模拟楼盘实战方案

模拟楼盘实战方案1、定价思路

本住宅价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是勐腊县新城，是以后房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边拟建竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤制定价格方案：第一步：分析项目特点，确定价格制定原则；

第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例；

第三步：确定价格影响因素；

第四步：通过影响因素分析可比案例；

第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；

第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；

第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；

第八步：确定价格表；

第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；

第十步：确定付款方式。

2、项目价格制定原则

（1）、项目特点分析

此项目为新城开发的首批商业住宅开发项目，南面公路，北面依山（橡胶林地）。周围是勐腊县新的行政中心。对面是拟建医院。交通便利，场地平整，拆迁建筑不多。

拟项目为多层、高层混合住宅，多为南北朝向，依城市规划可分为两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：

A、户型设计差异：北组团户型设计中受经济适用房户型限制，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为80—100平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在50—196平方；

B、组团环境上差异：外部环境商业开发的地块迎新开发城市规划道路，北组团北面临山，噪音、污染较南组团少；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；

C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团是经济适用房不具备这一优势。

（2）、价格制定方法

A、以居住和商业集中地形成成两个价格体系，并且拉开价格差距；

B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此商业价值和噪音影响是价格差异的主要因素；

C、北组团户型面积固定、偏小，主要考虑安置对象。

3、确定项目可实现均价

(1) 市场比较法

考虑本项目所在区域是行政中心，将来是住宅竞争区域。项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.

(2) 调查案例选取

选取原则:同类型住宅,同一供需区域,位置接近,成交价格为正常实现的交易价格.

根据以上选取原则,选择项目周边的南腊小镇、辉煌广场等作为可比案例。

（3）住宅物业价格影响因素

A、因素一：地理位置比较因素

•环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；

•交通：车行、管制、公共交通；

•配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。

B、因素二：楼盘本体素质比较因素

•规模；

•平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等；

•设备：供热、智能化、消防；

•装修：地面、厨卫、门窗；

•外观：立面设计、大堂、会所；

•景观；

•车位；

•开发商；

•承建商。

C、因素三：物业管理

•品牌；

•收费；

D、因素四：工程形象进度

•楼花、准现楼、现楼；

•入伙时间；

E、因素五：营销因素

•市场时机；

•营销包装等。

（4）具体调查结果（待市调结果）

调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在1800—2500元/平方；辉煌广场综合素质与本项目最为相似，其次是南腊小镇等其中大部分建筑以砖混结构为主，建安成本相对较低。（5）楼盘对比分析

根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：

楼盘比较表（住宅）

（6）确定价格

根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目价格因素：新城与旧城的差异；南区北区的差异，可售面积比例约为1：7。确定本项目可实现的销售均价为XXXX元/平方。

4、确定价格表

（1）层差

根据调查，勐腊县目前楼盘价格如下：

楼盘名

称一二三四五六七备注

XX地产1900 1920 1900 1900 1880 1760 1600 顶层送花园

XX地

产

XX地

产

楼层差如下：

楼盘名

称一二三四五六七备注

XX地产 0 +20 0 0 -20 -40 -300 调查当地风俗

XX地

XX地产

上述案例中，XX地产是模拟的楼盘，楼层可比性不高，而辉煌广场和勐腊县目前在售楼盘，具有较高的可比性。因此在制定本项目层差时，主要以市调公司提供的对比项目的层差为参考，再根据当地市场认可的层差规律适当调整，项目层差制定如下：

一二三四五六七

层差（顶层平面）

层差（顶层复式）

（2）景观位置差

项目外部没有可利用的自然景观，内部景观差异也不大，因此，位置的影响主要反映在临街噪音的影响上。以下是燕都花园由于位置不同价格表如下：

五六均价

临

街

不临街

位置差如下：平均位置差

临街0

不临街 129

综合考虑本项目的素质，影响价格的位置差异的负面因素有：位于南区；临交通干道（建设北大街及西街）；为了商业目的小区内布置步行商业街。正面因素有：位北区；地势相对高可观看小区庭院绿化。考虑上述因素，结合竞争楼盘位置差异所产生的价格差，以南区接近主干道公路的栋号价格为参数，制定以下南区价格变化表（北区均价为南区对称单位的0.9）: