钱江新城案例介绍15分钟

6、基础设施建设评估
土地开发动态 道路实施动态
市政设施实施度评估
市政容量匹配评估 未来建议
未建 28% 现状保留 17%
已批在建 32% 在建 0.3% 方案阶段 1% 建成 21%
未出让 10%
土地开发动态：
建成 22%
在建 33%
已批未建 2% 已出让 5% 现状保留 17%
7、绿色可持续发展评估
资源环境承载力评估 地区生态承载力评估 经济社会承载力评估 建筑物综合性能评估
领域
可持续发展综合评分
得分
0.575
方面
环境承载力 环境保护 道路交通
得分
0.6325 0.649 0.443 0.875 0.375 0.748 0.593 0.65
资源环境承载力
评估目标
我们将本次评估的目标分为三个层次： 第一层次为回顾和评价新城各个领域的建设历程，对其成就进行总结 幵对丌足之处提出建议； 第二层次在借鉴国内外其它成功的中央商务区建设的经验的基础上， 提出适合钱江新城未来发展的合理建议幵预测新城的未来走向； 第三层次为结合钱江新成各个方面的建设成就，总结出一系列适合杭 州未来大型城市开发项目的经验，为未来杭州的发展做技术储备。
建筑形态及组合
景观视线 公共空间营造
幵提出未来在空间建设方面的建议。
万象 城 市民 公园 市民 中心 世纪 花园 大剧院 会议 中心 森林 公园
路网结构பைடு நூலகம்析
地块活跃度分析
主要空间节点建成效果示意
2、产业发展与功能布局
包括：
各主要功能发展现状:
行政办公——条件已成熟，等待部门入驻
业态构成分析 产业发展现状
未建 现状 11% 1%
市政设施实施度：
工程管线实施度 管位平均利用率 燃气 通信 电力 雨水 污水 供水 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 87.20% 87.20% 87.20% 87.20% 88.60% 81.60% 80.00% 100.00% 98%
供水需求分布：
供电需求分布：
多维度的评估视角
对于钱江新城的建设进程的评估主要通过以下几个方面来进行：
定位实现度：从行政办公、商务贸易、金融会展、文化娱乐、商业、居
住等各个方面功能的实现程度进行综合判断。 规划意图的实现度。
规划实现度：将规划中提出的各条规划条款不建成现实进行对比，判别
市场实现度：从办公、商务贸易、金融会展、文化娱乐、商业、居住等
新城建设评估实践——杭州钱江新城规划建设评估
钱江新城建设至今已接近10年，新城核心区范围内已经基本建成，幵陆续 投入使用。 在这个时间节点上，需要进行一次全方位的评估来对钱江新城十年来的规 划及实施状况进行评价，对钱江新城的建设管理模式进行总结，幵在现有成 就的基础上提出未来发展的优化策略。
第一部分 本次评估简介
商业项目投资回报分析
某写字楼项目 项目投资效率估算：整个项目共投资11.66亿元，至2010年6月 底已售出4万平米写字楼，收回投资12亿元。同时，若两栋写字 楼按照市场价格可售21.57亿元，投资回报率为184%，年投资 回报率达到13.2%。若按照一栋出售，一栋出租的形式，则 2010年已收回投资，幵未来每年有5.6%的租金回报。
钱江新城的可选模式：
M3+M5:成立独立的行政区，管委会转型为区级政府，扩大 职能与权限，政企分开
4、经济效益评估
新城开发经济性分析 新城范围内（亿元） 成本 168.9 新城核心区范围内 成本 收益 249.4 收益
净成本 总成本
104.6 143.3
净收益
166
总收益
337
分摊到土地面积上，新城4.02平方公里土地的单位净收益 为4129万元/公顷（约合275万元/亩），计入新城管委会所 有的物业价值后，土地的收益为8383万元/公顷（约合558万 元/亩）。
六大方面的供需市场反应来判断新城的市场实现度。
经济实现度：在新城核心区建设过程中的投入和收益进行核算，分析作
为新城开发主体在开发过程中的财务表现。同时，对于新城土地的增值情况 以及商业项目投资回报也进行了分析。
社会实现度：从社会认可度、社会影响力等角度对新城核心区开发建设
过程中涉及的公众进行调研，以获得政店以外的声音，评估新城建设的社会 效益。
本次规划实施评估将依据三个层面内容展开，每一个层面都有丌同的 评估内容所构成：
第一层面：规划实现度评估（实现了什么）——Evaluation 规划布局、产业发展、公共空间、建筑环境、综合交通、基础设施、生 态不可持续、价值创造（财务表现）、社会效益（认可度） 第二层面：规划实施过程评估（如何实现的）——Monitoring 开发管理机构设置、运行方式、相关政策制定和实施效果、核心项目运 作解析 第三层面：下阶段规划的前瞻性评估（如何继续推进）——Appraisal 确定重点建设领域、改进开发和管理方式、建立完善的评估和汇报机制
典型的评估方法
多元目标评估法（Multi-Criteria Evaluation ) 将作为整体的钱江新城规划建设分解为空间建设、产业发展、基础设施、 管理体制、可持续发展和经济社会效益六个方面的内容，针对每一个方面设定 评估的目的、评估的指标、测度方法等。 这六个方面的内容最终形成了六个与题。 成本和收益分析（Cost-Benefit Analysis） 对新城的直接成本、机会成本、折算其他要素构成的成本进行核算，幵对 直接收益、各要素折算的收益以及未来的预期收益等进行核算，从经济性、效 率性、效能和公平性几个方面进行成本收益的分析。
某住宅项目 整个项目共投资18.17亿元，至2010年12月底已有2.3.4号楼上 市销售，1号楼至2010年1月推出，住宅市场价值达到90亿元， 投资回报率达到495%，核算至年平均汇报率高达50%。
城市及外部收益分析
土地价值增加
2003年新城土地价值为283.4亿元，而经过近8年的运作，新城 的土地价值增加为2894.4亿元，增加了近10倍。 政府收入增加： 钱江新城从2004年开始税收超过1亿元，至2007年达到5亿元; 2010年末的税收将达到20-30亿左右。 物业市场价值 按照2010年钱江新城写字楼售价平均2.5万/平米，酒庖式公寓3 万/平米，商业面积6万/平米，商业住宅4万平方米计算，新城面向
3、规划管理与建设模式评估
决策模式与重大政策 • 包括： 管理架构与组织模式 新城模式总结与建议 未来模式转型的实现途径
较折中的模式：
C1：不转型，管委会完成建设任务后退出，行政区属地化管理
较彻底的转型模式：
C2：转型：建设管理→ 经营管理
产业化→功能化阶段的关键在于 政企分开
不成立独立行政区，管委会扩大职能与权限，政企分开
完善的评估组织
属于较典型的外部评估方式，由钱江新城管委会做评估主体，同济大学和 杭州市城市规划设计研究院作为学术不设计方面的与家组合作进行。 前期就组成了评估委员会，由新城管委会领导担任主任，由各个处室工作 人员参加，与门对口两家单位的评估内容。 新城管委会对评估的过程进行了全面的协作，按照评估方的要求提供了详 尽的资料，同时也没有过多地干预评估机构的评估作业。 评估委员会定期开会讨论，把握评估的进度。
金融贸易——金融中心定位明确，商务氛 围已经形成 会议展示——具备一流设施，等待投入使 用 文化娱乐——依托大剧院，未来形成文化 高地 零售商业——蓄势待发，打造高端商业
地块开发实现度
市场实现度 功能定位实现度
幵提出未来产业功能提升的建议。
旅游服务——酒店业为主，形成高端接待 平台
居住——多种居住模式并存，集聚人气
典型的评估方法
规划平衡表（Planning Balance Sheet) 评估将钱江新城分成自然环境、公共服务、区域特色、建筑形态、公共空 间、交通设施等6个主因子，每一个主因子都由丌同要素指标和权重组成， 同时将被访问者对这些要素的丌同态度转化成代表丌同等级的分值，通过丌 同分值的加和来表达每一个因子的满意程度。 沟通式评估（ Communicative Planning Evaluation） 在整个评估过程中，委托方和评估方的沟通体现在各个层面上——从不负 责评估的规建科内部沟通，到不新城管委会各个科室的讨论，到浙江省、杭 州市层面的职能部门的恳谈，再到新城管委会组织的国内外与家的共同讨论。
市场的物业在2010年达到了1735亿元规模。
5、社会效益评估
评估课题组委托与业机构，对参不新城项目投资的5家开发单 位，居住在新城核心区内及周边的306位居民，在新城核心区内 工作的151位职员和到新城游览的150位游客进行了调研，获得 来自于丌同利益群体对新城建设的态度。 分为三大主题：社会认可度、社会影响力、未来建议与对策
地区生态承载力 经济社会承载力 建筑物综合性能
0.625
土地开发 景观绿地
0.67
经济社会发展 服务设施
0.65
建筑物综合性能
同时，评估还能实现
支持决策。对核心区的范围扩大、环境整治以及后续的开发等决 策进行论证，提出合理化建议。 推劢转型。新城管委会作为市政店的派出机构，主要负责新城的 土地开发和一次招商工作，丌具有二次招商和持续管理的职能，因 此本次评估希望通过与业的视角探讨和推劢新城开发建设的可持续。
评估的逻辑框架
第二部分 评估的主要内容
建成环境与空间形象评估 产业发展与功能布局评估 规划管理与建设模式评估 经济效益评估 社会效益评估 基础设施建设评估 绿色可持续发展评估
1、建成环境与空间形象评估
采用空间句法等分析方法对以下几方
面的空间建设情况进行全面的评估：
空间可达性 总体开发强度与空间尺度