不动产估价计算题解读
资产评估计算题汇总
资产评估计算题汇总一、背景介绍资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，旨在确定资产的价值和潜在风险。
在进行资产评估时，需要根据一定的计算方法和标准来确定资产的价值。
本文将针对资产评估计算题进行汇总，详细介绍各类资产的评估方法和计算步骤。
二、不动产评估计算题1. 房地产评估计算题假设一套位于城市中心的商业写字楼，总建造面积为10,000平方米，租金收入每年为1,000万元，折现率为8%，求该房地产的价值。
解答：根据资本资产定价模型，房地产的价值可以通过将每年的租金收入折现到现值来计算。
首先，计算每年的现金流量：每年的现金流量 = 租金收入 - 维护费用假设维护费用为200万元，则每年的现金流量为800万元。
接下来，计算房地产的价值：房地产的价值 = 每年的现金流量 / 折现率房地产的价值 = 800万元 / 8% = 1亿万元2. 土地评估计算题某块土地面积为1,000平方米，周边同类土地的市场价格为每平方米1万元，求该土地的市场价值。
解答：该土地的市场价值可以通过将其面积乘以市场价格来计算：土地的市场价值 = 面积 ×市场价格土地的市场价值 = 1,000平方米 × 1万元/平方米 = 1亿元三、动产评估计算题1. 股票评估计算题某公司的股票总股本为1,000万股，每股市价为50元，求该公司的市值。
解答：该公司的市值可以通过将总股本乘以每股市价来计算：公司的市值 = 总股本 ×每股市价公司的市值 = 1,000万股 × 50元/股 = 5亿元2. 债券评估计算题某债券的面值为1,000万元，票面利率为5%，剩余到期时间为5年，市场利率为3%，求该债券的市场价值。
解答：该债券的市场价值可以通过将每年的利息折现到现值，加之到期时的本金，来计算：每年的利息 = 面值 ×票面利率每年的利息 = 1,000万元 × 5% = 50万元债券的市场价值 = 每年的利息 ×折现系数 + 到期时的本金 ×折现系数债券的市场价值 = 50万元 × (1/1.03 + 1/1.03^2 + 1/1.03^3 + 1/1.03^4 + 1/1.03^5)+ 1,000万元 × 1/1.03^5 = 1,036.2万元四、无形资产评估计算题1. 商标评估计算题某公司的商标已注册10年，估计剩余有效期为20年，每年的营业收入为1,000万元，折现率为10%，求该商标的价值。
不动产估价考试习题与答案学习资料
一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25
房地产估价案例与分析模拟题及答案解析25问答题某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场、公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1～3层整体设计为商场；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m<sup>2</sup>。
大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问：第1题：2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?______参考答案：一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确地落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。
详细解答：第2题：写出估价技术路线。
______参考答案：依据大厦的现状，一般认为应采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，对成本开发期间费用进行估算。
详细解答：第3题：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
______参考答案：解法一：对此题分析如下。
关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析
关于剩余法评估不动产价值中土地增值税计算问题的分析本文分析在土地估价实务中采用剩余法估价估价时涉及的土地增值税计算问题，并解决该问题提出了解决思路。
标签剩余法估价；土地增值税；假设前提1、剩余法在土地估价中的应用剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关税费后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
就土地估价而言，剩余法常用的基本公式：V = A –B - C –D - E其中：V—土地评估价值，A—总开发价值或开发完成后的不动产价值，B—开发成本，C—开发商合理利润，D—税费（包括销售税金、土地增值税、期间费用等），E—投资利息。
剩余法除适用于土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格；（2）确定具体开发项目的预期利润；（3）确定开发项目中的最高控制成本费用。
本文仅对土地估价采用剩余法存在的问题进行剖析。
在采用剩余法评估土地市场价值时遇到的问题有：剩余法评估土地时，没有扣除土地增值税，即便扣除土地增值税，因对土地增值税法规认识不到位，造成土地增值税计算错误。
2、剩余法在土地估价中土地增值税计算存在的问题2.1剩余法估价过程没有考虑土地增值税在计算过程中没有扣除土地增值税。
在以往的土地估价采用剩余法评估时，税金计算往往只考虑销售税金及附加，而不考虑土地增值税，造成土地估价结果偏高。
认为假设开发法可以不考虑扣除土地增值税，理由为：（1）土地增值税是实现销售后才能结算计税的税种，同企业所得税一样，需从整个开发项目甚至整个公司范围统筹考虑，单从第一期开发的项目计算不全面，与其他项目是相互影响的，很难准确地测算。
（2）土地增值税的取得成本及费用不易取得，一般需通过查账才能确认已支付的合法的扣税凭证，而房地产公司在开发期，一般支付的合法凭证是不齐全的，有以预付款形式暂付款，有已发生未结算的，很难准确结算的，不准确的结算估算出来的土地增值税，可用性差。
不动产练习试题及解析
一、单项选择题(共50题，题号1～50，每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个符合题意)1、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常较高，其原因主要在于( D )。
D．公共配套设施状况好2、按照我国现行法律的规定，土地价格是指( B )。
B．为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价3、土地价值是由于土地的( B )三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。
B．效用、相对稀缺性和有效需求4、某比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为( B )元/m2(保留到小数点后一位)。
A．314.3 B．314.4 C．315.0 D．315.3【解析】5月的价格指数为104%，10月的价格指数为109%。
则10月的价格为300×109%/104%=314.45、某公司拥有一栋综合性办公楼，土地用途为办公，土地使用权为划拨方式取得，已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但土地证中记载的土地使用期限为30年，已使用10年，剩余使用年限为20年，该公司欲以该物业进行抵押贷款，采用以下哪种方式评估最为适宜？( D ) D．用市场比较法6、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。
经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。
则在成本逼近法计算中的投资利息为( D )元。
A．8934 B．18000 C．22500 D．22634【解析】15×[（1+6%）1.5-1]+20×[（1+6%）0.75-1]=226347、某商品住宅开发项目，规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1200元/m2，专业费及管理费为建安工程费的12%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.8%，销售税费预计为6元/m2。
不动产评估 不同方法例题
例题2
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用价格。经 调查收集到以下资料： （1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易 类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条 件以及各交易案例的区域因素相同和个别因素修正情况 如下表所示，其中区域因素和个别的修正皆是与待估宗 地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条 件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条 件比待估宗地差。 （2）土地还原率为7％。 （3）该市住宅地价指数1999年1月1日为100，以后平均每 月上涨1个百分点;
例题一答案
1. 年经营收入=6000万元 2.（1）销售成本及经营成本=4000万元 （2）管理费、财务费用=6000*6%=360万元 （3）商品销售及附加=6000*8.5%=510万元 （4）房屋折旧费：房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额 =2250万元/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日到2005年6 月30日共4年。 （5）经营利润=6000*10%=600万元 总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5） =5527.69万元 3.房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 4.房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4） *8%=161.54万元
2、市场比较法的公式及估价步骤 市场比较法的公式： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数 即： 估价对象价格=可比实例价格 ×100/()×()/100×100/()×100/()
市场比较法的估价步骤： ⑴搜集交易实例 ⑵选取可比实例 ⑶建立价格可比基础 ⑷进行交易情况修正 ⑸进行交易日期修正 ⑹进行区域因素修正 ⑺进行个别因素修正 ⑻求取比准价格
不动产登记考试试题分析 题库整理分析
不动产登记考试试题分析
在前几天刚考完的福建的不动产登记考试中，小灵通给您说一下基本的考试内容和情况、
1、他们的题目类型是单选多选判断简答四个题型。
单选题目都是基础概念考察题，譬如登记的类型考察登记的时限要求不动产登记中登记人员的责任，这些题目认真看几遍登记条例和实施细则，都可以选出答案。
2、多选题目相对困难，很多模棱两可的题目出现，宅基地的使用，抵押权的实现情况，林权登记的条件资料等都有出现，应该说不容易多选。
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3、判断题目没有所谓的选错扣分情况，题干是重点，理解题意，使用权和所有权一定要分辨清楚。
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4、简答考察了两个大题，您可以试一下回答。
1.论述一下实施不动产登记的意义？
2、窗口服务人员应具备的条件和素质？怎么做好窗口工作？
总体来说，相对简单。
在以后的不动产登记考试中，会重点出现对暂行条例的理解和案例应用，所以多看20套模拟试题和资料里的重难点标注是很关键的。
2022自考资产评估必看计算题汇总
2022自考资产评估必看计算题汇总一、介绍资产评估是指对企业或者个人的资产进行评估和估价的过程，是确定资产价值的重要手段。
在2022年的自考中，资产评估计算题是一个重要的考点。
本文将为您详细介绍2022年自考资产评估必看的计算题汇总，包括不同类型的资产评估计算题，以及解题思路和步骤。
二、不动产评估计算题1. 房地产评估计算题假设有一处住宅房产，面积为100平方米，单价为每平方米1万元，计算该房产的评估价值。
解题思路：评估价值 = 面积 ×单价评估价值 = 100平方米 × 1万元/平方米 = 100万元2. 商业地产评估计算题某商业地产的租金年收入为100万元，市场租金回报率为8%，计算该商业地产的评估价值。
解题思路：评估价值 = 租金年收入 / 租金回报率评估价值 = 100万元 / 8% = 1250万元三、动产评估计算题1. 机械设备评估计算题某企业的机械设备原值为50万元，已使用5年，估计使用寿命为10年，计算该机械设备的评估价值。
解题思路：年折旧率 = 1 / 估计使用寿命年折旧额 = 机械设备原值 ×年折旧率评估价值 = 机械设备原值 - 年折旧额 ×已使用年限年折旧率 = 1 / 10 = 0.1年折旧额 = 50万元 × 0.1 = 5万元评估价值 = 50万元 - 5万元 × 5年 = 25万元2. 股权评估计算题某公司总股本为1000万元，已发行股票500万元，计算该公司未发行股票的评估价值。
解题思路：评估价值 = 公司总股本 - 已发行股票评估价值 = 1000万元 - 500万元 = 500万元四、债权评估计算题某企业借款1000万元，年利率为5%，已还本息200万元，计算该债权的评估价值。
解题思路：评估价值 = 借款金额 - 已还本息评估价值 = 1000万元 - 200万元 = 800万元五、知识产权评估计算题某公司的专利权年收入为50万元，市场价值倍数为10倍，计算该专利权的评估价值。
不动产估价习题 (1)甄选
不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
不动产估价计算
等值计算公式复利终值公式：F = P(1+ i)n一次性支付终值系数（1+i) n单利问题：i=5%，n= ？，单利与复利的差别（1+i)n≈1+n×i例题：（2-1）某房地产开发公司向银行借款500万元，年利率15%，按照复利计算，2年后偿还的本利和为多少，如5年后偿还又为多少？解答：F2 = P(1+ i)n =500(1+15%)2=661.25万F5= P(1+ i)n =500(1+15%)5=1005.68万（2-2）某开发公司有资金500万，拟投入报酬率为12%的投资项目，经过多少年可使现有资金增加一倍？解答：F=500×2=1000F = P(1+ i)n1000=500×（1+12％）n（1+12％）n=2即（F/P，12％，n）=2查表i=12％的复利系数表的F/P栏最接近2的是1.974, 其对应的n=6,即6年可以使资金增加一倍（2-3）现有资金600万，欲在9年后使其达到原来的3倍，选择投资机会时最低可接受的报酬率为多少？解答：F=600×3=1800F=600×(1+ i)91800=600×(1+ i)9600×(1+ i)9=3∴i=13％复利现值公式：P = F (1 + i)−n ，一次性支付现值系数：(1 + i)−n例题：（2-4）欲在5年后得款1万，在利率为10%复利计息情况下，现在需要投入多少钱？解答：P = F (1 + i)−n = 10000 ×(1 + i)−5 = 6209年金复利终值公式（等额序列支付终值公式）F = A[(1 + i) n-1]/i ，年金复利终值系数或等额序列支付终值系数: [(1 + i) n-1]/ i例题：（2-5）某开发项目投资总额2亿元，计划分4年投资，每年末投资5000万元，全部向银行贷款，设资金贷款年利率为10%，问4年后应偿还得总投资额复利本利和是多少？解答：F = A[(1 + i) n-1]/ i= 5000×[(1 +10％)4-1]/ 10％=23205推导：应用等比数列求和公式；用数轴形象表示F=A(1+i)n−1+L+A(1+i)2 +A(1+i)+AF = A(1-q n)/(1-q)= A[1-(1+i)n]/[1-(1+i)]预付年金复利终值公式：F=A﹛[(1+i)n+1-1]/i -1﹜式中[(1+i)n+1-1]/i -1称为预付年金终值系数，表示为[（F/A，i，n+1）-1]，可查年得普通年金终值系数再减去求得。
2023-2024房地产估价师之估价原理与方法题型总结及解题方法
2023-2024房地产估价师之估价原理与方法题型总结及解题方法1、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。
A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】 D2、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。
预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 A3、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。
A.《房屋损坏等级评定标准》B.《房屋完损等级评定标准》C.《房屋自然损坏评定标准》D.《房屋维修等级评定标准》【答案】 B4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 C5、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）。
A.收益递增递减原理B.利益最大化原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 B6、资本化率是（）的倒数。
A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 D7、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 D8、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。
A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 B9、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。
不动产估价案例几答案解析
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于 1995 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权并于 1996 年 11 月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米1200 元；其经济耐用年限为55 年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500 元，残值率为 10% ，A 地块面积 450 平方米，建筑面积为400 平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000 元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米 30 元，土地及其房屋的还原率分别为5% 和 6% ，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20 元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4% ，年维修费用为重置价的 2% ，年保险费为重置价的0.2% 。
2、估价要求试根据上述资料估算 A 地块在 1999 年 11 月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为 10000 平方米，出让年限为 50 年，容积率为 3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在 2000 年 8 月 50 年期土地使用权价格为每平方米 600 元（容积率为 1 时）。
根据当地资料，容积率每增加 1，地价增长 60% 。
该饭店每月的客观净收益为 11 万元。
已知土地还原率为 6% ，该饭店的建筑还原率为 8% 。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为 H ，现在收集到与待估地块条件类似的7 宗土地，条件如下表：项目宗地成交易时间容积率位置比较形状比较区域因素个别因素交价比较比较A5801987 1.30-5%00B6201988 1.23%00-4%C6601988 1.40-2%00D7001989 1.400-3%0E6801989 1.300%3%0F7301990 1.22%0-5%0G7401990 1.300%0%-3%H19901000%0现假设该城市地价指数以 1987 年为基期，每年增长数同 1987 年相比增长率为 12% 。
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例子
• 例1：某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为 正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算 卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 • 例2：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2325元/ m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买 卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请 求取该宗房地产的正常成交价格。 • 例3：某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2625元/ m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买 卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请 求取该宗房地产的正常成交价格。
例题
搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200m2， 成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期 于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易 实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交 时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交 价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。 （通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用
面积的关系为1平方英尺建筑面积=0.75平方英尺使用面积；假设当时
人民币的年利率为8% ，人民币与美元的市场汇率为1美元=7.7395元 人民币）
解：对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式、统 一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。 (1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准则：
• 例1：解：卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下：
买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费
=2500+2500×5% =2625(元/m2)
• 例2：解：
卖方实际得到的价格 2325 正常成交价格＝ ＝ ＝2500 元 / m2 1 由卖方缴纳的税费比率 1 7％
解：1000×7.8450×(1+0.2%)8=7971.40 (元人民币／m2)
温馨提示 如果汇率给出两个，如何选取汇率要看：如果基准价格变动是以人民币为准 ，要选交易日对应的汇率；如果基准价格变动是以外币为准，要选估价时点对应 的汇率。
例题
为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查 选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表： 表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的 价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对 象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3 月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场 价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1 日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试测算该写字楼 2005年10月1日的正常市场价格。
(2)
估价时点的价格 2000 105 .0 109 .2 112 .5 118 .1 3046 .80元 / m 2 100 100 100 100
温馨提示：做此类题的关键是： (1)确定价格指数类型，如果有“以某年某月某日为100”一句话，必为定基价 格指数；如果有“均以上个月为100”的字眼，必为环比价格指数； (2)如果为定基价格指数，要会正确选择交易日和估价时点对应的价格指数； (3)如果为环比价格指数，要选交易日下一个月的价格指数到估价时点时价格 指数“段”，剩下的工作就是数字游戏。
例子
某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元/m2,该类房地产以 人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市 场汇率2007年1月30日为1美元=7.8450元人民币,2007年9月30日为1美元 =7.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整：
买方实际得到的价格 2625 正常成交价格＝ ＝ ＝2500 元 / m2 1 由买方缴纳的税费比率 1 5％
例子
• 例1：某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调 整到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4 月1日至10月1日的价格指数分别为 79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日为100)。请计算 该宗房地产2007年10月1日的价格。 • 例2：某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元/m2,现需要将其调整 到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1 日至10月1日的价格指数分别为99.6， 94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为100)。请计算该宗 房地产2007年10月1日的价格。
• 例1：解： (1) 交易日的价格指数为：76.7,估价时点的价格指数为：98.1,从以 2005年1月1日为100,一句话可以判断为定基价格指数。 (2) 估价时点的价格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2 • 例2：解：
(1) 交易日的下一个月的价格指数为：105.0,估价时点的价格指数为： 118.1,从“均以上个月为100”,一句话可以判断为环比价格指数。
32 甲总价＝16 32 ＝764200 元人民币 0.5 （ 1 8％） （ 1 8％）
乙总价=15万美元 (2)统一采用单价。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积 (3)统一币种和货币单位。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积 (4)统一面积内涵。 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积 (5) 统一面积单位。如果以m2为基准，由于1平方英尺=0.09290304m2则： 甲单价=764200/200=3821.00元人民币/m2建筑面积 乙单价=348.28元人民币/0.09290304平方米=3748.85元人民币/m2建 筑面积