苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 48页PPT文档
苏州工业园商业商圈调研报告_高档百货-108PPT
新兴商圈——园区商圈
李公堤风情商业街 所处板块：双湖板块 板块功能：集合了居住、商务和生态的新住 宅群。居住人口及消费能力：大湖城邦和高 尔夫花园的陆续交房，增加了板块人气。 板块交通：地面交通：机场路是该板块的交 通干线，通过其可以迅速到达苏州各个区域， 公交线路尽管有8条（18路、118路、27路、 78路、52路、518路、218路和141路）， 而且可通往乡镇。 轨道交通：正在规划中 商业格局：综合性、全方位、多功能生活配 套、商务
苏州市商业网点规划布局——商业圈层
苏州市总体规划确定的都市圈（约2000 平方公里）共分4个层次。
第一层次为古城圈层，以苏州古城护 城河为界，面积约14.2平方公里。
第二层次为核心圈层，东至东环路， 西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公 路，面积约81.5平方公里。
第三层次为中心城圈层，以绕城高速 公路为界，面积约1000平方公里。
12000 10000 8000 6000 4000 2000
分析总结 苏州GDP总量在国内位居 前列，人均可支配收入与其 不相匹配，在长三角16个 城市中仅处于中等水平。 预计苏州宏观经济将继续 保持平稳增长。 苏州人均可支配收入及人 均消费支出的持续增长，可 看出苏州商业仍有很大发展 空间。
亿元
人均可支、消费支出走势
20000 15000 10000 5000 14451 12361 9272 9783 18532 16276 12877 14500
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 GDP（亿元） 增速
20668 19953 19673 19178 19027 18532
上海
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
江苏省苏州工业园商业案例分析(58p)
Elegant Prosper、JNBY、Cache Cache、ZARA、Promod 、Vero Moda
Skullcandy、TBF、Mentor Salon、Okaidi、Iris Life、Asobio、Xiao Lv Song、Mother Care、Changood、 Feicui
Tally Weijl、Girdear、C&A 、Lun's shoes& bags、ME&CITY、Mango、Forever New、Mara Carol
主力商家沃尔玛 MUJI、Aji Ichiban、Le coq Sportif、SASSI、Manning、H&M、Uniqlo、NIKE 360、Quick Silver、Lovely
主体餐饮岛区: 中华传统美食区、时尚美食区、异域 风情美食区三个专区 休闲娱乐区： 特色零售及服务为主题 风尚生活步行街区： 零售、休闲、服务、餐饮、酒店等主 题。大型SPA、会所等休闲及特色娱 乐为主，是时尚人群的专属空间。
项目名称 项目地址 开发商 占地面积 建筑面积 消费群体
李公堤滨水商业街项目 苏州工业园CSD核心区域 苏州圆融发展集团有限公司
湖西商业 李公堤商业
湖东商业
4
项目概况
借鉴新加坡的规划理念，立足于“大社区、大组团”进行 功能定位和开发建设
整个工业园区内建成按住宅区的分布成17个 邻里中心。目前，苏州工业园区已运营有湖 东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑 7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面 积近13万平米。
苏州市区商业调查报告
苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。
苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。
本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。
调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。
观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。
观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。
由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。
整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。
观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。
观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。
共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。
苏州市商铺市场调研分析报告
苏州市商铺市场调研分析报告由于苏州的历史源远流长，建城已有二千五百多年的历史，文化积淀十分深厚，商业形态的发展伴随着历史的脚步前行，可以说每一处商贾聚集之地都烙印着经济历史的痕迹。
因而苏州的商铺板块分布总体是发散的，局部地域是集中的，从苏州市行政划分上具体分布为：◆老城区：观前街商业圈、石路商业圈、十全街、凤凰街、南门街、南号街、人民路、学士街、广济路、枫桥商铺板块等◆新区（不包括虎丘区）：狮山路临路、淮海路商业街商铺板块等◆园区：湖西各大邻里中心、蒌葑镇商业街等；湖东“F”城商铺板块等◆吴中区：区府周围商业街、木渎镇周围路边商铺板块等◆相城区：齐陆路、阳澄湖中路临街商铺板块等二、主要商业街状况分析NO1。
观前街一）观前街商铺分析观前街地处苏州古城中心，占地0.52平方千米，是全国十大商业步行街之一，其悠久的商业历史、浓郁的吴越文化和无可替代的商业地位，堪称苏州的“王府井”、“南京路”。
观前商业街拥有完善的商业功能、齐备的商业设施，区内商业繁盛，名店、老店云集，名胜古迹众多，是一个理想的“购物天堂”和“旅游休闲胜地”。
观前街日均人流量约20万人次、节假日超过35万人次的商业中心区。
商业形态主要有：⏹购物⏹餐饮⏹娱乐⏹旅游休闲二）观前街近期商铺个案分析◆案名：玄妙广场地址：观前街靠干将路面开发商：苏州盛丰房地产发展有限公司代理商：上海富阳力阳物业咨询有限公司建筑设计：苏州园区设计院占地面积：24000平方米总建面积：8300平方米面积：200—350平方米层面：3层价格：20000---25000元/平方米销售动态：未开盘，商铺每个已排号5位客户，停止排号，目前只接受简单登记。
评介：该案地处苏州首席顶级商圈，休闲、购物、娱乐等的聚焦点，是经商的理想旺地。
案名:美丽新世界开发商：苏州市富银投资发展有限公司地址：平江区乔司空巷粤海广场占地:4500平方米总建面积:16600平方米建筑层高:4层（地上三层、地下一层）物业管理：深圳美丽新世界商场管理有限公司价格:7000—16000元/平方米。
苏州市商业建筑规划情况简介_56PPT
两轴一带”。
城市规划区面积2597平方公里，中心城区规划范围面积602平方公里，建设用地面积
380.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ平方公里。
2 城市职能
城市职能：国家文化旅游和风景旅游基地； 国家历史文化名城； 国家高新技术产业基
地； 长三角地区次级商务、商贸、物流中心； 长三角地区创意和研发产业基地之一； 长 三角地区最具吸引力的居住地之一； 市域政治经济文化中心； 市域综合服务中心。
规划区用地现状图
规划区规现划有区规用划地拼拼合合图图
规划区用地规划图
东进沪西——苏州工业园区（苏州东部新城）贯彻“东进”策略，承担高新技术产业园
区和服务外包基地、长三角重要的现代商贸物流运营中心和文化创意中心、苏州市中央商务 区等职能。
规划区用地现状图
规划规区划现区有用规地划拼合图
规划区用地规划图
3级公共服务中心：市 级、分片级、居住 区级。
市级中心：3个城市中 心、2个城市副中 心；
分片级中心：6个； 居住区级中心。
三、商业网点布局规划
商业网点布局规划
规划理念：
现代商业理念；休闲商业理念；景观商业理念；生态商业理念；开发区商业理念； 交通枢纽商业理念。
总体目标：
立足苏州市区，服务苏州市域，辐射长三角地区，依据苏州城市之特色，形成布局合 理、功能完善、结构优化的商贸格局，以适应社会、经济、文化、及城市的发展需要。
到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据 重要地位；到2020年接近世界发达国家中等城市商业水平，使苏州成为流行时尚、著名 品牌、新型服务的重要集聚地，成为极具特色的购物、休闲、旅游、度假胜地。
标 志 性 商 业 格 局 示 意
苏州商圈解读
苏州商圈投资商铺哪里去？新崛起的苏州四大商圈解读商业与住宅，永远是相互依存和促进的关系。
当一个聚集区发展成熟之后，就必然对生活配套提出要求，从而推动商业市场的发展。
而商业的兴盛，又将提升区域的价值，反过来对住宅市场产生影响。
近几年来，苏州北扩西进、居住向南、园区迅猛发展，导致的结果就是一个个成熟人居板块形成，园区、相城、新区、吴中、中心城区的三个规划新城都在不同程度上形成了一个个人居新区。
随之而来的是对商业配套的需求，环球188、中润苏州中心、亿象城、万科国际广场、九龙仓国际金融中心、东方之门、置地星东环、沸腾CBD、长江壹号、恒宇广场……许许多多的商业项目如雨后春笋办散布在苏州新兴的城市板块。
在此，我们为您呈现了苏州新崛起的四大商圈，他们，将会为我们呈现姑苏城新的繁华。
投资苏州商业的四大理由1.城市快速发展，商业投资“基本面”看好苏州凭借着千年的文化底蕴，又作为上海的腹地城市，近年来发展迅速。
城市大发展表现在楼市上不是房价的飙升，而是一个个新商圈的形成，可以说，一个城市的发展情况，就是城市商业投资的“基本面”。
对于苏州而言，其商业投资的“基本面”是长期看好的。
近年来，苏州商业地产迅速发展，中心城区的观前、石路、南门三大商圈宝刀不老，又有吴中商圈崛起，高新区、工业园区、相城、吴中、平江新城等商圈也在快速发展，如枫桥、金鸡湖东、东吴北路等新型CBD、潜力商圈也正在逐步形成。
今年的“世博效应”，对包括苏州在内所有腹地城市的经济发展都有很大的带动作用。
世博的辐射效应，加快了苏州以及整个长三角地区的融合，商业消费能力将会得到进一步的提升。
交通也将会改变商业格局。
尤其是沪宁城际、苏州轻轨的建设通车，无疑将为苏州的商业提供新的成长空间。
届时，以城际、轻轨为核心，新的地铁商圈、地铁商业将会出现，并带动整个苏州商业地产的发展。
2.新政影响，商业地产的机遇四月中旬，楼市新政出台，直接对住宅楼市进行遏制，将二套房首付提高到5成，使住宅产品的投资门槛和商业产品达到了同一水准，牵动使投资型购房者的眼光从住宅转移到了商业，为商业地产的买方市场平添了一股生力军。
苏州中心商业定位和规划
苏州中心商业定位和规划前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。
项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。
一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。
苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。
在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。
苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。
其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。
苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。
项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。
苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。
1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。
项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。
苏州市商业环境分析报告
苏州市商业环境分析报告一、苏州整体经济指标苏州地处以上海为龙头的长江三角洲经济带内，受大上海的辐射及江浙沪沿线区域整体经济的规模效应影响，可持续发展的潜力巨大，投资环境健康良好，可预期的回报丰厚。
据苏州市2001年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP ）1760亿元，经济总量列全国城市第六位，居“长三角”经济带次席，江苏省首位。
（据苏州市2002年统计年鉴，去年完成国内生产总值（GDP ）2080亿元，居全国城市第五位，仅次于深圳市）2001年财政收入总量209亿元,首次跃居江苏省首位，比上年增长32%,财政收入占国内生产总值的11.88%。
2001年苏州人均GDP 按现行汇率折算超过3600美元，按可比价比上年增长12.3%。
而2002年的人均GDP 预计达到4200美元，超过预期目标。
2002年国民经济和社会发展的主要预期目标为：GDP 增长12%，财政收入增长15%以上，全社会固定资产投资增长13%以上，进出口总额增长13%，实际利用外资35亿美元，社会消费品零售总额增长10%以上，城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长5%以上，城镇登记失业率控制在4.5%左右。
图一：近五年苏州市人均GDP 走势图 图二：近五年苏州市GDP 与财政收入走势图近5年全市人均GDP走势（1997－2001年）近5年全市GDP与财政收入走势二、商场商品结构调查表一：商场内铺位情况表另外，本次调查这十家商场共数得店中店632个，面积范围在20-150平米之间，主力面积在40-50平米和70-80平米两段，各占38%左右，两者相加占到店中店总个数的76%。
绝大多数的店中店都是经营服装类。
截止自2002年底，全市大中型百货商场共有12个，总营业面积逾196500平方米。
表二：苏州各大商场汇总表随着苏州经济的不断发展，这三大商业区之间的一些道路也逐渐汇聚形成了几条具有鲜明特色的小街，自然而然的形成了几个小商圈，有观前和石路商业区之间的景德路，主要经营中低档服装；观前和南门商业区之间的十全街，酒吧一条街；凤凰街，餐饮一条街；人民路沿线等。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析(47页)共48页文档
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路商圈
地 位：位于市中心，是苏州商业起源地 规 模：占地55公倾 范 围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、 南至爱河桥路段 商圈吸纳率：约92% 主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城 主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电 器 业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、 石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街 平均人流量：20万人左右 租 金： 南浩街租金约在240－270元/平/月 石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺 约在54-160元/平/月
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前商圈整体业态组合比例
观前街业态比例 2%
3%
6%
15%
74%
餐饮业 零售业 休闲娱乐 旅游 金融
观前商圈整体业态档次组合比例
观前街经营档次比例分析
20% 30%
50%
高档 中档 低档
观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前街主要购物商场
观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高 端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。 主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主 要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成 的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。
[正式版]苏州观前街商业概况ppt资料
![[正式版]苏州观前街商业概况ppt资料](https://img.taocdn.com/s3/m/ac1d69dcb90d6c85ec3ac6fc.png)
消费客群
以商务及收入水平较好的中青年人士为主.
观前街业态分析三
三．影视，夜总会K，tkvtv,影 麦克风ktv,麦乐迪ktv,夜苏州ktv,大人家ktv,森只缘游艺城,皇家迪 中式简餐价格较西式式简等餐便宜,吧以中,红低收馆入音群乐体为酒主吧,覆,盖电各影个院年龄.段.
巴西烤肉,大力士韩国料理等
中餐以具有苏州传夜统特总色会,具,有苏一定荷的天餐地饮夜为主总.会,凯悦温泉会所,海龙王浴场等 它同的夫盛 子名庙，有如孔同庙南，浴京城的隍场夫庙等子有庙豫、园上一海样的，城观隍前庙街、是北因京为的有天玄桥妙，观是而一闻个名集。商业、娱乐、饮食、文化于一处的大众消遣、消费场所，也如
消费客群
1.中式简餐价格较西式简餐便宜,以中低收入群体为主,覆盖各个年龄段. 2.西式简餐的消费群体相对年轻化,
观前街业态分析二
咖啡等
足浴, 按摩等
星巴克,哈根达斯,两岸咖啡,好缘来牛排咖啡,迪欧咖啡,浅水湾茶厅, 昌万三茶庄等
新天地足浴等
休闲业特点
1.观前街咖啡及茶吧比较分散,大型咖啡,茶吧等缺少. 2.品牌主力店经营情况比较好. 3.足浴,spa等业态比较少,具有一定的潜力.
观前消费人群特点
迪吧的以苏州当地青年人为观主,前而静街吧区比较平收时外籍人人流士欢在迎2. 5万人次左右,节假日人流量在30-35 除星了巴麦 克当,哈劳根,达肯斯得基,两等岸,西咖万餐啡人的,好接次缘受来左度牛不右排高咖,,啡象人豪,迪流享欧来量咖,亚啡巨马,浅大逊水拉湾.丁茶餐厅厅,昌更万多三的茶是庄中等餐西吃自助简餐.
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苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
南门商圈分布
1、泰华
2、泰华东楼
3、国美电器
4、工人文化宫
5、7*7KTV会所
6、新岛咖啡
7、乱世佳人酒吧
8、简施咖啡
9、迪欧咖啡
10、蓝枪鱼酒吧
11、姑苏不夜城
12、小城故事
13、钱塘茶人
14、杰姆好莱屋
15、长发西饼
16、竹辉饭店
17、永和大王
18、苏为饭店 19、老苏州饭店 20、苏州东方渔港
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路商圈业态分布比例
1业% 态分布比例图 3% 2% 12%
82%
零售业 餐饮业 金融业 娱乐业 旅游业
石路商圈业态档次分布比例
档次分布比例图
12% 52%
36% 中偏高档 中档 低档
石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 商圈整体以中档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 商圈整体业态分布具有明显的特征，商圈中间段以购物为主，而中北端以休闲娱 乐为主，南端以美食物餐饮为主，并有其他业态的穿插分布。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前商圈整体业态组合比例
观前街业态比例 2%
3%
6%
15%
74%
餐饮业 零售业 休闲娱乐 旅游 金融
观前商圈整体业态档次组合比例
观前街经营档次比例分析
20% 30% 高档 中档 低档
50%
观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。 商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。 商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。
19.肯德基
20.豪享来
路
21.假日酒店
22.干休宾馆 23.傣妹火锅
22
24.大娘水饺
25.新华饭店
26、好仕来歌城
27、电玩（2F）
梦巴黎舞厅（3F）
大西洋浴场（4.5F）
28、滚石娱乐俱乐部（5F）
大型商务会所（6F）
29、南洋温泉浴场
上
金
30、上海成泰百货 31、石路国际商城 32、华润万家 33、太平洋超市 34、苏宁电器 35、五星电器 36、国美电器 37、宏图三胞
1
广
空 地
16 13 14
17 15
济
34 28
路
爱
塘 2
街 26 5
广场
女人街（B） 3 女人街（A） 4
30 阊 6
37 23
19 31
9 12 10 11 27 24
南 7 8
浩
35 32 门 石 25 路
老
街
坊 河
胥 33 18
路 20 36 美 29 21
食
路
街
街
桥
路
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
苏州主要商业区供应量及吸纳率
60 50 40 30 20 10
0
观前街
石路 苏州工业园区 苏州新区
100% 95% 90% 85% 80% 75%
现存供应量 吸纳率
作为苏州市级商业中心，观前街商圈 集中了苏州市内主要的商业物业供应。 由于观前街是苏州市内消费者最为内经 营业态目标明确，经营情况良好，因集 中、商业环境最为成熟的商业区域，因 而本区域商业而物业吸纳率也相对较高， 物业的吸纳率高达98%左右的水平。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
苏州主要商圈分布
苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三 个区域。 其中，古城区以市级商业中心—观前街、石路商圈为主要代表； 苏州新区以狮山路—淮海街为代表； 苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前街重点商业分布图
1、第一百货 2、大洋百货
因
果
巷
3、美罗商城 4、新苏州百货
平 23
5、豫园
24 17 18 19 安 20 21 22
6、金鹰国际
乔
司
空
巷
7、人民商场
人
8、大光明影院
9、开明影院 4 10、大人家飚歌城 民 11、西部飚歌城 1 3
12、天辰飚歌城 2 13、三万昌荼楼 路
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路主要休闲场所
石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐 业态。 凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状 况良好。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路主要餐饮
作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到 了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人 群的需求。
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
观前街主要购物商场
观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高 端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。 主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主 要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成 的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。
29 30
56 57
10 针
观前公园
31
58 59
19、富侨酒店 20、金银足道 21、上岛咖啡 22、巴黎之夜 23、粤海温泉会所 24、金银足道
富
仁
坊
27
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
巷 28
13 14
干
将
路
玄庙广场
15
观前小商品 市场
45
5 6 44
43
25、迪欧咖啡 26、好人小吃 27、水天堂 28、老娘舅 29、亚马逊餐厅 30、凯悦温泉会所 31、雅戈尔富宫大酒店 32、同润湘菜馆 33、得月楼 34、川福楼 35、达板城 36、好人民间小吃 37、朱鸿兴面馆 38、得月楼 39、五芳斋 40、王四酒家 41、帮贵火锅 42、必胜客 43、汉拿烧烤 44、真功夫餐厅 45、KFC 46、KFC 47、必胜客 48、小南国温泉会所 49、苏州小吃园 50、松鹤楼 51、绿杨混沌 52、永和豆桨 53、珍珠酒楼 54、新聚丰餐馆 55、老正兴 56、一番屋 57、韩松式料理 58、烧烤店 59、干锅传奇
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路商圈
地 位：位于市中心，是苏州商业起源地 规 模：占地55公倾 范 围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、 南至爱河桥路段 商圈吸纳率：约92% 主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城 主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电 器 业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、 石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街 平均人流量：20万人左右 租 金： 南浩街租金约在240－270元/平/月 石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺 约在54-160元/平/月
黎之夜娱乐城等 平均人流量：30万人次 商圈吸纳率：约98% 业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一 带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带 购物主要集在观前街、人民路一带 租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/ 月（纯底层） 人民商场附近：800-900元/平/月 玄妙观前门面：420-500元/平/月 观前小商品市场：租金为50-60元/平/月 北局弄门面（三层）：87-100元/平/月
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路重点商业分布图
1.五洲大饭店
2.石路春天酒楼
3.一品香中餐馆
枫
4.威尼斯商务宾馆
5.好仕来宾馆
6.麦当劳
7.老妈火锅
8.咸亨酒店
9.苏宁宾馆
10.项鼎鸡
11.长欣宾馆
桥
12.德记火锅
13.大娘水饺
14.要德
15.7+7
16.新世纪大酒店
17.汇丰宾馆
18.快捷168商务宾馆
9 新市路
21、苏州国土资源局
22、苏州广电总台
人
民
路 17
4 3
12
5
12
十 13 14 8
乌
鹊 15
桥
路
22 竹
19 全 带
城
桥
路
6 辉
街 7 10 11 18
相 王
路
16
21
路 20
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
南门商圈分析
地 位：苏州第三大商贸物流中心 规 模：12.4公倾 范 围：北临新市路、南至护城河、西起南园新村、东靠竹辉村 主力百货：泰华 主题商场：国美、豪克乐生活广场 业态分布区域：餐饮及酒吧主要集在中十全街、电脑专卖主要集中在乌雀 桥路，东大街及新市路业态分布较为丰富 日人流量：15人左右 租 金： 新市路：108—166元/月/m2 东大街、竹辉路：150-175元/月/m2 十全街：300-400元/月/m2 乌雀桥：125-130元/月/m2
苏州商业市场的物业供应量主要集中 在观前街、石路商圈、苏州工业园区、 苏州新区等。
石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈， 其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其 商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸 纳率也较高，保持在92%左右。 苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业 中心，同一时期内商业物业放量供应，加之 住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致 其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。 苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为 主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供 应量较小，新区内经 营业态目标明确，经营 情况良好，因而物业 吸纳率也相对较高，维