技创新等方面的政策扶持，为企业发 展提供了良好的政策环境。
物业价值高
由于张江高科技园区的优势地位和良好的发展前景，园区的物业价值持 续高涨。近年来，园区内的不少高科技企业获得了高额的投资和合作机 会，进一步推高了园区的物业价值。
核心区规划面积优品ppt资料
07、08年，张江高科 全力展开执行创新战 略， 全年净利润分别同比 增长 71％和39％
张江高科
[ 600895 ]
12年12次分红送配
利润分配年度
利润分配情况
并获评“浦东新区企业社会责任达标企业”
2005年当选首届中国房地产企业200强、获评“信用·信誉AAA级房地产企业”
年获评“2007年度浦东新区房地产开发企2业0诚05信年建度设先进企业”称1号0派0.8元（含税）
向金字塔结构的战略转型
2向00高5年科度技“产中业国综2合5运家营最商受尊的敬拓上展市公司”2、00“4中年国度上市公司最佳治1理01派000强.6”5元（含税）
年沪深房地产上市公司综合实力榜第19名、20抗08风年险度能力榜第3名、成1长0派能1力.1榜元第（7名含税）
全20年06净年利获润评分《别世同界比经理增人长周71刊％》和、3世9％界金2融0实07验年室度、华尔街电讯网1站0评派选1.8元（含税）
06年，张江高科启动“ 一体两翼
2006年度
10派1.1元（含税）
2005年当选首届中国房地产企业200强、获评“信用·信誉AAA级房地产企业”
年沪深房地产上市公司综合实力榜第19名、20抗00风年险度能力榜第3名、成1长0送能4力转榜增第37股名派1元（含税）
1998年度 1997年中期 1996年中期
10派1元（含税） 10送3股 10送2转增3股
股权登记日
2009年5月20日 2008年5月21日 2007年6月04日 2006年5月30日
年连续获评2005-2006年度、2007- 年度“上海市文明单位”
张江高科技园区“十一五”规划纲要
张江高科技园区“十一五”规划纲要（2006年6月）“十一五”是张江高科技园区实现跨越式发展的关键时期。
聚焦和推进张江高科技园区发展，既是上海贯彻落实中央十六届五中全会和全国科技大会精神的具体体现和重要任务之一，也是实施“科教兴市”主战略、促进产业结构升级、增强自主创新能力的重要载体之一，对于构建上海“创新城市”和提高城市国际竞争力具有重要的战略意义。
因此，“十一五”期间，张江高科技园区要从高新技术产业园区发展的规律和特点出发，抓住世界科技革命迅猛发展的机遇，把握世界高科技及其产业发展趋势，紧密结合“两个优先”的产业发展方针，以三个代表和科学发展观为指导，以增强自主创新能力为主线，以制度创新为动力，以中区的规划建设为抓手，进一步深化“聚焦张江”战略，营造良好的创新创业和产业发展环境，积极融入国际产业分工与创新网络，提高高科技产业能级和技术含量，提高城市化水平和综合服务环境，把张江打造成为生产、生态、生活和谐的现代化科技新城，产、学、研结合的国家自主创新示范引领区。
根据国家、上海及浦东新区的有关“十一五”发展规划，特制定《张江高科技园区第十一个五年规划纲要》。
一、主要成就和面临形势（一）、主要成就1、贯彻落实“聚焦张江”战略，政府与市场合力推进，综合实力不断增强1999年9月，上海市委、市政府实施了“聚焦张江”战略决策，。
明确了张江高科区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。
目前，园区已经完成开发面积17平方公里，共引进项目938个，吸引投资额110.59亿美元，完成固定资产投资600.51亿元人民币。
张江高科区通过政府和市场形成开发合力，整合各种开发资源，并通过产业集聚带动人才积聚和功能集聚，以不同于硅谷模式的“张江高科区模式”推动了张江高科区的快速发展。
张江高科区成为海内外知名的园区品牌，品牌效应进一步加速创新人才、研发机构和高科技企业的集聚，与中关村一起成为推进中国高科技产业腾飞的两个主引擎。
张江高科研究报告
张江高科：中国“硅谷”重要物业主和运营商报告关键点：张江高科技园区是国内发展最好的高科技园，具备天时、地利、人和的优势，有成为中国的“硅谷”的潜质；园区内物业价值具有很大升值空间。
公司持续以较低成本从集团获得优势资源。
公司权益物业面积未来几年内将大幅增长，2010年将达到200万平米；优质土地储备130万平米；获得与汤臣合资的微电子港公司控股权后，公司具有发展住宅物业的品牌平台。
预计公司08－10年年业绩增长在50％以上，我们认为此预期有很高确定性。
创业板开启将是公司股价表现的催化剂。
报告摘要：关键假设：公司08年的配股方案顺利获得通过并实施，2010年公司出租物业权益规模如期达到200万平方米，园区内物业租金水平在预测年分内保持稳定不变；张江高科公司在张江高科技园区的使命和战略地位不会改变；中国经济正常发展；国内创业板将要开设。
我们不同于市场的观点：市场普遍认可公司业绩增长主要来源于物业规模大幅增长，即公司承诺的权益出租物业的面积从06年的大约50万平米逐步达到2010年的200万平米，未来园区物业也有增值空间，集团进一步优质资产注入预期（还有1000万平米土地储备和其它基地公司）。
但市场通常认为由于目前公司盈利水平较低，现在对公司的估值很大程度上是对未来的预期，因此有不确定性。
而我们认为公司的未来几年业绩增长其实很确定。
我们的判断的重要基础首先是：公司在集团的战略高度和地位；捆绑利益的信托计划；张江高科技园区在国家和上海创新战略中的重要地位；张江高科园目前产业集群发展的水平较高，已是国内目前发展最好的高科技园区；张江高科园区本身的区位优势、人才优势、资金优势、地理位置优势、环境优势，使其有潜质成为中国的“硅谷”；园区内企业和高管可能获得的特殊优惠税收政策等等。
这些能够保证上市公司能够实现长期成长、物业增值、参与创投机会等，在正文中我们对此有详细的分析。
其次：基于对公司物业出租、销售面积基本情景的假设和盈利测算，我们认为正是由于公司出租物业规模在07－10年间大幅增长，使得公司可以有很大的灵活性通过调节销售物业的比例，从而确保实现08－10年业绩年均50％的增长。
张江高科发展战略
张江高科发展战略第三章张江高科内部环境分析第一节张江高科技园区简介张江高科技园区成立于1992年7月，位于上海市浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。
1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。
经过16年的开发，园区构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。
目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化(东部)基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。
在科技创新方面，园区拥有多模式、多类型的孵化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园。
截止2006年底，园区累计注册企业4862家，其中累计批准外商投资企业1981家，吸引外商投资总额亿美元，完成固定资产投资达亿元。
2006年，园区实现经营总收入约亿元，税收亿元，工业总产值亿元，出口交货值亿元，吸引各类研发中心91家，累计申请专利4032项。
园区未来将结合在集成电路产业和生物医药领域的优势，依托目前已经初具雏形的产业链优势，大力推进光电子产业，重点发展LED(半导体光源)、LCD(半导体光源)、OLED(有机半导体发光器件)、光纤传感器及其检测系统和光纤陀螺、光集器件、同步辐射光源和生物光电子等，通过合资合作和自主创新，在光显示、光器件、光源应用领域进行重点突破。
最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。
①便利的交通、较低的人口密度、优惠的招商引资政策、国际化的商业环境、充裕的人才供给，使得原本是百里稻田的张江成为众多高科技企业扎堆而生的产业集群之地。
从集成电路到软件，从网络创意到生物医药，目前张江高科技园区重点培育并形成了集成电路、生物医药、软件三大支柱产业，发展并建立了文化科技创意、金融信息服务(银行卡)、光电子和信息安全四大关联产业。
上海张江高科技园中区总体策划定位报告_173页
张江中区总体策划2006.5.张江中区总体策划定位报告--创造与满足2006年5月8日张江中区总体策划2006.5.从未来看今天的发展：张江的产业发展究竟缺什么？我们需要创造什么？满足什么？张江中区总体策划2006.5.高科技园区案例分析张江发展愿景展望开发策略篇城市设计篇产品定位篇功能定位篇展望篇项目背景资料张江中区总体策划2006.5.9张江高科技园区成立于1992年,目前从业人口约为6.5万人。
92003年，确定张江园区规划总面积为40平方公里，可分为三个区域。
9北区：龙东大道以南，川杨河以北部分，规划面积为25平方公里，是张江目前的核心产业区，发展相对成熟。
9中区：罗山路以东，申江路以西，川杨河以南，华夏路以北，规划面积为4.66平方公里。
9南区：华夏路以南，外环线以北。
张江中区总体策划2006.5.234.5132合计 6.37.9低密度办公区7852知识社区11239核心商业商务区3833智慧岛建筑面积（公顷）地块面积（公顷）功能区域张江中区总体策划2006.5.高科技园区案例分析张江发展愿景展望开发策略篇产品定位篇功能定位篇展望篇项目背景资料城市设计篇张江中区总体策划2006.5.目前国际上主要高科技园区概览19941.60.631983西柏林科学园区德国200465021901992班加罗尔印度198810251979肯德岗科学园新加坡198828.71974大德研究学院城韩国200411.56.031980台湾新竹科学工业园20056.5251992张江高科技园区中国2003192841963筑波科学城日本19941.5241969索.安蒂波利斯科学城法国19881.40.531970剑桥科学园英国19926151957新西伯利亚科学城俄罗斯200323311959北卡三角研究园200511538001951硅谷美国统计时间从业人员（万）占地面积（s.km）成立时间园区名称张江中区总体策划2006.5.案例分析一：硅谷张江中区总体策划2006.5.发展历程资料来源：History of Silicon Valley起步阶段1951年成立产品标准化生产阶段60年代，高科技产品成为大众产品PC革命70年代中期，PC成为主导产业互联网革命80年代中期，引导全球互联网发展张江中区总体策划2006.5.发展主体分析政府提供市场：国防采购对大学提供资助斯坦福大学人才土地实验室以利润分成方式提供资金风险资本70年代以后成为主要创业资金来源创业型企业创新主体张江中区总体策划2006.5.发展模式分析资料来源：History of Silicon Valley自下而上的产学研结合模式创新型企业是产业发展主体大学和理论研究者直接参与政府不直接参与产业规划张江中区总体策划2006.5.创新孵化模式分析资料来源：History of Silicon Valley高校孵化模式土地试验设备人才资金风险资本孵化模式资金管理咨询人才招聘营销咨询张江中区总体策划2006.5.-20.00%0.00%20.00%40.00%949596979899000102030405经济增长率50100150949596979899000102030405从业人口100020003000G D P 从业人员（万人）GDP（亿美元）资料来源：Index of Silicon Valley 2006硅谷经济发展概况（一）9硅谷经济总量在过去12年中平均增长率为8.7％。
张江大厦的规划定位与营销推广策略
竞争策略
以高品质服务、创新设计 和地理位置优势为竞争核 心。
策略实施
加强与政府、行业协会等 合作，提高品牌知名度； 持续优化产品设计和服务 质量。
竞争策略目标
在同行业中树立良好的品 牌形象，提高市场竞争力 。
定位的SWOT分析
优势（Strength）
劣势（Weakness）
机会（Opportunity）
责任分配与执行团队
责任分配
项目团队将分为规划设计组、施工建 设组和营销推广组，分别由建筑设计 师、工程师和营销专家主导。
执行团队
每个小组将由具有丰富经验和专业知 识的成员组成，包括项目经理、技术 负责人和其他相关人员。
合作伙伴与资源整合
合作伙伴
项目团队将与当地政府、开发商、建筑公司和营销机构等合作伙伴紧密合作， 共同推进项目进展。
张江大厦的规划定位与营销推广策 略
汇报人：
日期:
• 项目概述 • 规划定位分析 • 营销推广策略 • 实施与执行计划 • 风险管理与应对措施 • 结论与展望
01
项目概述
项目背景介绍
张江大厦位于上海市浦东新区的张江高 科技园区内，是集办公、商业、休闲等
多种功能于一体的综合性建筑。
项目的背景是上海市政府提出“聚焦张 江，打造全球科创中心”的战略，旨在 将张江高科技园区打造成为全球科技创
项目范围与限制
01
项目的范围包括张江大厦的规划 、设计、建设、招商和运营管理 等环节。
02
项目的限制包括土地资源的有限 性、建筑高度的限制、环保要求 的限制以及投资成本的限制等。
02
规划定位分析
目标客户群定位
目标客户群体
高科技企业、创新型企业和金融 服务业。
张江高科技园区案例资料
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（集成电路产业基地）
张江是目前国内产业规模最大、技术最先进、体系最完整的集成电路 产业基地。已形成以芯片设计、晶圆制造为龙头，从芯片设计、掩膜、 芯片制造到封装测试的完整产业链及独具特色的产业演进模式。在晶 圆制造技术上已从0.35微米跨越到0.13微米，90纳米工艺已陆续量产， 研发技术达到65纳米，与国际最先进的厂商技术差距仅为9-12个月。 截止07年底，园区已引进200余家集成电路相关企业，其中芯片设计 企业 150 家、芯片制造企业 3 家、光掩膜和封装测试企业 16 家、设备 配套企业34家以及系统运用企业15家，其中除了世界500强的大企业， 更多的是代表着中国经济未来的自主创新型中小企业，涵盖了 CMOS 图象传感器设计开发、基带芯片开发、手机移动电视芯片研发、射频 芯片研发、智能电源管理集成电路设计等多个领域。展讯通信就是这 些企业的杰出代表，展讯一直立足于自主创新，凭借多款自主研发的 业界领先型GSM/GPRS芯片和世界首颗基于TD-SCDMA3G标准的双 模多频芯片取得了优异的市场表现，在经过6年的快速发展后已成功 在纳斯塔克上市。
我国高新区运作实例之一 —上海市张江高科技园区（软件产业基地）
上海浦东软件园是经国家计委批准、由国家信息产业部和 上海市人民政府共同组建、国家计委和信息产业部授牌的 国家软件产业基地。2003年底，国家发展和改革委员会与 商务部、信息产业部批准上海浦东软件园为“国家软件出 口基地”。上海浦东软件园有限责任公司负责上海浦东软 件园的建设、经营和管理。浦东软件园坐落于上海市张江 高科技园区内，是张江的园中园。 面对经济全球化、全 球信息化的滚滚潮流，特别是中国加入 WTO 的形势，为 实现提高城市综合竞争力，以信息化带动工业化的升级和 发展的目标，浦东新区政府提出了 " 以上海浦东软件园有 限责任公司为核心，上海浦东软件园为平台，带动整个新 区软件产业发展"的战略。2001年9月，上海浦东软件园陆 家嘴分园、金桥分园、外高桥分园成立，上海浦东软件园 及其三个分园组成了浦东新区软件产业发展平台，充分利 用了上海浦东软件园品牌优势，迅速整合了浦东新区软件 产业资源。
张江高科技园区综合交通系统规划
第一章 规划背景一、概述上海市中、近期建设行动计划指明，继续实施“聚焦张江”战略是科技教育的主要任务。
要完成“一区六园”等高新技术园区建设，加速成果转化和科技企业孵化。
2007年，高新技术园区功能开发面积达50平方公里，建成各类科技企业孵化器30个以上。
张江高科技园区地处中心城区的东南角，经过十余年的发展，吸引了世界上一些著名公司、研发机构入住张江。
张江高科技园区已初具规模，川杨河以北的用地难以满足园区的进一步发展。
为拓展园区的发展潜力，2003年上海市城市规划设计院又编制完成了《张江高科技园区南部扩展用地结构规划》。
随着园区的进一步发展，各方面的交通需求将大幅增加，加上国民经济的持续高速发展，居民的出行方式也将发生较大的变化。
为给张江高科技园区营造一个与中心城联系紧密、交通便利、出行方便、以人为本、人车并重的交通环境，张江高科技园区领导小组办公室未雨绸缪，组织了本次的张江高科技园区综合交通系统规划。
二、规划研究范围1、核心区（28.22km2）龙东大道～外环线～华夏路～罗山路所围成的区域。
该区域是张江高科技园区的规划用地范围，用地面积约28.22km2，是本次研究的重点。
2、扩展区（17km2）华夏路～外环线～罗山路所围合的区域，毗邻张江高科技园区，都处于外环线范围内，占地面积约17km2，作为张江高科技园区的扩展备用地。
3、适当扩大的影响范围（96.5km2）云间路～外环线～唐陆公路～迎宾大道～秀浦路～御水路～芳甸路所围合的区域，在核心区和扩展区外，考虑到交通的波及性而适当扩大的影响范围，面积约96.5km2。
三、区位特点张江高科技园区地处中心城的东南角，在中心城的外围，与城市核心区相距较远。
园区周边及内部高等级道路发达，四周均为城市快速路，内部还有中环线穿过，城市快速路全长约35.6km，便于小汽车交通出行。
张江高科是上海市“一园六区”之一，能级较高，与周边的北蔡、孙桥地区间的经济联系呈阶梯状，主要经济活动发生在市区其他能级较高的区域间。
张江大厦的规划定位与营销推广策略
【张江大厦的规划定位与营销推广策略】新导向房地产营销策划机构★第一阶段：项目规划定位、市场定位、形象定位、目标客户定位、租售策略制定阶段。
1、项目概况：张江大厦位于张江高科技园区的核心区域，占地面积2.1万余平方米，总建筑面积4.5万平方米，是张江园区内唯一的5A甲级商务楼，以88米的高度成为张江的形象坐标。
具备甲级智能化商务楼、专属会所、会议会展等多项现代商务功能，相邻智慧广场和贝加尔湖。
2、上海整体甲级写字楼租售市场状况近一年来，上海写字楼租金涨幅明显，还贷金额与租金相差无几，为了降低商务成本，部分中资机构、合资企业与高科技经济开发区内的大型高科技公司采用自建办公楼，以便获得更加适合自身需要的办公空间，这将在一定程度上加剧甲级商务楼市场的竞争。
上海整体甲级写字楼租售市场对于本项目的影响：■由于张江尚未形成成熟的写字楼市场，目前投资客户的选择范围仍集中于市区内的主要商务区，尤其是高端写字楼（2200美金/平方米以上）的潜在投资客户。
■目前写字楼销售市场的客户主要以租金回报率作为投资决策的依据，市场平均租金回报率在7~8%左右。
而由于张江作为研发中心而非办公区域，缺乏可比性的写字楼，若以张江厂房标准的写字楼租金0.25美金/天/平方米为依据，要达到市场平均租金回报率则售价仅为1200美金/平方米左右，对于发展商而言可能难以接受。
■从本项目所在的张江地区的客户需求而言，欧美客户主要偏向于租赁，台资企业或者在中国已经发展成型的跨国公司若需求面积较大，会考虑购买定制厂房，由于目前厂房售价仅480美金/平方米，若要吸引该部分客户来几倍的价格购买写字楼有一定难度，需由发展商对于本项目有一定的招商倾斜。
由于市区CBD商务区租金的上涨导致办公成本的提升，在世界整体经济不景气的影响下，一些大型跨国企业尤其是不直接产生利润的研发部门在目前租金向上调整的压力下，进行以降低租金成本为目的的搬迁。
在张江的交通捷运日趋完善的条件下，本项目对于吸引该类客户有一定的优势。
张江科学城规划正式出炉！
张江科学城规划正式出炉！喜⼤普奔！张江科学城规划正式出炉！备受关注的《张江科学城建设规划》已由上海市政府正式批复！张江科学城规划效果图张江科学城规划新增约920万平⽅⽶住宅，890万平⽅⽶采⽤租赁模式。
规划指出张江科学城将扩容约94平⽅公⾥，衔接龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区，总⾯积约191平⽅公⾥。
展开剩余93%张江科学城规划定位：世界⼀流科学城，从园区转型为城区。
张江的“⼼”在北部川杨河两岸；“核”在南部国际医学园区。
轨道交通实现步⾏600⽶社区⽣活圈全覆盖，建⽴“轨道交通局域线中运量”的公交发展模式。
世界级科学城长什么样？早在今年5⽉《张江科学城建设规划》规划公布后，浦东规⼟局陆续公⽰了张江科学城的各板块规划。
据上海发布报道，张江科学城已有56个项⽬启动了。
张江西北⽚区未来在张江西北⽚区将建成以科技研发、科创⾦融、创业孵化、公共服务等功能为主体的“科技商务社区”。
张江中区作为张江科学城和市级城市副中⼼的重要组成部分，张江中区规划设计布局以⼈为本、功能混合、职住平衡，将以科创办公和公共服务功能为导向，打造配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活⼒开放的市级城市副中⼼。
孙桥国际社区孙桥国际社区，未来希望能满⾜科学家、⾼级管理、外籍⼈⼠的居住需求。
这⾥的新增居住⽤地，以⾃持为主。
规划上，有商业服务、⽂化娱乐、体育休闲设施以及公共绿化，另外还设置了养⽼院等医疗保健中⼼。
张江科学城轨交规划孙桥地区，⽬前有地铁有11号线和在建的13号线，虽然都是擦⾝⽽过，但精华在于分分钟直达市中⼼商圈：徐家汇、南京路、新天地等。
未来还有轨交21号线和机场联络线加持！张江科学城最新进展！不久前，浦东新区新闻办公布张江“四个⼀批”重点项⽬的最新进展，包括：8个⼤科学设施项⽬、7个科技创新项⽬、11个城市功能项⽬、30个基础设施和⽣态环境项⽬等。
⼀批科技创新项⽬上海光源上海光源⼆期、软X射线⾃由电⼦激光装置、超强超短激光装置、活细胞成像平台等4个项⽬已开⼯，⽬前⼯程正在推进，部分设备采购⼯作已启动，总体推进情况⽐较顺利。
上海张江高科技园产业园区
文化创意产业案例
要点一
总结词
创意无限、跨界融合
要点二
详细描述
张江高科技园区的文化创意产业以数字媒体、设计、影视 制作、动漫游戏等为主导，通过跨界融合和创新，打造了 一批具有国际影响力的文化品牌和产品。
06
张江高科技园未来展望
政策支持与规划
政策支持
政府将继续加大对张江高科技园的政策支持力度，包括税收优惠、 财政补贴、金融扶持等，以促进园区企业的创新和发展。
知识产权保护与运用
园区通过建立知识产权保护中心，为企业提供 知识产权申请、维权、交易等服务，保障企业
的合法权益。
知识产权保护与运用有助于提升园区的创新活力，促 进科技成果的商业化应用，推动产业升级和发展。
知识产权保护与运用是张江高科技园重视的一 项重要工作。
同时，园区还鼓励企业进行知识产权的转化和运 用，通过专利转让、许可、质押等方式实现知识 产权的市场价值。
生物医药产业
总结词
生物医药产业是张江高科技园的另一大支柱产业，重点发展创新药物研发、医疗器械等领域。
详细描述
张江在生物医药产业方面拥有全球领先的研发实力和创新能力，园区内汇聚了大量生物医药企业和研发机构，如 药明康德、和黄医药等。同时，园区还积极推动产学研合作，加强人才培养和引进，为生物医药产业的持续发展 提供了有力保障。
空间。
03
张江高科技园创新体系
科技创新平台
科技创新平台是张江高科技园的核心组成部分，为园区内的企业提供技术支持和创 新资源。
这些平台包括技术转移中心、研发中心、实验室等，为企业提供研发、中试、检测 等服务，促进科技成果的转化和产业化。
科技创新平台还通过与高校、科研机构合作，引进高端人才和团队，提升园区的创 新能力和竞争力。
张江高科技园区
上海市张江高科技园区位於浦东新区中部，规划面积25平方公里。
分为技术创新区、高科技中试产业区、科研教育区、生活服务中心区、居住区和科技产业区等六个功能小区。
1999年8月，上海市委、市政府制定“聚焦张江”的战略决策，明确园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。
张江园区步入了快速发展阶段。
经过近十年的开发，园区构筑了三大国家级基地（国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地）的框架。
根据张江园区发展规划，“十五”期间，园区将建设成为以高新技术产业为支撑、以创新创业为主要功能的国内一流高科技园区。
到2010年，建成世界知名的科学园区。
一.地理位置（交通状况）张江高科技园区交通便捷，园区距浦东国际机场21公里，虹桥机场25公里。
30分钟内可到达两机场。
园区距外高桥港区25公里。
园区距上海火车站17公里。
铁路上海站是中国十大铁路枢纽之一，从上海乘火车可直达全国各主要城市及香港特区。
地铁二号线规划从虹桥机场到浦东国际机场，其中一期从张江高科技园区到中山公园，并在人民广场与地铁一号线交汇。
目前，园区内的地铁二号线张江高科站已经正式建成通车，平均每6分钟一趟，通行时间到晚上十点以後。
上海磁悬浮列车示范运营线西起紧靠园区的地铁二号线龙阳路站，东至浦东国际机场航站楼，全长30公里，设计时速430公里，单向运行时间仅8分钟，预计2003年全部建成通车。
园区与内外环线相连，距南浦大桥5公里、杨浦大桥3.6公里,距市中心人民广场13公里、外滩9公里。
园区北面的龙东大道是连接内外环线和浦东国际机场的重要通道，西面的罗山路是连接内环线和外环线主干道路。
主要有大桥五线（园区-复旦大学）、大桥六线（园区-交通大学）、园区环线、张川线（张江-川沙）以及东川线、申庆线、申江线、申孙线、621路、永川线和机场线等。
二.基础设施情况供水园区生活用水和工业用水均采用上海自来水公司循环网供水，园区内铺设输、配水管管径为*300mm-*800mm，园区现为20.63万立方米，最大时每小时15,000立方米，地区服务压力156Kpa （1.5Kg/m2）。
张江中心商业区策划定位报告
张江中心商业区策划定位报告―――创造与满足2007年4月目录前言 (3)第一部分展望篇 (5)2.3案例分析三：台湾新竹科学园区 (10)2.3.1 新竹发展历程分析 (10)2.3.2 新竹发展主体分析 (11)2.3.3 新竹发展模式分析 (11)2.3.4 新竹经济发展概况 (11)2.3.5 新竹远景发展目标 (12)2.2.6 新竹产业链循环模式分析 (12)2.4 高科技产业园区案例分析结论 (12)2.5 张江高科技园区分析 (13)2.5.1 张江发展历程分析 (13)2.5.2 张江发展主体分析 (13)2.5.3 张江经济发展现状 (13)2.5.4 张江发展模式分析 (14)2.5.5 张江产业链循环模式分析 (14)2.5.6 发展模式和产业链分析结论（定性） (14)2.6 高科技园区量化比较 (15)2.6.1 高科技园区增长情况比较 (15)2.6.2 从业人员人均投入产出比较 (15)3.2 张江中区办公人口匡算 (23)3.3 张江办公类型与面积测算（本项目地块） (23)4、商业定位 (24)4.1综合创新商业场所策略 (24)4.2张江中区商业面积测算 (24)4.2.1 传统商业面积测算 (24)4.2.2 文化商业面积测算 (24)5、住宅产品定位 (24)5.1综合创新居住场所策略 (24)5.2张江人口与居住面积测算 (25)5.3张江居住类型与面积测算 (25)5.3.1 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） (26)5.3.2 张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） (26)第四部分开发策略篇 (26)1、需求分析 (26)1.1 “新张江人”类别 (26)1.2 “新张江人”客源特征和需求分析 (26)2、开发策略 (27)等经营活动有效的促进了国际化的产业分工，这为包括中国在内的各个国家实现产业发展与产业升级、赶超世界领先水平创造了良好的机遇。
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25
张
20
江
中
15
区 总
10
体 策
5
划
0
94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
从业人员人均GDP（万美元）
2006.5.
从业人员人均GDP增长情况显示，虽然02、03年硅谷整体经济增长出现了衰 退，但从业人员人均GDP仍保持了持续的增长。
资料来源：Index of Silicon Valley 2006
社区服务和职责
9全民参与 9公共部门之间的良好互动 9对等的资源获得和职责
资料来源：Index of Silicon Valley 2005
15
完整的高科技产业链
产业链分析
学、研
产
产值
2006.5.
张
江
中
区
总
体
策 划
产业链
基础理
论研究
产业主体
高等 院校
应用理 论研究
科研 所
应用技术研 究
孵化服务
设备租赁服 务
9 中区：罗山路以东，申江路以西，川 杨河以南，华夏路以北，规划面积为
策
4.66平方公里。
划
9 南区：华夏路以南，外环线以北。
2006.5.
4
项目背景资料
2006.5.
张 江 中 区 总 体 策 划
功能区域 智慧岛
核心商业商务区 知识社区
低密度办公区 合计
地块面积（公顷） 33 39 52 7.9 132
张江中区总体策划定位报告
张
江
中
区
总 体
--创造与满足
策
划
2006年5月8日
2006.5.
1
从未来看今天的发展：
张
江 中
张江的产业发展究竟缺什么？
区 总
我们需要创造什么？满足什么？
体
策
划
2006.5.
2
展望篇
功能定位篇 产品定位篇 开发策略篇 城市设计篇
张
江
中
区
总
项目背景资料
体
策
划
高科技园区案例分析
张江发展愿景展望
2006.5.
3
项目背景资料
9 张江高科技园区成立于1992年,目前 从业人口约为6.5万人。
9 2003年，确定张江园区规划总面积为 40平方公里，可分为三个区域。
9 北区：龙东大道以南，川杨河以北部
张 江 中
分，规划面积为25平方公里，是张江 目前的核心产业区，发展相对成熟。
区 总 体
1.6
1994
中国
张江高科技园区 台湾新竹科学工业园
1992 1980
25 6.03
6.5 11.5
2005 2004
韩国
大德研究学院城
1974
28.7
1988
新加坡
肯德岗科学园
Байду номын сангаас
1979
1025
1988
印度
班加罗尔
1992
2190
650
2004
7
案例分析一：硅谷
张 江
案例分析一：硅谷
中
区
总
体
策
划
2006.5.
经济增长率
案例分析一：硅谷
9 硅谷经济总量在过去12年 中平均增长率为8.7％。
9 GDP 在 经 历 了 两 年 的 衰 退 后，于2004年开始走出低 谷，但从业人口保持了下 降趋势。
2006.5.
资料来源：Index of Silicon Valley 2006
13
硅谷经济发展概况（二）
案例分析一：硅谷
专利服务
信息服务
风险融资服 评估务服务
产业研究服 务
外包服务
法律服务
其他中介服 务
产业化
研发 中心
创新 型企 业
中介 服务 机构
制造 型企 业
营销服务 展示平台 交易平台 物流服务
中介 服务 机构
产值
16
产业链分析
硅谷高科技产业链循环模式（产学研结合驱动型）
资金导入
孵化服务
2006.5.
张
江
中
区 总
12
从业人口 GDP
硅谷经济发展概况（一）
150
3000
100
2000
50
张
1000
江
0
0
中
94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
区
总
从业人员（万人）
GDP（亿美元）
体
策
划
40.00% 20.00% 0.00% -20.00% 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
张
江
中
区
总
斯坦福大学
体
策
划
风险资本
创业型企业
案例分析一：硅谷
提供市场：国防采购 对大学提供资助 人才 土地 实验室
以利润分成方式提供资金 70年代以后成为 主要创业资金来源
创新主体
2006.5.
10
发展模式分析
案例分析一：硅谷
张
江
中 区
自下而上
政府不直接参与产业规划
总
体
的产学研
策
划
结合模式
创新型企业是产业发展主体
大学和理论研究者直接参与
2006.5.
资料来源：History of Silicon Valley
11
2006.5.
创新孵化模式分析
张
江
高校孵化模式
中
区
总
体
策
划
风险资本 孵化模式
案例分析一：硅谷
土地 试验设备
人才 资金
资金 管理咨询 人才招聘 营销咨询
资料来源：History of Silicon Valley
大学
体
策
划
研究所
基础知识创新
科研所
应用知识创新
资金导入
知识创新转 化
产业链循环 发展
产品
研发设计为主 高附加值
价值实现
资金导入
营销平台
17
案例分析二：筑波
张
江
中 区
案例分析二：筑波科学城
总
体
策
划
2006.5.
18
发展历程
案例分析二：筑波
80年代中期之前，大量基础建设
14
硅谷2010年远景目标
案例分析一：硅谷
2006.5.
经济
机会
9创新和企业家精神
9教育：获得有利于适应未来发展的知识和技能
张
江
9品质提升
9便捷的交通选择
中
区
9提高低收入人群的生活质量
9良好的医疗保健设施
总
体 策
9更多的培训和就业机会
9良好的社会治安
划
9适应多元化社会的艺术和文化
环境和宜居性
9环保 9公共空间留存 9有效的土地再利用 9舒适便捷的生活社区 9多样化的居住选择
1951
3800
美国
张
北卡三角研究园
1959
31
江
中
俄罗斯
新西伯利亚科学城
1957
15
区
总 体
英国
剑桥科学园
1970
0.53
策
划
法国 索.安蒂波利斯科学城 1969
24
日本
筑波科学城
1963
284
115
2005
23
2003
6
1992
1.4
1988
1.5
1994
19
2003
德国
西柏林科学园区
1983
0.63
8
发展历程
案例分析一：硅谷
起步阶段
1951年成立
张
江 中 区 总
产品标准化 生产阶段
60年代，高科技产品成为大众产品
体
策
划
PC革命
70年代中期，PC成为主导产业
互联网革命 80年代中期，引导全球互联网发展
2006.5.
资料来源：History of Silicon Valley
9
发展主体分析
政府
建筑面积（公顷） 38 112 78 6.3
234.5
5
展望篇
功能定位篇 产品定位篇 开发策略篇 城市设计篇
张
江
中
区
总
项目背景资料
体
策
划
高科技园区案例分析
张江发展愿景展望
2006.5.
6
目前国际上主要高科技园区概览
2006.5.
园区名称
成立时间 占地面积（s.km） 从业人员（万） 统计时间
硅谷