百强商业地产项目案例之六十四--南宁航洋国际城

案例研究——南宁航洋国际城

案例研究——南宁航洋国际城项目名称：航洋国际城城市：南宁物业类别：写字楼商务建筑综合体建筑类别：5A级际级智能化写字楼航洋国际城物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面)价格：均价5000元/平方米开发商：广西东方航洋投资集团有限公司预售许可证：南房预字2006第019号售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面)开盘时间：2004-11-28入住时间：2006-12-01容积率：4.97绿化率：33%楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层，项目介绍：占地面积:54000平方米总建筑面积:400000平方米停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场开发商:广西东方航洋投资集团有限公司代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司整合推广单位:锐蓝传播西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。

停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。

国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。

7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。

国际商务公寓[恒富中心、发展中心]：恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。

每栋6部电梯直达，每栋皆有专用的挑高豪华大堂；内部设计采用国际商务办公标准，框架宽柱距式布局，内廊式平面布置，实用率极高，户型全南北朝向，景观视野极佳；单位面积55-200平方米并可灵活组合，每户带独立卫生间；公寓内提供了信息化、智能化的国际级新科技设施；顶层配备公寓式东方假日酒店。

商业地产案名

商业地产案名北国新天地盛业广场波士名人财富又一城中环新世界SOHO 双塔世贸商业广场sm城市广场加州城市广场瑞景商业广场明发商业广场磐基国际名品中心老虎城中华城南中大地广场香港时代广场名汇商业广场裕景中心罗宾森城市广场金世纪商务中心国贸名品商厦义商国际星光大道商业中心大时代商厦世贸大厦新丹兰女人购物街米兰秀街sogo风尚御景国际蜂尚国际远大国门航洋国际购物中心万象城海岸城沿江一号中央大街时代都会北城天街香港路8号银兆城赛博广场奥韵天城炫街尚街财富中心金中环百老汇地王广场铂金特区曼哈顿广场天旺广场CBD世贸大厦长城康桥华城海逸名门中房.新锐office蓝码地王大厦大河春天·东卫城·温莎大道·世纪东方城·鼎极嘉华世·火炬大厦·置地星座·北京中粮广·1+1大厦·鼎好电子城·金四季购物·诚品建筑·大钟寺广场·企图ATT ·学院国际·新中关·新保利·雍和大厦·天恒大厦·南新仓·华声国际·盈通购物城·凯恒中心·和平新城·西环广场·德胜置业·通程国际·长安兴融·西点商业广·新街市鑫旺·首都时代广·五栋大楼·国瑞城·领行国际·百荣世贸·鼎源广场·金世纪嘉园·本家润园·北京商界·大都市街·庄胜广场·海格国际·陶然新街·顺驰蓝调·牛街18 ·南国花城·源屋曲·纯粹建舍·财富中心·CBD东都·万象街·珠江峰景·丽景新贵·博雅国际中心·金隅国际·新城国际·三里屯3·3·棕榈泉生活广场·鼎源生活广场·王府井富阳广场·第三极文化中心·中发百旺商城·盈通购物城·鼎好电子城·BDA样本·国风北京·季景沁园·炫彩嘉轩·玉泉新城·天鸿美域·达龙骏景·卡布其诺·巧克力城·西引力·10AM新坐标·宝星国际·观澳园住宅商铺·新潮嘉园底商·华城·蓝山国际·鼎极嘉华世纪·火炬大厦·置地星座·北京中粮广场·天海商务大厦·尚都国际中心·金方大厦·玺萌中心·ROLLING·万达广场·万通中心·新保利·陶然新街·巨库·北京华侨城·沿海赛洛城·秀水2号·建外SOHO ·温特莱中心·万达广场·光华国际·后现代城·尚都国际·星光大道·企图ATT中心·鼎好电子城·第三极·新中关·中关村E世界·银谷大厦·中关村科贸·恒润中心·酒吧·好运街·远洋新干线·佳程广场·中环商业广场·UHN国际村·北京城市宾馆·琨莎中心·北辰绿色阳光·北地大厦·九台2000·北苑家园·华悦国际·欧陆大厦·金泉广场·第5大道·皇冠大厦·智慧大厦·望海楼·远洋银港·枫蓝国际·西环广场·五栋大楼·华远百岛园·沁春华美购物中·今日商业中心·10号名邸·牛顿办公区·世纪城三期·万柳新天地·万泉商务·金源时代泉州晋江SM国际广场泉州江滨嘉信茂广场石狮狮城国际广场泉州国贸商场晋江阳光广场明发商业广场金地88街，金地开发商名，**路88号中西街西环中心广场哈街、西街新天地广场城市广场春江花月·天下耍都锦里宽窄巷子熊猫城尚都三益宫EGO潮流广场醉江湖钱江铂金时代天盛大都汇蓝色加勒比金色夏威夷罗马假日广场SOHO沸城荷花金池东方广场新和平商业广场梦之岛水晶城聚福隆商业广场青龙王府黄兴步行街堕落街财富广场开放广场财富广场九龙广场摩尔城 CBD中心劳动街--淘宝步行街日子缓缓生活散散拉美步行街现代城尚锦汇UN悠纳生活中心金色百汇汇金谷金旺阁唐城凯旋国际广场秦淮坊大金山湖尚1912国际金街CBD金门面水岸享街天丽国际领袖中原建材城豪门新天地锦绣数码城海润名都奔泰阳光城世纪金源财富中心广场世博广场财富广场曼哈顿广场威尼斯广场第五大道。

大型商业项目成功运作的关键

本文以南宁各大购物中心为例，简要阐述大型商业项目成功运作的关键要素。

首先，要先认识一下几个概念。

概念一：商业类型在商业地产项目中，商业体量的大小在一定程度上决定了商业的定位方向。

一般零售商商业项目，按照商业体量的不同，可分为社区型商业、区域型商业、城市型商业。

商业体量在2万㎡以下，属于社区型商业，即商业类型主要服务于周边居民的日常生活消费；商业体量在2万㎡到8万㎡，属于区域型商业，即商业类型有一定的辐射力，但仅限于一个或几个片区、城区，还无法辐射整个城市；商业体量在8万㎡以上，属于城市型商业，即商业类型有较强的辐射力，基本可以辐射整个城市。

一般而言，12万㎡左右的城市型商业在中国是比较标准的城市型商业体量。

概念二：Shopping mall / 购物中心Shopping mall意指超大规模购物中心，源于欧美国家，意指大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。

Shopping mall以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。

按照国外经验，一般购物中心主要由购物、餐饮、娱乐三大经营类型组成，其经营比例大致为50：30：20，商业经营面积在10万㎡以上。

在中国，由于炒作等因素，往往商业体体量在5万㎡的商业项目，就习惯称之为“一站式购物中心”。

根据购物中心的商业体量、经营类型、附加功能等不同情况，还可以分为一般购物中心、标准购物中心以及城市综合体等三个类别。

以下结合南宁部分购物中心进行对比说明。

从以上图表大致可以看出；南宁大部分购物中心基本都是按行业惯例，规划购物、餐饮、娱乐三大类经营类别；而大体的主力店模式都是“大型超市+大型百货”模式；12万㎡以上的购物中心基本上按照“超大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院+健身中心或家居中心”模式规划。

这其中也反映了现有购物中心的一般业态模式，即“大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院”。

五象航洋城参评方案

五象航洋城参评方案五象航洋城项目位于南宁市五象新区凤岭儿童公园片区，该片区以商业综合体为主导功能，集娱乐、购物、餐饮、休闲于一体。

本次五象航洋城项目定位为“儿童欢乐之城”，打造南宁的欢乐海洋。

根据规划设计方案，该项目将以儿童乐园为核心景观打造特色建筑群体，围绕主入口景观塑造“一环三轴”的空间格局。

一环：沿凤岭大道形成儿童活动轴。

三轴：分别是凤岭南入口景观轴线、中心广场景观轴线、商业中心景观轴。

“三轴”：为儿童体验与互动体验的核心功能区域，形成以公共空间为核心的特色城市公共中心。

1.项目概况五象航洋城项目位于南宁五象新区凤岭儿童公园片区，总用地面积为约1.48公顷，建筑规模约为3.1万平方米。

根据规划设计方案，该项目的总建筑面积约为5.9万平方米，其中商业部分占51.94%，住宅部分占20.56%。

另外项目还规划有5层地下车库及一层地下超市。

五象航洋城项目建成后将会极大的丰富南宁市民的休闲娱乐生活，成为当地居民享受生活、享受购物乐趣、畅享娱乐休闲购物好去处。

此外五象航洋城项目也将与广西大学联合打造广西首家“大学生创新创业实践基地”。

另外本项目的建成后将会对当地经济发展起到重要作用，也能够带动附近片区乃至整个五象新区经济发展，创造更多的就业机会。

2.建筑设计【建筑形态】：建筑主体采用“双曲线”设计，整体造型流畅灵动，色彩淡雅清新，体现南宁文化特色。

【平面布局】：根据现场实际情况以及儿童乐园的功能需求设计，本项目规划有四个主入口，分别为凤岭南入口、凤岭北入口、五象大道中央广场和凤岭南商业中心。

【交通流线】：设置2条交通流线系统：1号线和2号线通过中心广场前区；3号线及4号线从项目中部穿过，中心广场后通过地下通道向东步行至航洋购物公园；6号线和7号线通过商业中心内区后沿凤岭大道向东步行至南侧商业综合体。

【建筑特色】：整体建筑造型流畅灵动，色彩淡雅清新，中透露出现代与时尚的气息。

【设计理念】：“海洋”主题是五象航洋城的设计理念。

南宁写字楼市场

备注：华润中心办公物业共分三座：其中东写字楼办公面积为21.2万㎡，华润大厦西座10万㎡，南座10万㎡，共41.2万㎡。
PPT主题
产品特征：主流办公产品标准层面积在1200㎡-1500㎡之间，甲级及档次较高的办公标准层面积达2000㎡以上，楼层数集中在23-28层。
南宁市主要办公物业楼层数情况（层）
PPT主题
南宁写字楼市场培训
2014/2/17
PPT主题
目前南宁市写字楼发展进入到市场化运作的阶段，现代型办公物业增多，产生集群效应。
阶段
初级发展阶段
中期发展阶段
时间阶段
1996-2002
2002-2005
特点
布局
半市场化运作，分散各处
• 集中于新城区民族大道沿线
开始市场化运作，但仍然分 • 集中于东葛路沿线及
经营方式
• 多由某机关单位或者国有大企业兴建，预留自用之后对外出租，很少对外出售
• 开始进入市场化运作，社会资金、开发商参与到写字楼的建设经营中
• 自2004年前首届中国-东盟博览会的召开之后，南宁写字楼进入高速发展时期
据CRIC统计，从调研的主要办公项目来看，已投入使用的的典型办公产品体量达125.35万㎡，其中商住混合项目体量为 53.72万㎡，占总量的42.9%，纯办公项目体量为71.63万㎡，占总量的57.1%。未来投入使用的典型建办公项目如天健商务大厦、青秀万达广场、广源国际大厦、南湖名都广场等体量约为88.88万㎡；
43000 47733 110033（整体） 85470 18370 12483 91253 34975 49085 44584 36044 70000（整体） 99501.39 139234.8 （整体） 56533 34728 30036 69543.46 59842 505361（整体） 50000 71043.4 412000 19738.48 420000（整体） 240000 46017 86700

南宁航洋国际城价值白皮书

《航洋国际城价值白皮书》第一章项目价值的定义及构成要素一、项目价值的定义项目价值是指在房地产项目开发中，房地产商品能够满足人们各种需求的属性。

二.项目价值的构成要素：1.区位价值2.物业价值3.附加价值三.实现项目价值的过程：1.项目价值的构建2.项目价值的沟通3.项目价值的流通第二章项目价值构成要素分析根据项目价值构成要素的组成，对航洋国际城的各个价值要素进行阐释分析：一、区位价值：国际基地领航南宁（一）区域价值：中央形象区1、区域前景中国—东盟博览会永久性会址落户南宁，为南宁市加快发展、提高城市竞争力提供了巨大的历史机遇。

从2002年1月1日起，中国--东盟自由贸易区(简写CAFTA)这个世界上人口最多、发展中国家间最大的自由贸易区已正式启动。

它的建成，将创造一个拥有17亿消费者、1.2万亿美元贸易总和的经济区，将对二十一世纪上半叶的世界经济与政治产生极其深远的影响。

中国与东南亚将在一个更广阔的区域进行经济结构调整，整合资源，强化优势。

双方新的合作将有利于本地区吸引更多的外资，增强本地区产品在国际市场上的竞争力。

南宁已由西南出海大通道变成中国—东盟自由贸易区国际大通道，正向国际性中心城市迈进！南宁市提出了新的城市规划建设思路：围绕“南博会”，建设大南宁。

中国－东盟博览会在南宁举行，这是广西加快发展的大好机遇，更是南宁市加快发展的大好机遇。

南宁市将以南博会为契机，进一步加大城市改造和建设力度，尽快把南宁建成面向东南亚，与世界其他国家和地区接轨、融合的国际性现代化城市和物流中心。

作为“南博览”会举办地国际会展中心的选址处凤岭区域，将是高起点、规划先进、功能分区合理，设施配套齐全的国际示范形象，成为南宁发展的下一个起点，正徐徐展现中央形象区华美画卷。

东盟博览会的举办、市人大广场的落成、东盟商贸城、东盟10国会馆等政治经济机构的进驻，进一步确认凤岭新区的政治经济中心的地位和国际窗口的作用，将成为南宁新区发展的重心。

商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)

办公物业指标分解
分解依据
分解方向——SOHO商务公寓
商务办公物业定位定量研究
国内的发展
南宁的发展
与写字楼产品的区别
随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高
2011年
2012
星级酒店床位总数（万个）
2.43
2.4983
2.568
2.64
2.71
2.79
星级酒店床位数年增长率
2.8%
根据统计年鉴，可查07年至08年酒店的床位数，以每年的酒店2.8%的增长率推断项目进入市场时，即2012年的市场星级酒店床位数为：
定量方法二：市场平均增长法
从以上两种方法——旅游人口需求分析法和市场平均增长法计算可以得出，酒店的床位数规模约为万个
√
√
3
道路交通
道路辐射周边区域，道路较通畅
道路辐射全市，道路通畅
靠近两大城市交通主干道,轻轨一号线与二号线交汇处，交通便捷
√
√
4
交通设施
有方便的公共交通设施出租车运输，可到达全市主要的经济、政治区
有极为方便的交通设施，可随时方便到达全市主要经济、政治区
公交设施尚不够便利
√
√
5
自然环境
周边有较好的自然环境
18.7%
19.3%
——
标间价格
1366

百强商业地产项目案例之六十四--南宁航洋国际城

百强商业地产项目案例之六十四——南宁航洋国际城项目名称：航洋国际城城市：南宁物业类别：写字楼商务建筑综合体建筑类别：5A级际级智能化写字楼航洋国际城物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面)价格：均价5000元/平方米开发商：广西东方航洋投资集团有限公司预售许可证：南房预字2006第019号售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面)开盘时间：2004-11-28入住时间：2006-12-01容积率：4.97绿化率：33%楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层，项目介绍：占地面积:54000平方米总建筑面积:400000平方米停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场开发商:广西东方航洋投资集团有限公司代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司整合推广单位:锐蓝传播西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。

停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。

国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。

7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。

国际商务公寓[恒富中心、发展中心]：恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。

每栋6部电梯直达，每栋皆有专用的挑高豪华大堂；内部设计采用国际商务办公标准，框架宽柱距式布局，内廊式平面布置，实用率极高，户型全南北朝向，景观视野极佳；单位面积55-200平方米并可灵活组合，每户带独立卫生间；公寓内提供了信息化、智能化的国际级新科技设施；顶层配备公寓式东方假日酒店。

赢商共享-南宁航洋国际城整体营销战略_航洋国际城项目

航洋国际城整体营销战略宝资通项目咨询有限公司二OO四年五月前言古人云：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。

多算胜少算，而况于无算乎！本战略制定，主要明确航洋国际城项目营销工作正式启动前，项目整体营销战略的预先计划和部署，使营销工作具有前瞻性，抢占市场先机，奠定销售胜局。

同时，本项目整体营销战略目的主要明确项目营销战略重点和方向，销售周期和任务目标，销售价格控制、销售预测、项目推广战略及成本预测等。

以期对项目营销工作整体把控，使营销工作具有预见性。

目录1. 项目概述2. 项目营销背景3. 项目目标客户群体4. 整体营销战略5. 项目销售周期和任务目标6. 销售价格控制7. 销售预测8. 项目推广战略及费用预测9. 结论1 项目概述1.1 航洋国际城位于民族大道东段，面对南宁国际会展中心，占地54008.27㎡，总高28层，总建筑面积394955.12㎡（其中地上268298.13㎡、地下126656.99㎡）。

为集商业、写字楼、酒店、商务公寓四大功能于一体，附带大型停车场、休闲主题广场等其它功能的国际化大型建筑综合体。

1. 2项目具体经济技术指标如下：2 项目营销背景2.1 城市发展背景随着南宁作为东盟永久性会址的确定，中国—东盟（10+1）自由贸易区的启动，南博会招商工作紧罗密鼓进行，作为西部大开发中唯一同时具备沿海沿边优势的省区，广西正好处在东亚经济圈的中心位置，处在中国—东盟统一市场的中心，给广西带来了千载难逢的发展机遇。

南宁作为广西的首府，牢牢的抓住其位于中心区位的优势，着力构建中国进军东盟的“桥头堡”，努力使其发展为区域性国际化中心依托城市。

作为区域性国际化城市，南宁急需能代表国际化城市的标签，全力打造城市新形象。

在此契机中，造就了项目发展的良好外部环境空间，航洋国际城应运而生。

2.2 市场发展背景2.2.1 随着东盟商机凸现，政府“136”工程进一步深化，南宁整体投资环境得到全面提升，基础设施投资力度加大，公建配套逐步完善，全区、全国乃至全球的投资目光齐聚南宁，南宁将成为新的投资热土，市场孕育着巨大商机。

高档住宅区宣传语

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

玫瑰园(爵世)：别墅还是玫瑰园碧水庄园：3000亩私家湖景宅邸，北美庄园生活优山美地：创富精神成就卓越达华庄园：天天回家泡温泉清凉盛景：私人领地，占山为王西山美墅馆：上流生活一脉相传东方太阳城：全新退体生活领跑者观唐：追溯先贤的庭院生活天籁红螺湖：聆赏世界级绝版山水，收藏国际化湖畔名别墅天地美墅：可以逛街的别墅东莞首席山水别墅：行云山水间，归来御花苑历德雅舍：“国际典范，超然生活”;广地花园：“都市人的生态家园”;珠江帝景：“每天的水岸心情”长城锦绣华庭：“纯商务，宜投资”波尔多庄园：“生活就在不远处”保利百合：“爱家的男人住百合”天誉华庭•伊顿十八：“居优越之上”鼎极：“以人文，丈量豪宅江山”银河世纪经典：“错层，创意来自美国山地别墅”弘基•书香园：“高雅，是咖啡的心境;高贵，是名画的表情;高尚，是时代的风景;在这里，人生开始一段美丽的旅行。

”海口新世界花园度假村：“海市盛楼新世界，世外桃源幸福岛”青青美庐：“青青美庐别墅，呼吸郑州第一缕春风”华贸中心的广告语：“巨擘——东长安街百万平米建筑集群”企业一号公园的：“智慧之园，财富之源”广州奥林匹克花园：“运动就在家门口”思念•果岭山水：“择隐山水，淡定天下”冠德•丽池国宝：“不做总统，就做生活的国王”万科：“建筑无限生活”森林半岛：“永不落幕的森林派对”东方新世界：“凝聚梦想的传奇”蓝调街区：“蓝色是一种信仰”;“智者，择水而居”“精英卫星城”“让生活同步入世”“居住与世界同步”时代玫瑰园：“新解构生活”龙力•天润苑：“景色于外，境界于内”碧桂园：“给你一个五星级的家”丰乐花苑：“合适的才是最好的”太阳城：“建筑承载生活方式”建业新天地•桂圆：“桂花深处有人家”“方寸间见证完美”“家，是放心的地方”“绿荫相伴，商贾为邻”“生活就是高尔夫”“崭新黄金海岸，展望都市繁盛气象”锦江国际广场：“坐拥黄金旺铺，钱进私人账户”“空间是财富的玩具”“会呼吸的会所，邂逅自由的愉悦感受”“老街坊，新邻居”“一切都好，孩子更好”“88年来，你是我不变的追求”“让我们住在繁华的心里……”“一个心情盛开的地方”“艺术与自然相互辉映”“涵养优越气质，鉴赏主流生活”“拥有美，就拥有对抗时间的资本”“7+0度假生活方式，天天享受。

南宁航洋国际城价值白皮书

《航洋国际城价值白皮书》第一章项目价值的定义及构成要素一、项目价值的定义项目价值是指在房地产项目开发中，房地产商品能够满足人们各种需求的属性。

二.项目价值的构成要素：1.区位价值2.物业价值3.附加价值三.实现项目价值的过程：1.项目价值的构建2.项目价值的沟通3.项目价值的流通第二章项目价值构成要素分析根据项目价值构成要素的组成，对航洋国际城的各个价值要素进行阐释分析：一、区位价值：国际基地领航南宁（一）区域价值：中央形象区1、区域前景中国—东盟博览会永久性会址落户南宁，为南宁市加快发展、提高城市竞争力提供了巨大的历史机遇。

从2002年1月1日起，中国--东盟自由贸易区(简写CAFTA)这个世界上人口最多、发展中国家间最大的自由贸易区已正式启动。

它的建成，将创造一个拥有17亿消费者、1.2万亿美元贸易总和的经济区，将对二十一世纪上半叶的世界经济与政治产生极其深远的影响。

中国与东南亚将在一个更广阔的区域进行经济结构调整，整合资源，强化优势。

双方新的合作将有利于本地区吸引更多的外资，增强本地区产品在国际市场上的竞争力。

南宁已由西南出海大通道变成中国—东盟自由贸易区国际大通道，正向国际性中心城市迈进！南宁市提出了新的城市规划建设思路：围绕“南博会”，建设大南宁。

中国－东盟博览会在南宁举行，这是广西加快发展的大好机遇，更是南宁市加快发展的大好机遇。

南宁市将以南博会为契机，进一步加大城市改造和建设力度，尽快把南宁建成面向东南亚，与世界其他国家和地区接轨、融合的国际性现代化城市和物流中心。

作为“南博览”会举办地国际会展中心的选址处凤岭区域，将是高起点、规划先进、功能分区合理，设施配套齐全的国际示范形象，成为南宁发展的下一个起点，正徐徐展现中央形象区华美画卷。

东盟博览会的举办、市人大广场的落成、东盟商贸城、东盟10国会馆等政治经济机构的进驻，进一步确认凤岭新区的政治经济中心的地位和国际窗口的作用，将成为南宁新区发展的重心。

星巴克

星巴克背景：星巴克（Starbucks）是美国一家连锁咖啡公司的名称，1971年成立，为全球最大的咖啡连锁店，是烘焙者和星巴克品牌拥有者。

其总部坐落美国华盛顿州西雅图市。

星巴克旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商品。

此外，公司通过与合资伙伴生产和销售瓶装星冰乐咖啡饮料、冰摇双份浓缩咖啡和冰淇淋，通过营销和分销协议在零售店以外便利场所生产和销售星巴克咖啡和奶油力口酒，并不断拓展泰舒茶、星巴克音乐光盘等新产品和品牌。

星巴克的最终目标，是要在全球开设25000家连锁店。

1992年6月，星巴克作为第一家专业咖啡公司成功上市，迅速推动了公司业务增长和品牌发展。

目前公司已在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店，拥有员工超过117，000人。

部分星巴克店与超级市场，书店等异业结盟，于合作店铺内觅地开业，迄今已在全球开了逾1.6万间。

星巴克看好中国市场的巨大潜力，立志于在中国长期发展。

自1998年进入中国以来，已在包括港澳台地区在内的大中华区开设近500家门店，其中包括中国大陆28个城市的250家门店。

2005年底，星巴克在上海成立中华区总部，主要负责星巴克大中华区战略发展、市场开拓和营运等事务。

星巴克咖啡国际公司总裁约翰·卡尔弗近日在2011APEC中小企业峰会表示，希望中国成为星巴克在美国以外最大的国家，在2015年星巴克将在中国大陆开设门店达到1500家门店。

星巴克在近日公布的第一季度财报显示，第一季度实现净利润为3.821亿美元，比2011年同期的3.466亿美元增长10%，营收为34亿美元，同比增长16%，创历史新高；亚太市场净收入高达1亿6690万美元，比2011财年第一季度大幅高出38%。

南宁万象新城：华润置地倾心打造广西首个超大型国际都市综合体项目——南宁华润中心，总投资超过100亿港币，总建筑面积120万㎡，是以“万象城”为核心，集购物中心、写字楼、超五星级酒店、高尚住宅等诸多功能于一体的都市综合体。

A大厦投资项目方案比选任务实施

A大厦投资项目方案比选任务A大厦写字楼位于XX市XX区民族大道XXX号，建于1993年，1996年竣工投入使用，是XX市最早开发的纯写字楼项目之一，当年曾因大厦造型前卫的现代雕塑和当时民族大道上的“第一高"而闻名遐迩。

大厦为钢筋混凝土框架结构，地面建筑共32层，地下2层（停车场），其中一至六层为花岗岩外墙贴面的裙楼，其余为米黄色铝板和绿色镀膜玻璃幕。

配有高速电梯六部，中央空调系统，供电采用市电双回路供电，并配备英国快速自动启动柴油机组。

现由于债务原因，当初已经全部对外销售一空的A大厦的产权已经抵押或抵债给了某银行，并已全部过户到了该银行名下。

在银行上市、全面清理闲置资产、不良资产的背景下，该部分抵债而来的资产也被列入处置清单，准备出售。

拟出售的资产共计26385.15平方米，均已取得房产证。

甲房地产开发公司拟投资A大厦写字楼项目。

综合考虑目前市场常用投资方式以及项目自身特点，初步提出以下两种备选的投资方案：（1）购入后，进行包装，并分拆销售。

（2）购入后，作为长期投资，出租获利。

请帮助甲房地产开发公司进行两种投资方案的比选，并做出决策。

A大厦投资项目方案比选任务实施步骤1 A大厦写字楼情况调查1．A大厦写字楼装修情况说明（1）第8层、25层约有一半已由承租人进行不同档次的装修，其余部分为毛坯房。

（2）第9层、15层地面局部铺釉面砖、抛光砖、部分铺化纤地毯，内墙面刮腻子，顶棚铝塑板吊顶，玻璃地弹门。

（3）第29层、30层地面为水泥砂浆，内墙面刮腻子。

（4）第32层为顶楼，建筑结构采用隐框玻璃幕墙，绿色镜面玻璃，框架结构支撑，水泥砂桨地面。

（5）其余楼层公用部分均已吊顶、装修，电梯间、卫生间的地面及墙面铺设花岗岩，过道地面为水泥铺平后直接铺地毯；实际使用的房产已由承租人进行不同档次的装修。

2.A大厦写字楼其它说明（1）作为XX市早期专业写字楼的代表，A大厦的出租率一直在90%以上（近期因为受某银行准备处置的消息的影响，出租率有所下降，但仍然能达到85%）。

城市综合体-南宁航洋国际城

南宁航洋国际城项目名称：航洋国际城城市：南宁物业类别：写字楼商务建筑综合体建筑类别：5A级际级智能化写字楼航洋国际城物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面)价格：均价5000元/平方米开发商：广西东方航洋投资集团有限公司预售许可证：南房预字2006第019号售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面)开盘时间：2004-11-28入住时间：2006-12-01容积率：4.97绿化率：33%楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层，项目介绍：占地面积:54000平方米总建筑面积:400000平方米停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场开发商:广西东方航洋投资集团有限公司代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司整合推广单位:锐蓝传播西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。

停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。

国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。

7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。

国际商务公寓[恒富中心、发展中心]：恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。

每栋6部电梯直达，每栋皆有专用的挑高豪华大堂；内部设计采用国际商务办公标准，框架宽柱距式布局，内廊式平面布置，实用率极高，户型全南北朝向，景观视野极佳；单位面积55-200平方米并可灵活组合，每户带独立卫生间；公寓内提供了信息化、智能化的国际级新科技设施；顶层配备公寓式东方假日酒店。

南宁市物价局关于航洋国际城收费标准的批复

南宁市物价局关于航洋国际城收费标准的批复
文章属性
•【制定机关】南宁市物价局
•【公布日期】2006.12.26
•【字号】南价格[2006]311号
•【施行日期】2006.12.26
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格
正文
南宁市物价局关于航洋国际城收费标准的批复
（南价格[2006]311号）
深圳市鹏基物业管理有限公司南宁分公司：
你公司报来《关于申请办理“航洋国际城”物业管理服务费许可文件的函》收悉。

根据《关于南宁市物业管理服务收费标准有关规定的通知》（南价[2002]13号）的精神，现批复如下：
一、“航洋国际城”属写字楼、商铺，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。

二、物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。

此复
南宁市物价局
二〇〇六年十二月二十六日。

中国商铺100强

中国商铺100强名次项目名称开发商得分1 金源MALL 北京金源鸿大房地产有限公司94.362 HOLIDAY PLAZA假日广场深圳市益田房地产集团股份有限公司94.33 北京财富中心北京香江兴利房地产开发有限公司93.844 爱建·滨江商都哈尔滨爱达投资置业有限公司93.815 上海万达商业广场大连万达集团93.786 正佳广场广州市正佳企业有限公司93.767 帝景摩尔重庆帝景摩尔房地产开发有限公司93.758 江南MALL 浙江金泰阳房地产开发有限公司93.749 建外SOHO 北京红石建外房地产开发有限公司93.7110 华南MALL 三元盈辉投资发展有限公司93.6811 上海贝多芬广场上海绿地集团92.9412 上海世茂国际广场世茂集团92.913 北京金四季购物中心北京国图物流有限公司92.7314 巴比伦·恒泰生活广场上海泰恒房地产发展有限公司上海申桥房地产公司92.5715 中信城市广场深圳中信城市广场投资有限公司92.5416 北京中关村国际商城北京王府井百货(集团)股份有限公司92.4617 碧湖港澳城深圳市志联佳实业有限公司91.7918 上海置业广场购物中心上海闵行房地产集团有限公司91.7319 斌鑫·世纪城重庆斌鑫集团91.720 上海七宝龙城NEXT MALL 金球集团91.6721 缤纷亚洲江苏汇辰投资发展有限公司91.5322 上海国际汽车城上海国际汽车城世贸实业有限公司91.3523 郴州世贸中心香港藏龙（郴州）房地产开发有限公司90.6524 太湖明珠·数码大厦无锡润地利建设发展有限公司90.0825 大江广场·南城新街重庆黑格实业（集团）有限公司90.0726 大连万达商业广场大连万达集团90.0527 湖北现代五金机电城武汉永和置业发展有限公司89.9628 大龙王府井广场大龙地产89.9229 上海新宁购物中心新世界发展有限公司89.9130 大世界商业广场成都大世界商业广场开发有限公司89.931 大足商贸中心重庆富士达建设房地产开发有限公司89.8932 东门新浪潮深圳市美联物业代理有限公司89.8833 丰源·金润广场江西金润物流中心有限公司89.8634 风雨步行街松北集团开发有限公司89.8535 佛山东方广场佛山东建集团89.8236 福建明发商业广场明发集团有限公司、宝龙集团89.7737 光明广场广州光明房产建设有限公司89.7538 北京大钟寺国际商业广场北京中坤长业房产开发有限公司89.7239 广汇美居物流园新疆来中物流商务网络有限公司89.1540 国际商城成都国际商城有限公司89.1241 哈尔滨万达商业广场大连万达集团89.1142 北京今日商业中心北京安地房地产有限责任公司89.143 海门新上海休闲购物广场上海航星集团89.0544 上海亚太盛汇休闲购物广场上海天浦置地有限公司89.0445 杭州钱江商城浙江建华集团88.9846 鞍山北方国际机电五金城北方国际机电五金城置业有限公司88.9647 杭州市滨江区商业步行街浙江华联杭州湾创业有限公司88.9548 上海埔东希望城NEXT MALL 上海乐容多发展集团88.9349 杭州太平洋商业中心浙江浙联房产集团88.9150 红星物流中心长沙市红星实业公司88.8651 呼和浩特首府广场呼和浩特力天投资置业有限公司88.8552 湖北SHOPPING MALL 湖北中商团结销品茂管理有限公司88.853 华晖广场成都华晖置业有限公司88.7954 华润新城购物中心华润（深圳）有限公司88.7755 黄兴南路步行街长沙三兆实业开发有限公司88.7356 加州城市广场福建嘉盛建设有限公司88.757 家天下·家居世界海南省海运房地产开发公司88.6958 江西盛世东方商贸城江西（上海）瑞文房地产有限公司88.6159 华悦国际北京鸿安伟业房地产开发公司88.5660 国际商业城重庆国际商业城(集团)有限公司88.5561 金光华商业广场深圳市金光华集团有限公司88.5462 金桥·罗马假日上海华群置业有限公司87.8763 新疆国际大巴扎新疆宏景集团87.8164 金钻广场湖南金健置业投资有限责任公司86.7665 境界商业街北京北方华宸房地产开发有限公司85.9466 万货批零中心上海瑞孚物业发展有限公司85.8967 凯旋城欧式商业街北京太合龙脉房地产开发公司85.7368 周庄·万博汇周庄富贵园房地产开发有限公司85.7169 罗斯福·天兴国际中心大连城市建设集团85.4870 美克·美家美克企业集团85.4371 新天地广场大连福佳企业集团有限公司84.9272 南宁航洋国际购物中心广西航洋投资集团有限公司84.973 陕西三森家具汇展中心三森集团84.8474 上东商业广场首创置业/阳光股份84.4675 上海开元广场上海松江晟阳房地产开发有限公司84.4376 上海联富商业广场上海联富房地产有限公司83.7977 江西世界贸易中心浙江方大集团83.7878 上海五金商贸城上海五金商贸城有限公司83.6879 上海中心重庆航星置业发展有限公司83.6180 深圳中心区购物中心深圳市商贸投资控股公司83.5481 盛唐摩尔盛唐集团83.4882 十甫名都广州西关时代广场房地产公司82.8783 水牛城商业广场中山市中南物业开发有限公司81.8384 天津市金河购物广场天津市金晖投资发展有限公司81.8285 万柳.新天地北京万柳新兴房地产有限公司81.7686 万鑫·五洲风情MALL 深圳市鑫业投资有限公司81.7587 无锡现代消费中心无锡第一百货（集团）有限公司81.7488 五朵金花国际旗舰店北京筑博苑房地产开发公司81.5689 五洲商业广场沈阳五洲商业广场发展有限公司81.4990 西城广场杭州新西元置业有限公司81.2991 西点商业广场北京邦泰置业有限公司81.2592 暹罗湾上海暹罗商业发展公司81.2493 湘隆·时代商业中心湖北湘隆房地产开发有限公司81.1394 协和世界太平协和集团81.0595 新城市购物中心深圳市新城市购物中心有限公司81.0496 新地假日广场无锡市鼎牌置业有限公司81.0297 新中关北京海湾京城房地产有限公司79.698 星光影业商城东莞东城房地产发展有限公司78.7799 星沙商业乐园湖南兆佳房地产开发有限公司78.75100 盈通购物城北京中冶世纪房地产公司78.1。

航洋国际城整合推广策略

广告思路
国际化。跳出广告做广告，深入挖掘项目的城市价值与国际价值，最大程度地找到项目的国际化卖点，从平面、户外、电视、电台和相关的推介会等各种传播推广中，把项目国际化的平台搭建起来。
广告思路
一致化：航洋国际城物业宠大，业态复杂，在推广中，必须以航洋国际城形象为基本，让此形象的精神延伸到其他业态的中来。
亮相报版思路
把航洋国际城放在东盟会里、城市里联合推广，广西表现务虚，力求表现出项目与城市的关系，意识形态浓郁，使南宁市民得到前所未有的震撼。围绕以下四个标题，进行报版创作： 1、点晴南宁，龙起东方 2、重新发现南宁 3、重新想象南宁 4、重新建筑南宁
电视公益广告思路
1、通过对南博会的公益宣传，突出城市朝着国际化进程的方向大步前行，同时穿插项目息，将项目与南宁的国际化进程紧密相连。 2、项目以公益广告的姿态亮相，站在更高的起点，让发展商站在城市运营的角度诠释项目，各方拨高项目形象。
广度：
40万平方米建筑综合体 40万平方米建筑综合体
四位一体的国际化大型城市建筑综合体。航洋国际城总建筑面积40万平米，集国际甲级写字楼、高级公寓、超五星级酒店、中央购物商场于一体，中央形象区高效24小时城中之城。
深度：
国际团队，国际团队，实力开发
雄厚资金——22.5亿投资，4000万设计费建筑设计顾问—DP建筑师事务所（新加坡）公司设计院、结构设计顾问——广西大学设计研究院景观设计顾问——STUDIO STEED PTE LTD 景观设计咨询——Belt Collins 机电设计顾问——迈进工程设计咨询（上海）有限公司工程估算顾问——柏建顾问公司
表现思路
国际化：对于堪称“西南第一楼 ”的航洋国际城来说，国际形象的树立至关重要，完全摆脱市场原有陈旧的包装观念，将建筑以国际化的设计理念包装起来，使项目能够从形象突破本地化走向国际化。

南宁航洋国际城考察日记

南宁航洋国际城考察日记今天呢，我来到了南宁航洋国际城，这是我这次考察之旅的最后一站。

这里可不只是南宁市的一个商业很有名的地方，更是城市中央形象区很重要的一部分。

航洋国际城在民族大道的凤岭段北边，旁边就是国际会展中心、人大广场、体育中心和文化中心这些很有标志性的建筑，它们一起组成了南宁市的中央形象区。

周围还有石门森林公园和青秀山旅游风景区这些很大的生态园区，这就让航洋国际城在很热闹的同时也不缺自然的美。

走进航洋国际城，我马上就被它那宏伟的建筑规模和一体化的设计想法给震住了。

这里有大商场、酒店、影城、健身的地方和娱乐的地方，是一个有好多功能的建筑综合体。

商务建筑形态的那种很先进的理念在这儿完美地体现出来了，国际级的智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级大的国际购物中心，还有超大的地下室停车场这些设施啥都有。

设计者很巧妙地把各个功能区融合到一起，既保证了每个功能区自己的独立性，又实现了空间的高效利用。

这种一体化的设计理念，让我深深体会到在现代城市规划里，综合性的建筑体对提升城市功能和居民生活质量有多重要。

在航洋国际城，我参观了国际购物中心，体验了影城那种让人震撼的视听效果，还享受了酒店的高端服务。

每一个功能区都用它独特的魅力吸引着我，让我感受到了设计者对细节精心打磨，还有对用户体验深刻理解。

今天的考察让我认识到，作为设计师，我们不光要关注建筑本身好不好看、实不实用，更要考虑到建筑和城市、自然还有文化的关系。

航洋国际城的设计者在这方面做得特别好，他们的设计理念和实践经验，对我以后的设计工作有很重要的启发和指导意义。

随着夕阳的光洒在航洋国际城的建筑群上，我结束了今天的考察。

这里的每一块砖、每一片瓦，都凝聚着设计者的智慧和汗水。

我相信，这次考察的经历会成为我很宝贵的记忆和灵感的来源。