资产评估学教程(第三版)复习题部分习题答案

第一章导论

3、

（1）abcd （3）ab （5）abde

第二章资产评估的程序与基本方法

3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac

5、

[（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）

第三章机器设备评估

2、（1）cd （3）bc （5）abe （7）ace （9）abc （11）bc

3、

（1）

1）估算重置成本

重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）2）估算加权投资年限

加权投资年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67

＝9.66年

3)估算实体性贬值率

实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%

4)估算实体性贬值

实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25(万元)

5）功能性贬值估算

第一步，计算被评估装置的年超额运营成本

（5－4）×12000＝12000（元）

第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本

12000×（1－33%）＝8040（元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现

求和，以确定其功能性贬值额

8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5万元

6）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5

＝51.92(万元)

(2)

1）估算重置成本

重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(万元)

2）估算加权投资年限

加权投资年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75年

3)估算实体性贬值率

实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%

4)估算实体性贬值

实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97(万元)

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本 1000×12＝12000（元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本 12000×（1－33%）＝8040（元） 第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现

求和，以确定其功能性贬值额

8040×（P/A ，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元) ＝3.5万元 6）估算经济性贬值率

经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X ] ×100%

＝[1－（60%÷80%）0.7] ×100% ＝18.24% 7)估算经济性贬值

经济性贬值＝(重置成本－实体性贬值－功能性贬值) ×经济性贬值率 ＝（124.72－47.97－3.5）×18.24% ＝13.36(万元) 8）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 ＝124.72－47.97－3.5-13.36 ＝59.89(万元)

第四章 房地产价格评估

3、

(1)acde (3)abce (5)abcd

(7) bcd (9)acde （11）abcde 4、计算题

（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

()

2

300020006

29752066()110%⨯⨯=+元

2)总建筑费用现值为：

()()

0.5 1.5

100060%10000100040%10000

9190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元 3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)

4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280

6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)

=16574783÷1.2 =13812319(元)

（2）根据题中所给条件计算如下：

1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)

2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)

从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 （3）根据题意：

该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7

=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)

（4）

()()()()()()()

()

()()()()

23

234

4

5

55812%812%812%8

110%110%110%110%812%15

1

1110%10%110%110%66.75⨯+⨯+⨯++++++++⎡⎤⨯++

+-⎢⎥+⨯++⎢⎥⎣⎦

=被估房地产十年租期内的收益现值=万元

（5）

()()()45

1

50

1

1110%115100106

100100800785.4/1110102109101100

1110%P -

+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米

()()()()()

()45

250

45

340

1

1110%115100106

100100850812.8/1111101112100101

1110%1

1110%115100106

100100760841.53/111010*********

1110%P P -

+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+-

+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+元平方米元平方米

()()

()()45

445

1234

1

1110%115100106100100

780881.93/11101001009999

1110%785.4812.8841.53881.93830.41/44

P P P P P P -

+=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=-+++++++=

==元平方米元平方米 即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1） 测算不动产总价

① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元)