商品房买卖合同纠纷实例[优质PPT]
房屋买卖法律问题及案例分析91页PPT
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
房屋买卖法律问题及案例分析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
房屋买卖常见法律纠纷_图文ppt课件
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
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二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
《房地产法律案例》课件
案例结论
根据案例分析，甲、乙、丙三人应当 共同承担还款责任。
如果甲、乙、丙三人无法履行还款义 务，银行有权要求其中一人或数人承 担全部还款责任。
如果甲、乙、丙三人之间有内部协议 或约定，应当按照约定承担各自的责 任。
案例结论
根据《合同法》的规定，甲应当继续履行合同，并承担违约责任 。
如果甲无法继续履行合同，应当返还乙支付的全部房款，并赔偿 乙因此遭受的损失。
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案例二：土地使用权纠纷
案例概述
甲、乙、丙三人合伙开发房地产项目，并签订了一份《合作 开发房地产合同》。合同约定了各方的出资额、股权比例、 利润分配等内容，但未约定土地使用权归属。
合同履行过程中，甲、乙双方因租金支付问题产生 了纠纷。
甲方向法院提起诉讼，要求解除合同并追讨租金。
案例分析
甲、乙双方签订的房屋 租赁合同是否合法有效 ？
甲、乙双方在履行合同 过程中是否存在违约行 为？
如果存在违约行为，应 如何承担责任？
甲方的诉讼请求是否合 理？
案例结论
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根据《合同法》等相关法律规 定，甲、乙双方签订的房屋租 赁合同合法有效。
THANK YOU
பைடு நூலகம்感谢聆听
合同签订后，乙按照约定支付 了全部房款，但甲未按照约定 交付房屋。
乙多次催促甲交付房屋，但甲 一直未履行。
案例分析
根据《合同法》的规定，当事人 应当按照约定全面履行自己的义
务。
在本案例中，甲与乙签订了房屋 买卖合同，乙按照约定支付了全 部房款，但甲未按照约定交付房
屋，属于违约行为。
《房地产法律案例》课件
根据《合同法》规定，双方自愿签订的合同合法有效，对双方具有法律
约束力。
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抵押权实现
根据《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍 卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
违约责任
甲方未按照约定还款，构成违约，应承担违约责任，赔偿乙方因此造成 的损失。
。
甲方可以通过法律途径维护自己的合法 权益，如提起诉讼等。同时，建议在签 订租赁合同时尽量明确相关条款，以减
少纠纷的发生。
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案例三：土地使用权出让合同纠纷
案例概述
甲、乙、丙三人合伙开发房地产项目，并签订了一份《合作 开发房地产合同》。合同约定了各方的出资额、股权比例、 利润分配等内容，但未约定风险承担。后因项目开发出现问 题，甲、乙、丙三人之间产生了纠纷。
合同签订后，甲方按约交付房 屋，乙方也支付了租金。
租赁期满后，乙方未按照约定 归还房屋，甲方多次催促未果 ，遂提起诉讼。
案例分析
合同约定
双方签订的租赁合同中是否有关于续租、提前退租 等条款的约定，以及这些条款是否符合法律规定。
违约责任
乙方是否存在违约行为，如未按时归还房屋等，以 及违约责任的承担方式。
《房地产法律案一：房屋买卖合同纠纷 • 案例二：房屋租赁合同纠纷 • 案例三：土地使用权出让合同纠纷 • 案例四：房屋抵押贷款合同纠纷 • 案例五：房地产合作开发合同纠纷
01
案例一：房屋买卖合同纠纷
案例概述
甲、乙双方签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购 买位于某小区的房屋。
同时，如果甲在项目开发中存在疏忽和失误，给项目造成了损失，则其应当承担 相应的赔偿责任。
商品房买卖合同纠纷典型案例
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议.协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定.由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议.对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼.近日，法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则.但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担责任并作出赔偿。
最后,法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还.律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
商品房买卖纠纷主要法律问题PPT-清新背景共31页文档
END
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要法律问题PPT-清
新背景
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
商品房合同纠纷指导案例
商品房合同纠纷指导案例一、案例一：逾期交房的那些事儿。
# （一）基本情况。
老张满心欢喜地买了一套期房，和开发商签订的合同里明确写着交房日期是2020年12月31日。
老张掐着手指头算日子，就盼着能早日住进新房。
可到了交房那天，他跑到楼盘一看，房子还是个半成品呢，根本达不到交房的条件。
老张那个气啊，就像热锅上的蚂蚁。
# （二）纠纷焦点。
1. 开发商的理由。
开发商解释说，因为疫情影响，建筑材料供应不上，工人也不好找，所以才导致工程延误。
他们觉得这是不可抗力因素，不应该承担太多责任。
2. 老张的想法。
老张可不管这些，他觉得开发商在签合同的时候就应该考虑到这些风险。
而且他发现周围其他楼盘虽然也受疫情影响，但都没有这么严重的延误情况。
他认为开发商就是管理不善，必须按照合同约定赔偿他的损失。
# （三）法院判决。
法院经过审理后认为，疫情确实属于不可抗力因素，但开发商有义务采取合理措施来减轻不可抗力的影响。
开发商不能仅仅以疫情为借口就完全免除自己逾期交房的责任。
法院查看了开发商的施工记录、材料采购记录等证据，发现开发商在疫情缓解后，工程进度仍然十分缓慢，存在管理不善的情况。
所以，法院判决开发商按照合同约定，向老张支付逾期交房的违约金。
二、案例二：房屋面积“缩水”疑云。
# （一）基本情况。
小王买了一套商品房，合同上写的房屋建筑面积是100平方米。
等到交房的时候，小王总觉得房子看起来没有100平方米那么大。
他就请了专业的测量机构来测量，结果发现实际面积只有95平方米，整整少了5平方米。
小王这下不干了，感觉自己吃了大亏。
# （二）纠纷焦点。
1. 开发商的说法。
开发商声称，合同里约定了有一定的面积误差范围，而且他们的测量结果是符合国家标准的。
他们觉得小王请的测量机构可能不正规，不认可小王测量出来的结果。
2. 小王的反驳。
小王拿出了测量机构的资质证明，说这个机构是完全正规合法的。
他认为合同里虽然有面积误差范围的约定，但这5平方米的误差已经超出了合理范围，开发商必须给他一个说法，要么退钱，要么按照实际面积重新计算房价。
唐某商品房买卖合同纠纷案
唐某商品房买卖合同纠纷案（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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商品房买卖法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张三（化名）被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）案由：商品房买卖合同纠纷二、事实与理由（一）基本事实2018年5月，原告张三通过某房产中介公司了解到被告开发商正在销售的某住宅小区的房源信息。
在经过实地考察和与开发商洽谈后，张三于2018年6月与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的某住宅小区一套商品房，房屋面积为100平方米，总价款为200万元。
合同约定，开发商应在2019年12月31日前将房屋交付给原告。
2019年12月，原告张三按照合同约定支付了全部房款。
然而，到了约定的交房日期，开发商却未能按照合同约定交付房屋。
经核实，开发商未能按时交房的原因是工程进度延误，且存在质量问题。
2019年12月31日后，原告张三多次与开发商协商交房事宜，但开发商始终未能给出明确的解决方案。
无奈之下，原告张三于2020年1月向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，包括支付逾期交房违约金、赔偿房屋质量损失等。
（二）争议焦点1. 开发商是否构成违约？2. 原告主张的违约责任是否合理？三、法院审理过程（一）被告答辩被告开发商在答辩中承认未能按时交房的事实，但辩称工程延误和质量问题是由于不可抗力因素导致的，且已采取了补救措施。
开发商提出，已为原告提供了临时居住场所，并承诺在问题解决后尽快交付房屋。
（二）法院调查法院依法对案件进行了审理，并委托了专业的鉴定机构对房屋质量问题进行了鉴定。
鉴定结果显示，房屋存在多处质量问题，包括墙面裂缝、防水层破损等。
四、法院判决根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
法院认为，被告开发商未能按照合同约定按时交付房屋，已构成违约。
关于原告主张的违约责任，法院认为：1. 开发商应支付逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》的约定，开发商应按每日万分之五的标准支付逾期交房违约金。
商品房买卖合同纠纷实例79页PPT
41、俯仰终宇宙，不乐复何如。 42、夏日长抱饥，寒夜无被眠。 43、不戚戚于贫贱，不汲汲于富贵。 44、欲言无予和，挥杯劝孤影。 45、盛年不重来，一日难再晨。及时 当勉励 ，岁月 不过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
商品房买卖合同纠纷案
商品房买卖合同纠纷案甲方（购房者）与乙方（开发商）签订了一份商品房买卖合同，约定甲方购买乙方开发的某楼盘中的一套房产。
合同中明确了房屋的具体位置、建筑面积、交付标准、交付时间以及房款支付方式等条款。
然而，在合同履行过程中，出现了以下纠纷：1. 甲方认为乙方未按照约定的时间交付房屋，构成违约。
2. 乙方声称由于不可抗力因素导致工程延期，应部分或全部免除责任。
3. 甲方发现交付的房屋存在质量问题，要求乙方进行修复或赔偿。
4. 乙方提出甲方未按时支付房款，要求甲方支付逾期利息或解除合同。
二、法律依据根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，双方的权利义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行。
在出现纠纷时，应首先依据合同条款解决，合同未明确或无法解决的情况下，可参照法律规定进行处理。
三、解决方案1. 交付时间纠纷：需查明乙方延期交付的具体原因，若为不可抗力，则乙方可免除或减轻责任；若为乙方原因，则应承担违约责任。
2. 质量问题纠纷：甲方有权要求乙方在合理期限内修复，若乙方拒绝或修复后仍不合格，甲方可要求赔偿。
3. 房款支付纠纷：甲方应按照合同约定的时间和方式支付房款，逾期未支付的，应支付逾期利息；乙方有权要求甲方继续履行或解除合同。
四、建议1. 双方应首先通过协商解决纠纷，明确各自的权利义务，尽量达成一致意见。
2. 若协商无果，可依法向有关部门投诉或申请调解。
3. 最后，若纠纷仍无法解决，可通过法律途径，向人民法院提起诉讼，请求司法判决。
五、预防措施为避免类似纠纷的发生，建议双方在签订合同时，明确各项条款，特别是交付时间、质量标准、违约责任等内容。
同时，双方应保留好相关的书面证据，如合同文本、交付通知、质量检验报告等，以便在纠纷发生时作为依据。
商品房买卖纠纷主要法律问题PPT-清新背景
交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态
包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。
------具体约定应避免过于明确，最好模糊。 不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、 差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及 延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理 由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付 标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。
教训：忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时，证据不力。
１）交付通知是否必须？
Ａ.现有法规将交付通知列为交付的必备条件
商品房买卖司法解释第11条 之日起由买受人承担。 B.法院均认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。-----主要依据：穗 版合同第十三条：甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。 合同法第六十一条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当 理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用
2、交付条件与交付标准
案例：开发商将某商品房交付买受人时，买受人验房时提出阳台漏装合 同约定的壁灯、吸顶灯，因此拒收房，要求安装后再收房。买受人理由 是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？ 从案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义，概念不容混淆。
交付条件即法定的商品房交付使用应具备的基本条件。
内容：
一、交付纠纷
二、质量纠纷 三、面积纠纷 四、政府调控下的常见纠纷
一、交付纠纷
1、交付的法律意义
2、交付条件与交付标准 3、实践中部分法院的认识 4、交付通知的法律意义及风险预防 5、买受人拒绝收房的合理理由 6、交付注意事项
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2015年4月18日
商品房买卖合同约定，开发商应将符合 《住宅项目交付使用管理办法》规定的商品房交 付购房人，如果交付时商品房未经竣工验收备案， 不符合合同约定的交付条件，属2012年10月11日，原告张某向被告某房地 产开发商购买商品房一套，双方约定被告应当在 2013年12月31日前向原告履行交房义务，被告如 违约，应自合同约定的最后交付期限的第二天起 至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价 款万分之三的违约金。
• 审判实践中，各方对涉及商品房交付使用条件的 法律法规的理解观点不一。因此，有必要厘清现 行规定对商品房交付使用条件的涵义，准确认定 合同约定的商品房交付使用条件，依法维护购房 人和商品房开发商合法权益。
• 商品房买卖合同纠纷实例
2008年11月26日，原告孔某与被告某房地 产公司签订商品房买卖合同，被告将其开发的某 公寓1幢东区1202号商品房出卖给原告，约定出卖 人应在2008年6月30日前依照国家和地方政府有关 规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同 约定的商品房交付给原告。商品房达到交付使用 条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手 续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同 规定的证明文件，并签署房屋交接单。
• 商品房交付使用条件的法律界定
• 商品房买卖中因购房人与开发商对合同约定的商 品房交付使用条件理解不一，房屋交付环节引发 的纠纷逐渐增多。文章从案例出发，分析实践做 法和现行法律规定，认为商品房交付使用条件是 竣工验收合格，如果当事人另外约定“需要提交 竣工验收备案表”,则应依当事人约定。
• 具体分析来看，房屋交付环节上出现的纠纷主要 有两种情况，一是开发商通知交房时，因买受人 对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发 商不一致，认为该房屋未达到交付使用的条件而 拒绝受领引发纠纷；二是买受人接受房屋后认为 房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约，要 求给付逾期交房违约金。
• 本案中，被告于2014年1月17日将房屋交付原告的 行为属于被告的积极履行行为；被告将未经竣工 验收备案的房屋交付给原告的行为属于交付标的 物的标准不符合合同的约定；被告的迟延交付行 为造成了原告利益的损失；原告利益损失应归结 于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行为构成 瑕疵履行。
• 其次，被告应当承担瑕疵履行的法律责任。最高 法院的司法解释将转移占有视为交付，该交付行 为既包括全面履行行为也包括瑕疵履行行为，转 移占有后原告仍有权要求被告承担违约责任。《 合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他 损失的，应当赔偿损失。”
• 第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同 义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成 损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的 损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得 超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预 见到的因违反合同可能造成的损失。
• 第三，被告瑕疵履行责任的确定。瑕疵履行属于 违约行为，违约方可能要承担给付违约金或给付 损害赔偿金的责任。违约金是对损害赔偿金数额 的预先确定，因而违约金与损害赔偿金不可同时 存在。当事人可在诉讼过程中可以选择要求违约 方承担违约责任或损害赔偿责任。本案中，原告 选择要求被告承担违约责任是对自己诉讼权利的 处分，应予准许。
• 2.履行标的不符合合同的约定即存在瑕疵。所谓 瑕疵是指一方当事人交付或提供的标的物的种类 、品质、质量、标准等不符合合同的约定；3.履 行行为造成了履行利益的损害。履行利益，又称 积极利益，是指一方当事人合理期待另一方完全 履行合同而产生的合法利益，包括既得利益与可 得利益。4.须可归责于履行合同的一方。
• 2014年1月17日，被告通知原告领取涉案商品房的 钥匙并领取预期交房违约金2500元。后原告得知 涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工验收备案。 现原告起诉要求被告承担自2014年1月18日至2014 年5月14日的逾期交房违约金。
• 对于上述案件，存在两种观点：
• 一是应驳回原告的诉讼请求。《关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交 付使用，但当事人另有约定的除外。”本案之中 ，双方当事人没有另外约定，房地产公司将房屋 转移给买受人占有，则房屋的交付使用义务已经 履行完毕，客观上已不存在违约行为，原告无权 再主张预期交房责任。
• 根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约 定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金 过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法 院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的适用虽 不以实际损失发生为要件，但最终违约金数额大 小的确定与实际损失额密切相关，即法院或仲裁 机构对违约金数额的调整是以实际损失额为参照 标准。本案在确定被告承担的具体违约金数额时 ，可根据当事人的申请以及因违约行为给原告造 成的实际损失情况进行调整。
• 二是被告应当承担逾期交房后的违约金。根据商 品房买卖合同约定，被告应将符合《住宅项目交 付使用管理办法》规定的商品房交付原告，但被 告交付时商品房未经竣工验收备案，不符合合同 约定交付条件，属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违 约行为，原告有权要求被告承担违约责任。
• 那么，本案中被告的交付行为应当是合同履行行 为，但是是否属于瑕疵履行以及是否应当承担违 约责任？
• 首先，被告的行为构成瑕疵履行。瑕疵履行是指 债务人虽然履行，但其履行并不符合规定或约定 的条件，致减少或丧失履行的价值或效用的情形 。根据瑕疵履行的上述定义，构成瑕疵履行应当 具备以下四个方面构成要件： 1.当事人一方已经 作出了履行合同的行为，即必须有一方的积极行 为，如无履行行为，只能构成不能履行、拒绝履 行或迟延履行；