房地产项目开发周期基准
PDCA循环在房地产开发项目成本管理中的运用
PDCA循环在房地产开发项目成本管理中的运用作者：陈况岑来源：《价值工程》2018年第16期摘要：随着房地产企业跨区域、多项目发展，传统成本核算模式的问题和弊端逐渐暴露，不少房地产企业引入更多手段来提升成本控制水平，使得企业逐渐向事前、事中控制阶段转型。
本文论述运用PDCA循环，构建基于目标成本的控制体系，强调在房地产项目开发过程中，监控动态成本变化，并及时与目标成本对比分析，保证目标成本不被突破。
此类管控思路适用于成本管理版块业务流程比较完备，有一定成本控制经验，且已具有一定成本指标沉淀的企业。
Abstract： With the development of cross-regional and multi-projects of real estate companies，the problems and disadvantages of the traditional cost accounting model are gradually exposed. Many real estate companies have introduced more means to improve the level of cost control， so that the companies gradually transform to the pre-event and control stage. This article discusses the use of the PDCA cycle， builds a control system based on the target cost， emphasizes monitoring of dynamic cost changes during the real estate project development process， and compares and analyzes the target cost in time to ensure that the target cost is not broken. This type of control strategy is applicable to companies that have relatively complete business processes in the cost management section， have certain cost control experience， and have certain cost index precipitation.关键词：PDCA循环；目标成本；动态成本Key words： PDCA cycle；target cost；dynamic cost中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）16-0083-031 PDCA循环理论基础20世纪20年代，瓦特休·哈特首次提出PDCA循环，之后美国管理学大师爱德华·戴明博士对其进行了广泛传播，俗称戴明环。
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
房地产基准职位列表和职位描述
房地产基准职位列表和职位描述1. 房地产经纪人- 职位描述：负责与客户沟通，了解他们的需求，并帮助他们找到合适的房地产投资机会。
负责组织房产的展示和促销活动，以及处理与买家和卖家的谈判和交易事务。
2. 房地产销售经理- 职位描述：负责领导销售团队，制定销售策略和目标，并监督销售活动的执行。
与客户进行沟通，提供专业建议和服务，以促成房地产买卖交易。
3. 房地产开发项目经理- 职位描述：负责规划和管理房地产开发项目的整个过程，包括选址、规划、设计、施工和销售。
协调各个部门和团队，确保项目按计划顺利进行。
4. 房地产投资顾问- 职位描述：负责研究市场，分析投资机会，并为客户提供投资建议。
协助客户进行房地产投资决策，并帮助他们管理投资组合。
5. 房地产评估师- 职位描述：负责评估房地产的价值和风险，为买家、卖家和金融机构提供评估报告和咨询服务。
6. 房地产法律顾问- 职位描述：负责提供法律咨询和服务，处理房地产交易、合同和纠纷，并确保所有交易合法合规。
7. 房地产市场研究分析师- 职位描述：负责收集和分析市场数据，监测房地产市场趋势和变化，为房地产决策提供数据支持和预测分析。
8. 房地产项目管理专员- 职位描述：负责协助项目经理进行项目规划和执行，包括项目进度控制、成本管理和团队协调。
9. 房地产招商经理- 职位描述：负责策划和执行房地产项目的招商活动，包括招商物业的推广、租赁和管理。
10. 房地产客户服务专员- 职位描述：负责跟进客户需求，提供专业的房地产咨询服务，协助客户解决问题和开展房地产交易。
以上是房地产领域中一些基准职位的列表和对应的职位描述。
这些职位在房地产行业中起着重要的作用，涵盖了从销售到项目管理、市场研究、法律咨询等多个方面的工作内容。
随着房地产市场的发展和需求的不断变化，这些职位也将不断发展和完善，以满足市场的需求。
11. 房地产开发商- 职位描述：负责规划、设计和开发房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等不同类型的物业。
房地产开发项目经济评价方法_825209349
《房地产开发项目经济评价方法》建设部标准定额司建设部住宅与房地产业司中国计划出版社，2000目录第一章总则 (2)第二章房地产市场调查与预测 (3)第三章房地产开发项目策划 (4)第四章房地产开发项目投资与成本费用估算 (5)第五章房地产开发项目收入估算与资金筹措 (10)第六章 房地产开发项目财务评价 (11)第七章房地产开发项目不确定性分析 (18)第八章房地产开发项目方案比选 (20)第九章房地产开发项目综合评价 (21)附表：基本报表及辅助报表 (24)第一章总则 第1条房地产开发项目(以下简称开发项目)经济评价是开发项目可行性研究的重要组成部分，是开发项目决策科学化的重要手段。
为引导房地产业健康发展，防止开发项目盲目建设，提高开发项目经济评价质量，特制定本方法。
第2条开发项目投资额大，涉及面广，影响深远，因此在开发项目建设前，必须根据社会经济发展的需要和城市规划的要求，结合房地产市场调查与预测，运用定性分析与定量分析，微观效益分析与宏观效益分析相结合的方法，做好开发项目的经济评价工作。
第3条开发项目经济评价分为财务评价和综合效益评价。
对于一般的开发项目只需进行财务评价，对于重大的开发项目，如成片开发项目要同时进行财务评价和综合效益评价。
第4条财务评价是根据现行的财税制度和价格体系，计算开发项目的财务收入和财务支出，分析开发项目的财务盈利能力和清偿能力，判断开发项目的财务可行性。
开发项目财务评价一般包括以下几个步骤:1. 收集和估算有关资料和数据;2. 对资料和数据进行识别,并归纳为开发项目的财务收入和财务支出两类数据,为编制基本财务报表提供依据;3. 编制基本财务报表;4. 通过基本财务报表计算财务评价指标, 进行财务盈利能力分析、清偿能力分析及资金平衡分析;5. 进行风险分析。
第5条综合效益评价是分析和计算开发项目对社会的费用和效益,考察开发项目对社会经济的净贡献，判断开发项目的社会经济合理性。
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。
这主要是考虑了写字楼的（）因素。
A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】 C2、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】 A3、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。
A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】 B4、下列不属于利率的影响因素的是（）。
A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】 D5、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】 B6、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。
A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】 A7、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。
从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。
A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】 B8、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。
A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 C9、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。
A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价【答案】 B10、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。
房地产项目开发全面预算管理(图文并茂)
二者之区别：一个着眼于项目的开发目标与生命期；另一个着眼于企业的战略目标与经营周期；项目是局部、企业是全局；二者之联系：企业的全面预算以项目开发预算为基础，项目的计划、目标与资源运用服从于企业全面预算。
4、厘清几个概念。 5、房地产项目开发企业的全面预算管理。 包含两个层级的预算：项目开发预算、企业年度预算，两者互为前提、互动调整。
1）全面性不够：局限于财务预测与核算而无法 准确。2）系统性不强：不能统筹所有经营活动，影响。3）做法各异：行业管理粗放，无规范与标准。 3、房地产企业生产及经营特征。 1）关键特征：产品的生产和销售融于项目开发过程;企业的经营目标是通过各项目的开发实现的；因此在项目开发的业务和管理活动中必须结合经营目标。 基于项目的全面预算管理”是房地产企业的全面预算管理模式；基于项目的全面预算管理之具体要求。目标对接清晰、计划综合协调、合理配置资源、团队责任落实
1）项目开发预算的内容 综合开发计划：产品、时间进度、成本费用、销售
盈利能力：动态及静态指标
资金预算：先进流入与流出
2）项目开发预算内在项目前期的确定过程 ①投资方向确立：准备看地前②项目立项评审：选择地块时③项目策划评审：获取项目土地后，准备开发前④涉及方案评定
3）项目开发预算与企业年度预算关联 依据企业的战略及经营目标基准制定项目开发预算；自项目立项前至项目获取后的各时期，事中存在项目开发预算的各项计划与目标是企业年度预算编制与执行的基础；受资源、市场、政策及执行等的影响，可能在年度预算中做出调整。
1、全面预算管理的发展 20世纪80年代后，企业全面预算管理趋于成熟, 在国外成为现代企业的一种重要管理方法。 20世纪90年代全面预算管理进入国内，并出现以 成本为导向的预算管理模式、以利润为导向的预 算管理模式、以销售收入为导向的预算管理模式、 以现金流量为导向的预算管理模式… 21世纪，随着中国房地产业发展，众多房地产企 业逐步引入全面预算管理，以增强企业的竞争力， 规范内部管理：从粗放式到精细化、从单一产品、 单项目开发到多种产品、异地开发的集团型转变… 2、房地产企业的全面预算管理 管理特点：1）开发周期长、产品单件性和地域性强。2）资金需求与资源整合量大。3）业务链条长、专业协作要求高。4）生产经营的连续性、稳定性差。 管理现状：
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较
房地产开发作业1.最低期望收益率当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即。
其中，n为投入时间，为利息率。
当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。
其中，为投资资本最低期望收益率。
利息率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。
但是两者在性质上和数值上有很大差别。
当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常也基本上是无风险地取得回报一利息，当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付出知识，还要承担一定的风险，从而取得回报—收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。
最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。
2.基准收益率也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。
是投资决策者对项目资金时间价值的估值。
基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。
影响因素：（1）资金成本：资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。
借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。
因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。
1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。
如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。
基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。
2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。
这是该行业的最低期望收益率。
如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。
房地产标杆企业住在项目全周期开发计划运营管控标准指引
50 120
90
30 120 90
60 开盘后1-开5个盘月后回1-正5个月回正
开盘后1-10个月内回正 开盘后10个月内
开盘后14个月内 150
180
完成利润上缴 60
设计、工程关键线路工作
营销关键线路工作
里程碑节点
工期调整原则见工期调整说明表
7
三、项目全周期标准管理动作--运营轴线图
工作。项目获取后直接进入方案报批环节。 5、深耕区域如方案不能前置，参照非深耕区域运营基准执行，具体执行标准在项目投决会或启动会中明确。
3
一、项目运营基准目标
非深耕地区： 4 8
4 个月取得施工许可证 8 个月开盘
12
12 个月现金流回正
13
13 个月再投资
注：1、4-8-12运营基准模型是按照11F小高层地下1F，预售节点按主体结构1/3、3F，无PC考虑，未考虑春节。工期调整原则见“工期调整说明”. 2、8个月开盘是指项目首开区开盘时间。 3、非深耕区域，深耕区域以外的区域都是非深耕区域。 4、非深耕区域，如执行方案前置，可参照深耕区域运营基准标准执行，具体执行标准在项目投决会或启动会中明确。
4 个月取得施工许可证 6 个月开盘
10
10 个月现金流回正
11
11 个月再投资
注：1、3-6-10运营基准模型是按照11F小高层地下1F，预售节点按主体结构1/3、3F，无PC考虑，未考虑春节。工期调整原则见“工期调整说明”. 2、6个月开盘是指项目首开区开盘时间。 3、深耕区域：是指在此区域开发过2个以上的项目，在当地具有品牌优势，市场引领优势，政府资源优势，有较稳定的各类合作伙伴资源。 4、深耕区域获取项目前2个月完成项目定位，开始规划方案设计，景观方案、示范区、精装方案同步进行，项目获取前，完成所有方案设计
房地产开发项目评估
房地产开发工程评估第一节房地产开发工程投资与本钞票费用估算一、房地产工程总投资〔一〕房地产工程总投资的构成房地产工程总投资是指在开发期内〔开发期是指从房地产工程研究到开发建设完成，开始出售或出租产品的期间〕投进的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。
要紧包括开发建设投资和经营资金。
房地产工程总投资：开发建设投资和经营资金开发建设投资：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用.1、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所投进的各项费用。
要紧包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。
〔二〕房地产工程开发建设投资的估算1、土地费用估算。
房地产工程土地费用是指为取得房地产工程用地而发生的费用。
房地产工程取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。
要紧有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资进股土地的投资折价。
〔1〕土地征用拆近费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
1〕农村土地征用拆迁费要紧包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。
2〕城镇土地拆迁费要紧包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及关于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁治理费和拆迁效劳费等。
〔2〕土地出让地价款。
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。
房地产公司设计部门管理要点
项目正式目标成本一经确定，不允许随便修改；在工程实施过程中，每月通过项目动态成本来进行
管理；如遇项目定位改变，原材料价格上涨等特殊情况可经领导审批后进行修正通过。
三. 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
3.5计划管理
设计周期基准
• 目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开
景观概念方案设计
景观方案设计
销售示范区设计
景观施工图设计
三. 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
3.3.1设计流程框架－1
一级流程:
•
项目投资决策论证管理阶段流程(土地拓展）
•
•
•
•
•
项目设计管理阶段流程
项目工程管理阶段流程
项目销售管理阶段流程
项目入伙管理阶段流程
项目后评估管理流程
二级流程:
可操作性。
一、设计管理的范畴与定义
房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求转化成设计的语言，
对设计托单位提出设计思路和设计要求。
我们做的是整合和管理好这么合作资源，定位好我们的角色而不是要
取代他们的工作。
一、设计管理的范畴与定义
1.4 设计公司和地产公司设计部门的区别
设计公司、设计院
房地产开发各个阶段
• 设计管理流程
•
•
•
•
设计单位选择管理流程
设计合同及付款管理流程
材料设备选型/定板/验板管理流程
设计变更管理流程
三. 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
3.3.1设计流程框架－2
业务三级流程：流程图表化－－模板化－－程序化
•
•
房地产企业项目开发基准及标准工期
房地产开发公司项目开发周期基准及标准工期目录大型商场（地上 6 层+地下 3 层，建筑面积 10～15 万 m2 ）写字楼（地上 30 层 +地下 3 层，建筑面积5～10 万 m2）酒店（地上 40 层 +地下 3 层，建筑面积7～10 万 m2）房地产开发公司项目开发周期基准及标准工期一、项目开发周期基准的成立与应用1.成立初步的基准拟订的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2.连续改良及应用1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估；2)总结、推行与更新：总结优异项目运作经验，向其余项目进行推行，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3.周期基准计算的开端点1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算；2)拿地时间是指项目经过“招、拍、挂”方式获得签署协议之日。
极个别项目（如：旧城改造项目）需达成拆迁才能启动的拿地时间可适合放宽。
二、先期定位与设计周期基准1.住所设计周期表时间基准时间备注阶段（单位：月）(1)新进入城市＋15 天初步定位(2)可复制项目－15 天(3)大盘（ 80 万㎡以上）＋ 15 天(1)设计比赛＋30 天规划(2)争取规划条件可适合延伸(1)产品复制－30～ 45 天方案(2)中小盘项目：“规划＋方案” 归并基准时间为个月；可复制项目为个月。
初步设计(1)复制项目-15天（报审深度）(2)精装+15天施工图设计(1)依据施工需要，可分批出图（含施工图审察）共计2.商业设计周期时间基准时间备注阶段（单位：月）（1）新进入城市＋15 天初步定位（2）复制项目－15 天规划（1）争取规划条件可适合延伸方案(1)复制项目－30 天初步设计(1)产品种类复杂＋30 天（报审深度）(2)争撤消防设计条件＋15 天施工图设计（1）不含幕墙、招商客户配合等施工深入设计共计13三、典型物业工程施工周期基准1.住所类物业1) 住所类物业施工周期基准的编制说明：a)沈阳、大庆的工期在宁波工期的基础上增添 2-3 个月的冬天施工时间，假如跨二个冬天施工增添 4-5 个月的冬天施工时间；b)各地域综合查收的时间差异比较大，因此下述综合工期里没有包含小区综合查收和办理产证的时间；c)工期指标没有考虑标段区分要素，同一标段内的项目以同时动工为准；施工标段通常以 2 万平方米以下地下室、 5～ 7 万平方米地上建筑区分为一个标段；d)施工综合工期是以“单体合理工期、市政工期、景观工期”汇总为准；e)整个小区的总工期以各个标段工期累加和室外市政、景观及综合查收、完工、办证时间汇总；f)基础施工（单体建筑）为从土方开挖算起至正负零时间。
2023年房地产开发企业贷款基准利率
2023年房地产开发企业贷款基准利率解析2023年房地产开发企业贷款基准利率是当前社会热议的话题之一。
作为一项涉及全国人民切身利益的政策调整，它关系到房地产行业的发展、市场供给与需求的平衡、金融机构的风险控制等多个层面。
在这篇文章中，我们将深入探讨2023年房地产开发企业贷款基准利率的意义、影响和前景。
1. 背景在去年，国家政策对于房地产行业的调控更加严格，包括调控政策的不断升级、购房限制政策的出台等，导致房地产市场的整体成交量和价格均出现下滑趋势。
为了应对这一局面，2023年房地产开发企业贷款基准利率的调整成为了市场关注的焦点。
2. 意义2023年房地产开发企业贷款基准利率的调整对于房地产开发企业来说，将直接影响到它们融资成本的高低。
利率的上调将使得企业的融资成本增加，从而抑制房地产投资的热情；而利率的下调则将提振开发企业的信心，刺激其加大投资力度。
对于购房者来说，利率的变化也会直接影响到其购房成本和贷款压力。
3. 影响2023年房地产开发企业贷款基准利率的调整对于整个经济体系的影响是复杂而深远的。
通过调控房地产市场，有望降低房地产泡沫风险，促进市场的理性回归；另它也将直接影响到银行的贷款利润，影响金融机构的资金供给和风险管理。
对于国家宏观政策的制定来说，利率的调整也将成为重要的参考因素之一。
4. 前景随着2023年房地产开发企业贷款基准利率的不断调整，市场对于未来的走势充满期待与忧虑。
房地产行业的去库存任务仍然艰巨，地方政府与企业面临着较大的还债压力；另随着城镇化进程的不断推进，对于居民的住房需求依然存在。
2023年房地产开发企业贷款基准利率的调整将需要在政府、企业和市场多方共同努力下，才能实现产业的转型与发展。
结语2023年房地产开发企业贷款基准利率的调整是一个综合性的政策动作，对于房地产行业、金融机构和整个经济体系都将产生深远的影响。
在未来的日子里，我们需要密切关注政策的具体走向，同时也需要相应的调整自身的策略与规划。
实施方案的项目周期和验收标准
实施方案的项目周期和验收标准一、项目周期的重要性项目周期在实施方案中扮演着至关重要的角色，它涵盖了项目开始到完成的全过程。
一个明确的项目周期可以帮助项目团队合理安排工作，确保项目按时完成，并且在整个过程中保持高效。
同时，项目周期也是评估项目成效的依据，决定了项目的成功与否。
二、项目周期的组成项目周期通常包括项目启动、项目计划、项目执行和项目收尾四个阶段。
1. 项目启动阶段项目启动阶段是项目实施方案的第一个阶段，也是决定项目成功的关键。
在此阶段，需要明确项目目标、范围和需求，确定项目的资源需求和时间框架，制定项目的基本计划，并建立项目团队和沟通机制。
2. 项目计划阶段项目计划阶段是对项目周期进行详细规划和安排的阶段。
在此阶段，项目团队需要根据项目目标和需求，确定项目的详细任务、工作分配和时间节点。
同时，还需对项目风险进行评估和管理，制定相应的风险应对措施。
3. 项目执行阶段项目执行阶段是项目实施方案的核心阶段，也是经验积累和执行能力的体现。
在此阶段，项目团队需要按照项目计划，完成各项任务，协调各方资源，监控项目进展，并及时处理项目中出现的问题和风险。
4. 项目收尾阶段项目收尾阶段是项目实施方案的最后阶段，也是对项目成效进行验收和总结的阶段。
在此阶段，项目团队需对项目成果进行评估，与项目相关方一同进行验收，并为项目的后续运营和维护进行必要的准备工作。
三、验收标准的重要性验收标准是衡量项目成果是否符合要求的重要依据。
明确的验收标准可以帮助项目团队明确项目目标、提高工作效率，同时也有助于与项目相关方进行沟通和理解，减少认知差异。
四、制定验收标准的原则制定验收标准的原则主要包括客观性、可衡量性、可执行性和合理性。
客观性要求验收标准不能受个人主观偏见的影响，需具备一定的客观性和普遍性。
可衡量性要求验收标准可以通过一定的指标进行评估和测量，以确保其可操作性和可验证性。
可执行性要求验收标准能够实际应用于项目实施中，使项目团队能够根据标准进行评估和调整。
项目的3大基准
项目的3大基准
在项目管理中，基准是指用作比较和评估项目进展的标准或参照物。
项目的基准通常包括时间、成本和质量三个方面。
以下将详细介绍这三个基准。
一、时间基准
时间基准是指项目完成所需的时间范围。
它涉及到项目的起始时间、各个阶段的进度安排以及最终的完成时间。
时间基准的制定需要考虑项目的复杂性、资源可用性和风险因素等。
通过设定时间基准，可以帮助项目团队合理安排工作，确保项目按时交付。
二、成本基准
成本基准是指项目完成所需的资源和资金投入范围。
它包括项目的预算、费用分配和资源利用等方面。
成本基准的制定需要综合考虑项目的规模、技术复杂度和市场需求等因素。
通过设定成本基准，可以帮助项目团队控制项目开支，确保项目在可接受的成本范围内完成。
三、质量基准
质量基准是指项目交付物的质量要求和标准。
它涉及到项目的可行性分析、需求规格、设计方案和测试计划等方面。
质量基准的制定需要考虑项目的目标、用户需求和行业标准等因素。
通过设定质量基准，可以帮助项目团队确保项目交付物符合预期的质量要求，提
高项目的可靠性和用户满意度。
时间、成本和质量是项目管理中的三个重要基准。
它们相互关联，相互制约，对项目的成功与否都具有重要影响。
项目团队需要针对这三个基准进行综合考虑和平衡，以实现项目目标并满足相关利益方的需求。
只有在时间、成本和质量三个基准都得到合理控制和管理的情况下，项目才能顺利进行并取得成功。
房地产经济周期
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心理预期论（庇古等人）
经济 扩张
经济 衰退
人们预 期乐观
人们预 期悲观
经济 繁荣
经济 萧条
2024/7/28
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三 经济周期类型
农业周期
长波
是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每 一个周期历时50年或略长一点。
中波
是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周 期平均大约9年到10年
内层指标
外部指标
房地产增加值增长率 房地产价格与租金
房地产投资收益率 房地产租金收益率
国民经济增长率 货币供应额及其增长率
房地产交易量
房地产企业利润增长率
中长期贷款利率
土地与楼宇供给量
房地产企业新开张率与破产率 物价指数与通货膨胀率
房地产空置率
房地产就业率与失业率 房地产投机行为与房地产泡沫
房地产物业类型与结构变动
房地产市场的自然周期和投资周期是 相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场 自然周期的变化。
2024/7/28
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房地产经济周期波动的类型
长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动
2024/7/28
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9.3 房地产经济周期的形成机制
经济结构调整、房地产的供给水 平、房地产的需求水平、资本流 向和投资特征
2024/7/28
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四房地产经济周期波动的特点 ---时滞效应
何谓“时滞效应”
供给滞后于需求的变化
原因
人为因素、技术因素和市场因素
时滞效应对房地产经济周期波动的影响 分析
2024/7/28
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房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目(投资）经济测算１、测算三方面: 开发成本、盈利能力、现金流安排２、项目建设总投资（开发总成本)：建设成本+ 财务费用(1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费）（2)勘察设计和前期工程费:勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+临设(3)建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4)室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程(5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6)管理费用: 组织和管理房地产经营活动必要的费用(7)财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标:(1)静态评价指标：1＼收资收益率:投资成本获得利润的能力。
(除以开发年数得出年投资收益率)２\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间.３\盈亏平衡点:收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标:1＼项目净现值:项目投资活动期内,净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值．2\内部收益率:项目寿命期内,使投资方案净现值为0的贴现率。
3\项目净现值率:动态投资收益率,单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期:考虑货币时间价值的条件下,以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南:(1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积(2)建设工期安排:资料齐备（3)成本计取计划:其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和３％计取；不可预见费:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4)销售安排:明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
(5）销售回款:假设一次性付款比例为10%,按揭比列为90％,按揭首付比例为3成,非住宅为4层,按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
房地产项目开发周期基准
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明(一）周期基准计算起点:自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二)基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100，000M2项目为例）⏹⏹●合同签定前，可争取谈判降低造价；签署合同●减少结算中与承包商的纠纷。
➢当图纸质量及深度不满足完全包干条件的,可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室住宅类物业施工周期基准的编制说明:1)北方地区增加1—2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2—4个月;2)各地区综合验收的时间差别比较大,可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准;4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间;8)室内精装修工期另外考虑;9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间.（二）“都市综合体”施工周期基准1。
物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 )2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5~10万m2）3。
物业类型：酒店(地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）“都市综合体”施工周期基准的编制说明：1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素;主体结构施工包括群房、转换层;基础型式为桩基础。
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房地产项目开发周期基准
一、说明
（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准
（一）住宅设计周期表
（二）商业设计周期
三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M 2项目为例）
⏹ 清单编制的前提
➢ 用于招标的施工图质量有保障； ➢ 因报批而返工可能性低。
⏹ 工程量清单编制与总包招标周期基准说明 ➢ 原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：
● 保证成本可控、可预测，不出现大的偏差； ● 合同签定前，可争取谈判降低造价； ●
减少结算中与承包商的纠纷。
签署合同
10天
➢当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准
（一）住宅类物业
1.物业类型：别墅（4层）
2.
物业类型：多层（6层+1层地下室）
4.物业类型：高层
24层+1层地下室
5.物业类型：高层33层+1层地下室
6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室
住宅类物业施工周期基准的编制说明：
1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4
个月；
2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括
办理房产证的时间；
3)综合工期是以单体建筑工期为准；
4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为
准；
5)整个小区的工期以各个标段工期累加和外总体、景观及竣工综合验收、
办证时间汇总；
6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行
考虑；
7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温和外饰面施工的时间；
8)室内精装修工期另外考虑；
9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
（二）“都市综合体”施工周期基准
1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 ）
2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）
3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）
“都市综合体”施工周期基准的编制说明：
1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构
施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。
2)考虑到各分项工程可能存在交叉施工，故综合工期取为：施工准备+
土方、支护、基础施工+地下室施工+±0以上主体结构施工+封顶后屋面及砌筑+0.6×外装及拆架+0.5×室内精装+0.4×室外工程+竣工验收。
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