土地评估案例实操

一、市场比较法

采用的基本公式：P=P’×A×B×C×D×E

其中各参数的含义P：待估宗地的预估价格

P’：可比交易实例价格

A：交易情况修正系数

B：交易日期修正系数

C：标准化修正系数

D：区域因素修正系数

E：个别因素修正系数

1.待估土地情况

土地类型：待开发土地、形状刀形、地上有相关附着物。

土地利用状况：总面积为385亩，综合商用住宅用地，规划容积率为2.

土地市场状况：该城市土地价格指数以2014年为基期，同基期相比每年递增增长率为5个百分点，单位土地价格比容积率为3时土地价格增加2%。

2.所选比较案例情况

收集到与估价对象条件类似的A、B、C、D共4宗土地交易案例，各案例于估价对象比较情况见表1——1

3.估价要求

评估2016年6月2日的土地的市场价值

4.估价过程

1)计算该土地价格期日修正系数

期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数，期日修正系数见表1——2。

2)计算容积率修正系数

容积率修正系数=待估土地容积率指数/案例容积率指数，以待估土地容积率指数为100，容积率修正指数见表1——3.

表1——3 容积率修正指数

3)计算区域因素、个别因素修正系数

区域因素（个别因素）修正系数=待估土地条件指数/案例条件指数，以待估土地区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100+表1——1中的条件比较差异值。

其中A的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99

A的个别因素修正系数为100/[100+(-3)]=100/97

B的区域条件修正系数为100 /[100+(-1)]=100/99

B的个别因素修正系数为100/[100+(+2)]=100/102

C的个别因素修正系数为100/[100+(+1)]=100/101

D的个别因素修正系数为100/[100+(-2)]=100/98

4)计算各案例不动产修正后的价格

案例A：6717.06056×110/100×100/122×100/99×100/97=6306.743808(元/m2）

案例B：19181.46148×110/95×100/80×100/99×100/102=27493.20818(元/m2）

案例C：16367.88105×110/95×100/80×100/100×100/101=23455.79619(元/m2）

案例D：11622.1756×110/110×100/80×100/100×100/98=14824.20357(元/m2）

5）估算土地价格

各案例比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估土地价格。

待估土地单位价格=（6306.743808+27493.20818+23455.79619+14824.20357）/4=18019.98794(元/m2）

待估土地总价=18019.98794×10000

=1.801998794（万元）

二、成本逼近法

采用的基本公式：（该土地上并未有其他建筑物）P=A+B+R1+R2+R3

其中各参数的含义P：土地价格

A：土地取得费，购买的土地，则为购买价格

B：土地开发费，指购买土地后，可能需要的再开发费用

R1：利息

R2：利润

R3：土地增值受益，指土地区位及环境带来的增值

1.估价对象的基本情况

土地征用时间：2015年11月

土地取得时间：2016年6月

土地取得方式：有偿出让方式取得

土地取得年限：50年

土地用途：综合商用住宅

征地取得费用情况：估价对象周边为住宅小区和公路，按照规定，周边同等条件土地补偿费、安置、拆迁补助费用，以及青苗补偿等标准为4万元/亩，由于估价对象三面临近马路，所以实际发生的费用比标准平均每亩高处1万元，对此考察认为符合市场情况。另外，该地区征用农地的有关税费为每亩5万元。

土地开发费用情况：所在区域位于靠近中环线，与估价对象开发程度相同的情况下开发费用为平均1.4万元/m2。

其他有关参数：当地银行贷款年利率为12%，当土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额占全部开发费用的30%，开发商投资回报率为15%，50年期商用出让增值收益率为10%。

2.估价要求

采用成本逼近法估算上述土地2016年6月的市场价值。

3.估价过程

1）计算土地取得费。土地取得费包括土地补偿费，安置拆迁补助费用，以及青苗补偿费等，在比较标准和实际发生的费用后，确定以实际土地取得费为计算依据。

土地取得费=土地补偿费+青苗补偿费+电力、通讯费+市场差价

=4+1

=5（万元/亩）

=75（元/m2）

2）计算土地开发费。土地开发费以估价对象所在地区的平均开发费为依据计算。

土地开发费=14000（元/m2）

3）计算有关税费。有关税费按照天津相关政策及标准计算

有关税费=5（万元/亩）

=75（元/m2）

4）计算资金利息。资金利息包括土地取得费、有关税费和土地开发费的利息。土地取得费、有关税费设定为土地取得时一次性投入，所以计息期为2年；土地开发费一般设定从土地取得时开始投入，第一年投入30%，第二年投入70%,所以计息期分为两部分，30%的计息期为 1.5年，70%的计息期为0.5。所以：资金利息=（75+75）×[(1+12%)2-1]+14000×30%×[(1+12%)1.5-1]+14000×70%×[(1+12%)0.5-1]=1376.302806(元/m2）