重庆渝能万怡阳光城市广场定位策划报告
某城市广场项目定位及营销推广建议书
-目录-
市场环境说明 项目自身解析 目标客群分析 区域布局/业态规划 关于“公寓”的思考 项目推广策略 项目团队搭建与管理
市场环境说明
宏观市场分析
2011年成都房地产市场新政
➢关键词：限购 ➢中心城区本地户籍家庭限购三套房 ➢本市户籍家庭以房产证界定房屋套数 ➢从2月15日起，成都中心城区将暂时实行住房限购政策。
年龄28岁以上，收入稳定；对商业投资较为感兴趣，看重投资前景
经营者
经营知名品牌的加盟者或连锁店 流行精品、快销品、休闲用品、餐饮等经营者 青年创业人群，办公自用者 金融机构等 看好本区域休闲购物发展前景的其它地区经营者
他们都无一例外的，都对所持物业的市场前景尤为看重，希望项目所带来的消费氛围 能够对其经营产生良好的促进作用，同时，通过自身的品牌以及经营，对所持物业的价 值起到提升的作用。
政策解读：
新近出台的调控政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投 机性住宅买卖，而商业地产基本上没有受到调控的限制。因此，以商铺、写 字楼、专业市场等为代表的商业地产反而在近期逐渐升温，成为成都投资者 的“宠儿”。
2011年成都商业地产市场现 状
目前，在限贷、限购、房产税、“3600万保障性住房”等调控政策的压 力之下，住宅地产投资价值有所降低，商业地产受到前所未有的热捧。
咖啡美点/甜品精选/便利快餐/特色餐厅/ 主题餐厅/大众餐饮/地方小食
娱乐天地
酒吧/量贩KTV/数码影院/动漫电玩
服务设施
银行/提款机/便利店
A区：SOHO酒店业态建议
一层业态：中餐酒楼，如“红杏 ” 二层业态：茶坊、西餐厅 三层业态：量贩式KTV
【策划方案】重庆创意时尚广场商业项目市调及定位策划报告-150PPT
1
目录
报告综述………………………………………………………………………………………………………………………… 宏观环境分析…………………………………………………………………………………………………………………… 重庆市商业及商圈分析………………………………………………………………………………………………………… 重庆市及五大商圈社零总额增长分析………………………………………………………………………………………… 重庆市主城区五大商圈位置示意图…………………………………………………………………………………………… 重庆主城五大商圈对比研究…………………………………………………………………………………………………… 重庆市江北区分析……………………………………………………………………………………………………………… 重庆市江北区经济状况分析…………………………………………………………………………………………………… 2002—2006江北区GDP增长趋势………………………………………………………………………………………………… 江北区商贸发展分析…………………………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈商贸研究…………………………………………………………………………………………………………… 2004—2006年观音桥商圈社零总额占江北区社零总额比例分析…………………………………………………………… 观音桥商圈未来发展规划……………………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈功能、业态规划…………………………………………………………………………………………………… 商圈内主要商场分析………………………………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈主要商业大卖场分布图…………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈主力业态典型商家………………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈主力百货对比……………………………………………………………………………………………………… 重庆市场各档次商品界定与划分…………………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈主要超市大卖场分析……………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈主要专业大卖场分析……………………………………………………………………………………………… 观音桥商圈主要专业大卖场租金分析…………………………………………………………………………………………
重庆各商圈部分营销推广策划报告
重庆各商圈部分营销推广策划报告重庆是西南地区的重要商业中心之一，拥有多个繁华商圈。
为了提升各商圈的知名度和吸引力，需要制定相应的营销推广策划。
本文针对重庆的部分商圈，提出如下推广策划报告。
一、解放碑商业圈1.目标：提升解放碑商业圈的知名度和繁荣度，吸引更多游客和消费者。
2.策略：（1）推出活动：举办解放碑音乐节、艺术展览、美食节等大型活动，吸引艺术家、音乐人、美食爱好者等各类人群。
（2）提供优惠：与周边商家合作，推出联合优惠活动，吸引消费者前往解放碑商业圈购物。
（3）线上推广：通过社交媒体和电商平台等，宣传解放碑商业圈的特色和优势，吸引网友关注和分享。
二、观音桥商业圈1.目标：打造观音桥商业圈成为全球时尚购物的热点之一。
2.策略：（1）引进国际品牌：吸引国际知名品牌入驻观音桥商业圈，提升购物体验和品牌高端形象。
（2）举办时尚周活动：在观音桥商业圈举办时尚周活动，邀请时尚达人、名流、博主等参与，提升观音桥商业圈的时尚形象。
（3）打造美食街：引进各地特色美食，打造观音桥商业圈的美食街，满足消费者对美食的需求。
三、南坪商业圈1.目标：打造南坪商业圈成为生活购物的综合体。
2.策略：（1）引进品牌超市：引进国内外知名超市品牌，提供全方位的生活购物服务。
（2）举办亲子活动：开展亲子活动，如儿童乐园、亲子教育讲座等，吸引家庭消费者。
（3）举办休闲娱乐活动：为南坪商业圈打造休闲娱乐场所，如电影院、KTV等，满足人们的娱乐需求。
四、江北商业圈1.目标：打造江北商业圈成为高端购物和休闲娱乐的热点。
2.策略：（1）引进高端品牌：引进国际一线奢侈品牌，提升江北商业圈的高端形象。
（2）打造主题购物中心：建设主题购物中心，如奢侈品中心、文化创意中心等，满足消费者不同的购物需求。
（3）举办文化活动：定期举办文化演出、展览等活动，吸引文化爱好者和艺术从业者。
综上所述，重庆各商圈部分营销推广策划涉及提升知名度、举办活动、提供优惠、引进品牌、打造主题场所等方面。
某广场项目定位及建筑规划设计建议拟案(PPT 112页)
常规模式住宅面临的挑战
1.零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为 主力市场的情况下，如何解决销售价格问题。 2.零陵楼市价格还未整体突破均价2000元的竞争，而高层的 成本没有竞争优势； 3.已有高层项目（翰林苑、中山城）在现楼没有建好时，销 售一直停滞不前，给开发商带来很大资金压力。 4、主要对手中山城“东门一号公馆”的地段、工程进度、销 售时间比本项目有优势的情况下，势必抢夺客户资源。
规划创造价值（意向设计方案2）
规划创造价值（意向设计方案3）
根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了 解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外， 一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这 还需要创新的操作模式
操作模式创造价值（三）创新模式
如何实现项目住宅商业利润最大化？ 非常规操作
正常模式下实现目标面临的挑战？ 常规操作
规划能提升项目地块的潜在价值
本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析
房地产市场分析 项目本体分析 项目如何利润最大化【如何化解风险】 项目利润测算
第一部分 房地产现状分析
市场背景及宏观经济分析
国内房地产现状分析
国内市场分析
全国市场 经济形势与房地产市场走向
目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平, 但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进 入观望期。
三、商业二至三楼四楼租售之比面临挑战 1、售价水平 在二楼租金25元/平方米/月都难以达到的水平下，售 价达到6500市场已经难以接受 2、整租整售 商家难以招商，销售率难以保证,会出现推后几年,周边临街项
目商业情况就如此.
总结分析：
按照正常的操作模式（无论选择规划设计方案1或 2/3）
一、住宅：价格只能水涨船高、一支独秀难度大； 销售速度也受工程进度影响。
太阳岛广场项目定位方案
太阳岛广场项目定位方案执笔人向雪松2009年8月28日目录第一部分太阳岛广场项目定位背景...........................3----5第二部分太阳岛广场项目独有优势 (6)第三部分太阳岛广场项目定位……………………………6----15第四部分太阳岛广场项目开发策略………………………15---16第五部分太阳岛广场项目营销策略………………………16---17附：项目总平规划图建议……………………………………17---19第一部分太阳岛广场项目定位背景一、成都豪宅发展史回溯从早期的“形”（简单彰显身份、地位与面子），到现在的“神”（突显居住感受），成都豪宅市场走过了15年风风雨雨，经历了启蒙期的简单炫富、理性期的百花齐放、发展期的规模崛起以及创新期的全面升级四大阶段。
第一阶段，萌芽期：针对少数有钱人，注重面子感成都豪宅起源于商品房规模化开发。
早在五大花园等商品房集中出现之前，成都就已有高端项目出现。
早期的豪宅项目主要是针对少数先富人群，注重建筑形式和面子感，追求大面积成为这一阶段豪宅的主要特点。
但缺少别墅本身应有的品质，不管是选址还是项目设计，除了独立式和大面积之外，与普通商品房无本质区别。
但由于供需严重失衡而造成的物稀为贵，使早期豪宅项目畅销。
1992年，锦绣花园的畅销，拉开了成都豪宅市场发展大幕。
此后，机场路别墅崛起，南洋花园、巴黎花园、顺风苑等名噪一时。
然而随着购房者的觉醒，仅有交通资源的别墅项目开始遇冷，机场路别墅留下了大批积压房和烂尾楼盘，成为成都高端物业开发史上的沉疴与败笔。
【总结】萌芽期的成都豪宅市场，针对的是少数先富阶层，炫富成为这一阶段开发商和需求方的基本意识。
由于无参照标准，这些项目大多存在诸多硬伤，属于“伪或准豪宅”。
第二阶段：理性期：新富阶层崛起，别墅形态丰富机场路别墅沉寂之后，取而代之的是 TOWNHOUSE等产品类型在2000年左右异军突起，类别墅让高端市场需求对象进一步扩大。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
某广场商业项目定位报告
某广场商业项目定位报告某广场商业项目定位报告一、项目概述某广场商业项目是位于某市中心地带的一个综合性商业项目。
该项目地理位置优越，交通便利，周边居民众多，商圈辐射范围广，具备良好的商业发展潜力。
本项目旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业中心，为消费者提供优质的购物和休闲体验。
二、市场调研根据对该地区市场的调研和消费者群体的分析，可以得出以下结论：1. 购物需求旺盛：消费者对购物的需求很高，追求品质和时尚，尤其是年轻人和家庭主妇。
2. 餐饮市场潜力巨大：消费者对美食有较高的需求，喜欢尝试各式各样的餐饮美食，尤其是具有特色的餐厅和咖啡店。
3. 娱乐休闲需求增多：随着工作压力的增加，消费者对休闲娱乐的需求也越来越高，尤其是电影院、KTV和儿童游乐场等。
基于以上市场调研的结果，我们可以得出该项目的定位方向。
三、项目定位本项目将以“时尚购物、美食享受、休闲娱乐”为核心定位，突出以下特点：1. 时尚购物：引进一些国内外知名品牌，提供时尚、高品质的购物环境和商品，吸引消费者前来购物。
2. 品质餐饮：引入各种具有特色的餐厅和咖啡店，提供美食，满足消费者对高品质餐饮的需求。
3. 休闲娱乐：建设一个现代化的电影院、KTV、游艺场所和儿童游乐场等，满足消费者对娱乐休闲的需求。
4. 商业配套设施：配备充足的停车位，提供便利的购物环境，方便消费者购物。
五、经营策略1. 品牌引进：优先引进国内外知名品牌，提供消费者更多的选择，提升消费者的购物体验。
2. 多元化经营：除了时尚购物，还将引入书店、健身俱乐部等其他配套设施，满足消费者不同需求。
3. 促销活动：组织各种促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者前来购物消费。
4. 餐厅特色：餐厅都必须有自己的特色菜系，提供消费者各种美食选择。
六、项目特色1. 独特的设计风格：项目将以现代化、时尚的设计风格为主，给人一种舒适、时尚的感觉。
2. 完善的配套设施：项目将提供充足的停车位、舒适的休息区、方便的洗手间等，为消费者提供便捷的服务。
重庆江北渝能城市广场项目年度营销策略与表现报告
⑴ 餐饮
PAPA JOHN’S
1998年，Papa John's(棒!约 翰)在墨西哥开设第一家 国外分店，随后分别在英 国、希腊、加拿大、韩国 等国家开设了连锁餐厅。 从此，Papa John's(棒!约翰) 不断把美味的比萨和专业 的外送服务带给不同国度 的消费者。短短的20多年， Papa John's(棒!约翰)已发 展成为全球著名比萨连锁 经营企业之一，同时也是 美国纳斯达克上市公司， 并在全球20多个国家和地 区拥有3000多家连锁餐厅。
CBD的周边的选择有很多，但只有一个是必然。
谁能匹配CBD的形象气质？ 谁能屏蔽不是同一种类型的人群？ 谁能保障高质量的服务体系？ 谁能更便捷的享有工作之外生活所需与所想？
谁能做到以上几点，谁就满足了CBD的不满足。
这是一个关键。
商业起着决定性 的作用。
气质完全不同的商业内容对消费者是否能够构成影响？ 我们不妨列举出两种气质类型的商业，来做一下对比
说到CBD本身就是国际化的，对追求生活品质的 还要带点调子，对生活方面的提供自然少不了档次。
⑶ 生活
VIN将世界上最优质的酒带 入中国。VIN不是普通的酒 类零售店，而是一个集合了 目前中国市场上最为优质的 酒类的奢侈品牌。 VIN为顾客提供世界上最为 高档、出色的美酒，其产地 包括法国著名酒庄，以及全 世界最为著名的酒厂。同时， VIN还提供多种令美酒爱好 者怦然心动的“专卖美酒”， 许多酒类都是首次在中国上 市。VIN的设计风格别致独 特，它的内部设计温馨高雅， 各种材料使用讲究，整个店 面品味出众低调，为美酒的 选择与鉴赏提供更多氛围与 乐趣。
⑴ 餐饮
DQ冰淇淋
“世界销量第一的冰淇淋
品牌”。 IDQ(International Dairy Queen®，简称IDQ)已经 是DQ®软冰淇淋、OJ®鲜 果露、KarmelCorn®咔咔 妙玉米花等知名品牌的母 公司，在包括美国、加拿 大、中国在内的22个国家 拥有6000多家分店，为全 球消费者提供DQ®冰淇 淋和各种美味的休闲食品， 是全球连锁餐饮业巨头之 一，更是世界上最大的软 冰淇淋销售商。
渝能万怡阳光城市广场定位策划报告
渝能万怡阳光城市广场定位策划报告目录第一章项目地块分析5一、地块区位状况5二、地形地貌特征5三、地块景观分析6四、周边配套情况6五、地块交通状况6六、与其它城区的关联性7第二章项目总体定位8一、项目总体定位8二、居住、商业、办公功能整合8第三章住宅部分市场定位10一、住宅开发的SWOT分析10二、项目档次定位12、项目品质定位12、项目形象定位12、定位依据13三、市场细分和目标客户选择14、目标区域市场细分14、目标人群细分15、目标客户群选择20、其它目标客户群21四、目标客户群特征和产品需求22、核心客户群特征和产品需求22、扩展客户群特征和产品需求28五、目标市场组合的定性描述33六、产品类型定位34、产品类型组合及依据34、户型配比及依据35七、价格定位38、定价总依据38、销售价格定位推导38、目标客户承受能力39、定价结果40八、小区配套建设40、小区内部配套41、小区外部配套41、内部配套主题建议41九、营销主题建议42、核心营销概念42、营销概念的延展43、营销主题的设定43、营销主题的体现44第四章商业部分市场定位46 一、项目商业开发环境分析46 、重庆主城区商业环境概况46 、江北区商业环境47、竞争状况48、需求状况49、供给状况49、商业开发的SWOT分析50二、商业开发建议52、商业定位的推导思路52、商业功能定位55、商业的目标客户群定位69、商业开发时机建议69、部分地下停车场功能转换70第五章写字楼部分市场定位72 一、重庆写字楼市场供求状况72 、写字楼供给状况72、写字楼需求状况72、企业选择办公场地的需求特征72二、开发办公物业的SWOT分析73三、项目办公物业开发建议74、开发方向74、开发物业类型75、档次定位77、目标消费者定位78、价格定位80、开发时机建议82第一章项目地块分析一、地块区位状况本项目位于江北区五里店立交桥南侧。
向东是规划中的江北城CBD，向南与渝中区仅一桥相隔，向西经建新东路可达观音桥，向北直通渝北区及重庆江北机场。
万达广场项目解读定位报告(参考示例)-模板
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XX购物中心竞品项目数量根据实际需要整理
项目总结：
1、竞争项目优劣势：区位优势明显，体量较大，业态齐全；在项目物业设施陈旧，
里。
城市概况
示例
主导行业
当地知名大型企业包括南骏汽车、南车、禾邦药业、韩国现代汽车等，员工2万余人，多分布在 南部工业园区。
以汽车产业为主导——
南骏汽车：在职员工3200余人，年产值XXXX万元； 中国南车（431机车厂）：在职员工11000余人，年产值XXXX万元；
以医药产业为主导——
禾邦实业：在职员工6000余人，年产值XXXX万元；
鞋业及建材为主导的——
四川川橡集团有限公司：在职员工4600余人，年产值XXXX万元；
南骏汽车
中国南车
禾邦药业
城市概况
示例
城市小结
区位、交通、经济排名、发展、规划、重点行业
人口分布、特征及发展情况
目录
一、城市概况 二、商业分析 三、项目分析 四、项目定位
示例
商业分析
1、（此处内容：简述城市商圈构成数量及商圈名称）； 2、（此处内容：简述每个商圈内主要的商业体及形态）； 3、（此处内容：简述项目所处本商圈内核心竞争店及距离）。
商业分析
商业分析
核心商圈-老城商圈
XX年重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告151页
•写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶，当前重庆已 经处于城市写字楼市场的第一级水平，是投资写字楼的良好时机，再加上 CBD建设进程尽快及两江新区规划的实施，重庆写字楼发展前景看好
人均GDP区间(美元)
城市写字楼市场等 级
写字楼市场特征
人均GDP>4000
第一级市场 市场供求旺盛，产品专业化细分明显
•各区域在售项目放量情况
•各区域在售项目潜在放量情况
北部新区在售项目6个，总放量41.9万㎡，市场占比43%，位列第一，随着两江新
区规划拉动和区域格局发展，写字楼放量明显增大；
渝中区在售项目4个，总放量28.8万㎡，市场占比30%，位列第二，区域近期放量
较大；
南岸区在售项目4个，总放量14.7万㎡，市场占比15%，位列第三，区域写字楼放
成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算 赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构
开建大体量公租房，为破解“夹心层”人群住房难提供范本 房产税试点原则获批，房产税影响成为众人关注焦点
全面部署“两翼”农民增收工程，推动当地消费和经济发展 户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程
•最严
•1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷 •2、保障房建设在10年力度空前，计划建设1000万套
XX年重庆两江新区商务综合体项目 战略定位报告151页
•商务环境
•1）经济走势 •2）宏观政策 •3）行业走势 •4）规划走势 •5）环境综述
•2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计 2011年又是一个楼市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税， 为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。
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渝能万怡阳光100城市广场定位策划报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司目录第一章项目地块分析 5一、地块区位状况 5二、地形地貌特征 5三、地块景观分析 6四、周边配套情况 6五、地块交通状况 6六、与其他城区的关联性7第二章项目总体定位8一、项目总体定位8二、居住、商业、办公功能整合8第三章住宅部分市场定位10一、住宅开发的SWOT分析10二、项目档次定位122.1、项目品质定位122.2、项目形象定位122.3、定位依据13三、市场细分和目标客户选择143.1、目标区域市场细分143.2、目标人群细分153.3、目标客户群选择203.4、其他目标客户群21四、目标客户群特征和产品需求224.1、核心客户群特征和产品需求224.2、扩展客户群特征和产品需求28五、目标市场组合的定性描述33六、产品类型定位346.1、产品类型组合及依据346.2、户型配比及依据35七、价格定位387.1、定价总依据387.2、销售价格定位推导387.3、目标客户承受能力397.4、定价结果40八、小区配套建设408.1、小区内部配套418.2、小区外部配套418.3、内部配套主题建议41九、营销主题建议429.1、核心营销概念429.2、营销概念的延展439.3、营销主题的设定439.4、营销主题的体现44第四章商业部分市场定位46一、项目商业开发环境分析461.1、重庆主城区商业环境概况461.2、江北区商业环境471.3、竞争状况481.4、需求状况491.5、供给状况491.6、商业开发的SWOT分析50二、商业开发建议522.1、商业定位的推导思路522.2、商业功能定位552.3、商业的目标客户群定位692.4、商业开发时机建议692.5、部分地下停车场功能转换70第五章写字楼部分市场定位72一、重庆写字楼市场供求状况721.1、写字楼供给状况721.2、写字楼需求状况721.3、企业选择办公场地的需求特征72二、开发办公物业的SWOT分析73三、项目办公物业开发建议743.1、开发方向743.2、开发物业类型753.3、档次定位773.4、目标消费者定位783.5、价格定位803.6、开发时机建议82第一章项目地块分析一、地块区位状况本项目位于江北区五里店立交桥南侧。
向东是规划中的江北城CBD，向南与渝中区仅一桥相隔，向西经建新东路可达观音桥，向北直通渝北区及重庆江北机场。
本项目占地约108亩，可建设用地面积为55102平方米，用地性质为综合性用地，容积率约为6.68。
项目地三面临路，紧邻五里店立交和黄花园大桥引道，交通方便。
图1-1 项目区位示意图二、地形地貌特征地块呈矩形，宗地内地形复杂，南部与北部高差大。
地块中部有小山包，北部靠“东方家园”方是一个面积约30亩，低于路面约20米的沟谷地带。
由于北部地势低，东西两侧的黄花园大桥引道和五江路道路路面与地块北部地面就有近20米的高差，这给项目地块北部的开发带来了较大的障碍。
图1-2 地块地形及北部实景三、地块景观分析本项目南部如没有其它楼盘的遮挡，朝南的高层单位可以观嘉陵江江景。
同时本项目计划利用地块的自然特征，在北部沟谷地修建广场，可以成为本项目内部的一个的特色景观。
另外地块东北部临五里店转盘处规划了一块城市绿化保护地，也将成为本项目北部的一大景点。
四、周边配套情况项目地块周边的教育、金融、医疗机构较齐全。
教育机构有五里店小学、字水中学、十八中、巴蜀中学、长安职工大学等；金融机构有四大国有银行的分支机构、交行、农村信用合作社等；医疗机构有324医院、红十字医院、长安医院等。
但目前项目地周边商业氛围比较弱，几乎没什么商业。
除少量其他楼盘的临街商铺外，周边只有金泰城灯饰广场、东方家园等建材类商场以及金科花园酒店、皇冠东和酒店等酒店。
五、地块交通状况本地块交通条件优良，有十多条始发和途经的公交线路可通达重庆其他各主要区域。
地块四周道路系统发达，五童路、五黄路、黄花园大桥、滨江路、五江路都交汇于此，是整个北部城区与渝中区的重要交通纽带。
六、与其他城区的关联性项目地块到观音桥和解放碑的距离基本相等，大约为5公里左右。
受这两个市级核心商圈的辐射比较大。
同时项目地与规划建设中的重庆市CBD江北城片区仅一路之隔。
长远来看，五里店片区将成为解放碑和观音桥两大市级核心商圈的商业延伸区以及江北城CBD商务区的门户。
第二章项目总体定位一、项目总体定位根据本项目的自身地形特点、区位特征及规划要求,尺度项目组将其未来形象定位为江北五里店片区的建筑综合体。
建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
建筑综合体有以下九个主要特征：①高可达性、②高密度和集约性、③功能复合性、④整体统一性、⑤土地使用均衡性、⑥空间连续性、⑦内外部联系完整性、⑧较大的社会效应、⑨具升值价值。
本地块已具备前三项特征，④-⑦项是指导本项目开发的总原则，最后两项是尺度希望本项目开发成功后能达到的效果。
二、居住、商业、办公功能整合本项目初步定位为三大功能，包括商业、办公、居住。
在同一个小区里，它们之间的关系是既对立又统一，对立是指商业、办公对居住环境造成局部的破坏或产生不协调的作用；统一是指商业、办公、居住都是与人的生活息息相关的，均可以用“生活”将其统一协调。
尺度希望充分整合本项目的优势资源，使居住、商业、办公功能三者优势互补，弱化对立，强化统一，形成协同发展的良好局面。
三者之间的整合见以下的关系图：图2-1 居住、商业、办公功能关系图购买与体验展示与销售港湾与实现思想与客源服务及客源港湾与实现从上图可看出，商业区为办公区的企业提供展示及销售的场所，为居住区生活的人们提供了购买和体验的便利；办公区为商业区提供了“思想”及客源，使商业区变得更加有“创造力”，同时为居住区提供了便利的服务及客源；而居住区除为商业区、办公区提供了客源外，还兼顾商业区经营者、办公区办公者的生活港湾作用。
综上所述，三区所形成的整体形象就是五里店新都市综合体，在这里通过三者的互动，不断演绎着“一站式居家生活”。
第三章住宅部分市场定位一、住宅开发的SWOT分析1.1、项目优势1）交通通达度高、便利性强。
项目地紧靠五里店立交和黄花园大桥引道，汇聚众多交通干道，是渝中区、江北、观音桥之间的交通联结纽带，处于北部城区交通网内的核心地位。
而且，五里店片区内公共交通系统发达，到渝北、渝中均十分方便、快捷。
2）区位优势明显，极具发展与升值潜力。
项目地是北部城区中离渝中区最近的区域，与解放碑一桥相连，北接目前重庆发展最快的北部新区，东邻未来的江北城CBD，已经开建的朝天门大桥更大大缩短了其与南岸区的距离。
3）自然环境较好，比较适合居住。
项目地处江北与渝北交界处，空气清新，绿化带多，周边建筑密度低，居住环境较好。
4）拥有一定的景观资源。
在项目地高处可遥望长江、嘉陵江、朝天门码头，因此在入市营销时可利用江景资源吸引消费者的关注。
5）五里店立交即将建成总面积约6万余平米，兼具生态、景观、保健与一体的重庆市第一座城市生态园林，以满足居民的休闲、保健需要，这不仅提升了项目地的人居氛围，而且有利于小区内外的统筹布局。
6）大环境内的教育资源较佳，项目地西南两侧延伸区域内分布有中小学、职业中学和大学，义务教育体系比较完善。
1.2、项目劣势1）项目地周边缺乏大型商业设施（百货、超市等）及生活配套，商业气氛淡薄，购物不便，生活便利程度较差，尚未形成成熟的生活氛围，是影响消费者选择的不利因素，这也是本项目的最大弱点。
2）项目地内的落差增加了场地平整的难度和成本，建筑规划与设计会受到约束，同时使得项目内外交通组织的难度加大，成本增多。
3）项目所处区域尚处于开发初期，片区形象不明朗，在重庆市民心中尚未形成明确认知与定位，因而对消费者的吸引和拉动有限。
4）本项目的品牌——“阳光100”在重庆市的传播力度不足，渗透力有限，与其他强势地产品牌的稳固地位相比，在营销推广上处于劣势。
1.3、项目机会1）重庆经济运行总体形式良好，处于平衡高速增长期，房地产发展具备了良好的基础环境，保持着稳定的发展势头。
2）随着经济增长和城市建设的步伐加快，江北区已日益成为房地产市场的热点区域，商品房销售的节节攀升趋势反映了市场需求的旺盛，是本项目面市的利好环境。
3）重庆市的城市化进程日益推进，大规模的旧城改造、拆迁安置促成了对各类档次住宅的大量需求，已有住宅项目虽已占据部分市场，但仍有大量供需空缺需要填补。
4）与江北区其他片区相比，五里店片区楼盘均价处于较低水平，综合考虑其区位价值以及在城市规划中的地位，五里店片区的房价应有较大上涨空间。
5）江北区政府欲将五里店建成江北区内仅次于观音桥的次级商圈，以“一点六线”的布局构筑北部建材中心，营造良好的商圈氛围，势必带动此片区物业的升值。
6）随着市政建设和城市生活配套的不断完善，片区内多个住宅、商业项目的陆续开发、入伙，项目地的知名度将不断获得提升，区位价值也日益显现并将逐步提高。
7）通过前期市场研究发现，主城区市民对市政府的北迁、江北CBD规划等信息知晓度极高，对五里店片区的发展前景十分看好，对未来有乐观的预期，对于在五里店置业有较强意愿。
8）重庆的CBD规划一方面增强了消费者对五里店的信心，另一方面为本项目的远期开发和销售提供了市场机遇，与商务中心区相适应的居住、购物、休闲和办公等多方面功能需求的扩大，恰与本项目具前瞻性的定位理念——“城市广场”不谋而合。
1.4、项目挑战1）本项目规划的建筑形式和功能多样，地形限制条件多，要进行准确的、适应市场需求的目标客户定位和产品定位有一定难度。
2）本项目营销主题的选择和开发节奏的把握对项目的入市形象及后续发展至关重要。
3）周边片区内几个大型楼盘（如庆业·巴蜀城、鲁能·星城）与本项目区位接近，但规模大于本项目，景观及低密度优势明显，且其定价也相对较低，因此将对本项目的入市及销售构成直接威胁。
4）重庆CBD的规划是政府制定并推动实施，其进程受国家和地区的宏观政策环境、经济发展状况、以及市、区政府领导对CBD建设的态度等外在因素的影响，其发展进程不可控制，因而对本项目的作用也是难以估量的。
5）重庆市居民购房具有强烈的地域“惯性”，本项目对江北区、渝北区居民的吸引力不言而喻，但对渝中区和南岸区居民的吸引要小得多。
由于南岸区具有良好的景观资源及与渝中区的邻近位置，其对渝中区消费者的拉动不可小觑，而其他区域消费者也会将之纳入考虑范围。
从这个意义上来讲，南岸区将成为本项目最大的竞争区域，因此如何吸引并打动渝中区的消费者是本项目的难题所在。