英国土地及房地产市场情况、工业用地、建筑成本分析
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧随着全球商业地产市场的不断发展，英国商业地产市场也越来越受到投资者和开发商的关注。
在这个市场中，投资者和开发商不仅面临着各种风险，也有着丰富的机遇。
本文将探讨英国商业地产市场的风险、机遇以及投融资技巧。
一、风险英国商业地产市场存在着一定的风险，主要包括市场风险、政策风险和操作风险等。
1.市场风险市场风险是指由于市场变化导致的投资价值下跌的风险。
在英国商业地产市场中，市场风险主要包括经济周期、政策调整和竞争加剧等因素。
例如，经济周期的波动会影响商业地产市场的供求关系和租金水平，政府的政策调整也会对商业地产市场产生重要影响，而日益激烈的市场竞争也是市场风险的一个重要表现。
2.政策风险政策风险是指由于政府政策变化导致的投资价值下跌的风险。
英国商业地产市场的政策风险主要包括税收政策、土地政策、规划政策等方面。
例如，政府对商业地产的税收政策的调整可能会直接影响投资者的收益，土地政策和规划政策的变化也会对商业地产市场产生重要影响。
3.操作风险操作风险是指由于管理和运营不当导致的投资价值下跌的风险。
在英国商业地产市场中，操作风险主要包括租赁风险、物业管理风险和维护风险等。
例如，租赁风险是指因为租户拖欠租金或者租户流失导致的租金收入下降，物业管理风险则是指因为管理不善导致的物业价值下跌。
二、机遇与风险相对应的是机遇。
英国商业地产市场中也存在着各种机遇。
1.市场机遇市场机遇是指投资者和开发商利用市场变化获得的投资收益。
在英国商业地产市场中，市场机遇主要包括供求关系变化、政策利好和市场需求增加等因素。
例如，由于市场供求关系变化导致的租金上涨，政府对商业地产市场的政策利好以及市场需求增加都是投资者和开发商可以抓住的机遇。
2.技术机遇技术机遇是指投资者和开发商通过引进先进技术或者提高管理水平而获取的投资收益。
在英国商业地产市场中，技术机遇主要包括智能化管理、节能环保和互联网+等方面。
英国破产对房地产市场的影响如何
英国破产对房地产市场的影响如何在探讨英国破产对房地产市场的影响之前，我们首先需要明确“破产”这一概念在国家层面的含义。
通常来说，当一个国家面临严重的财政危机，无法偿还其债务，或者经济体系陷入极度混乱和衰退，就可能被认为处于某种形式的“破产”状态。
英国作为全球重要的经济体之一，若真的陷入破产困境，对其房地产市场的冲击将是多方面且深远的。
首先，从经济基本面来看，破产会导致英国整体经济的急剧下滑。
企业倒闭潮将涌现，失业率大幅上升，民众的收入减少，消费能力严重削弱。
在这种情况下，购房需求会急剧萎缩。
原本有购房计划的人们可能会因为对未来经济形势的担忧和自身财务状况的不稳定而推迟购房决策，甚至放弃购房。
其次，金融市场也会遭受重创。
银行和其他金融机构可能面临大量的坏账和不良资产，导致信贷收紧。
对于房地产市场而言，这意味着购房者获取贷款的难度增加，贷款利率上升。
这不仅会进一步抑制购房需求，还会给已经背负房贷的业主带来更大的还款压力，可能导致更多的房屋被强制拍卖或业主主动出售以减轻债务负担。
再者，投资者信心的丧失是不可避免的。
国际和国内的投资者对英国房地产市场的投资热情会迅速降温。
外国投资者可能会大规模撤离，减少对英国房地产的投资，这将导致房地产市场的资金流入减少，市场流动性降低。
房地产开发商也会受到巨大影响。
由于市场需求的减少和融资难度的加大，新的房地产项目开发将大幅减少甚至停滞。
已开工的项目可能会因为资金链断裂而成为烂尾工程，这不仅会造成资源的浪费，还会对当地的城市景观和基础设施建设产生负面影响。
房价方面，在英国破产的情况下，房价很可能会出现大幅下跌。
供大于求的局面会进一步加剧房价的下跌趋势。
那些在房价高点购入房产的业主，其资产将大幅缩水，可能会陷入负资产的困境。
租赁市场同样难以幸免。
随着失业率的上升和人口流动的变化，租房需求可能会出现短期的波动。
但从长期来看，由于经济的不稳定和居民收入的下降，租金水平可能会受到抑制，房东的收益也会受到影响。
各国房地产市场分析报告
技术风险：技术更新换代、技术不成熟等带 来的风险
分析市场趋势：了解各国房
地产市场的现状和未来趋势， 1
把握投资时机
关注政策法规：了解各国房
地产市场的政策法规，规避
2
投资风险
选择投资类型：根据自身风
险承受能力和投资目标，选
3
择合适的投资类型，如住宅、
商业地产等
考虑地理位置：选择地理位
置优越、交通便利、配套设
06
社会风险：社会事件、 舆论导向等对房地产市 场的影响
01
市场风险：市场波动、政策变化等带来的风 险
03
运营风险：运营管理不善、项目延期等带来 的风险
05
环境风险：环境污染、自然灾害等带来的风 险
02
财务风险：财务状况不稳定、负债率高等带 来的风险
04
法律风险：违反法律法规、合同纠纷等带来 的风险
业务多元化：房企向多元 化业务拓展，如养老、文 旅等
02
绿色建筑：房企注重绿色 建筑，提高建筑品质和环 保性能
04
01
经济波动：经济周期、政 策调整等对房地产市场的 影响
02
政策风险：政府对房地产 市场的调控政策，如限购、 限贷等
03
市场供求：房地产市场的 供求关系，如供过于求、 供不应求等
04
01
02
03
04
房价过高：许多 国家的房价已经 超出了普通居民 的承受能力
空置率：部分国 家存在严重的房 屋空置问题，导 致资源浪费
泡沫风险：房地 产市场过热可能 导致泡沫风险， 影响金融稳定
政策调控：各国 政府需要采取有 效措施来调控房 地产市场，以保 持市场稳定和健 康发展
01
英国房地产市场的现状分析
英国房地产市场的现状分析随着英国经济的发展，房地产市场逐渐步入了一个新的发展阶段。
目前，英国房地产市场的现状显得非常复杂，一方面是房价居高不下，房屋供应不足，租金高涨，另一方面是政府出台的新政策及其所带来的影响。
为了更好地了解英国房地产市场的现状，本文将从需求和供应、房价和租金、政策和机会等方面进行分析和解读。
一、需求和供应英国房地产市场的需求和供应方面呈现不平衡状态。
2019年的英国房地产市场供应量较去年同期下降11%，同时需求量的增长也相对较慢。
另外，英国政府还没有能够有效地解决该国房屋供应不足的问题，这也导致房价居高不下。
英国的房屋需求主要是由年轻白领和学生组成的。
然而，这些人群的收入水平大多处于中等偏下，而房价昂贵又导致了他们的租金负担越来越重。
相应地，为了适应这一市场需求，住房租赁市场开始崭露头角。
不过，随着市场的逐渐火热，房屋租金也在逐步上升，就业市场的不稳定也制约了租赁市场的发展，使得租金压力居高不下。
二、房价和租金英国房价和租金一直是吸引外界关注的焦点。
伦敦地区的房价一直居高不下，平均价格在2019年上半年达到了656,000英镑，而这一数字在其他城市中也同样高企。
最近十年来，英国房价增长了大约50%，这持续的增长使得年轻人越来越难以负担自己的住宅开支，也在一定程度上制约了他们的生活质量。
相应的，英国的平均租金收费也在逐年增长。
在英国，租赁房屋已经成为常态，无论是短期租赁还是长期租赁，租金的上涨都让租户承受的压力越来越大。
租户对房屋的要求也越来越高，这使得房东需要不断地提升自己的房屋质量。
此外，政府规定的租房条款的增加也导致了租户租金负担的进一步加重。
三、政策和机会近年来，英国政府一直在制定房地产政策以推动房地产市场的发展。
去年，政府出台了一个名为"新建规模房租机会（Build-to-rent）"的计划，旨在加速私有住房的建设，以解决英国房屋供应不足的问题。
此外，政府还试图通过减少税负等方式，鼓励外资投资英国房地产市场。
英国伦敦房资料地产投资市场的调研报告
英国伦敦房地产投资市场的调研报告第一部分伦敦地区酒店与写字楼投资市场分析一、伦敦经济环境概况✧金融危机之后，伦敦经济恢复增长一直好于欧盟和日本，就算在英国也是处于领头羊的地位。
✧右侧图表显示，从2012年到2015年，预测伦敦GDP维持增长稳定态势。
✧本篇信息与数据采样均来源于“仲量联行”的研究报告。
✧从最新各国央行货币政策来看，最新美联储会议决定，等待市场进一步转好的消息，再决定量化宽松政策（QE）的调整时机，目前市场普遍预期，美国将于2014年退出QE政策。
✧但是由于欧盟经济体系内失业率仍然高企，欧洲央行预期利率将继续维持在现有水平或更低。
由于文化和语言、税收、法律、专业咨询、透明度、保护租期长度、教育水平、货币与资产流动性等多方面的优势，造就了伦敦成为全球金融中心、成为世界主要金融资本的交易中心。
二、关于伦敦酒店市场1.伦敦酒店市场表现✓伦敦虽然在2012年举办了奥运会，但入住率在2012年下降了1.8%，达到81%；✓2012年平均房价增长了3.9%，达到139英镑；✓在2012年，每间房收入增长1.9%，而2011年增长6%；✓在较长的冬季和奥运会过后的影响导致2013年第1季度平均每房间收入有所降低；✓虽然2013年的表现看起来疲软，但考虑到伦敦给人的印象是安全的天堂以及该城市长期的酒店经营优势，投资者的兴趣依然高涨。
2.伦敦酒店市场客房存量与供给✓2012年底伦敦拥有超过11.5万间客房总量；✓2013年伦敦酒店市场将新增4300个房间；✓2014年伦敦将新增4900个房间，到2014年底增幅达8%；✓新增加的酒店绝大部分将为经济型和4星级酒店。
3.伦敦酒店行业市场季节性✓伦敦酒店的入住率和房间价格是季节性的，旅游带来的拉动作用在7月份最为强劲。
然而，持续性的旺季出现在9月至11月，这也表明商务需求对于这座城市的重要性。
✓2012年8月，酒店经营者得益于伦敦奥运会而创下不错的收入记录，与2011年8月相比，平均每房间收入增长了44.3%。
英国土地规划政策与房地产供给分析
第27卷 第9期2013年9月Vol.27 No.9Sep.,2013中国土地科学China Land Sciences 收稿日期：2013-06-28修稿日期：2013-08-08基金项目：国家社会科学基金重大项目 （09&ZD047）；国土资源公益项目（201111010）；“十二五”国家科技大学支撑计划项目（2012BAB11B02）。
作者简介： Helen X. H. Bao （1974-），女，内蒙古赤峰人，博士，助理教授。
主要研究方向为住房政策、房地产估价、金融及投资。
E-mail: hxb20@英国土地规划政策与房地产供给分析Helen X. H. Bao（英国剑桥大学土地经济系，Cambridge CB3 9EP, UK ）摘要：研究目的：分析英国土地规划政策对房地产市场供给的影响。
研究方法：应用政策分析方法总结英国土地规划政策特点，特别是分析规划许可证制度对房地产供给的影响。
研究结果：（1）英国政府通过土地规划政策对房地产市场进行间接调控，能够有效控制各类房地产产品的供应数量。
但是调控在市场上升阶段存在较强的滞后效应；在市场低迷时，调整的功效甚微。
（2）英国政府通过土地规划许可证的签发，要求房地产开发商负担起建设保障性住房的任务，这一政策保证了保障性住房的质量和数量，促进低收入人群融入社区，有利于社会和谐发展，但是房地产开发商的成本被推高，商品房供给减少，最终导致商品房价格偏高。
研究结论：中央和地方政府可以灵活利用土地规划政策对市场进行调控，但是政府行为通常会带来意想不到的“成本”，应随时调整政策，保证政策有效实施的情况下降低“计划外”成本 。
关键词：土地规划；房地产供给；保障性住房中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-8158（2013）09-0060-04Analysis on Land Planning Policies and Housing Supply in the UKHelen X. H. Bao（Department of Land Economy, University of Cambridge, Cambridge CB3 9EP, UK ）Abstract: This paper reviews land planning policies in the UK and their impact on housing supply. We also discuss how land planning polices affect affordable housing provision and management. The results indicate that 1) the UK government adjusts housing supply through the use of Planning Permissions. By approving or refusing planning applications for certain types of development, the government can increase or reduce the supply of such properties. However, when market is booming the adjustment tends to lag behind the market significantly; whilst during a market downturn the adjustment is ineffective. 2) The UK government transfers the burden of affordable housing provision to real estate developers by imposing planning obligations. This approach ensures the quality and quantity of affordable housing production. But developers will suffer from increased development cost, and the supply in private sector will be squeezed. The combined effect is inflated property price in private sector, which will eventually hurt homebuyers. We conclude that land planning policies, when used properly, are effective tools to manage housing market. But government intervention may also has unintended ‘cost’. The key is to adjust the policies to minimize the adverse effect from these externalities.61 Helen X. H. Bao：英国土地规划政策与房地产供给分析Key words: land planning; housing supply; affordable housing1 引言英国的土地市场实行永久物权制度（Freehold Property Right System），土地名义上为英皇室所有，但是实质上为私有，因此不存在土地使用权分配的“一级市场”，土地市场以“二级市场”的自由交易为主。
市场调研总结 英国市场
05
附录
数据来源
调研机构
介绍调研机构的基本情况 ，包括机构名称、成立时 间、主要业务等。
样本选取
说明样本选取的方法和标 准，包括随机抽样、分层 抽样等，以及样本数量和 覆盖范围。
数据采集
介绍数据采集的方法和过 程，包括问卷调查、电话 访问、网络调查等。
调研问卷
问卷设计
说明问卷设计的原则和流程，包 括问题的类型、选项、提问方式
创新与研发
不断投入研发力量，创新产品功能和外观设计，提升产品附加值和市 场竞争力。
04
未来展望
市场发展预测
01
02
03
市场规模
根据调研数据，预测未来 几年市场规模将保持稳定 增长，增长率预计在5%10%之间。
消费趋势
随着消费者对品质和个性 化需求的提高，高品质、 定制化、智能化的产品将 更受欢迎。
不同消费者对产品的需求和偏好存在差异，市场调研发现，消费者对产
品的外观、性能、价格等方面都有不同的要求。
02
消费者关注点
调研结果显示，消费者最关注的是产品的性能和价格，其次是品牌和售
后服务。因此，企业在产品设计和定价时需要充分考虑这些因素。
03
消费者购买决策过程
市场调研发现，消费者在购买决策过程中通常会考虑多个因素，包括品
等。
问卷内容
详细列出问卷中的问题和答案选 项，以及每个问度进行评估， 并说明评估方法和结果。
调研报告
报告结构
介绍报告的结构和章节安排，包括引言、方法、 结果、结论等部分。
报告内容
详细列出报告中的主要内容和观点，包括数据分 析和解读等。
报告结论
总结报告的主要结论和建议，以及对市场和企业 的启示。
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧
联合王国的商业房地产市场面临一系列风险和不确定因素，但也为投资者和金融家提供了许多机会。
了解这些风险，抓住这些机会，掌握必要的投资和融资技术，对于在这一充满活力和复杂的市场取得成功至关重要。
联合王国商业房地产市场的主要风险之一是市场波动。
这可能受到经济不稳定、政府政策变化和全球市场波动等因素的影响。
某些市场部分还存在供过于求的风险，这可能导致需求减少和财产价值下降。
另在英国的商业房地产市场上，投资者和融资者也有一些机会。
随着不断的城市化和人口增长，主要地点对商业地产的需求很大。
混合用途发展趋势也日益明显，这可为高端投资者提供更高的回报。
在投资和融资方面，可以采用几种技术来尽量减少风险和最大限度地提高收益。
通过贷款和抵押贷款利用杠杆可以扩大投资的潜在收益。
然而，必须认真管理相关风险，特别是在市场波动期间。
房地产组合的多样化有助于分散风险和优化收益。
通过投资于各种财产类型和地点，投资者可以减轻特定市场挑战或下滑的影响。
投资者和金融家必须跟上市场趋势和监管变化。
充分了解商业房地产市场的最新发展情况，有助于查明新的机会和预测潜在的风险。
简言之，联合王国的商业房地产市场为投资者和金融家既带来风险，也带来机会。
通过运用合理的投资和融资技术，并随时了解市场发展情况，就有可能浏览这一复杂的环境并取得成功。
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧英国商业地产市场是一个充满机遇和挑战的领域。
投资者和开发商必须审慎考虑市场的风险，并善于抓住时机。
本文将对英国商业地产市场的风险、机遇和投融资技巧进行分析，帮助投资者做出明智的决策。
风险首先，我们来看看英国商业地产市场存在的一些风险。
市场的周期性波动是一个不容忽视的风险因素。
在经济不景气时，商业地产需求可能会下降，导致租金下降和空置率上升。
政策和法律变化也可能对市场产生不利影响，比如管理规定的变更或税收政策的调整。
此外，市场供应过剩或需求下降都可能给投资者带来风险。
机遇尽管存在风险，英国商业地产市场也充满了机遇。
首先，英国的经济稳定和成熟的市场体系为商业地产投资者提供了良好的保障。
其次，英国作为一个国际性的金融和商业中心，吸引了大量的企业和投资者，为商业地产市场注入了强劲的活力。
此外，随着科技和创新的发展，部分城市的商业地产市场也呈现出快速增长的态势。
投融资技巧在面对英国商业地产市场的风险和机遇时，投资者需要掌握一些投融资技巧。
首先，投资者需要具备良好的市场分析能力，及时捕捉市场趋势和机会。
其次，做好尽职调查和风险管理工作是至关重要的。
此外，投资者还需要根据自身资金实力和风险偏好，选择合适的投资方式，比如直接投资、合资、资产管理和证券化等。
最后，投资者还需要与专业团队合作，包括律师、会计师和房地产顾问等，确保投资项目的稳健和成功。
总结英国商业地产市场的风险和机遇并存，投资者需要审慎考虑各种因素，制定合适的投资策略。
通过良好的市场分析和风险管理，投资者可以在市场中获得良好的回报。
同时，选择合适的投资方式和与专业团队合作也是成功的关键。
希望本文的分析对投资者在英国商业地产市场的投资决策有所帮助。
英国伦敦房地产投资分析 卷三
三．市场环境分析1.地理人文环境伦敦（London），是英国首都及最大港口，欧洲最大城市，世界顶级的国际大都市和全球最繁华的城市之一。
人口约为820万。
伦敦一直稳居欧洲最大金融中心城市的地位，与美国纽约同为世界上最大的金融中心。
伦敦是英国政治中心，也是国际组织总部所在地。
伦敦是多元化的大都市，居民来自世界各地，多元化种族、宗教和文化，城市使用的语言超过300种。
伦敦气候温和，空气清新，早已不是雾都。
大伦敦是在M25环城路以内，共有32个行政区域。
选择在伦敦投资房产，在合适的行政区域进行房产投资非常重要。
2.经济环境金融业是伦敦最重要的经济支柱，从业人员约325,000 （2007年)。
2005年，其地区总产值为4460亿美，占英国国内生产总值的20%，大都会区GDP达到6690亿美元，占英国GDP的30%。
伦敦城（City of London）和新的金融商务区Canary Wharf 是伦敦的最大的金融中心，分布有许多的银行、保险公司和金融机构。
大约有一半以上的英国百强公司和100多个欧洲500强企业均在伦敦设有总部。
伦敦有超过490间外国银行，来自日本的银行驻扎在伦敦的数量比东京还多，来自美国的银行数量比纽约还多。
伦敦目前是世界上最大的国际外汇市场，他每年的外汇成交总额可以达到三万亿英镑，全球大约40%的货币业务在伦敦交易。
3.交通运输伦敦不断改善的交通运输给当地房价带来了很大的影响，政府计划在大伦敦内步行10-15分钟即可到达最近的车站（不包含公共汽车站）。
规划中的车站计划给周边房价带来了10-20% 的升幅。
∙High Speed 1: 伦敦高铁总站将位于St Pancras 站，经停Stratford 通往欧洲大陆，预计在2020年建成通车。
∙High Speed 2:由伦敦开往威尔士和苏格兰，此计划还在初期设想阶段。
∙Underground 地铁： Jubilee Line 正在被更新比提高运力，Northern Line 将延伸到伦敦南部的Battersea Power Station and Vauxhall.∙DLR轻铁：现已延伸到了Stratford 和Canning Town, 并计划在2020年以前继续扩展。
英国伦敦房地产投资分析 卷四
四．伦敦房地产市场分析
1.区域概括，地理区域规划和华人热衷投资居住区域
伦敦现共有32个行政区，Kensington and Chelsea, Fulham and Westminster 是传统的高端物业分布区，世界超级富豪很喜爱在Mayfair 和KnightsBridge 购置房产，而大部分东方人和华人例如日本人，香港，台湾，新加坡和马来西亚华人大多聚居在Brent 和Barnet。
作者原居Brent 区的Hendon 和Conlindale. 近十年来，中国大陆新移民越来越多，他们主要在Tower Hamlets 区的Canary Wharf 购置房产。
这主要因为很多大陆新移民在附近的金融城工作，交通便利，房价和我国一线城市房价差不多。
另外此区新建了很多和国内类似的高层住宅，开放商把楼盘在东南亚例如香港，马来西亚和新加坡推广，这又吸引了很多有华人背景的投资客投资此处物业。
英格兰是怎样管理和利用存量土地的
具体 的 目标 是 到 ２ ０ 年 ， 年 土 地两 类 。其 中空 闲和废 弃地 包括 已 ０４ 每 英 格兰是英 国领土的主要 部分 ， 土 提 出 ，
地面 积为 １ ． ７ 平方公里 （ 当于 我 国 的 土地 再 开 发规 模 应 该超 过 １ ０公 开 发用 地 中的空 闲地 、废 弃的 土地 或 ３ ３Ｙ 相 ０ １ 中等 省的土地面积 ）占全 国的 ５ ％ ， ， ４ 人 顷 （ ２ ０ 到 ０ ４年 ，开 发现 有 土地 的 ５ ， 者 建 筑 、空 闲的 建筑 三 类 ， ％ 使用 中的 口为 ５ １ 万 （０ ４年） 占全 国的 ８ ％， ２ １ 为 １ ％ ） 目的在 于对 已开 发 土 地包 括地 方规 划 中 已规 划土 地 、有 ００ ２０ ， ４ ０ ０年 ７ 。 人均 ＧＤ Ｐ水平 为 ２ ０ ０多欧 元 。尽 管 的 空地和 废 弃地 及其 他用 地进 行再 开 再 开发 潜 力但 无规 划 的土地 两 类 。见 ００ （
具 体做法 ，值得借 鉴 。
连 固定 的地 上 基础 设施 。不 包 括农 业 服 务于 土地 利用 政 策的 目标 ，在 开展
或 林业 建筑 ，但 包 括开 发土 地 中的庭 存 量用 地调 查与 监测 的 同时 ，不断 拓
政府组织存量地调查 ，为土 院 、防御 建筑 以及 矿 产开 发 、废弃物 展 用地 开发 潜 力 的分 析 与评价 工作 。 地再 开发提供基础依 据 处 理 用 地 中 待 恢 复 而 尚 未 恢 复 的 土 包括 适宜 住宅 用地 的规 模 、可开发 为
筑面积 为 ２ ７ 万 公顷 ， ．７ 按上 述 四类评 城 镇 规 划 区 外 的存 量 建 设 用地 情 况 、 存 量建设 用地 利 用 比例 。我 国正 在开
从英国圈地运动看中国房地产发展
从英国圈地运动看中国房地产发展英国圈地运动：中世纪，在欧洲大陆很多地区都出现过地主圈占土地的现象，如德意志、法国、荷兰、丹麦等国。
英国的圈地运动最为典型，规模也最大。
封建制度时期，英国就已存在大规模圈地运动。
15世纪末以后，随着新航路的开辟，世界商路从地中海沿岸转移到大西洋沿岸，英国正处在大西洋航运的中心线上，对外贸易大大发展，羊毛出口和毛纺织业兴旺发达，羊毛价格不断上涨，养殖业成为获利丰厚的事业。
于是在工商业发达的英国东南部农村地主首先开始圈占土地，最初贵族地主之圈占公有土地，后来又圈占小佃农的租地和公簿持有农的份地。
此后一些贵族也加入圈地行列。
许多小农的土地被圈占，农民不得不远走他乡到处流浪。
16、17世纪，英国工场手工业得到发展，城市兴起，对农产品的需求大增，圈地运动进一步高涨，特别是1688年以后，英国政府制定大量的立法公开支持圈地，使圈地运动以合法的形式进行，规模更大，据不完全统计，通过这些圈地，英国有六百多万英亩土地被圈占。
工业革命开始后，城市人口剧增，对农产品的需求越来越多，贵族地主为了生产更多的肉类和粮食供应城市，扩大投资，改善土地的生产能力，加速进行圈地，出现圈地建立大农场的热潮。
资产阶级革命胜利后，资本主义英国的统治阶级为加快圈地运动以获得巨额财产，但又不想付出代价，就通过法律对“神圣的财产权”进行最无耻的凌辱。
中国式的圈地运动：在20世纪末期，在发展市场经济过程中，中国各地地方政府通过各种政令不断以相对低廉价格征地，把农民从土地上赶走，剥夺农民耕地使用权，甚至强拆农民住房；再以相对较高的价格出租土地使用权于资本集团。
这就是中国正在上演的“圈地运动”——中国式圈地运动。
形成原因主要有以下几个方面：1. 城市化建设的推动；2. GDP作为地方政府政绩的主要考察指标之一；3. 地方财政空虚国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
国外房地产估价发展
• 进入60年代后，房地产投资的外部经济环境发生很大变化， 通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传统方法的合理 性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险收 益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险收益 变动风险等各种风险因素而得名。收益率逆差是指房地产 投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒 挂的现象。1959年，Ellwood提出房地产的总价值应当反 映抵押贷款的价值和权益的价值并发表了Ellwood表，将 收益法发展到了一个新时期。现在房地产估价领域广为熟 知的Ellwood抵押收益法，其实是对该法的简化和步骤分
房价收入比 - 计算公式
• 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的 平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总 价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅 平均销售价格 • 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入
新竣工的多户型住房(即我们说的连体房或单元楼)每套平 均使用面积为131平方米，其中89%为1-3层建筑，11%为 4层以上建筑。
2011年，美国各类新房销售价格中位数为22.72 万美元，平均价格为26.79万美元；2010年这两 个数值分别为22.18万美元和27.29万美元；2009 年分别为21.67万美元和27.09万美元；2008年分 别为23.21万美元和29.26万美元。可见，美国新 房销售价格连续四年稳中有降。2011年，美国新 建独立住房单位销售价格为每平方米897美元。
《房地产估价》（1924年）。
• 第二阶段是摩茨科（Arthur J.Mertzke） 在房地产评估界发表的具有划时代意义的 论著《房地产估价过程》（1927年），他 在这本著作中发展了马歇尔的思想体系， 将价值理论与评估理论紧密结合起来，指 出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、 长期成本和资本收益价值之间可互为等值， 这一思想成为房地产价值评估中不同估价 方法相互验证的理论基础。
伦敦房产五大行业分析报告
伦敦房产五大行业分析报告引言伦敦作为全球金融中心和国际都市，一直以其独特的房产市场而闻名。
伦敦房地产行业涵盖了商业、住宅、零售、物流和酒店等多个领域。
本报告将着重分析伦敦房产市场中的五个主要行业，包括商业地产、住宅地产、零售地产、物流地产和酒店地产。
一、商业地产伦敦商业地产市场一直以来都非常活跃，尤其是在金融服务和科技行业的推动下。
金融城、金丝雀码头和温布尔顿等地区集中了大量的商业楼宇，吸引了众多跨国公司和金融机构的总部设立。
商业地产租金稳定增长，吸引了大量投资者的关注。
二、住宅地产伦敦作为全球最具吸引力的居住地之一，住宅地产市场一直在稳步增长。
随着人口不断增长和城市化进程的推进，尤其是来自海外的投资者的涌入，住宅地产需求量持续增加。
伦敦市中心的高端公寓、别墅和豪宅格外受到追捧。
三、零售地产伦敦是一个购物天堂，拥有众多高端品牌和知名百货公司。
伦敦的零售地产市场既包括高端奢侈品商场，也有普通消费品超市。
购物中心、商业街和独立精品店遍布伦敦各个区域，为消费者提供了丰富多样的购物选择。
四、物流地产伦敦作为国际贸易中心，物流地产市场非常活跃。
港口和机场的发展带动了物流需求的增长，仓库和物流园区的建设不断扩大。
随着电子商务的兴起，伦敦物流地产市场的发展潜力巨大。
五、酒店地产伦敦作为全球重要旅游目的地之一，酒店地产市场非常繁荣。
从高端奢华酒店到经济型酒店，伦敦的酒店业涵盖了各个档次。
世界各地的游客和商务旅客成为了酒店地产市场的主要消费者，不断增长的旅游业带动了酒店的需求量。
结论伦敦房产市场中的五大行业各有其特点和发展潜力。
商业地产、住宅地产、零售地产、物流地产和酒店地产的稳步增长，为伦敦的经济发展提供了有力支持。
然而，随着英国脱欧等不确定因素的影响，房地产市场也面临一定的挑战。
只有密切关注市场动态，及时调整策略，才能在竞争激烈的伦敦房产市场中获得成功。
（注：以上是一份伦敦房产五大行业的简要分析报告，仅供参考。
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧
英国商业地产市场的风险、机遇与投融资技巧英国商业地产市场是一个充满机遇和风险的领域，投资者需要谨慎分析市场动态以及规避潜在风险。
同时，了解投融资技巧也是成功投资商业地产的关键。
在本文中，我们将探讨英国商业地产市场的风险、机遇和投融资技巧。
风险：1.政治风险：政治变革和法律规定的变化可能会对商业地产市场造成不稳定。
例如，相关部门的改变可能导致房地产市场的价格波动，从而影响投资者的利润。
2.经济风险：经济不景气或衰退可能导致商业地产市场价格下跌，租金收入减少，甚至出现空置率增加的情况。
投资者应该时刻留意市场的经济动态，以便及时调整投资策略。
3.市场风险：市场供求关系的变化可能会对商业地产市场产生巨大影响。
例如，某个地区可能出现供应过剩，导致物业价格下跌，租金收入减少等情况。
机遇：1.稳定的租金收入：商业地产投资通常可以获得稳定的租金收入，这对于投资者来说是一个很大的吸引力。
商业物业通常有长期租约，租金收入相对稳定。
2.资产增值：商业地产通常会随着时间的推移而增值。
市场供求关系的变化、地段的升值等因素都可能导致物业价格的上涨，投资者可以通过长期持有物业获得资产增值。
3.分散风险：商业地产投资可以帮助投资者分散风险。
通过投资于不同类型的商业物业或不同地区的物业，投资者可以降低风险并获得更稳定的回报。
投融资技巧：1.多元化投资：投资者应该考虑在不同类型的商业物业中进行多元化投资，以降低风险。
例如，投资于办公楼、零售物业、工业物业等不同类型的商业地产。
2.充分调研：在进行商业地产投资之前，投资者应该进行充分的市场调研和尽职调查。
了解目标市场的供求关系、地段的发展潜力等因素对于投资决策至关重要。
3.合理资产配置：投资者应该根据自身的风险承受能力和投资目标，合理配置资产。
考虑投资的时间范围、预期回报率等因素，从而选择合适的投资项目。
在英国商业地产市场，投资者需要认识到市场的风险和机遇，并采取相应的投融资策略。
通过合理的多元化投资、充分的调研和合理的资产配置，投资者可以在商业地产市场中取得成功并获得可观的回报。
英国房地产评估方法分析与思考
英国房地产评估方法分析与思考张 兴（自然资源部咨询研究中心，北京 100035）摘 要：房地产评估作为资产评估重要组成部分，是市场经济发展的必然产物，也是维系房地产市场持续稳定向好的重要基石。
英国房地产市场发达，房地产评估历史长久，评估技术相对完备，具有较强的代表性。
分析英国房地产评估方法，研究成熟的理论评估体系与丰富的实践经验，对于探讨中国房地产评估业如何借鉴经验、健全完善房地产评估体系显得极为重要，也是非常有益的。
关键词：英国 房地产评估 土地登记 原则 方法 启示评估的本义是评价和估量，评估也是一门科学的说服艺术。
从哲学角度看，评估就是评价者对评价对象的属性与评价者需要之间的价值关系认识、反映的一项经常性的、极为重要的活动。
作为国家政策形成的重要组成部分，国外在评估的理论、方法及应用等方面进行了大量实践，有的已形成了较为完善的评估程序和评估方法，并用法律法规形式确定了评估在决策过程中的地位和作用。
本文在着重分析英国房地产评估制度与分类、房地产评估原则的基础上，归纳概述了英国直接比较法、投资法、利润法、剩余法、成本替代法等实务操作中的基本评估方法。
总体而言，英国房地产评估理论与方法具有启示意义，尤其是操作层面一些成功的做法值得我们学习借鉴，以充实完善我国房地产评估理论与方法，从而更好地推动房地产评估业健康持续发展。
1 英国房地产评估制度与分类英国是典型的土地私有制国家，通常不同地块有不同所有者。
自1066年以来，英国的土地在法律上都归英王（国家）所有，90%土地被10%的私人或法人所有，土地所有者拥有对土地的永久权[1]。
英国房地产评估可以追溯到1868年成立的英国皇家特许测量师协会把地方分散的、规模较小的测量协会或俱乐部聚集起来，形成了成规模的测量师协会，主要从事土地测量、房地产估价和建筑预算等方面工作。
1881年，维多利亚女王特受许该协会“皇家特许”的称号，尔后，英国皇家特许测量师协会得到议会立法授权，享有负责整个英联邦评估体系的职能，所有评估机构均需遵守该协会所颁布的规定或原则[2]。
伦敦东部都市农业的成本与效益
伦敦东部都市农业的成本与效益James Petts, 英国可持续发展James@由于非正规农业活动没有计入，估算都市农业的产量、计算其对收入的贡献的研究难以做到精确。
有人（Blair等）估算过，大约有3万名伦敦市民在小块生产地上生产水果和蔬菜，他们的总产量与园艺企业持平。
另外，价格波动的地区差异也影响了估算过程。
本文探讨了伦敦东部城市和半城市化地区农业的现状及其一些经济问题。
正统的经济成本效益分析并不是本文的主旨，而主要是为了引发对以下问题的探讨：是否需要支持伦敦东部重建可持续的食物经济，建设可持续、社会性的企业，反思城市与食物的关系。
现状与问题据估计，伦敦“生态足印”（1）的面积高达首都地区面积的125倍，供应的食物约占40%（Giradet 1995）。
伦敦市民、外来游客以及就业人员每年要消耗掉240万吨食物，并制造出88.3万吨有机废物（Murray 1998）。
食品工业对伦敦的GDP贡献巨大，吸纳了11%的就业者（Heasman 1999）。
伦敦东部的Lea山谷地区是衰退中园艺工业的典型。
由于劳动力短缺，食品经济日趋全球化背景下，来自进口产品的激烈竞争，自从战争开始，这个地区逐渐失去了往日的辉煌。
目前当地还有120公顷的草场覆盖。
目前大约200个园艺企业，规模小到1公顷大到20公顷，他们进行自动化生产和溶液栽培，另外还使用人造肥料，并多在泥质环境中进行培育。
都市农业的残余物，可以用来恢复、改造、丰富都市农业，使其朝着可持续性方向发展。
从而促使都市农业进一步改进技术、发展有机农业、创建可持续的社会性企业。
而通过利用伦敦已有的基础设施、改变其生产模式和食物系统，都市农业还将更好地为当地市场（如“农民市场”）供应产品。
伦敦东部的都市农业已经不再像以前一样，仅仅是应对食物危机或所谓“应付战略”。
人们从事此项商业活动主要是为了赢利，当然还有一部分人，尤其是有机生产论者，持有独到的看法，认为这不仅仅是为了获得收入。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地及房屋价格
企业在英国投资可以有多种获得商业房地产的方式，包括租赁、购买、自建商业建筑。
【购买房地产】在英国购买房地产手续简单，而且对于外国企业购买没
有任何限制。
购买的房地产也必须根据交易金额和地产位置支付印花税。
【租赁房地产】企业可以租赁已有的房地产，也可以租赁尚未建成的房地产（称为pre-let，可以由租户提出对房地产结构、布局的要求）。
一般而言，商业租赁一般为15年，每5年检查一次。
随着短期的租赁越来越普遍，双方也可以在租赁合同中协商“中止条款”。
大多数商业租赁都由租户负责房地产的保养、装修和维护。
同时，租期超过3年的合同一般有租金调整条款，按照约定的比率上涨租金。
对于租赁的房地产必须按照整个租期中租金的净现值支付印花税。
（1）租赁办公室。
从标准办公室到总部大楼。
一般而言，办公室租
赁费用有较大差别，基本的房租每年每平方米从130英镑到500英镑不等，每5年房租一般会上调一次。
除了基本房租外，服务费也按照面积收取，
一般每平方米每年40-75英镑。
服务费包括建筑物的运营成本，如电梯保养费和清洁费。
在主要城市中，南部地区的伦敦办公室房租最高，伯明翰、曼彻斯特的房租也较高。
相比而言，威尔士地区房租最低。
巴斯、埃克塞特等非一线城市租金下降很多。
根据最新统计数据，2017年伦敦西区租金
110英镑/平方英尺/年，伦敦金融城租金为70英镑/平方英尺/年。
表2-6：英国典型办公室租金
（2）租赁服务型办公室（Serviced Office）。
此类办公室的优势在于所有的费用都含在每月缴纳的房租中，最短租赁期可以是1个月。
公司在一周内就可以入住新的服务型办公室。
在全英所有主要的城镇都有服务型办公室，规模小到一张办公桌，大到整栋楼。
租金成本计算需要考虑工作站的数量，每个工作站每月的租金则依据位置和包含的服务而不同，从200 英镑到1000英镑不同。
（3）科技园（Science Parks）。
英国有100多个科技园，支持企
业
发展知识型企业，大多与大学、科研院所和研究机构有合作关系，企业可以从科技园中租赁办公场所。
（4）工业和处置房地产（Industrial Property）。
英国有大量的工业
和处置房地产，总面积达到2.726亿平方英尺。
如下表所示，新建的工业用房和处置房地产每平方英尺的年平均租金从3.50英镑到13.75英镑不等。
大伦敦地区的希思罗周边的租金最高达到13.00英镑，而威尔士的卡迪夫仅为5.50英镑，只相当于希思罗的42%。
表2-7：英国工业和处置房地产租金
【工业用地】对希望自己建造办公场所的企业而言，英国也提供了各种工业用地。
根据相关统计数据，英国工业用地的平均价格为每公顷48.2 万英镑，但不同地区的工业用地价格差距较大。
如下表所示，希思罗的工业用地价格达到每公顷近500万英镑，相比而言，威尔士的工业用地的价格要低很多，价格仅为55.6万英镑，相当于希思罗的11.3%，斯旺西的地价更低，每公顷仅24.7万英镑。
表2-8：英国工业用地价格
【获得不动产的时间和成本】在英国获得房地产的时间最快在几周内。
一般情况下，从着手找房地产开始计算，到获得已经建好的房地产，大约。