戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告
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2005 2006 2007 2008 2009 2010
0
甲级写字楼年度供应走势及预测
南山区 罗湖区 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017F 104
宝安区
31
2018F
2019F 2020F 2021F
38 31 37 21
142 140 198 142 4
2017-2021F 新增供应914.52万平米
核心卖点
前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利
香江金融中心
世茂前海中心 前海信利康大厦 前海 华润前海中心 兆华斯坦项目 嘉里前海项目 招商太子湾
方大城
写字楼12万平，现已开放展示中心，写字楼入市时间待定，预计2018年推售；
前海区域、政策红利
南山
戴德梁行
方大城
合计
2624
1245
——
——
707070
476155.4
——
——
232915
14
供应放量，刺激需求的同时租金承压
深圳写字楼未来供应情况
戴德梁行
240
280
万平方米
120
160
200
40
80
1996
1997
1998 1999 2000 2001 2002 2003
福田区 2004
前海卓越时代广场
项目C 座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
谢谢
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
号嘉里建设广场2座18层 中国深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场2座18层
Q1 2017
2021F
罗湖 宝安 4.6% 2.1%
罗湖 13.5%
福田 34.5%
南山 27.8%
福田 58.7%
南山 58.7%
戴德Leabharlann Baidu行
总存量401.18万平方米
总存量1,258.27万平方米
深圳部分在建甲级写字楼项目
前海国际金融中心
兆华斯坦&前海国际能源 前海 后海 鹏瑞地产
世茂前海中心
前海世茂投资 前海 高新园 汉京集团
戴德梁行
20
深圳市场典型案例分析
市场在售/待售项目分析 多个写字楼项目集中在今年5月份推售，区域集中在前海片区
区域 项目 项目营销动态
目前剩余可售面积约2000㎡，主要是和10层、12层；其中12层预备整售 ，均价 约9.3万/平； 写字楼共计12万㎡，70自持或出租，可售写字楼面积3.6万㎡，面积段为140300㎡，整层1700-2500㎡，预计销售高层写字楼产品，预计9月底取得预售证。 总体量约6万，可售4-13楼部分单位共1.6万平； 计划5月推出T5栋写字楼，总体量10万平，标准层面积2200m²； 可售写字楼面积约14.8万，预计17年5月将会推出T2栋写字楼产品, 推售面积约 5.5万㎡，标准层面积约为1550㎡，产品面积段为100-250㎡；
佳兆业环球金融中心
佳兆业集团 华强 前海 华润置地
华润总部大厦
华润集团 后海 CBD 金地&卓越&大百汇
深圳湾1号
汉京中心
华润前海大厦
深圳中心
戴德梁行
写字楼市场特征小结
市场现状及整体态势
• 深圳城市宏观环境利好，写字楼销售市场发展良好。 • 核心区的甲级写字楼销售供应较少，办公物业投资价值凸显。 • 2017年上半年销售市场回暖，但后续供应激烈，多个项目集中入市。
50%
45% 40% 35% 38.4% 35.3% 35.6% 35.0% 38.2%
47.5%
30%
25% 20% 15% 10% 5% 0% 北京
戴德梁行
26.9% 23.0%
26.1%
20.1%
17.8% 12.9% 6.6% 13.9% 14.5% 15.3%
广州
上海
深圳
杭州
厦门
武汉
青岛
大连
罗湖
戴德梁行
福田
南山
主要城市写字楼租金比较
深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海
重点城市甲级写字楼租金水平对比
一线城市平均
元/平方米/月
二线城市平均 112.2元 -0.95%
276.7元 +1.44%
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0.32% 388
-2.32% 7.89%
深圳写字楼市场报告
2017年7月
深圳写字楼存量市场分析
深圳写字楼分布区域
深圳写字楼租金水平
深圳写字楼空置情况 全国主要城市写字楼市场比较
2
深圳写字楼分布区域
深圳甲级写字楼商业区分 布
福田 南山
中心西区 华强北
罗湖
蔡屋围
福田CBD
南山商 业文化 中心
后海
甲级写字楼存量
戴德梁行
深圳写字楼租金水平
281
267 0.95% 170 146
139
124
123
117
108
109
111
105
91
0
戴德梁行
86
87
主要商务区写字楼租金比较
深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩 减
元/平方米/月
一线核心商圈平均 319.4元
二线核心商圈平均 121.0元
700
661 600 500 400 384 343 395 300 200 100 0 342
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
空置率
戴德梁行
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况
深圳主要在售项目概况
深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
60 50 40 30 20 10 0 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 销售价格（元/㎡） 2016Q4 2017Q1 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 14.13 7.21 18.84 13.31 18.04 18.09 14.34 14.55 9.44 40142 59526 47577 43770 49.07 21.6 6.71 11.85 8.18 58473 51505 48032 40.76 39718 70000 55848 60000 50000 40000 30000 4.66 1.5 20000 10000 0
20%
16%
50 40 30 12% 8% 4% 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 0%
20
新供应
注：*表示第二季度
吸纳量
空置率
戴德梁行
深圳写字楼空置情况
得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化
27
深圳写字楼未来供应情况
2017年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部
134.97万平方米 114.1万平，占84.5% 总部物业
87.49万平，占 64.8%
金融总部
戴德梁行
深圳写字楼未来供应情况
重塑商务新格局——多中心涌现
未来供应 （2017- 存量 2021）
267,760 单位：平方米
深圳写字楼主要在售项目
2017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；
已售套数 区域 项目 预售套数
（套）
成交均价 （元）
备案面积段
（㎡）
预售面积
（㎡）
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间
（万元）
剩余面 积（㎡）
卓越前海 壹号 前海 香江金融 中心 信利康
南京
西安
天津
长沙
成都
沈阳
重庆
主要城市租金与空置率综合比较
全国各主要城市租金与空置率综合比较图
租金（元/平方米/月）
450 北京 400 350
300
250 200 150 100 50 0 0% 5% 10%
上海 深圳
广州 南京 杭州 青岛 大连 厦门 武汉 长沙天津 成都 重庆
西安
沈阳
15%
147501.7 92711.98 113214.6 93086.25
25223.74
17
1560-2400 122278
福田
长富中心 京基滨河 时代
82128
107443.62 60186.25
88.5
87 60.10
515-2000
682-1782 450-1170
10583
5771 32900
宝安
前海卓越 时代广场
深业上城
593
330
6-6.8万 66.54-430
126964.9
94692.9
68.5
450-3010
32272
315 247 330 544
21 107 290 284
50137 41514 51993 4-4.5万
260-400 110-396 151-396 103-294
平均值
深圳写字楼租金水平
南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分 点
戴德梁行
-0.73%
0.79%
1.04%
深圳写字楼空置情况
伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降
历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走势
万平方米
70 60
2017年第二季度 新增供应5.57万平方米， 吸纳量10.56万平方米， 空置率为13.06%
太子湾商务广场（一期）预计2017年5月入市，入市写字楼面积约7万㎡；
蛇口自贸区、170万滨海综合体
可售剩余量约25917.32㎡，目前推出4号楼LOFT产品
华侨城区域、景观资源
南山
侨城坊 中电长城大厦 6栋独栋写字楼已售，7#写字楼顺售 华侨城区域、生态综合体
待售
科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
宝安
260,232 788,018 2,354,677 1,989,514 40,170 541,813 罗湖 CBD 3,496,152 1,588,466 后海 CBD 前海 CBD
福田 CBD
甲级写字楼
戴德梁行
深圳写字楼未来供应情况
目前福田区甲级写字楼占比近六成，2021年南山区总量将超越福 田
全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先
各区及全市甲级写字楼租金水平对比
元/平方米/月
550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 罗湖 福田 南山 全市 221 300 308 270 206 160 160 268 520 520
190
160
最高值
戴德梁行
最低值
+0.85%
-0.57%
304
306 222 204
181
172
188
170
142
148
138
133
134
125
121
112
109
111
108
110
92
92
91
戴德梁行
87
91
120
118
主要城市写字楼空置率比较
随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市
重点城市甲级写字楼空置率分布图
4.58
2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场 价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼 物业资产配置，促使成交量的上升；
325新政后，成交量价呈明显颓势，写 字楼销售市场热度下降。
市场成交回暖，成交量价回 升，但未回至高点。 一季 度，写字楼共成交约12万
㎡，环比上升160 ，同比下
降15，成交均价55848元/ ㎡，同比上升40，环比下降 戴德梁行 5。 13
各区甲级写字楼空置率走势
35% 30% 27.15% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7.79% 6.95%
474 121 68
344 58 8
6.8万 8.38万 8.5万
150-450 96-268 170-270
118640.4 14950 16160.58
112708.42 12950 2000.58
95 81.50 12.40
774-5708 810-1800 1445-2295
5932 2000 14160
0
甲级写字楼年度供应走势及预测
南山区 罗湖区 2011
2012 2013 2014 2015 2016 2017F 104
宝安区
31
2018F
2019F 2020F 2021F
38 31 37 21
142 140 198 142 4
2017-2021F 新增供应914.52万平米
核心卖点
前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利
香江金融中心
世茂前海中心 前海信利康大厦 前海 华润前海中心 兆华斯坦项目 嘉里前海项目 招商太子湾
方大城
写字楼12万平，现已开放展示中心，写字楼入市时间待定，预计2018年推售；
前海区域、政策红利
南山
戴德梁行
方大城
合计
2624
1245
——
——
707070
476155.4
——
——
232915
14
供应放量，刺激需求的同时租金承压
深圳写字楼未来供应情况
戴德梁行
240
280
万平方米
120
160
200
40
80
1996
1997
1998 1999 2000 2001 2002 2003
福田区 2004
前海卓越时代广场
项目C 座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
谢谢
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
号嘉里建设广场2座18层 中国深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场2座18层
Q1 2017
2021F
罗湖 宝安 4.6% 2.1%
罗湖 13.5%
福田 34.5%
南山 27.8%
福田 58.7%
南山 58.7%
戴德Leabharlann Baidu行
总存量401.18万平方米
总存量1,258.27万平方米
深圳部分在建甲级写字楼项目
前海国际金融中心
兆华斯坦&前海国际能源 前海 后海 鹏瑞地产
世茂前海中心
前海世茂投资 前海 高新园 汉京集团
戴德梁行
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深圳市场典型案例分析
市场在售/待售项目分析 多个写字楼项目集中在今年5月份推售，区域集中在前海片区
区域 项目 项目营销动态
目前剩余可售面积约2000㎡，主要是和10层、12层；其中12层预备整售 ，均价 约9.3万/平； 写字楼共计12万㎡，70自持或出租，可售写字楼面积3.6万㎡，面积段为140300㎡，整层1700-2500㎡，预计销售高层写字楼产品，预计9月底取得预售证。 总体量约6万，可售4-13楼部分单位共1.6万平； 计划5月推出T5栋写字楼，总体量10万平，标准层面积2200m²； 可售写字楼面积约14.8万，预计17年5月将会推出T2栋写字楼产品, 推售面积约 5.5万㎡，标准层面积约为1550㎡，产品面积段为100-250㎡；
佳兆业环球金融中心
佳兆业集团 华强 前海 华润置地
华润总部大厦
华润集团 后海 CBD 金地&卓越&大百汇
深圳湾1号
汉京中心
华润前海大厦
深圳中心
戴德梁行
写字楼市场特征小结
市场现状及整体态势
• 深圳城市宏观环境利好，写字楼销售市场发展良好。 • 核心区的甲级写字楼销售供应较少，办公物业投资价值凸显。 • 2017年上半年销售市场回暖，但后续供应激烈，多个项目集中入市。
50%
45% 40% 35% 38.4% 35.3% 35.6% 35.0% 38.2%
47.5%
30%
25% 20% 15% 10% 5% 0% 北京
戴德梁行
26.9% 23.0%
26.1%
20.1%
17.8% 12.9% 6.6% 13.9% 14.5% 15.3%
广州
上海
深圳
杭州
厦门
武汉
青岛
大连
罗湖
戴德梁行
福田
南山
主要城市写字楼租金比较
深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海
重点城市甲级写字楼租金水平对比
一线城市平均
元/平方米/月
二线城市平均 112.2元 -0.95%
276.7元 +1.44%
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0.32% 388
-2.32% 7.89%
深圳写字楼市场报告
2017年7月
深圳写字楼存量市场分析
深圳写字楼分布区域
深圳写字楼租金水平
深圳写字楼空置情况 全国主要城市写字楼市场比较
2
深圳写字楼分布区域
深圳甲级写字楼商业区分 布
福田 南山
中心西区 华强北
罗湖
蔡屋围
福田CBD
南山商 业文化 中心
后海
甲级写字楼存量
戴德梁行
深圳写字楼租金水平
281
267 0.95% 170 146
139
124
123
117
108
109
111
105
91
0
戴德梁行
86
87
主要商务区写字楼租金比较
深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩 减
元/平方米/月
一线核心商圈平均 319.4元
二线核心商圈平均 121.0元
700
661 600 500 400 384 343 395 300 200 100 0 342
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
空置率
戴德梁行
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况
深圳主要在售项目概况
深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
60 50 40 30 20 10 0 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 销售价格（元/㎡） 2016Q4 2017Q1 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 14.13 7.21 18.84 13.31 18.04 18.09 14.34 14.55 9.44 40142 59526 47577 43770 49.07 21.6 6.71 11.85 8.18 58473 51505 48032 40.76 39718 70000 55848 60000 50000 40000 30000 4.66 1.5 20000 10000 0
20%
16%
50 40 30 12% 8% 4% 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 0%
20
新供应
注：*表示第二季度
吸纳量
空置率
戴德梁行
深圳写字楼空置情况
得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化
27
深圳写字楼未来供应情况
2017年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部
134.97万平方米 114.1万平，占84.5% 总部物业
87.49万平，占 64.8%
金融总部
戴德梁行
深圳写字楼未来供应情况
重塑商务新格局——多中心涌现
未来供应 （2017- 存量 2021）
267,760 单位：平方米
深圳写字楼主要在售项目
2017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；
已售套数 区域 项目 预售套数
（套）
成交均价 （元）
备案面积段
（㎡）
预售面积
（㎡）
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间
（万元）
剩余面 积（㎡）
卓越前海 壹号 前海 香江金融 中心 信利康
南京
西安
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长沙
成都
沈阳
重庆
主要城市租金与空置率综合比较
全国各主要城市租金与空置率综合比较图
租金（元/平方米/月）
450 北京 400 350
300
250 200 150 100 50 0 0% 5% 10%
上海 深圳
广州 南京 杭州 青岛 大连 厦门 武汉 长沙天津 成都 重庆
西安
沈阳
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25223.74
17
1560-2400 122278
福田
长富中心 京基滨河 时代
82128
107443.62 60186.25
88.5
87 60.10
515-2000
682-1782 450-1170
10583
5771 32900
宝安
前海卓越 时代广场
深业上城
593
330
6-6.8万 66.54-430
126964.9
94692.9
68.5
450-3010
32272
315 247 330 544
21 107 290 284
50137 41514 51993 4-4.5万
260-400 110-396 151-396 103-294
平均值
深圳写字楼租金水平
南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分 点
戴德梁行
-0.73%
0.79%
1.04%
深圳写字楼空置情况
伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降
历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走势
万平方米
70 60
2017年第二季度 新增供应5.57万平方米， 吸纳量10.56万平方米， 空置率为13.06%
太子湾商务广场（一期）预计2017年5月入市，入市写字楼面积约7万㎡；
蛇口自贸区、170万滨海综合体
可售剩余量约25917.32㎡，目前推出4号楼LOFT产品
华侨城区域、景观资源
南山
侨城坊 中电长城大厦 6栋独栋写字楼已售，7#写字楼顺售 华侨城区域、生态综合体
待售
科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
宝安
260,232 788,018 2,354,677 1,989,514 40,170 541,813 罗湖 CBD 3,496,152 1,588,466 后海 CBD 前海 CBD
福田 CBD
甲级写字楼
戴德梁行
深圳写字楼未来供应情况
目前福田区甲级写字楼占比近六成，2021年南山区总量将超越福 田
全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先
各区及全市甲级写字楼租金水平对比
元/平方米/月
550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 罗湖 福田 南山 全市 221 300 308 270 206 160 160 268 520 520
190
160
最高值
戴德梁行
最低值
+0.85%
-0.57%
304
306 222 204
181
172
188
170
142
148
138
133
134
125
121
112
109
111
108
110
92
92
91
戴德梁行
87
91
120
118
主要城市写字楼空置率比较
随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市
重点城市甲级写字楼空置率分布图
4.58
2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场 价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼 物业资产配置，促使成交量的上升；
325新政后，成交量价呈明显颓势，写 字楼销售市场热度下降。
市场成交回暖，成交量价回 升，但未回至高点。 一季 度，写字楼共成交约12万
㎡，环比上升160 ，同比下
降15，成交均价55848元/ ㎡，同比上升40，环比下降 戴德梁行 5。 13
各区甲级写字楼空置率走势
35% 30% 27.15% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7.79% 6.95%
474 121 68
344 58 8
6.8万 8.38万 8.5万
150-450 96-268 170-270
118640.4 14950 16160.58
112708.42 12950 2000.58
95 81.50 12.40
774-5708 810-1800 1445-2295
5932 2000 14160