房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明

房地产投资测算操作手册及成本概算说明

第一部分投资成本

一.征地补偿费

(一).土地出让金

1.计算方法:

土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积

2.上交部门: 市财政局

3.说明:

(1) 各区类地价取值详见附件;

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.

(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

(2) 土地出让金修正系数表.

(二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;

标准:按实际发生工程量计算;

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.

2.规划,测量,勘察,设计费:

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准

单位: %

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┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃

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┃ 等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

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┃ 特级│ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃

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┃ 一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃

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┃ 二级│ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃

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┃ 三级│ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃

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┃ 四级│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃

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┃ 五级│ 1.2 │ 1.1 ││┃

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备注:

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

3.30层以上建筑;

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级: 1.高级大型公共建筑；2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;

3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.

二级: 1.中高级,大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.

三级: 1.中级,中型公共建筑；2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;

四级: 1.一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

五级: 一、二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明: (1)民用建筑大型 >10000 平米

中型 3000-10000 平米

小型 <3000 平米

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,

其工作量的比例为40%和60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费

依据:建设部(1991)第425号文

标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额85元/工日

用地规模(公顷) 工日定额

<=3 90

10 300

20 500

30 780

40 920

50 1000

>50 面议

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概

算额*(1-3)‰

三.基础设施费

1.红线内基础设施费

依据:京政发[1993]34号文

标准: 1).根据项目的实际情况定.

管线延长米*管线单方造价.

2).根据经验, 基础设施费一般为建安工

程费的 2% - 10%.

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工

程量*单方造价;

(2)各种管线单方造价:

自来水管线 600元/米

雨水管线700元/米

污水管线 800元/米

煤气管线1000元/米

热力管线2000元/米

供电管线 700元/米

电信管线1500元/门

道路 80元/平米

绿化 20元/平米

(3)经验数据:

环卫费 5元/平米

照明费 5元/平米

(4)该项费用一般范围150-400元/平米

普通住宅150元/平米