2018年物业设施设备年度保养工作计划表

2、5、8、 11月的610号
维修组
2、5、8、 维修组、清 11月的11洁部 15号 专业空调维 3、6、9、 保公司/维 12月的25修组配合跟 30号 进 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组
1.保养前需停电、验电、挂接地线，除尘， 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固， 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。 5.对变频器进行除尘紧固接线， 6.每年一次对接触器进行拆件维护； 7.现场电路图完好。
3、6、9、 12月的110号
专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业消防公 司、安管部 、维修组 专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组 专业公司、 维修组 每月1次
3、6、9、 12月的1120号
维修组
6
公共配电箱 （柜）
3、6、9、 12月的1120号
维修组
7
生活用水水池
专业维保公 4月、10月 司/维修组 配合跟进 1、4、7、 10月的2530号
8
广场喷泉
维修组
供 水
9
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线， 2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据， 3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)； 4.拧紧电机固定螺丝， 生活消防水泵房 5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫， 6.现场电路图完好，温度确保不超过35℃， 7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。 8.检查标识是否完好清晰， 9.检查缓闭式液位控制器是否正常。 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏， 2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油， 3.每二年除锈刷漆翻新。 4.清洗Y隔。 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常， 2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油， 3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。 4.清洗Y隔。 1.每半年彻底清理抽排一次， 2.确保不满溢、不板结、不堵塞。
24
对讲
25
湿式报警阀
1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常， 消防、喷淋及相 2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据， 26 关恒压水泵 3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝， 4.定期测试联动，保证功能正常。 27 安全通道 1.防火门定期检查闭门器是否正常， 2.门体有无破损， 3.门铰转轴加润滑油。
2018年设施设备年度保养工作计划表
分类 序 号 保养时间 设备设施 保养内容
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行 紧固，除尘 2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档， 4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5.视运行情况调整档位和优化运行. 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色 并进行紧固，除尘， 2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等 是否正常， 5.检查各抽屉柜是否灵活， 6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8.现场电路图、上墙资料完好。 1.保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线， 2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘， 3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 4.每年一次对接触器进行拆件维护； 5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常， 6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。 7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 8.现场电路图完好。
32 电梯
机房
专业电梯公 2、5、8、 司/维修组 11月 配合跟进
33
轿厢
专业电梯公 司/维修组 配合跟进 维修组 2、5、8、 11月
34
楼体
35
大堂
维修组
楼 宇 土
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楼 宇 土 木 建 筑 、 房 屋 建 筑
36
各层防火门
37
地下层
1.插锁无失效，固定是否牢固， 2.闭门器是否正常(拉力适中，15秒內能缓慢完全关闭，不发出大响声)， 3.门与门框有无摩擦， 4.每月对门铰、插锁进行加固、润滑， 5.门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生)， 6.每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。 1.检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水， 2.地坪漆有无离底、脫落，标志线有无褪色， 3.每半年对人防门的转动机构加润滑油， 4.每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。 1.每季度检查扶手拦杆有无松动， 2.每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。 1.屋面地砖有无缺失、损坏，2.避雷网有无松动、脱落、生锈、变形、掉漆是否正常。
专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组
专业消防公 2、5、8、 司、安管部 11月 、维修组
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23
破玻
1.检查接线有无松动，音量能满足要求， 2.定期测试联动，保证功能正常。 1.检查接线有无松动，音量能满足要求， 2.定期测试联动，保证功能正常。 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏， 2.传感器、压力表是否正常， 3.定期测试联动，保证功能正常。
维修组
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5
1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线， 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘， 广场喷泉配电控 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 制系统 4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常， 5.每年一次对接触器进行拆件检查， 6.现场电路图完好。 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线， 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘， 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4.检查标识、门锁， 5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查， 6.现场电路图完好。 1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒， 2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。 1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损， 2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常， 3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固， 4.定期测试，保证功能正常。
1、4、7、 10月的2530号
维修组
10
市政给水管
1、4、7、 10月的30 号 2、5、8、 11月的1-5 号
维修组
11
各层给水管
维修组
12
污粪池（井）
1、7月
专业维保公 司/维修组 配合跟进
排 水
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排 水
1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱， 2.检查标识是否清晰， 污水、雨水、粪 13 3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)， 管 4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂 物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。 1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)， 集水井（地库排 2.检查液位浮子、手自动状态是否正常， 14 污井） 3.检查连接管有无松动，标识是否清晰， 4.每半年将止回阀解体维修。 1.停电除尘， AHU、送(新)风、 15 2.检查内部线路，紧固接线， 排风机 3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）， 2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏， 3.压力表、水表、标识是否正常。 1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）， 2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。 3.配套设施是否完好，标识是否清澈。 1.手动试验上升、下降灵活， 2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据， 3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝， 4.每季度定期测试联动，保证功能正常。 1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏， 2.阀门杆加润滑油， 3.喷淋头定期抹尘。 1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)， 2.定期测试联动，保证功能正常。
16
主机
17
消防水管
18
防火卷帘
19
消火栓
20
消防喷淋
消 防 系 统
1.对配电柜进行除尘， 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常， 3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据， 消防、送风、排 21 4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。 风排烟机 5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)， 6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油， 7.定期测试联动，保证功能正常。 22 烟感、温感 1.检查接线有无松动，胶片有无破损， 2.定期测试联动，保证功能正常。
保养时间
执行人
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
10 11 12 月 月 月
1
专变变压器
供电局/维 6月、12月 修组配合跟 的1-5号 进
2
专变高低压房
供电局/维 6月、12月 修组配合跟 的1-5号 进
3 供 配 电
层间配电房
1、4、7、 10月的1425号
维修组
wenku.baidu.com
风柜、水泵配电 柜(包括AHU、PAU 、排风、车场送 4 排风、消防送排 风、生活水泵、 消防水泵、集水 井)
2、5、8、 11月
维修组
2、5、8、 11月
维修组
38 39 40 41
消防楼梯 玻璃幕墙
2、5、8、 11月 6、12月 2、5、8、 11月 1月、7月 3、6、9、 12月 3、6、9、 12月 3、6、9、 12月
维修组 维修组 维修组 维修组 维修组 维修组 维修组
外墙及楼梯间、 1.外墙是否有脱落、掉漆、空鼓，2.防火门是否有松动、脱落、闭门器脱落、掉漆，3.楼梯间蹋步 是不否松动、裂纹、剥落、空鼓。 防火门 公共地砖及窗 1.公共地砖：地面空鼓、松脱、破损、裂缝，2.窗是否有掉漆、生锈、掉焊。 儿童游乐设施是否有破损、松动等。
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安全出口、应急 1.定期充放电测试，保证功能正常。 灯(包括地下室) 2.每次放电不小于30分钟。
1.录像机除尘，检查各功能是否正常， 29 摄像头、录像机 2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘， 安防 3.定期测试，保证功能正常。 监控 电脑主机、DDC控 1.每半年除尘，紧固接线， 30 制器、模块 2.检查各功能是否正常， BA系 31 统 收费系统 1.除尘，检查内部线路，紧固接线， 2.定期测试，保证功能正常。 1.电源箱除尘， 2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固， 3.检查接地线， 4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 5.清扫地面，温度确保不超过35℃， 6.检查标识、门锁。 1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常， 2.检查五方通话系统是否达到通话标准， 3.检查门缝门坑、门感应是否正常， 4.检查照明、空调及标识是否正常。 1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补， 2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。 1.检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱， 2.每月对地弹簧、转动部件加润滑油； 3.装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。