投资性房地产公允价值评估研究
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策随着市场经济的发展和国民经济的不断壮大，投资性房地产已成为许多投资者的首选，其风险和收益都相对较高。
在投资性房地产中，公允价值是一个重要的概念，它影响着投资者的决策和资产的评估。
本文将从公允价值在投资性房地产中的应用和对策方面进行探讨。
1. 公允价值的概念公允价值是指在市场上进行交易时，可以支付或收取的价格。
对于投资性房地产来说，公允价值是相对于市场上的买卖价格而言的，它可以受到影响而发生波动。
在投资性房地产中，公允价值通常是指物业的市价和折现值之间的差额。
在投资性房地产中，公允价值的评估方法非常重要。
常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是比较常用的一种方法，它通过对类似物业的市场交易价格进行比较，来确定公允价值。
收益法则是通过预期未来的现金流量来确定公允价值。
成本法是根据资产的历史成本和折旧情况来确定公允价值。
这些评估方法可以相互辅助，综合运用以确定投资性房地产的公允价值。
公允价值受多种因素的影响，包括市场供求关系、宏观经济政策、房地产政策等。
在市场供求关系上，公允价值受到市场需求和物业供给的影响，当市场需求旺盛时，公允价值可能上升；而当物业供给增加时，公允价值可能下降。
在宏观经济政策上，货币政策和财政政策的调控都会对公允价值产生一定的影响。
在房地产政策上，政府的调控措施也会对公允价值产生一定的影响。
1. 加强市场调研，及时了解市场变化在投资性房地产中，加强市场调研是非常重要的。
通过市场调研，投资者可以及时了解市场的供求状况，从而更准确地确定公允价值。
了解市场变化也可以帮助投资者制定合理的投资策略，以应对市场的波动。
2. 综合运用评估方法，确保公允价值的准确性在对投资性房地产进行公允价值评估时，投资者应该综合运用各种评估方法，以确保公允价值的准确性。
市场比较法、收益法和成本法可以相互印证，从而得出较为客观的公允价值。
3. 严格执行风险管理制度，规避市场风险投资性房地产市场风险较大，投资者需要建立健全的风险管理制度，以规避市场风险。
投资性房地产公允价值评估问题研究
投资性房地产公允价值评估问题研究作者：姚天星来源：《财经界·学术版》2016年第11期摘要：我国在为实现与国际会计趋同过程中，引入了公允价值计量模式。
在条件适合情况下，现行会计准则允许采用公允价值计量对投资性房地产进行评估，但目前该评估模式还存在一定的理论缺陷与现实问题。
以公允价值计量方法为切入点，探讨投资性房地产公允价值评估中面临的操作难度增大、对企业利润形成较大的波动和影响以及对企业未来盈余的影响等问题，提出相应的对策建议，对推广公允价值计量模式，提高该模式的应用水平，使其更加符合我国经济发展规律。
关键词：投资性房地产公允价值评估投资性房地产公允价值是市场交易主体在计量日进行的交易中，出售为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格，包括已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物等。
现行的后续估值模式有成本法和公允价值计量两种，以下将对公允价值计量模式及其应用问题进行探讨。
一、投资性房地产公允价值计量模式的特点（一）市场法市场法通常运用替代原理，在对投资性房地产公允价值计量时，将待估对象与相似房地产（三个以上）的近期交易价格进行比较，并对这些案例的已知价格进行适当修正，评估出基准日的合理价值。
该方法具有评估结果与市场实际较吻合等优点，缺点是前期收集市场交易案例的工作量较大，对于房地产成交量少的，不适合使用该方法。
（二）收益法收益法又可分为直接资本化法和现金流折现法两种评估方法：1、直接资本化法直接资本化法是将待估对象未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率，来求取估价投资性房地产价值的方法。
可用以下公式表示：式中：P代表待估投资性房地产价值；A代表投资性房地产的未来收益；R代表资本化率。
投资性房地产的未来收益包括毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，通过资本化率将年收益转换为价值。
2、现金流折现法现金流折现法是通过估计待估对象未来预期收益并转换为现值，从而对其价值进行确认的方法。
公允价值应用对投资性房地产行业的影响及反思
公允价值应用对投资性房地产行业的影响及反思【摘要】本文主要研究公允价值在投资性房地产行业的应用及其对行业的影响和存在的问题。
首先介绍了公允价值的概念和重要性，然后分析了公允价值计量对投资性房地产行业的影响，以及其中存在的问题和挑战。
接着进行了对公允价值应用的反思，对未来发展方向进行了展望。
在强调了公允价值对投资性房地产行业的重要性，并提出了对公允价值应用的建议。
通过本文的研究，可以更好地认识公允价值在投资性房地产行业中的作用，为行业发展提供参考和建议。
【关键词】关键词：投资性房地产、公允价值、应用、影响、问题、挑战、反思、发展方向、重要性、建议、总结。
1. 引言1.1 研究背景公允价值应用对投资性房地产行业的影响及反思引言:尽管公允价值应用在投资性房地产领域中具有广泛的应用，但其应用也面临一些挑战和问题。
公允价值计量的主体性和市场波动等因素会影响到其准确性和稳定性。
对公允价值应用在投资性房地产行业中的影响和反思至关重要。
本文将探讨公允价值在投资性房地产领域中的应用情况，分析公允价值计量对投资性房地产行业的影响，探讨其存在的问题和挑战，以及对未来发展方向的反思和建议。
1.2 研究目的本文旨在探讨公允价值应用对投资性房地产行业的影响及反思。
具体研究目的包括：一是分析公允价值在投资性房地产行业中的应用情况，探讨其对行业的作用与意义；二是研究公允价值计量对投资性房地产行业的影响，探讨其对投资决策和资产评估的影响；三是探讨公允价值计量存在的问题和挑战，分析在实践中可能出现的不足之处和解决方案；四是对公允价值应用进行反思，从行业发展和监管角度进行思考；五是展望未来发展方向，提出对投资性房地产行业公允价值应用的建议，以促进行业健康发展。
通过对以上研究目的的深入研究和探讨，本文旨在为相关决策者和从业者提供参考，推动投资性房地产行业的规范化和可持续发展。
1.3 研究意义公允价值是投资性房地产行业的重要计量基准，其准确应用对于投资者、开发商、监管机构等相关利益方具有重要意义。
基于财务报告的投资性房地产价值评估研究
基于财务报告的投资性房地产价值评估研究目录一、内容描述 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 国内外研究现状综述 (4)1.3 研究内容与方法 (5)1.4 论文结构安排 (6)二、投资性房地产概述 (7)2.1 投资性房地产定义及特点 (8)2.2 投资性房地产的会计处理 (9)2.3 投资性房地产的类型 (11)三、基于财务报告的投资性房地产价值评估理论基础 (12)3.1 财务报告概述 (13)3.2 资产评估基本理论 (14)3.3 投资性房地产价值评估方法 (15)四、投资性房地产价值评估模型构建 (17)4.1 指标体系构建 (18)4.2 评估模型选择 (19)4.3 模型应用 (20)五、案例分析 (21)5.1 案例选择与数据来源 (22)5.2 案例分析过程 (23)5.3 案例分析结果与讨论 (25)六、结论与建议 (27)6.1 研究结论 (28)6.2 政策建议 (29)6.3 研究不足与展望 (30)一、内容描述本研究旨在通过分析财务报告，对投资性房地产的价值进行评估。
我们将对投资性房地产的概念和特点进行阐述，以便为后续的评估方法选择和数据分析提供理论基础。
我们将详细介绍财务报告在投资性房地产价值评估中的重要性，以及如何通过对财务报告的分析来获取有关房地产价值的相关信息。
在此基础上，我们将选择合适的评估方法，如净资产法、市场比较法和收益法等，对投资性房地产的价值进行评估。
我们将通过实际案例分析，验证所提出的评估方法的有效性和可行性。
本研究的研究目标是为企业和投资者提供一种有效的投资性房地产价值评估方法，以降低投资风险，提高投资收益。
1.1 研究背景与意义在当前全球经济快速发展的背景下，投资性房地产作为一种重要的投资手段，其价值和评估方法逐渐受到广泛关注。
随着城市化进程的加快和房地产市场的持续繁荣，投资性房地产的价值评估不仅对于投资者、企业决策者具有重要意义，同时也对金融市场和宏观经济决策产生深远影响。
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产
![[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产](https://img.taocdn.com/s3/m/ef76321558eef8c75fbfc77da26925c52cc5914f.png)
[公允价值计量模式研究]公允价值模式计量的投资性房地产摘要：财务会计的核心问题之一是会计计量问题。
从国际财务会计的发展动向看，由于对金融工具、特别是衍生工具的计量需要，公允价值计量模式备受关注。
我国也高度关注公允价值理论和实务的发展，财政部颁布的新会计准则中，已将公允价值作为计量属性之一。
但应用中出现的问题和阻力使公允价值计量成为财务会计的难题之一，本文对此进行了探讨。
关键词：公允价值计量属性现行市价动态反映一、公允价值计量模式的含义(一)公允价值的本质国际会计准则委员会(IASC)认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)的定义与此基本相同。
FASB在1984年发布的第5号财务会计概念公告(SFACNO.5)中列举了五种计量属性，即历史成本、现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值。
公允价值属性与上述五种计量属性的关系是什么，是否成为独立的第六种计量属性，FASB在2000年发布的第7号财务会计概念公告(SFACNO.7)中指出：SFACNO.5中所描述的某些计量属性也许和公允价值是一致的。
在初始确认时，如果缺乏相反证据，已收或已付的现金或现金等价物通常被假定近似为公允价值。
现行成本和现行市价都在公允价值的定义之内，未来现金流量的现值也符合公允价值的定义。
只要短时间物价稳定，对于一些短期的应收应付项目而言，它们的可变现净值可以近似地代表其公允价值。
由此可见，公允价值决不是一个独立的新的计量属性。
公允价值的概念实际上已“嵌入”了各种计量属性，使公允价值成为一种复合(或综合)的计量属性。
人们一般在谈到公允价值时并不包括历史成本。
实际上公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。
我国新《企业会计准则》中对公允价值的定义是：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析公允价值模式是指在投资性房地产中，按照市场价格对房地产进行估值和计量的一种方法。
公允价值模式的应用可以使投资者更准确地了解房地产的价值，从而做出更合理的投资决策。
本文将从公允价值模式的定义、应用、优势和局限性等方面进行分析。
公允价值模式在投资性房地产中的应用主要体现在以下几个方面。
可以通过公允价值模式对房地产进行定量分析和预测。
通过对市场上类似房地产的价格和需求情况进行研究，可以对房地产的收益和价值进行估计，从而确定投资策略和预测未来的投资回报。
可以通过公允价值模式对房地产进行相对估值。
通过对市场上类似房地产的价格和市场需求情况进行比较和分析，可以确定房地产的相对价值，从而找到潜在的投资机会。
可以通过公允价值模式对房地产进行市场风险评估。
通过对市场供求关系和资金成本等因素的研究，可以确定房地产的市场风险，从而制定风险管理策略和防范措施。
可以通过公允价值模式对房地产进行市场调整和优化。
通过对市场上类似房地产的价格和市场需求情况进行分析，可以对房地产的市场定位和产品战略进行调整和优化，从而提高投资回报和市场竞争力。
公允价值模式的应用也存在一些局限性。
公允价值模式的准确性和可靠性取决于市场价格的真实性和有效性。
如果市场价格存在不确定性和波动性，公允价值模式的应用结果可能不准确。
公允价值模式没有考虑到投资者的主观偏好和风险承受能力。
投资性房地产的投资决策不仅取决于市场价格，还受到投资者的主观意愿和风险态度的影响。
公允价值模式的应用需要大量的市场数据和信息支持。
如果缺乏有效的市场数据和信息，公允价值模式的应用可能无法进行。
公允价值模式在投资性房地产中的应用可以使投资者更准确地了解房地产的价值，从而做出更合理的投资决策。
通过对市场上类似房地产的价格和需求情况进行研究和分析，可以确定投资策略、预测投资回报、识别投资机会、评估市场风险和调整市场定位。
公允价值模式的应用也存在一些局限性，如市场价格的不确定性、未考虑投资者的主观偏好和风险承受能力，以及对市场数据和信息的依赖性。
投资性房地产公允价值计量的现状问题及对策
投资性房地产公允价值计量的现状问题及对策1. 引言1.1 研究背景投资性房地产公允价值计量是指对投资性房地产进行公允价值计量的过程，其中公允价值是指在交易中可以买卖的一种价格。
随着国内外经济的快速发展和变化，投资性房地产市场也呈现出快速增长的态势，因此对于投资性房地产的公允价值计量问题也变得愈发重要。
本文旨在探讨投资性房地产公允价值计量的现状问题并提出相应对策，为投资性房地产市场的发展和稳定提供参考和支持。
希望通过本文的研究，能够为相关政策的制定和实施提供依据，并进一步促进投资性房地产市场的健康发展。
1.2 研究意义投资性房地产公允价值计量是当前金融领域面临的一个重要课题。
在当前经济环境下，房地产行业发展迅速，投资性房地产的公允价值计量问题也备受关注。
本研究旨在探讨投资性房地产公允价值计量存在的问题，并提出相应的对策建议，以促进投资性房地产行业的健康发展。
研究意义主要体现在以下几个方面：投资性房地产是我国经济增长的重要支柱之一，其公允价值计量关系到资产负债表的准确性和透明度。
通过对投资性房地产公允价值计量问题的研究，可以为相关监管部门和企业提供参考，帮助其更好地进行财务报告和决策。
投资性房地产公允价值计量存在一定的风险和挑战，包括市场波动、政策调整等因素的影响。
通过研究投资性房地产公允价值计量问题的分析，可以帮助企业更好地应对市场变化和政策风险，保障其经营和发展的稳定性。
本研究对于深入了解投资性房地产公允价值计量问题，提出相应的对策建议，促进行业健康发展具有积极意义和重要价值。
希望通过本研究的努力，能够为投资性房地产行业的发展和规范化提供一定的参考和借鉴。
2. 正文2.1 投资性房地产公允价值计量存在的问题投资性房地产的公允价值计量具有主观性。
由于公允价值的确定需要考虑多种因素，包括市场需求、资产状况、地理位置等，这些因素具有一定的主观性，导致公允价值计量可能存在误差。
投资性房地产市场信息不透明。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析随着市场经济的发展和城市化进程的加快，投资性房地产成为了投资者眼中的热门选择之一。
投资性房地产的公允价值计量模式成为了投资者关注的焦点之一。
本文将从投资性房地产的概念入手，分析其公允价值计量模式，帮助投资者更好的了解和把握这一重要的投资选择。
一、投资性房地产的概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
其区别于自用房地产和开发性房地产，投资性房地产的主要目的是出租或增值转让，是一种长期投资的方式。
投资性房地产的公允价值是指在正常市场条件下，买方和卖方在公允市场上进行交易时能够达成的价格。
公允价值是指在正常市场条件下，以自愿的、公开的方式进行的交易，卖方和买方之间的交易，其中双方都有合理的知识和意愿。
而公允价值计量模式则是指按照公允价值来计量投资性房地产的一种模式。
1. 公允价值模型：投资性房地产的公允价值计量模式采用的是市场和收益法，根据市场活跃度和使用价值来计量并进行预测。
市场法主要是以市场上类似房地产的价格来进行计量，而收益法则是以投资性房地产的未来收益来计量。
2. 定期评估：投资性房地产的公允价值需要定期进行评估，并通过专业的机构或评估师来确定其价格。
这为投资者提供了一个更加透明和可靠的价格标准，也提高了市场的流动性和效率。
3. 风险管理：通过公允价值计量模式，投资者可以更好地评估市场风险，及时调整投资策略，降低风险。
1. 数据收集：收集市场上类似投资性房地产的价格和租金情况，以及经济环境和政策对房地产市场的影响。
2. 评估方法：选择市场和收益法中的一种或多种进行计量，并结合实际情况进行调整和预测。
3. 专业评估：通过专业的评估师或机构进行评估，确保评估结果的客观性和准确性。
4. 定期更新：定期更新投资性房地产的公允价值，及时反映市场变化和风险状况，为投资决策提供参考。
五、投资性房地产公允价值计量模式存在的问题与对策1. 信息不对称：由于市场信息的不对称性，可能导致公允价值计量的不准确性。
公允价值在投资性房地产中的应用研究
拥有投资性 房地产的上市公 司用公允价值模 式来后续计 量投资 性 房地产。但是 事实证 明， 公允价值在投资性房地产 的应 用对 拥有投
允价值模式计 量的投资性房 地产 ，不得从公 允价值 模式转 为成本 模 式， 这一规定断 了上市公司如果不适应 公允价 值计 量 而转回历史成 本模式计 量投 资性房地产 的后路 。持 续
表 １ 采用公 允价值计量投资性房地产的拥有投资性房地产的上市公司数
—＼ 年份
可 靠取得投资性房地产 的公允价值成本 高、难 度大 。 而
以华尔街为代表 的美国金融界率 先向公允价值会 计发难 ，得到 了 政界的大力支持。会计 界虽坚决抵制对公允价值的无端指责 ， 但承 认公 允价值计量 需要改进 。后 金融危机 时代 公允价值会 计的 改革
正在 如火如荼地进行 中， 金融稳定理 事会 （ Ｓ 和金 融危机咨询 组 Ｆ Ｂ）
一
、
原 因分 析
计量 存 在不稳 定性 ， 有可 能使 上市 公 司价值 出现 较 大波 动 ， 不利 于上 市公 司稳定 发展 。房 价的 日益上涨 与宏观 调控 的相互 作用 ，
再 加上 经济危 机 的残余 影响 ，上 市公 司担心 使 用公 允价 值会 增
（ ） 允价值 理论仍处于争议 中 一 公 ２０ ０ ８年 的全 球金融危机 将对公允价 值理论 的争议急剧 放大 。
项目
、、＼
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产是指企业为获取租金收益或资本增值而持有的房地产。
根据中国会计准则，投资性房地产需要根据公允价值计量模式进行计量和披露。
公允价值计量模式是指以市场价值为基础对投资性房地产进行计量。
根据公允价值计量模式，企业需要将投资性房地产的公允价值进行评估，并以公允价值减去相关支出后的金额作为投资性房地产的账面价值。
公允价值计量模式的优势主要体现在：
1.准确反映价值。
以市场价格为基础进行计量，能够更准确地反映投资性房地产的实际价值。
2.提高透明度。
公允价值计量模式要求全面披露投资性房地产的公允价值，增加了企业披露信息的透明度。
3.规范市场秩序。
公允价值计量模式能够规范市场秩序，减少投资性房地产的买卖不确定性。
尽管公允价值计量模式有一定的优势，但也存在一些挑战和限制：
1.评估难度大。
投资性房地产的公允价值评估涉及到多个因素，如市场需求、房地产项目的位置和规模等，评估难度较大。
2.计量不稳定。
由于市场波动等因素的影响，投资性房地产的公允价值可能会发生较大的波动，导致计量不稳定。
3.信息不对称。
企业对投资性房地产的公允价值进行评估需要大量的信息，但有些信息可能只有企业内部掌握，导致信息不对称。
投资性房地产的公允价值计量模式在提高投资性房地产计量准确性和市场透明度方面具有优势，但需要解决评估难度大、计量不稳定和信息不对称等问题，以更好地适应市场需求。
投资性房地产会计准则中公允价值应用研究
是指 土地 、 建 筑物及 固着在 土地 、 建筑 物上不 可分 离 的部分及其 附带 的各种权益 。 房地产 由于其位置 的固 定性 和不可 移动性 的特点 ，在 经济学上 又被称 为不动 产。 它可 以有三种存在形态 ， 即土地 （ 土地使用权 ） 、 建筑 物、 房地合一 。 在房地产拍卖 中 ， 其拍卖标 的也可 以有三
借： 投资性房地产— —成本 累计折 旧或摊销 固定资产或无形资产减值 准备 公允价值变动损益（ 借方 差额 ）
资性质 特征 的房地产和 原来划 分为 固定 资产 的 自有房 屋建筑 物及作 为存 货 的房屋在用 途 、 状态、 持有 目的等 方面存在有显著差异 。但在２ ０ ０ ６ 年 之前 ， 由于我国经济
一
《 企业 会计准￣） （ ２ ０ ０ ６ ） 规定 ： 投资性房地产会计处 理采用历史成本和公允价值两 种计量模 式 ， 企业可 以依 据 自己的实际状况 自行选择 。
、
在投资 性房地产 的确认 、 计 量及后续 计量 、 处 置和 披露等阶段 中， 笔者认为在投资性房地产后续计量这一 环节 ， 其账务处理 上仍存 在一些问题 。依据投资 Ｉ 生 房地 产准则规定 ： 投资性房地产后续计量模式可根据企业 自 身实 际情况选择 采用成本模 式计量或 公允价 值模式计 量， 两种计 量模式 账务处理截 然不 同 ， 当投资性 房地产 采用成本模式计量时 ， 按 期采用适 当方法计提折 旧或摊 销， 资产负债表 日， 需要对投资性房地产进行减值测试 ； 当投资性房地产采用公 允价值计量模式时 ，投资性房地 产不再计提折旧或摊销 ， 资产 负债表 日， 根据公允价值调 整投资 ｆ 生 房地产的账面值价值 ， 差额确认为当期损益。 采 用公允价值 计量的投资性 房地产具体会计处理如下 ： 自用房地产转换为投资性房地产 ， 按转换 日的公允 价值进行转换 ， 公允价值与账 面价值的差额 ， 若出现借方 差额计入 当期损益 ， 若 出现贷方差额计入所有者权益 ：
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究摘要：</br>随着市场经济的发展和房地产市场的繁荣，投资性房地产成为投资者的热门选择。
在投资性房地产的管理中，公允价值计量模式被广泛应用。
本文通过对公允价值计量模式在投资性房地产中的应用进行研究，讨论了其优势和不足，并提出了一些建议。
一、引言</br>投资性房地产是指以获得租金、获取资本增值或两者兼有为目的而持有的房地产。
投资性房地产的管理对于投资者来说至关重要，而公允价值计量模式可以帮助投资者更全面地了解投资性房地产的价值变动和经营状况。
二、公允价值计量模式的定义和原理</br>公允价值计量模式是指根据市场上能够获得的最佳价格来计量资产或负债的价值。
在投资性房地产中，公允价值计量模式是基于市场价格和租金水平等因素来确定房地产的价值。
三、公允价值计量模式在投资性房地产中的优势</br>1. 全面反映房地产的价值变动：公允价值计量模式可以及时反映房地产市场的价值波动，投资者可以据此决策是否买进或抛出房地产。
</br>2. 促进精细化管理：公允价值计量模式可以帮助投资者更好地了解房地产租金水平和市场需求，进而制定更科学的管理策略。
</br>3. 提高投资者透明度：公允价值计量模式的应用可以提高投资者对投资性房地产的透明度，降低信息不对称带来的风险。
</br>四、公允价值计量模式在投资性房地产中的不足</br>1. 数据获取难度大：公允价值计量模式需要大量的市场数据和租赁合同等信息来进行计量，而这些数据的获取常常面临困难。
</br>2. 数据不准确性：市场价格和租金水平等数据会随着时间和环境的变化而变动，因此计量出来的公允价值可能存在一定程度的不准确性。
</br>3. 无法考虑非市场因素：公允价值计量模式难以考虑与市场无关的因素，例如政府政策变化、地区经济发展等，这些因素对投资性房地产的价值也会产生一定影响。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策一、公允价值的应用1. 公允价值的定义公允价值是指在市场参与者之间进行交易时，能够在交易的基础上确定的价格，是一种基于市场的评估方法。
在投资性房地产领域中，公允价值通常通过市场比较法、收益法和成本法等方法来进行评估。
2. 公允价值的应用在投资性房地产的管理和运作中，公允价值通常用于评估资产的价值、确定资产的折旧和摊销、衡量资产的价值变动、进行资产重估以及进行投资决策等方面。
公允价值可以帮助投资者准确评估投资性房地产的价值。
通过市场比较法和收益法等方法，可以对投资性房地产的价值进行估算，为投资者提供决策依据。
公允价值可以帮助投资者进行资产的折旧和摊销。
通过合理评估资产的公允价值，可以正确确定资产的折旧和摊销，避免因过高或过低估计而导致财务信息失真。
公允价值可以衡量资产的价值变动。
随着市场的波动和投资性房地产的变化，资产的价值会不断发生变动，通过公允价值的评估，可以及时反映这些变动，为投资者提供灵活的投资决策。
公允价值可以进行资产重估和投资决策。
通过定期对投资性房地产进行公允价值评估，可以及时发现资产价值的变化，为投资者提供决策参考，同时也有利于投资者及时调整投资组合，降低投资风险。
二、公允价值应用中的挑战尽管公允价值在投资性房地产中的应用具有重要意义，但也存在一些挑战和问题。
1. 公允价值的确定难度投资性房地产的价值受到多种因素的影响，包括市场供需关系、宏观经济环境、政策法规变化等，这些因素的复杂性使得公允价值的确定具有一定的难度，容易受到主观因素的影响，导致价值评估的不准确性。
2. 公允价值的周期性变动投资性房地产市场的价格具有一定的周期性，随着市场的变化，资产的价值也会发生周期性变动，这就要求投资者需要密切关注市场的变化，并及时调整公允价值的评估方法，以反映市场的实际情况。
3. 公允价值的资讯不对称投资性房地产市场的信息不对称性较大，投资者往往难以获取完整的市场信息和资产信息，这就给公允价值的评估带来了困难，容易产生偏差和误差。
投资性房地产公允价值的评估分析
一、引言我国财政部2006年2月新发布的《企业会计准则》要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映。
在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量;对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式,但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,这其中的公允价值是新准则为了实现与国际财务报告准则的趋同而引入的概念和计量属性。
新准则的这些新的变化和规定,就对投资性房地产公允价值的估测方法提出了要求。
二、企业中投资性房地产范围的界定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,投资性房地产应当能够单独计量和出售。
因此企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
这里自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产,比如企业生产经营用的厂房和办公楼、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业生产经营用的土地使用权都属于自用房地产。
而作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
根据企业会计准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权,这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。
按照国家国土资源部1999年发布的《闲置土地处理办法》的规定认定为闲置土地的则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权,也就不属于投资性房地产。
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
浅谈投资性房地产公允价值的计量
浅谈投资性房地产公允价值的计量
投资性房地产公允价值的计量，是指根据市场活动和资产特征，对投资性房地产进行公允价值的估计。
投资性房地产是指为了长期
出租、增值或实现资本增值而持有的不动产，它们通常是商业性质的，如办公楼、购物中心、酒店等。
投资性房地产的公允价值，是由专业的房地产估价师根据市场
需求、建筑物特征、租金收入、竞争情况、未来市场预期等多个因
素综合考虑估算出来的。
公允价值计量通常采用市场比较法、收益
法和成本法等方法。
其中，市场比较法是根据同类型投资性物业的
成交价格和特征，对目标物业进行估值。
收益法和成本法则是基于
预期收益或替代成本等信息估算公允价值。
需要注意的是，投资性房地产的公允价值计量应当遵循公正、
可靠、可验证等原则，尽可能地避免主观性和误差。
同时，公允价
值应该及时更新，以反映市场变化和资产特征的调整。
投资性房地产公允价值的计量，对于评估其价值、制定投资策略、决定购买或出售的决策等都有重要作用。
因此，在投资性房地
产领域，公允价值计量是一个至关重要的问题。
投资性房地产评估方法及问题研究
投资性房地产评估方法及问题研究摘要：随着我国经济社会的发展与进步，当前企业在发展的过程中，除了依靠本企业的主要业务活动以外，也会将房地产投资作为一种长期获取经济利益的手段，这样在很大程度上保证了企业的发展与进步。
在实际进行投资性房地产的过程中，[1]需要按照国家出台的内容，并以科学有效的评估方法展开工作。
本文基于此，对投资性房地产评估方法以及问题进行探究分析。
关键词：投资性房地产；评估方法；问题引言：我国相关部门针对投资性房地产出台了相关制度规定，企业在实际进行投资的过程中需要以此为基础进行，而且投资性房地产评估主要是利用公允价值计量模式，主要有两种评估方法，即市场法评估以及收益法评估。
为了保证整体工作的科学性以及合理性，需要合理选择评估方法，其也在很大程度上降低了不良因素的影响。
[2]1、投资性房地产评估方法分析1.1市场法评估企业利用市场法进行评估的过程中，一定要按照相应的流程和标准，进而保证整体评估工作的有效性以及科学性。
[3]首先，相关工作人员需要将房地产相关[4]的交易案件进行收集，保证数据收集的全面性以及完整性，同时也需要对相关资料进行对比，这样才能为日后开展工作奠定坚实的基础，在实际应用市场法评估开展工作的过程中，主要是针对投资性房地产的区位因素、权益以及相约[5]实物状态等进行评估以及分析工作。
其次，相关工作人员需要针对房地产的相关信息内容进行收集，比如说房地产的位置、交易日期、使用年限以及经营状况等，在实际进行收集的过程中，保证整体信息的完整性，随后需要对信息内容进行分析，保证整体分析的科学性以及合理性。
利用市场法进行评估，其可以在很大程度上当前[6]房地产的真实价格，同时也可以反映出此阶段之内的指标以及参数，因此也被广泛应用于投资性房地产评估之中，此外其操作性相对李敖说较强[7]。
1.2收益法评估部分企业对投资性房地产进行评估也会选择收益法评估，利用此种方法主要是可以针对投资性房地产的租金收益以及相应费用的匹配性进行过分析和判断，最终明确投资性房地产的最终收入以及收益时间[8]，此外企业有助于折现率得到选择，[9]保证折现率选择的可靠性以及准确性。
投资性房地产公允价值计量方式研究
布的 ３ ９项企业会计准则 ． 标志着适应我 国市场经济发展要求 、 与国际 惯例趋 同的企业会计准则体 系的正式建立 将公允价值首次作为会计 计量属性列入新会计准则 ， 这是我国会计准则体系建设 向前跨 出的一 大步 。 同时 ， 说明经过多年的发展 ， 我 国也基本具备 了公允价值应用的 土壤 。 我 国的企业会计 准则 将公允价值定 义为 ． 在公平交 易中 ． 熟悉情 况 的交易 双方 自愿进 行 资产 交换 或债 务清偿 的金 额 这一定 义 与 Ｉ Ａ Ｓ Ｂ目前的定义基本相 同。 目 前Ｉ Ａ Ｓ Ｂ的公允价值定义为 ． 在公平交 易 中熟悉交易情况的有意愿的各方 交换资产 、 清偿债务和被授予 的权 益工具可以被交换的金额。这两个公允价值定义很类似 ， 都强调 了公 允价值是在公平交易中产生的 ， 是基于市场 的。 但是． 它们都没有 明确 主体是在购买抑或出售资产 ： 债务 清偿 的指 向也不明确 ， 从定义上看 ． 公允价值不是针对债 权人 ．而是针对熟悉交易情况的有意愿的各方 ： 没有明确说明交换或清偿是 否发生在计量 日 抑或别 的日期
２ ） 投资性房地产 在用途 、 状态 、 目的等方面 区别于作为生产 经营 场所的房地产和用于销售的房地产 将投资性房地产单独作为一项资产核算 和反 映 ． 与自 用 的厂房 、 办公楼等房地产和作为存货的房地产 加以区别 ． 从而更加清 晰地反 映 企 业所持 有房地产的构 成状况 和盈利能力 ３ ） 投 资性 房地产有 两种计量方式 投 资性房地产准则适 当引入公允价值方式 ． 在满足特定条件 的情 况下 ． 可以对投资性 房地产采用公允价值方式进行后续计量 投 资性房地 产的范围包括 ： １ ） 已 出租 的 土地 使 用权 已出租的土地使用权 ．是指企业通过出让或转让方式取得 的． 以
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投资性房地产公允价值评估研究
随着投资性房地产公允价值会计计量的实施，以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。
文章在参照国家对会计报表审计的相关管理，结合企业会计准则和相关评估规范，对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。
不多说下面请看下面的内容吧：
一、关于委托主体
房地产评估委托权问题在评估界研究不多，因为传统房地产评估主要为房地产交易服务，而交易一般仅涉及交易双方，牵涉的利益相关方较少，评估委托权上容易达成一致。
但是，基于财务报告目的的评估，涉及的相关利益方多，利益诉求各不相同，因此，委托评估制度设计是否科学合理，对于评估报告质量，乃至资本市场的稳定均有重要影响。
对于投资性房地产公允价值评估，委托权制度设计的基本原则，是平衡各方利益，让既是评估客体又是评估结果的利益最相关方与委托权的行使适当隔离，评估委托交由评估结果对其利益影响相对较小、地位比较超脱者行使，即由独立董事行使评估委托权。
二、关于评估独立性
独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求，独立性是中介鉴证机构的生命线，丧失独立性即丧失公信力。
从独立性要求出发，不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立，而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。
目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所，不得在接受审计委托的同时，又接受投资性房地产公允价值评估的委托。
注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见，评估师的工作具有咨询性，属于注册会计师利用专家的工作，评估师提供咨询性意见，只对注册会计师负责，责任由注册会计师承担，笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可，因为责任主体是审计机构。
这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作，后者是鉴证性评估。
三、关于价值定义
会计计量当中的公允价值是会计专业术语，有关评估规范当中没有公允价值的定义。
各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致，我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
”（《企业会计准则——基本准则》第四十二条）
《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。
所谓公
开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
可见，公开市场价格定义比公允价值定义要严格的多，公允价值可以是公开市场价格，也可以不是公开市场价格，公允价值和公开市场价值之问是包含关系，公开市场价值是公允价值的一种。
但是，准则中的公允价值却是公开市场价值，因为准则同时规定采用公允价值模式计量应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。
该准则的指南进一步指出，活跃的房地产交易市场通常是指投资性房地产所在城市的房地产市场，对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
可见，准则把投资性房地产公允价值内涵进一步限定为在活跃的房地产交易市场上有类似房地产的交易价格，是交易双方在活跃市场上形成的合理价格，这也就是公开市场价格。
四、关于评估对象范围
需要评估的投资性房地产在准则中有严格限定，结合准则及该准则的指南，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
具体包括以下四项：
第一，已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物。
其中，用于出租的建设用地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
第二，持有并准备增值后转让的建设用地使用权，是指企业取得，准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
第三，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；对于不能够单独计量和出售，虽然用于赚取租金或资本增值的部分，不能确认为投资性房地产。
第四，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不居于主导地位，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
根据准则，企业拥有并自行经营的旅馆饭店其他旅游设施，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不得确认为投资性房地产。
由于估价目的的特殊性，房地产估价对象可能不仅包括企业账面上的无形资产—土地使用权、固定资产中的建筑物，还可能包括长期待摊费用中的装修、固定资产中属于房地产不可分离的设备设施及构筑物。
评估报告中对评估对象包含企业会计报表中资产类科目中的具体项目在评估报告中必须清晰的揭示，涉及在自用和投资性项目或投资性项目之间分摊的也需以科学合理方式分割并给予揭示。