某温泉项目整体规划及定位建议方案.ppt
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对比2009年度数据可以知道: 珠海客群显著提升 外省客户比例增加 港澳客群比例下降 中山、珠海、港澳客群仍旧 是项目核心人群
人群分析
住宅篇
雅建及御龙山长期和近期成交客群 可以较准确的猜想项目未来目标人 群区域：
中山周边
核心区域：
中山、珠海、港澳 次核心区域： 外省度假投资客群
小榄镇区
广州
核心客户圈
商业篇
周边交通网路发达，项目至周边 区域可达性增强，具备了幅射珠 江三角州，以及港、澳区域的基 本条件。
一、地块概况—区域环境
项目外部旅游度假资源 丰富，生态环境良好。
罗山妹山 中山温泉 高尔夫球会 五桂山森林公园 翠亨孙中山故居 巨龙博物馆 泉眼温泉 ……
地块SWOT分析
S1、与本公司御龙山项目相连 S2、昭示性、通达性良好 S3、发展商品牌及资源优势 S4、周边自然环境优美 S5、宏观经济发展
330米 1400米
290米 365米
136米
御龙山二 期
新地块
御龙山一 期
项目地块与”御龙山”地块紧 密相连
一、项目概况•项目四至 地块平整开阔,众山环抱,景色怡人.
北面远景五桂山
北:望御龙山项目
南:入口处
入口右侧
2、 项目分析
• 地块分析 • 人群分析
一、地块分析—区域交通
交通利好
广珠西线三期工程2009年12月正式动工 广珠轻轨2010年亚运前通车 港珠澳大桥2009年12月开工建设 四条轨道覆盖中山八成镇区 深中大桥纳入投资计划 中珠江一体化，中山纳入大珠澳都市区
地块分析结论： 结论1、结合周边自然资源丰富的特性，建议本案向生态、养生、旅游、商业结 合； 结论2、项目周边一线景观资源优异，支持项目高端定位 结论3、未来交通持续改善，使项目快速达到到珠三角经济发达城市，辐射区域 广泛
辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
中山
沙溪镇区
雅居乐 温泉项目
珠海
港澳
辐射客户圈
镇区 深圳
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业 1/6香港老人在广东养老，2009预计来粤养老人事达15万
目标市场及目标人群定位
• 目标市场： 中山、珠海、香港、澳门、省外（江浙、东北、西北等）
• 目标客户： 中山、珠海高端客户、港澳中产阶级、各区域市场“养老型”客群
复合型地产模式
辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端 复合型地产
商业
旅游 文化
辐射珠三角 中高端
旅游\文化\养生型 复合型地产模式
公寓
酒店 住宅
商业
旅游 文化
辐射珠三角 中高端
旅游\文化\养生型 复合型地产模式
公寓
酒店 住宅
பைடு நூலகம்
文化\旅游项目功能定位建议
•中山具有千年文化深厚底蕴，一代伟人孙中山、维新思想家郑观应等历史名人 均出生于此 •依本案的地貌特征分析，由于其自然资源的相对丰富，具备开发旅游项目的充 分条件，并通过旅游的运营带动房地产价值的提升； •从三乡区域市场的角度分析，高品质的综合性旅游项目较少，现有的旅游资源 或非常陈旧（如中山温泉、泉眼温泉）或档次较低（如泉林山庄），可以说与 三乡的城市发展无法匹配，这也是三乡港澳业主节假日期间返回数量逐年递减 的根本性原因之一，因此三乡客观上存在对中高档次综合性旅游项目的潜在需 求。
温泉项目整体规划及定位建议
一、地块概况； 二、 项目分析； 三、整体定位建议； 四、项目规划建议；
1、 地块概况
一、项目概况—区域交通
本项目位于中山以南，五 桂山与三乡交界处。 东临罗山妹山、中山温泉， 高尔夫球会、 南临广珠公路 原线、西临岭仔、北临御龙 山项目；周边旅游及渡假资 源丰富。 本项目5分钟车程内可到三
一、项目概况—项目四至
南临广珠公路原线，宽度136 米，(暂称南面84.417亩为A地块， 相临452.38亩为B地块) A地块最 短纵深约330米,最长约450米.B 地块最大宽幅约365米,最窄约 290米、北临御龙山项目,直接连 接御龙山后期开发地块，地块较 狭长，总长度约1400米。
地块总用地面积为357636.1平 方米.
乡镇中心、20分钟到达中 山市区。 30分钟到达珠海市区。 40分钟到达澳门。 60分钟到达广州市区。 90分钟到达深圳 90分钟到达香港。 项目通达性良好。
一、项目概况•项目指标及要求
类别
功能
地块总面 积
商业、文化、商住
商业、广场
商业配套
酒店
文化特色设施
占地面积
平方米
亩
357636.1 3万平方米 3万平方米 3万平方米
御龙山客户区域分析
中山23套, 32%
港澳21套, 29%
广东5套, 7%
珠海24套, 32%
中山 港澳 珠海 广东
中山、珠海、港澳客群三分天下！
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
雅居乐新城国际居住城，客群辐射范围广泛 雅居乐新城累计大量港澳业主。 中山、珠海、港澳成为新城客群核心
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
536.455 45亩 45亩 45亩
容积率 >2.0≦2.5 总配套要求10万方
交通:规划有24米的市政路经过项目,另有15米的附道通过项目B地块(452.38亩区域)
政府开发意见及条件（引用）：定位为高档商业旅游区和高档公寓与住宅区，须一次性报总体方案， 可分期开发，总项目要在五的内完成，其中第一期开发应配置约10万平方米商业旅游区域，三年 内完成，该区域是一个集餐饮，购物，娱乐，休闲，运动，文化，旅游，演艺于一体的高档商业 旅游区，必须配置3万平方米以以 ，约300个房间的五星级酒店一座，建筑3万平方商业一条街， 配置约3万方特色娱乐设施等。
S O
O1、旅游、度假、养生住宅 市场空白
O2、稀缺资源
W1、本区域市场高端消费力有限 W2、地块过于狭长 W3、周边相匹配的服务配套馈乏
W T
T1、政策变化对房地产的影响 T2、项目开发资金投入密 集，资金链需要紧密结合。 T3、前期规划及产品定位风险
地块特征总结： 1、交通环境优越，四通八达； 2、周边自然资源优美，五桂山、温泉资源环绕左右，空气质量高； 3、周边旅游资源、休闲设施较为丰富； 4、地块狭长，功能化分合理的前提下，可提升住宅项目的私密性；
中山
40岁以上且支付力强的自住或改善型客群
珠海
35岁以上且支付力强的投资或自住客群
港澳
40岁以上且支付力强的自住或投资客群
省外
40岁以上且支付力强的投资或度假客群
中山、珠海、港澳、 外省
50岁以上“养老型”客群
三、 项目整体定位建议
根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议 项目整体定位建议
人群分析
住宅篇
雅建及御龙山长期和近期成交客群 可以较准确的猜想项目未来目标人 群区域：
中山周边
核心区域：
中山、珠海、港澳 次核心区域： 外省度假投资客群
小榄镇区
广州
核心客户圈
商业篇
周边交通网路发达，项目至周边 区域可达性增强，具备了幅射珠 江三角州，以及港、澳区域的基 本条件。
一、地块概况—区域环境
项目外部旅游度假资源 丰富，生态环境良好。
罗山妹山 中山温泉 高尔夫球会 五桂山森林公园 翠亨孙中山故居 巨龙博物馆 泉眼温泉 ……
地块SWOT分析
S1、与本公司御龙山项目相连 S2、昭示性、通达性良好 S3、发展商品牌及资源优势 S4、周边自然环境优美 S5、宏观经济发展
330米 1400米
290米 365米
136米
御龙山二 期
新地块
御龙山一 期
项目地块与”御龙山”地块紧 密相连
一、项目概况•项目四至 地块平整开阔,众山环抱,景色怡人.
北面远景五桂山
北:望御龙山项目
南:入口处
入口右侧
2、 项目分析
• 地块分析 • 人群分析
一、地块分析—区域交通
交通利好
广珠西线三期工程2009年12月正式动工 广珠轻轨2010年亚运前通车 港珠澳大桥2009年12月开工建设 四条轨道覆盖中山八成镇区 深中大桥纳入投资计划 中珠江一体化，中山纳入大珠澳都市区
地块分析结论： 结论1、结合周边自然资源丰富的特性，建议本案向生态、养生、旅游、商业结 合； 结论2、项目周边一线景观资源优异，支持项目高端定位 结论3、未来交通持续改善，使项目快速达到到珠三角经济发达城市，辐射区域 广泛
辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
中山
沙溪镇区
雅居乐 温泉项目
珠海
港澳
辐射客户圈
镇区 深圳
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业 1/6香港老人在广东养老，2009预计来粤养老人事达15万
目标市场及目标人群定位
• 目标市场： 中山、珠海、香港、澳门、省外（江浙、东北、西北等）
• 目标客户： 中山、珠海高端客户、港澳中产阶级、各区域市场“养老型”客群
复合型地产模式
辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端 复合型地产
商业
旅游 文化
辐射珠三角 中高端
旅游\文化\养生型 复合型地产模式
公寓
酒店 住宅
商业
旅游 文化
辐射珠三角 中高端
旅游\文化\养生型 复合型地产模式
公寓
酒店 住宅
பைடு நூலகம்
文化\旅游项目功能定位建议
•中山具有千年文化深厚底蕴，一代伟人孙中山、维新思想家郑观应等历史名人 均出生于此 •依本案的地貌特征分析，由于其自然资源的相对丰富，具备开发旅游项目的充 分条件，并通过旅游的运营带动房地产价值的提升； •从三乡区域市场的角度分析，高品质的综合性旅游项目较少，现有的旅游资源 或非常陈旧（如中山温泉、泉眼温泉）或档次较低（如泉林山庄），可以说与 三乡的城市发展无法匹配，这也是三乡港澳业主节假日期间返回数量逐年递减 的根本性原因之一，因此三乡客观上存在对中高档次综合性旅游项目的潜在需 求。
温泉项目整体规划及定位建议
一、地块概况； 二、 项目分析； 三、整体定位建议； 四、项目规划建议；
1、 地块概况
一、项目概况—区域交通
本项目位于中山以南，五 桂山与三乡交界处。 东临罗山妹山、中山温泉， 高尔夫球会、 南临广珠公路 原线、西临岭仔、北临御龙 山项目；周边旅游及渡假资 源丰富。 本项目5分钟车程内可到三
一、项目概况—项目四至
南临广珠公路原线，宽度136 米，(暂称南面84.417亩为A地块， 相临452.38亩为B地块) A地块最 短纵深约330米,最长约450米.B 地块最大宽幅约365米,最窄约 290米、北临御龙山项目,直接连 接御龙山后期开发地块，地块较 狭长，总长度约1400米。
地块总用地面积为357636.1平 方米.
乡镇中心、20分钟到达中 山市区。 30分钟到达珠海市区。 40分钟到达澳门。 60分钟到达广州市区。 90分钟到达深圳 90分钟到达香港。 项目通达性良好。
一、项目概况•项目指标及要求
类别
功能
地块总面 积
商业、文化、商住
商业、广场
商业配套
酒店
文化特色设施
占地面积
平方米
亩
357636.1 3万平方米 3万平方米 3万平方米
御龙山客户区域分析
中山23套, 32%
港澳21套, 29%
广东5套, 7%
珠海24套, 32%
中山 港澳 珠海 广东
中山、珠海、港澳客群三分天下！
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
雅居乐新城国际居住城，客群辐射范围广泛 雅居乐新城累计大量港澳业主。 中山、珠海、港澳成为新城客群核心
人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析
536.455 45亩 45亩 45亩
容积率 >2.0≦2.5 总配套要求10万方
交通:规划有24米的市政路经过项目,另有15米的附道通过项目B地块(452.38亩区域)
政府开发意见及条件（引用）：定位为高档商业旅游区和高档公寓与住宅区，须一次性报总体方案， 可分期开发，总项目要在五的内完成，其中第一期开发应配置约10万平方米商业旅游区域，三年 内完成，该区域是一个集餐饮，购物，娱乐，休闲，运动，文化，旅游，演艺于一体的高档商业 旅游区，必须配置3万平方米以以 ，约300个房间的五星级酒店一座，建筑3万平方商业一条街， 配置约3万方特色娱乐设施等。
S O
O1、旅游、度假、养生住宅 市场空白
O2、稀缺资源
W1、本区域市场高端消费力有限 W2、地块过于狭长 W3、周边相匹配的服务配套馈乏
W T
T1、政策变化对房地产的影响 T2、项目开发资金投入密 集，资金链需要紧密结合。 T3、前期规划及产品定位风险
地块特征总结： 1、交通环境优越，四通八达； 2、周边自然资源优美，五桂山、温泉资源环绕左右，空气质量高； 3、周边旅游资源、休闲设施较为丰富； 4、地块狭长，功能化分合理的前提下，可提升住宅项目的私密性；
中山
40岁以上且支付力强的自住或改善型客群
珠海
35岁以上且支付力强的投资或自住客群
港澳
40岁以上且支付力强的自住或投资客群
省外
40岁以上且支付力强的投资或度假客群
中山、珠海、港澳、 外省
50岁以上“养老型”客群
三、 项目整体定位建议
根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议 项目整体定位建议