戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析第一部分整体市场环境分析一、2001年1季度写字楼市场数据分析⑴写字楼用地2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。
在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。
这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积1季度写字楼用地出让面积区域分布⑵写字楼开发投资及施工、竣工面积1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。
季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。
全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。
从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。
⑶写字楼批准预售面积1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。
历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。
其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。
而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。
随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。
⑸写字楼空置量季度末，全市写字楼空置面积为32.8万㎡，同比减少了39.62个百分点，比上年末减少2.64个百分点。
伴随销售面积的大量增加，空置量也得到全面下降。
历年写字楼销售面积历年写字楼空置面积及空置率历年写字楼租赁面积⑹数据综合分析A、字楼一级用地市场由市区到二线发生转变，表明写字楼用地市场在市区内无法继续寻求突破口的同时，充分拓展二线写字楼用地空间；B、写字楼销售面积统计数据令人喜悦，国内GDP稳定增长及入世在即等诸多利好因素刺激市场；C、写字楼租赁面积有明显上升趋势，各类企业对高质素的写字楼需求空间增大；D、写字楼施工面积与竣工面积的两极分化，显示投资者信心充足，不肯放过市场每一分机会。
2017年度深圳写字楼物业满意度深圳指数测评-上书房信息咨询
2017年度深圳写字楼物业满意度深圳指数测评为深入了解深圳市物业管理发展现状，聆听业主对物业服务的真实感受，聚焦物业服务项目中的优势及薄弱环节，进一步提升深圳市物业管理整体服务质量水平，2017年初，物业管理业主满意度深圳指数测评课题组启动了2017年度物业管理业主满意度深圳指数测评工作。
一、2017年写字楼物业的业主满意指数为87.0分，较2016年降低0.2分。
2017年深圳市写字楼物业的业主满意指数为87.0分，同比2016年降低0.2分。
在不同资质企业所管理的写字楼物业中，一级资质企业的业主满意程度最高，业主满意指数达到了89.5分，同比下降1.1分;二级资质企业的业主满意指数为86.6分，同比下降1.1分;三级资质企业的业主满意指数为83.9分，同比上升2.8分。
二级资质企业与一级资质企业的差距为2.9分，三级物业与二级物业的差距为2.7分，一级、二级、三级资质企业之间仍存在一定的差距。
二、2017年写字楼物业各项指标的满意指数均在83.0分及以上。
其中，人员服务获得的评价相对最高，业主满意指数为90.1分;客户服务、秩序维护服务和环境管理评价也较好，满意指数均在87.0分以上;业主忠诚度则相对一般，为83.2分。
与2016年相比，客户服务、人员服务、环境管理和设备设施管理的满意指数都有所提升，其中客户服务满意指数提升了1.1分;而秩序维护服务、社区文化、品牌形象、价值感知和忠诚度则均有小幅的下滑。
与2016年相比，三级资质企业各项指标的满意指数均有上升，而一级和二级资质企业多数指标的满意指数则有下降。
具体来看，一级资质企业的忠诚度和社区文化满意指数下降最多，分别下降了3.0分和2.3分;二级资质企业的秩序维护服务和忠诚度两项下降幅度较大，分别下降了2.8分和2.2分;三级资质企业各项指标中，环境管理、客户服务、设备设施管理和品牌形象四项指标满意指数有较大幅度的上升。
从调查结果来看，一、二级资质企业后续需重点关注满意指数下降幅度较大的指标;三级资质企业在现有发展趋势下，应进一步加强基础物业服务质量，以提升业主的忠诚度。
深圳写字楼市场调查分析报告
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大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。
抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。
加快培育现代物流业加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。
以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大港口腹地范围。
2005年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标箱，集装箱国际航线达到100条。
深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。
着力发展现代金融业加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。
戴德梁行-中国商业地产大宗交易市场报告2016-2017
2016 20 201
2015 年 翻 了 一 倍。 其 中， 在 上 海 的 投 京，深圳，广州的投资也均有显著增长。 上海活跃的市场一方面得益于其较多
资占到 2016 年全年总额的一半；在北 可售资产，另一方面在全国收益率不断
有几单较大的资产包收购，譬如大悦城 市投资总额的七成以上。尽管全国范围 而有所下滑，一些主要二线城市仍得益 府对于城市更新的积极推动，使得位于
科技行业等的蓬勃发展也促使其对优质 内资企业对开始成为写字楼市场的主力 军。
写字楼需求的猛增。相比前两年外资企 业独当一面的情况，近两年越来越多的
近几年服务业的高速发展特别是金融业、
北京，上海，广州，深圳，长沙， 成都，重庆，大连，杭州，南京， 青岛，沈阳，天津，武汉，厦门， 西安，香港，台北
CUSHMAN & WAKEFIELD
CHAPTER
第一章
经济概览
01
/ P4 /
21 22 2 2 2
/ P9 / / P10 / / P11 / / P12 /
CHAPTER
第二章
/ P13 /Biblioteka 全国商业地产 大宗交易总览
02
/ P8 /
1 1 主要投资特点 1 2 2016 投资热点回顾 1 2017 趋势分析及展望 21 22 2 1 2
11.2%。商业市场依然延续去年趋势稳
定增长 8.2%。而鉴于前两年房企纷纷进 入写字楼市场导致该板块未来供应过剩 该领域的投资规模 （图 3）。 的问题开始显现，一些企业开始缩减对
宅投资增长最为明显，本季度同比大涨
人民币 十亿
11 年到 13 年的写字楼开发浪潮使得近 两年写字楼市场供应激增。15，16 两年 全年写字楼年平均供应量比过年 5 年的 均值上涨了 130%（图 4）。但与此同时，
写字楼市场调研报告（精选18篇）
写字楼市场调研报告（精选18篇）写字楼市场篇1目前ATM的行业资源集中度较高。
在中国ATM市场上，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等六大银行由于网点多、客户群大、资金雄厚，拥有大部分的ATM市场份额，约占中国ATM市场总量的85%左右。
已安装运行ATM机最多的是建设银行和工商银行，到20xx年年中，分别拥有ATM机26,135台和26,014台。
在市场容量方面，中国的ATM人均拥有量与市场成熟的德国、美国、韩国等国家相比还有很大差距。
甚至与世界平均水平相比还有明显的差距，国内ATM市场增长空间巨大。
从区域分布来看，国内ATM 的分布极不均匀，ATM终端布放量最多的广东(除深圳)、上海、北京、浙江、深圳、天津等18个城市和地区集中了6.12万台ATM。
其中ATM布放量超过5,000台的分别为广东(除深圳)、江苏、浙江和上海，其他大部分城市的ATM终端数量仍然严重不足。
外商产品依然占据市场主要份额。
从ATM供应商的分布情况来看，当前中国ATM市场可分为进口品牌与国产品牌两大阵营。
国外ATM 供应商主要有：NCR、Diebold、Wincor Nixdorf、Hitachi、Fujitsu、Hyosung等，其中NCR、Diebold、Wincor Nixdorf在中国市场上占有较大的份额。
同时，在全球ATM市场上，前三位也分别被这三家所占据。
国内ATM供应商主要有：广电运通、东方通信、广州御银、深圳兴达通、神州数码、深圳辰通等。
其中，广电运通ATM市场份额最大;御银股份则以ATM营运业务为主，在营运市场上占有较大的份额。
广电运通和广州御银都于20xx年在深交所上市。
东方通信则以贴牌生产Wincor Nixdorf的ATM为主，自有品牌所占份额较小;其他几家国内ATM厂商所占的市场份额则普遍很小。
写字楼市场调研报告篇2我市销售的蔬菜大部分品种，包括土豆都要靠外地调入，象青椒、豆角、茄子、黄瓜、蒜苔、北瓜等，除夏季有本地蔬菜作很小补充外，全年几乎都是靠外地调入。
写字楼的市场调研报告
写字楼的市场调研报告
《写字楼市场调研报告》
写字楼作为商业地产市场的重要组成部分，一直受到投资者和租户的关注。
随着城市化进程不断加快，写字楼市场也呈现出多样化和差异化发展趋势。
为了深入了解当前写字楼市场的状况和发展趋势，我们进行了一次市场调研。
首先，我们对城市中心地段的写字楼进行了调查。
调研结果显示，这些地段的写字楼供应量相对较少，市场需求旺盛。
很多优质写字楼已经实现了满租状态，且租金水平普遍较高。
这说明城市中心地段的写字楼市场具有较高的投资价值和租赁潜力。
其次，我们对城市郊区的写字楼进行了调查。
调研结果显示，随着城市扩张和产业集聚效应的凸显，城市郊区的写字楼市场也呈现出快速增长的态势。
越来越多的企业选择在城市郊区租赁写字楼，以获取更大的办公空间和更低的租金水平。
这为城市郊区的写字楼市场提供了巨大的发展空间。
最后，我们对写字楼租户进行了问卷调查。
调研结果显示，写字楼租户最关注的因素是地理位置、建筑质量和物业管理服务。
这些因素直接影响了租户选择写字楼的意愿和租金水平。
因此，写字楼开发商和运营商应该加强对地理位置、建筑质量和物业管理服务的投入，以提升写字楼的竞争力和吸引力。
综上所述，当前写字楼市场呈现出多样化和差异化发展趋势，城市中心地段和城市郊区的写字楼市场具有较高的投资价值和
发展潜力。
但是，写字楼市场仍然面临着一些挑战，如供应过剩和租金下降。
因此，写字楼开发商和运营商应该加强市场调研，及时调整经营策略，以应对市场变化。
戴德梁行写字楼业务介绍
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DTZ过往案例—全程代理（精选）
大连中心·裕景
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市青泥洼商圈中山路和友好路的交汇处 裕景兴业（大连）有限公司 2012年至今 总建面800,000平方米，写字楼面积约130,000平方米 大连市最高的商业综合体项目，属地标级建筑 前期顾问及租售代理
投资团队
企业客户服务团队
租售团队
市场策划团队
曲峰成 高级经理
杨小缘 助理董事
邓一飞 经理
高睿韬 助理董事
赵媛媛 高级经理
刘景一 经理
田湉 助理经理
王玉 助理经理
王薇 高级主任
李媛媛 助理董事
姜超辰 策划师
刘焕超 助理经理
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团队丰富的从业经历
•从事房地产行业平均年限：8年 •DTZ写字楼平均服务年限：5年 •专业写字楼服务团队规模：最大 •专业写字楼服务团队人数：最多 •团队成员历史服务代表项目：最多 •团队历史服务客户成交面积：最大 •服务客户反馈满意度：最高 •服务客户资源及渠道：最广
18
服务内容
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项目全程服务流程
项目 进度
土地 获取
规划 设计
建筑 设计
工程 建设
营销 筹备
全程 租售
经营 管理
专业 服务
进入策略 取地研究 可行性研究
定位研究 产品优化
营销顾问
租售代理
驻场顾问
物 业 管 理
专题 培训
市 场 专 题
市 场 专 题
市 场 专 题
项 目 管 理
案 场 管 理
租 售 技 巧
希望大厦
项目位置 开发商 服务时间 项目概况 产品特点 DTZ服务内容 大连市希望广场 RREEF 2006年~2013年 体量约9万平方米 地处大连青泥洼综合商务区中心位置 DTZ各业务线全方位服务
戴德梁行商业项目定位策划报告
商品种类
购物环境
商品价格
1
2
3
因收入水平的提高，燕郊地区消费者的 消费习惯也随之变化，对商业业态的丰 富性和环境为主要选择因素，对一站式 购物休闲的需求增加
人口构成 人口素质 家庭状况 居民收入
消费者对燕郊神威 环岛附近期望增加 的商业类型
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
通州可为燕郊消 费者提供百货及 商品种类更多的 大型超市的消费
消费结构 消费水平 消费习惯 消费需求
可提供丰富业态及较 高档次品牌
可提供丰富货品
可提供专业服务
百货及购物中心
大型仓储式超市
高品质专业卖场
燕郊地区商业市场调研及分析
针对消费者的消费需求，现有及未来的商业市场是否可以 满足消费者不断提升的消费需求？对现有及未来商业市场 的分析显示出重要的作用
现有商业市场分析
成功(中国)时代广场 项目目前仍在建设过程中， 商业部分招商尚未启动，但 项目整体定位以娱乐为主， 目的性消费较为明显
开 发 商： 总建筑面积： 商业面积： 项目组成： 项目定位：
马来西亚成功时代广场有限公司 121万平方米 约20万平方米 由7栋物业组成，地上3-6层，地下一层（含车库） 将建成一个室内主题公园，成为集旅游观光、休闲、 游玩、购物、餐饮于一体的高科技、大型综合国际性 休闲娱乐中心 • 室内主题公园：10万平方米，其中首层为水上乐园， 层高80米，共3部电梯；2/F-3/F为适合7-12岁儿童游 乐的游乐场 • 电影院+保龄球场 • 拥有23000平米的会展中心 • 室内商业步行街：层高7米
经营规模：近万平米的开放式大棚和几百家个体商户和店面 特 色：各种肉、蛋、奶、蔬菜、水果等农副产品 全 地 称：金山电器（手机、电脑）城 址：燕郊经济技术开发区102国道南（燕郊人民医院斜对面）
2017年Q1深圳市写字楼市场分析-上书房信息咨询
2017年Q1深圳市写字楼市场分析
2017年深圳市有一处甲级写字楼入市——平安国际金融中心——预租率接近100%。
今年年初深圳写字楼租赁市场回暖，但销售市场仍维稳。
由于之前新增供应较大，开发商延后项目的入市时间以寻求更高的预租率。
今年年初，仅一处项目入市，新增办公建面将近10.2万平方米。
全市写字楼吸纳水平有所回升，本季度吸纳量达到5.7万平方米。
2017年第二季度，预计有四处甲级写字楼入市，新增供应27.7万平方米。
新增供应其中两处位于中心区，预计将给中心区的租金和售价带来一定的下行压力。
第一季度全市租金环比上涨1.6%，至人民币每平方米每月226.2元，同比上涨1.3%。
仅南山区的租金环比下滑0.1%至人民币每平方米每月188.5元。
宝安区租金涨幅全市最高，环比上涨3.7%到全市平均每平方米每月142.5元。
福田区的租金依然全市最高，达到人民币每平方米每月259元。
第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑0.6%至每平方米人民币56,125元，同比上涨1.4%；罗湖区的售价下滑最大，环比下滑6.2%至平均每平方米人民币37,750元。
罗湖区部分项目租金下滑主要由于罗湖写字楼陈旧同时全市新增供应压力巨大。
另外，激烈的市场竞争也迫使更多的开发商降低租金以寻求更多的租户入住。
全市甲级写字楼回报率连续下滑5个季度，本季度写字楼回报率环比上涨5个基点，至4.61%。
除了南山区，全市其余各区写字楼回报率均呈上涨趋势。
南山整体的收益率相对稳定，然而罗湖区的收益率环比涨幅最大（38个基点）。
罗湖收益率的下滑主要由于罗湖写字楼价值的大幅下滑所致。
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司_企业报告(供应商版)
本报告于 2023 年 08 月 16 日 生成
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1.3.2 重点项目
重点项目
项目名称
招标单位
中标金额 （万元）
TOP1
人保财险投资性房地产评估服务项 目中标结果公示
中国人民保险集团股 份有限公司
129.6
TOP2
临沂鲁城石子矿、招金宝华草主山 铁矿项11.2
市场租金评估服务结果公示
4
高新投可行性研究服务采购结果公 示
深圳市高新投集团有限公 司
9.5
5 东莞市南城投资促进中心资产评估 东莞市南城投资促进中心
5.0
服务定点采购定点议价成交公告
6
恒丰银行深圳分行押品评估中介机 构入围采购项目成交结果公告
恒丰银行股份有限公司深 圳分行
0.1
公告时间 2023-04-14 2023-02-24 2023-06-30 2022-11-29 2022-10-25 2023-02-07
武汉市江汉区人民政 府汉兴街道办事处
8.0
结果公告
TOP9
东莞市南城投资促进中心资产评估 服务定点采购定点议价成交公告
东莞市南城投资促进 中心
5.0
TOP10
武汉融通中南花园酒店有限责任公 司房地产租金评估项目（二次）成
武汉融通中南花园酒 店有限责任公司
2.3
2023-04-14 2023-02-24 2023-06-30 2022-11-29 2022-11-23 2022-10-25 2023-05-25
2.3
交结果公告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
公告时间 2022-11-23 2023-05-25
1.5 行业分布
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报告
《写字楼市场调研报告》
随着城市化进程的不断加速，写字楼市场也变得越来越重要。
写字楼作为商业办公场所，对于企业来说至关重要，因此市场调研对于了解写字楼市场的发展趋势和需求变化至关重要。
在《写字楼市场调研报告》中，我们对各大城市的写字楼市场进行了深入调研和分析，以提供行业内关键人士所需的最新信息。
通过对写字楼市场的详细分析，我们发现了一些重要的趋势和发展方向。
首先，随着新型城镇化政策的实施，中小城市的写字楼市场正在迅速崛起。
许多企业开始将业务扩展至这些城市，导致写字楼需求急剧增加。
因此，对这些城市写字楼市场的深入了解和调研成为了一种迫切需求。
其次，随着科技的不断发展，写字楼市场也开始出现新的变革。
例如，共享办公空间的兴起，给传统写字楼市场带来了一定的冲击和影响。
在报告中，我们对这些新趋势和变革进行了全面的分析和研究。
最后，《写字楼市场调研报告》还提出了对写字楼市场未来发展的一些建议。
我们认为，随着经济的不断发展和城市化进程的深入推进，写字楼市场的发展是一个值得长期关注的领域。
因此，在未来的发展中，我们建议写字楼市场从业者密切关注政策变化和市场需求，不断优化写字楼产品和服务，以满足企
业的不断变化的办公需求。
综上所述，《写字楼市场调研报告》通过对写字楼市场的深入调研和分析，为行业内人士提供了一份权威的研究成果。
我们相信，这份报告将对写字楼市场的发展和未来具有重要的参考价值。
深圳写字楼行业市场现状分析及未来三到五年发展趋势报告
深圳写字楼行业市场现状分析及未来三到五年发展趋势报告Analysis of the Current Status of the Shenzhen Office Building Industry Market and Future Development Trends in the Next Three to Five YearsIntroductionShenzhen, located in the southern part of China, is one of the most developed and dynamic cities in China. The city has a thriving economy and is home to some of the largest technology companies in the world. As a result, the demand for office space in Shenzhen has been on the rise. This report aims to analyze the current status of the Shenzhen office building industry market and provide insights into the future development trends in the next three to five years.Current Status of the Shenzhen Office Building Industry MarketThe Shenzhen office building industry market is highlycompetitive. With the increase in demand for office space, many new office buildings have been constructed in recent years. As a result, the vacancy rate of office buildings in Shenzhen has been relatively high. According to a report by JLL, the vacancy rate of Grade A office buildings in Shenzhen was 27.6 in the first quarter of 2021.In addition, the COVID-19 pandemic has had a significant impact on the Shenzhen office building industry market. The pandemic has led to a decline in demand for office space as many companies have implemented work-from-home policies. As a result, the rental prices of office buildings in Shenzhen have been on the decline.Future Development Trends in the Next Three to Five YearsDespite the challenges faced by the Shenzhen office building industry market in the short term, the long-term outlook for the market is positive. The following are some of the future development trends in the next three to five years:1. Diversification of Tenant BaseIn recent years, the tenant base of office buildings in Shenzhen has been dominated by technology companies. However, with the diversification of the economy in Shenzhen, the tenant base of office buildings is expected to become more diversified. This will help to reduce the dependence of the office building industry market on the technology industry.2. Development of Grade B and C Office BuildingsCurrently, Grade A office buildings dominate the Shenzhen office building industry market. However, the development of Grade B and C office buildings is expected to increase in the next three to five years. This will help to meet the demand for office space from small and medium-sized enterprises.3. Integration of Technology and Office SpaceAs a technology hub, Shenzhen is expected to integrate technology into office space in the next three to five years. This will include the use of smart office solutions, such as facial recognition technology, to enhance the efficiency andsecurity of office buildings.ConclusionIn conclusion, the Shenzhen office building industry market is highly competitive and has been impacted by the COVID-19 pandemic. However, the long-term outlook for the market is positive, with the diversification of the tenant base, the development of Grade B and C office buildings, and the integration of technology and office space expected to be the future development trends in the next three to five years.。
深圳市写字楼市场调研报告Word版
深圳市写字楼市场调研报告一、深圳市写字楼市场概况；深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。
1、目前市场情况；➢深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。
但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。
因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。
➢后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。
虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。
➢盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。
2、市场价格变化情况分析；中心区二手写字楼售价成交价分析中心区二手写字楼租金成交价分析南山区二手写字楼租金成交价分析➢从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。
商业写字楼市场调研报告
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
客户目标
目标：
通过世联专业角度进行创新型厂房写字楼市场研究，实 现金谷系列最后一个产品泰然大厦（金谷6号）价值最大 化，为泰然大厦（金谷6号）提供市场判断及合理售价
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世联对目标的理解及本报告需解决的核心 问题
我们的理解
房地产市场未来核心发展由住宅市场向城市综 合体及工商物业转移，作为泛科技园区综合运 营商，贵司创新型厂房产品已成为城市创新企 业、中小企业的聚集平台，为此，如何在同类 型房地产企业竞争中，抢占新高地，从而建立 泰然集团的标杆，是保证未来企业可持续发展 的基础。
注：罗湖区新开盘的京基100采取只租不售形式。
年份
2010年 2010年 2010年 2010年 2010年 2011年 2011年 2011年 2011年 2011年
区域
宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区 宝安区 福田区 龙岗区 罗湖区 南山区
供应面积（万㎡）
1.99 0.00 3.30 0.00 2.10 0.25 7.72 0.75 0.00 0.00
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发 通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌 握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售 情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金 水平、客户类别及租期状况；
从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋 势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻 性的价格建议。
133895
福田科技广场 217000
荣超英隆大厦 64588
银信中心
59499
科技园金融基地 77848
田厦国际中心 150587
招商局广场 68516 香江日航广场 232045
戴德梁行-上海写字楼市场 Q2 2017 CN
静安非核心 364,562 平米
杨浦 222,200 平米 虹口 720,856 平米
普陀 146,000 平米
静安核心 1,029,920 平米 洋泾 29,454 平米 陆家嘴 1,846,402 平米 竹园 824,583 平米 黄浦 1,456,434 平米
世纪公园 565,272 平米
闵行 709,596 平米
尚浦中心
2021新增供应：871,380平米
中美信托金融大厦
中信财富广场
瑞腾国际
恒基中心 前滩置地广场 星汇前滩
资料来源：戴德梁行研究部
上海写字楼
未来写字楼项目 – 新兴商圈
2017 2018 2019 2020 2021
尚浦中心
2017 - 2021总供应：3,526,353平米
闸北利福久光
高尚领域
闸北利福久光
保利绿地广场 A1A2
国盛大厦
上海SK大厦
龙华国际 湘芒果 梦中心 晶耀前滩T3-6 徐汇万科中心 三期办公
亿城股份
资料来源：戴德梁行研究部
上海写字楼
未来写字楼项目 – 新兴商圈
2017 2018 2019 2020 2021
2019新增供应：679,611平米
高尚领域
星港国际中心
苏河洲际中心
2017 2018 2019 2020 2021
2017新增供应：537,735平米
虹桥汇
路发广场
华润万象城二期 前滩世贸中心 丰树商业城II 晶耀前滩T1-2
资料来源：戴德梁行研究部
上海写字楼
未来写字楼项目 – 新兴商圈
2017 2018 2019 2020 2021
2018新增供应：997,971平米
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20%
16%
50 40 30 12% 8% 4% 10 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017* 0%
20
新供应
注：*表示第二季度
吸纳量
空置率
戴德梁行
深圳写字楼空置情况
得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化
核心卖点
前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利 前海区域、政策红利
香江金融中心
世茂前海中心 前海信利康大厦 前海 华润前海中心 兆华斯坦项目 嘉里前海项目 招商太子湾
方大城
写字楼12万平，现已开放展示中心，写字楼入市时间待定，预计2018年推售；
前海区域、政策红利
深圳写字楼市场报告
2017年7月
深圳写字楼存量市场分析
深圳写字楼分布区域
深圳写字楼租金水平
深圳写字楼空置情况 全国主要城市写字楼市场比较
2
深圳写字楼分布区域
深圳甲级写字楼商业区分 布
福田 南山
中心西区 华强北
罗湖
蔡屋围
福田CBD
南山商 业文化 中心
后海
甲级写字楼存量
戴德梁行
深圳写字楼租金水平
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
空置率
戴德梁行
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况
深圳主要在售项目概况
深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
60 50 40 30 20 10 0 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 销售价格（元/㎡） 2016Q4 2017Q1 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 14.13 7.21 18.84 13.31 18.04 18.09 14.34 14.55 9.44 40142 59526 47577 43770 49.07 21.6 6.71 11.85 8.18 58473 51505 48032 40.76 39718 70000 55848 60000 50000 40000 30000 4.66 1.5 20000 10000 0
各区甲级写字楼空置率走势
35% 30% 27.15% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 7.79% 6.95%
全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先
各区及全市甲级写字楼租金水平对比
元/平方米/月
550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 罗湖 福田 南山 全市 221 300 308 270 206 160 160 268 520 520
190
160
最高值
戴德梁行
最低值
南京
西安
天津
长沙
成都
沈阳
重庆
主要城市租金与空置率综合比较
全国各主要城市租金与空置率综合比较图
租金（元/平方米/月）
450 北京 400 350
300
250 200 150 100 50 0 0% 5% 10%
上海 深圳
广州 南京 杭州 青岛 大连 厦门 武汉 长沙天津 成都 重庆
西安
沈阳
15%
南山
戴德梁行
方大城
合计
2624
1245
——
——
707070
476155.4
——
——
232915
14
供应放量，刺激需求的同时租金承压
深圳写字楼未来供应情况
戴德梁行
240
280
万平方米
120
160
200
40
80
1996
1997
1998 1999 2000 2001 2002 2003
福田区 2004
前海卓越时代广场
项目C 座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
谢谢
戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司
号嘉里建设广场2座18层 中国深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场2座18层
Q1 2017
2021F
罗湖 宝安 4.6% 2.1%
罗湖 13.5%
福田 34.5%
南山 27.8%
福田 58.7%
南山 58.7%
戴德梁行
总存量401.18万平方米
总存量1,258.27万平方米
深圳部分在建甲级写字楼项目
前海国际金融中心
兆华斯坦&前海国际能源 前海 后海 鹏瑞地产
世茂前海中心
前海世茂投资 前海 高新园 汉京集团
281
267 0.95% 170 146
139
124
123
117
108
109
111
105
91
0
戴德梁行
86
87
主要商务区写字楼租金比较
深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩 减
元/平方米/月
一线核心商圈平均 319.4元
二线核心商圈平均 121.0元
700
661 600 500 400 384 343 395 300 200 100 0 342
罗湖
戴德梁行
福田
南山
主要城市写字楼租金比较
深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海
重点城市甲级写字楼租金水平对比
一线城市平均
元/平方米/月
二线城市平均 112.2元 -0.95%
276.7元 +1.44%
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0.32% 388
-2.32% 7.89%
474 121 68
344 58 8
6.8万 8.38万 8.5万
150-450 96-268 170-270
118640.4 14950 16160.58
112708.42 12950 2000.58
95 81.50 12.40
774-5708 810-1800 1445-2295
5932 2000 14160
50%
45% 40% 35% 38.4% 35.3% 35.6% 35.0% 38.2%
47.5%
30%
25% 20% 15% 10% 5% 0% 北京
戴德梁行
26.9% 23.0%
26.1%
20.1%
17.8% 12.9% 6.6% 13.9% 14.5% 15.3%
广州
上海
深圳
杭州
厦门
武汉
青岛
大连
27
深圳写字楼未来供应情况
2017年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部
134.97万平方米 114.1万平，占84.5% 总部物业
87.49万平，占 64.8%
金融总部
戴德梁行
深圳写字楼未来供应情况
重塑商务新格局——多中心涌现
未来供应 （2017- 存量 2021）
267,760 单位：平方米
4.58
2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场 价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼 物业资产配置，促使成交量的上升；
325新政后，成交量价呈明显颓势，写 字楼销售市场热度下降。
市场成交回暖，成交量价回 升，但未回至高点。 一季 度，写字楼共成交约12万
㎡，环比上升160 ，同比下
降15，成交均价55848元/ ㎡，同比上升40，环比下降 戴德梁行 5。 13
深圳写字楼主要在售项目
2017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；
已售套数 区域 项目 预售套数
（套）
成交均价 （元）
备案面积段
（㎡）
预售面积
（㎡）
已售面积
（㎡）
去化率㎡）
卓越前海 壹号 前海 香江金融 中心 信利康
147501.7 92711.98 113214.6 93086.25
25223.74
17
1560-2400 122278
福田
长富中心 京基滨河 时代
82128
107443.62 60186.25
88.5
87 60.10
515-2000
682-1782 450-1170
10583
5771 32900
戴德梁行
20
深圳市场典型案例分析
市场在售/待售项目分析 多个写字楼项目集中在今年5月份推售，区域集中在前海片区
区域 项目 项目营销动态
目前剩余可售面积约2000㎡，主要是和10层、12层；其中12层预备整售 ，均价 约9.3万/平； 写字楼共计12万㎡，70自持或出租，可售写字楼面积3.6万㎡，面积段为140300㎡，整层1700-2500㎡，预计销售高层写字楼产品，预计9月底取得预售证。 总体量约6万，可售4-13楼部分单位共1.6万平； 计划5月推出T5栋写字楼，总体量10万平，标准层面积2200m²； 可售写字楼面积约14.8万，预计17年5月将会推出T2栋写字楼产品, 推售面积约 5.5万㎡，标准层面积约为1550㎡，产品面积段为100-250㎡；
太子湾商务广场（一期）预计2017年5月入市，入市写字楼面积约7万㎡；