房地产开发的成本测算方法
房地产评估——成本法
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房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是对房地产价值进行客观、全面、科学评估的过程。
成本法是一种常用的房地产评估方法,主要以所建房屋的成本为基础确定其价值。
本文将详细介绍房地产成本法的评估步骤及相关要点。
二、评估步骤1. 收集基本信息:收集被评估房地产的基本信息,包括建筑面积、土地面积、建筑材料、建筑年代等。
2. 确定建筑成本:根据所建房屋的结构类型、材料、建筑质量等,确定房屋的建筑成本。
可以参考行业指南或者咨询专业人士。
3. 考虑折旧因素:房屋在使用过程中会产生磨损和技术过时,需要考虑这些折旧因素对房屋价值的影响。
4. 考虑土地价值:除了房屋本身的价值,还需要考虑土地的价值。
可以通过市场研究或者与专业人士咨询来确定土地价值。
5. 考虑附属设施价值:房地产评估还需要考虑附属设施的价值,如园林、露台、停车场等。
6. 综合评估:根据以上步骤,综合考虑房屋本身价值、土地价值和附属设施的价值,确定房地产的最终评估价值。
三、评估要点1. 建筑成本计算:建筑成本包括直接成本和间接成本。
直接成本包括人工成本、材料成本和设备成本;间接成本包括管理费用、施工费用等。
需要注意对每个成本进行详细分类和计算,确保计算结果准确。
2. 折旧计算:折旧可以分为物理折旧和功能折旧。
物理折旧主要指由于时间和自然环境等因素引起的磨损;功能折旧主要指由于技术进步等因素引起的房屋技术过时。
需要根据实际情况合理确定折旧率。
3. 土地价值测算:土地价值可通过市场调研或者咨询专业人士来确定。
需要关注土地的位置、用途、规划条件等因素进行评估。
4. 附属设施评估:附属设施的价值可以通过类似的成本法计算确定。
附件:1. 评估报告示例2. 房地产调查表格3. 相关法规和政策文件法律名词及注释:1. 成本法:一种房地产评估方法,通过确定所建房屋的成本来确定其价值。
2. 折旧:指房屋在使用过程中由于时间和自然环境等因素引起的磨损和技术过时的损失。
房地产开发成本计算方法(全)

房地产开发成本计算(全)第一节建设项目投资估算(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念(一)房地产开发项目投资特点:三种经营模式,出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三)开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等).亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1:某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157,349平方米,其中住宅135,049平方米,商铺5,300平方米,会所17,000平方米。
住宅全部销售,商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70,644万元,由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5,000万元组成。
房地产项目成本测算
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房地产项目成本测算引言房地产项目成本测算是在项目规划和开发阶段中非常重要的一项工作。
通过对房地产项目的成本进行准确测算,可以为项目投资者提供数据支持和决策参考,同时也有助于项目团队对项目的整体成本进行控制和管理。
本文将介绍房地产项目成本测算的基本概念和流程,以及一些常用的成本测算方法和工具。
1. 成本测算的基本概念在开始进行房地产项目成本测算之前,需要了解一些基本概念。
1.1 项目投资成本项目投资成本是指在房地产项目的整个生命周期中需要进行的投资支出,包括土地购置、建筑物的设计、建设和装修、设备采购等各个方面的费用。
1.2 成本测算的目的成本测算的主要目的是为了确定项目的总成本,并将其分配到各项具体的成本项目中。
通过成本测算,可以帮助项目团队和投资者得出一个可行的经济预测,为项目决策提供依据。
2. 成本测算的流程成本测算的流程可以分为以下几个步骤:2.1 确定测算的范围和目标在进行成本测算之前,首先需要明确测算的范围和目标。
确定具体需要测算的项目、子项目和相关费用,以及测算所需的时间和预算等。
2.2 收集数据和信息收集和整理与项目成本相关的各类数据和信息,包括土地价格、建筑材料和设备价格、劳动力成本、税费等。
这些数据和信息来源可以包括市场调研、商业咨询和相关政府部门等。
2.3 编制项目成本清单根据收集到的数据和信息,编制项目成本清单,将各项成本按照具体的项目和子项目进行分类,并为每一项成本进行定价。
2.4 进行成本估算根据项目成本清单和相关数据,进行成本估算。
可以采用不同的估算方法,如目标成本法、类比法、专家评估法等,根据具体情况选择合适的方法。
2.5 完善成本估算报告将成本估算结果整理成成本估算报告,包括项目的总成本、各项成本的具体数值和比例、成本的来源和分配等信息。
报告应该清晰明了,并且提供必要的解释和备注。
2.6 审核和调整对成本估算报告进行审核和调整。
这一步骤可以由项目团队内部或外部专业人士进行,主要是对成本估算的合理性和准确性进行审查,并根据需要进行必要的调整和修正。
房地产开发项目成本测算方法探讨
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房地产开发项目成本测算方法探讨作者:迟洨钢来源:《西部大开发·中旬刊》2012年第12期摘要:房地产项目成本测算在整个项目实施中起着不可估量的作用,对项目的工程运作、资金运作以及利润的高低,起着至关重要的作用。
本文就项目成本测算的基本方式方法、涉猎内容,作一探讨。
关键词:房地产项目;投资;测算中图分类号: F293.3 文献标识码: A 文章编号: 1009-8631(2012)(11-12)-0011-01房地产开发项目投资行为,是房地产企业主要经营活动,它包括项目投资决策和项目实施运作两个层面。
项目投资决策,即通过项目前期研究,对项目进行决策是否可投。
而项目经济成本测算,是前期研究,即项目投资决策的重要组成部份,它通过对项目成本及费用、价格、收入、利润等经济数据进行测算,对风险识别和评估,以利于项目投资决策。
在项目经济成本测算中获得的经济数据,又能在实际项目运作中,成为控制成本、资金融资使用、风险控制和应对的基线,以利于对项目实际管理,保证房地产企业获得预期收益。
如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发管理团队运作正常。
项目成本由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
一、开发成本费用下列项目可列入开发成本费用:1.土地使用权取得费土地使用权取得费,为开发经营者依法获得土地使用权时,所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有:土地出让金,耕地占用税,耕地开垦费,地价评估费,土地补偿费,地上物补偿费,坟墓迁移费,房屋拆迁安置补偿费,劳动力安置补助费,征地超转人员生活补助费(统筹金),房屋拆迁管理费,房屋拆迁服务费,新菜地开发建设基金,农田水利设施补偿费,征地事务管理费,土地使用权注册登记发证费,防洪工程建设维护管理费,场地清理费。
房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用;构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本;如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用;构成1.土地使用权出让金;国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者;土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到;2.土地征收及拆迁安置补偿费;1土地征收费;国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等;农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行;2房屋征收安置补偿费;在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用;因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿;它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费;3.前期工程费;前期工程费主要包括:1项目的规划、设计、可行性研究所需费用;一般可以按项目总投资额的一定百分比估算;通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算;2“三通一平”等土地开发费用;主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等;这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算;4.建安工程费;它是指直接用于建安工程建设的总成本费用;主要包括建筑工程费建筑、特殊装修工程费、设备及安装工程费给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装以及室内装修工程费等;在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算;5.基础设施费;它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算;6.公共配套设施费;它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;其估算可参照“建安工程费”的估算方法;7.不可预见费;它包括基本预备费和涨价预备费;依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算;8.开发期间税费;开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用;在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重;应根据当地有关法规标准估算;核算房地产开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程;房地产开发成本核算经过整顿,有关法规制度已比较完善,房地产开发将在有序,规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,重点控制房地产开发成本构成,严格控制各项费用支出,并严格进行房地产开发成本计算;成本分类房地产开发成本核算就其用途来说,大致可分为三部分:1、土地、土建及设备费用;这是房地产开发成本构成的主体内容,大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用;土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等;房产商在决定是否开发一个项目以前,必须进行房地产开发成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本俗称楼板价,以此来进行项目的可行性评估;2、配套及其他收费支出;主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的;其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回;这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高;配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%~15%.3、管理费用和筹资成本;房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出;如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发成本计算,将起到非常重要的作用;构成因素1.土地使用权出让金;2.土地征用及拆迁安置补偿费;1土地征用费2拆迁安置补偿费核算内容1、成本归集对象;房地产开发企业在进行成本核算时,象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位;对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位;但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象;在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细如以单幢为单位,因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化;相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用;应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据;对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,这样才能充分发挥成本核算的作用;2、成本项目的设立;正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径;按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算;如何确定成本项目笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算;而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算;如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料;3、间接费用的核算;企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用;按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益;这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则;比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况;因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算;前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目;4、项目的竣工决算;房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润;可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算;因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉;而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成不影响销售,计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算;如何解决这个问题,可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目成本;由于这部分工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响;核算步骤房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程;开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序;其一般程序是:1、归集开发产品费用由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的;必须科学地确定成本归集对象;在这种情况下,成本核算不能过细台以单幢为单位,因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化;相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用;本文以为:对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用;1在项目开发中发生的各项直接开发费用,直接计入各成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户;2为项目开发服务所发生的各项开发间接费用,可先归集在“开发间接费”账户,即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户,贷记有关账户;3将“开发间接费”账户归集的开发间接费,按一定的方法分配计入各开发成本核算对象,即借记“开发成本”总分类账户和明细账户,贷记“开发间接费”账户;通过上述程序,将应计人各成本核算对象的开发费用,归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中;2、正确划分成本项目选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并;而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算;为核算开发企业的开发成本,企业可根据其本身经营开发的业务要求,设置下列账户:1“开发成本”账户;本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用;本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用,贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本;借方余额反映未完开发项目的实际成本;本账户应按开发成本的种类,如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户,并在二级明细账户下,按成本核算对象进行明细核算;2“开发间接费”账户;本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费;月末本账户无余额;本账户应按企业内部不同的单位、部门分公司设置明细账户;按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则;该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量;3、计算并结转已完开发产品实际成本计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本;并将其结转进入“开发产品”账户,即借记“开发产品”账户,贷记“开发成本”账户;4、按已完开发产品的实际功能和去向,将开发产品实际成本结转进入有关账户;即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户,贷记“开发产品”账户;可是房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算;如何解决这个问题,本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本;由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响;成本控制成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要;中国房地产市场存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外,也有其价格形成机制方面的原因;根据经济规律,商品房如果售价下调则有助于楼市跑量;开发商之所以长年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力,成本居高不下的缘故;从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源,避免房地产市场泡沫经济,减少国民经济损失有着一定的意义;房地产业经过几年的高速发展,已经走出了暴利的时代;深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做,而利润能维持在12%左右就算是好的项目了;由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟,房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态;随着国家逐步加强了对房地产业的规范,特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿如国土资源部第11号、21号、71号令等,对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路;国家加强了金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过度的市场消费需求;使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制,练好内功;随着中国加入WTO后房地产业的日益放开,一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入如和记黄浦、新鸿基、恒基等以及国内的一些集团型企业在全国的扩张如万科、万达、世贸等,房地产市场的竞争将更加日趋激烈,在同等条件下,在未来售价不明确或只能预估售价的情况下,只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势,才有可能取得土地的使用权及开发权,成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰;房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现;节省成本,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量;从微观上讲,对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争,腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义;控制措施房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中,具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段;一前期调研在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性;可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的;房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益;在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容;可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工;如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁;在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去;二设计阶段降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制;把全面造价管理工作的关键放在设计阶段;未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果;因此,建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:1.实行方案设计、工程设计的招投标制度;建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的;首先要通过设计招标来选择设计单位;必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托;如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高;可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托;2.加强技术沟通、实行限额设计;设计单位在工程设计中,要推行限额设计;凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算;要通过技术与经济相结合的数据说话;在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计;在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破;在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、砼量等,以方便对结构设计的造价比较;3.加强设计出图前的审核工作;加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前;从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好;在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段;三施工阶段施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:1.合理控制工程变更;工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起;控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事;应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生;洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通;2.严格审核承包商的索赔要求;对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事;加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控;3.搞好材料设备的加工订货;预算人员要广泛掌握建材行情;严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平;对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货;属于指导价范围的,应实行“适当参与不包办代替,推荐厂家不指定厂家,监督质量采购质量的主要责任者是施工单位及合理限价不是不顾产品质量的片面压价”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉;四竣工结算阶段凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单;如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除;应做好工程洽商签证及预算增减账的清理;重点做好材料价差及竣工调价的审定工作;审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现;要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量;费用构成房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用:1.管理费用;可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算;2.销售费用;它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用;主要包括以下三项:1广告宣传费;约为销售收人的2%一3%;2销售代理费;约为销售收入的1.5%一2%;3其他销售费用;约为销售收入的0.5%一1%;以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%;3.财务费用;它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用如汇兑损失等;提示:成本仅供参考,因各地物价与消费水平与通货影响,可能会有不同;1、桩基工程如有:70~100元/平方米;2、钢筋:40~75KG/平方米多层含量较低、高层含量较高,合160~300元/平方米;3、砼:~立方/平方米多层含量较低、高层含量较高,合100~165元/平方米;。
房地产开发目标成本测算实例及表格
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房地产开发目标成本测算实例及表格标题:城市综合体房地产开发目标成本测算实例及表格
摘要:
本文旨在通过一个实例及相应的表格来详细解释如何进行城市综合体房地产开发的目标成本测算,并自动计算相关数据。
首先,我们将介绍目标成本测算的重要性,然后提供一个实例来说明具体步骤,并附上计算表格。
最后,我们还将探讨如何使用自动化工具来简化测算过程。
第一部分:引言
1.目标成本测算的重要性
2.论文结构概述
第二部分:城市综合体房地产开发目标成本测算实例
1.市场调研和项目定位
2.土地成本的测算
3.规划设计和建筑工程成本的测算
4.营销和销售成本的测算
5.运营和管理成本的测算
6.预期回报和风险测算
第三部分:城市综合体房地产开发目标成本测算表格(自动计算)
1.表格说明
2.表格示例及数据解释
3.自动计算功能的说明
第四部分:自动化工具的应用
1. 使用Excel进行自动计算
2.使用其他自动化工具的优势和限制
第五部分:总结
1.目标成本测算的重要性再强调
2.文章结论
附录:城市综合体房地产开发目标成本测算表格
甲方:(填写公司名称)
项目名称:(填写项目名称)
日期:(填写日期)
表格部分省略
请注意,以上表格仅为示例,并非完整表格。
具体表格的设计应根据项目需求和实际情况进行调整。
以上是一个1500字以上的详细文档的大致结构,可根据具体情况进行调整和修改。
请根据需要提供更多细节,并确保文档内容完整。
房地产开发成本测算大全
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引言:房地产开发是一个复杂的过程,其中一个必不可少的环节就是成本测算。
成本的准确测算对于房地产开发公司来说至关重要,它直接影响项目的投资回报率以及开发商的盈利能力。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的相关内容,以帮助开发商更好地控制和管理成本,从而提高项目的盈利能力。
概述:本文将从五个大点出发,分别是土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算。
每个大点将进一步细分为五至九个小点进行详细阐述。
正文:一、土地成本测算1.土地购置费用测算调查研究费用土地市场价格评估土地购置交易费用2.土地开发准备费用测算前期市场调研费用土地规划和设计费用市政设施配套费用3.土地使用权及相关税费测算土地使用权出让金土地房产税费土地增值税4.土地开发风险成本测算投资回报率计算土地开发风险溢价土地开发周期成本5.土地成本控制与管理土地拍卖策略土地购置合同谈判技巧土地使用权期限管理二、建筑施工成本测算1.建筑施工预算编制施工材料成本估算人工成本估算设备租赁及维护成本估算2.建筑施工风险成本测算施工期风险成本施工质量风险成本施工安全风险成本3.建筑施工监理费用测算监理人员工资及福利费用监理设备租赁及维护成本监理工作风险成本4.建筑施工质量控制与管理施工质量管理体系建立施工质量监督与检验施工质量事故处理5.建筑施工进度控制与管理施工进度计划编制施工进度监督与管理施工进度延误处理三、设计费用测算1.设计人员薪酬及福利费用测算设计人员工资水平调查设计人员福利待遇评估设计人员绩效奖金测算2.设计软件及设备费用测算设计软件购买与更新费用设计设备租赁与维护费用设计软件与设备风险成本测算3.设计方案变更及风险成本测算设计方案变更费用估算设计风险成本估算设计效果评估与管控4.设计质量控制和管理设计质量管理体系建立设计质量监督与检查设计质量事故处理5.设计进度控制和管理设计进度计划编制设计进度监理与管理设计进度延误处理四、物业管理费用测算1.物业管理人员薪酬及福利费用测算物业管理人员工资水平调查物业管理人员福利待遇评估物业管理人员绩效奖金测算2.物业管理设备及设施费用测算物业管理设备购买与更新费用物业管理设施租赁与维护费用物业管理设备与设施风险成本测算3.物业维修及保养费用测算日常维修材料及人工费用估算重大维修和设备更新费用估算物业维修风险成本测算4.物业管理质量控制和管理物业管理质量管理体系建立物业管理质量监督与检查物业管理质量事故处理5.物业管理服务水平控制和管理服务水平评估与提升投诉处理与纠纷解决居民满意度调查与管控五、其他相关成本测算1.税费成本测算城市维护建设税房产税城镇土地使用税2.融资成本测算借款利息资金调配成本风险溢价3.管理费用测算公司运营费用行政管理费用人力资源费用4.销售及推广成本测算销售人员薪酬及奖金推广宣传费用渠道费用5.其他杂费测算项目备案及审批费用环境评估费用监理与验收费用总结:本文从土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算五个大点,详细介绍了每个大点中的小点内容。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
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地产项目开发成本测算分析(含参考指标)测算成本分析现在做新项目的投资测算,一般都需要各部门的配合完成,一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点,大家按照测算模板的要求录入数据,投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿,财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上,有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判,不需要太精准,若次次都劳烦各部门同事,第一时间上可能来不及,第二有时候没必要兴师动众,所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成:1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20%~30%左右。
房地产开发目标成本测算实例及表格

房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作,它能够为投资者提供项目的预期成本,并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性,因此需要进行详细的成本测算,以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格,以帮助读者更好地理解:项目简介:该城市综合体项目位于大城市的市中心地带,占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米,包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年,包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格:阶段,项目成本,百分比----------,-----------------------,--------设计阶段,500万人民币,5%审批阶段,200万人民币,2%施工阶段,8000万人民币,80%销售阶段,1000万人民币,10%其他费用,500万人民币,5%说明:1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段,包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法:1.首先,根据项目规模和市场行情,确定各个阶段的预算。
2.然后,根据项目的周期和进度,将预算按照不同阶段进行调整,以确保项目的可行性。
3.最后,将各个阶段的预算相加,得到项目的目标成本。
除了目标成本测算,对于房地产开发项目来说,还需要进行风险评估和现金流分析等工作,以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之,城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作,可以为投资者提供项目的预期成本,并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析,可以准确评估项目的成本以及相关风险,为项目的可行性提供有力的支持。
成本测算方法

房地产开发项目的成本测算方法发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。
而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。
保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。
二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。
三、工程成本此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;5、电梯投资;6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
房地产开发成本测算大全(一)

房地产开发成本测算大全(一)引言概述:房地产开发是一个高风险高回报的行业,在开发过程中,准确测算成本是至关重要的,对于开发商和投资者来说都具有重要意义。
本文将详细介绍房地产开发成本测算的各个方面,包括土地成本、建筑成本、基础设施成本、销售及营销成本和管理费用。
通过了解这些成本的测算方法和要点,读者将能更好地进行房地产开发项目的成本控制和利润预估。
正文:一、土地成本1.土地获取方式和费用的测算2.土地评估和估价方法3.土地使用权费用的计算和支付方式4.土地准备费用的预估和控制5.土地开发利用的机会成本分析二、建筑成本1.建筑物的设计和规划费用估算2.施工成本的测算方法3.建筑材料和设备的采购成本计算4.项目管理和监理费用的预估5.建筑工程变更和调整的成本控制三、基础设施成本1.基础设施的规划和建设费用评估2.供水、供电和供暖设施的成本测算3.道路、桥梁和交通设施的费用估算4.排水和污水处理设施的成本预估5.绿化和园林设施的成本控制四、销售及营销成本1.市场调研和销售策略的成本测算2.广告、宣传和推广费用的评估3.销售团队和中介机构的成本控制4.客户服务和售后支持的费用预估5.销售奖励和激励机制的成本管理五、管理费用1.项目管理和咨询服务的成本评估2.薪资、福利和办公设施的预算和控制3.行政和财务支持的成本测算4.法律、审计和税务服务的费用估算5.风险管理和保险费用的预估和控制总结:通过本文对房地产开发成本测算的详细介绍,我们可以看到成本测算在房地产开发项目中的重要性。
准确测算成本有助于开发商制定合理的价格策略,控制项目的风险,并最大限度地提高投资回报率。
因此,在房地产开发过程中,开发商和投资者应重视成本测算工作,确保项目的可持续发展和成功实施。
如何测算房地产的开发成本

如何测算房地产的开发成本一般楼盘的成本构成精确为:一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金,其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等,每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积。
2、城市建设配套费珠海市为例,主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积,主城外都市发达经济圈为110元/平米。
3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等;土地契税税率为3%,即土地契税=土地成交价格×3%,每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积。
4、土地使用税:土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费,土地使用税=税费标准×总占地面积,重庆市为例,土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米,其随着土地级别的增高而增加。
5、土地出让金:土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金,无需另外单独缴纳土地出让金,只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。
拆迁安置、补偿等费用。
6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序,土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用,开发商在获取土地以后,由政府统一负责拆迁安置、补偿,所需费用已经包括在综合价金中。
二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用,具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。
2、规划设计费(1)咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用,具体费用视项目实际情况而定。
房地产开发项目的成本和利润测算模板
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房地产开发项目的成本和利润测算模板引言在房地产开发项目的投资决策和实施过程中,成本和利润测算是至关重要的环节。
正确的测算模板能够为开发商提供决策支持和风险控制。
本文介绍一种常用的房地产开发项目的成本和利润测算模板,旨在为读者提供一个参考和借鉴。
费用测算土地成本土地成本通常是房地产项目的主要成本之一,其计算方式可通过以下公式进行:土地成本 = 土地面积 × 土地单价其中,土地面积是指该地块的总面积,土地单价是指该地块的出让价格。
需要注意的是,土地单价可根据当地的土地市场行情进行调整。
建设成本建设成本也是房地产项目的一项重要成本,其包括建筑物的设计、施工和装修等多个方面。
建设成本可以通过以下公式进行计算:建设成本 = 建筑面积 × 建筑单价其中,建筑面积是指该项目的总建筑面积,建筑单价是指每平方米的建筑成本。
建筑单价可以结合当地的建筑企业的报价和开发商的自身实际情况进行调整。
营销费用开发商需要投入一定的资金用于项目的推广和营销,这也是房地产项目中的重要成本项。
营销费用包括广告费用、推广费用、销售人员工资等。
营销费用的计算可通过以下公式进行:营销费用 = (总销售金额 × 营销费用比例)+ 固定营销费用其中,总销售金额是指项目的总销售额,营销费用比例为营销费用与总销售额的比例,固定营销费用是不随销售额变化的营销费用。
利润测算经营利润经营利润是指该项目的总销售收入减去总成本后的剩余额度。
其计算方式为:经营利润 = 总销售收入 - 总成本投资回报率投资回报率是衡量项目投资收益和风险的重要指标。
其计算方式为:投资回报率 = 经营利润 / 总投资金额其中,总投资金额等于土地成本、建设成本和营销费用总和。
分配利润开发商往往需要按照一定比例将项目利润分配给投资方、管理团队和合作伙伴等,这也是利润测算中的重要环节。
具体分配方案可以根据合同约定进行。
例如,投资方可获得投资回报率的一定比例、管理团队可获得固定管理费用和绩效分成等。
房地产开发项目的成本和利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板一、引言房地产开发项目的成本和利润测算是项目规划和决策的重要依据。
准确测算成本和利润能够帮助开发商评估项目的投资回报,做出明智的决策。
本文将介绍一种常用的房地产开发项目的成本和利润测算模板,帮助开发商更好地分析和决策。
二、成本测算1.土地成本测算土地成本通常是房地产开发项目最重要的成本之一。
在成本测算模板中,应包含以下信息:- 土地位置和面积- 土地价格评估- 土地转让费用(如土地出让金、土地增值税等)- 开发项目前期调研和规划费用2.建筑工程成本测算建筑工程成本是房地产开发项目的核心成本,在成本测算模板中,应包含以下信息:- 建筑设计和施工方案- 建筑面积和层数- 建筑材料和装修标准- 施工合同和费用预算3.基础设施成本测算基础设施成本是指房地产开发项目所需的公共设施和基础设施建设费用,如道路、供水、供电等。
在成本测算模板中,应包含以下信息:- 基础设施规划和设计- 基础设施建设施工合同和费用预算- 基础设施运维和维修费用预算4.其他成本测算除了土地成本、建筑工程成本和基础设施成本,还应考虑其他与房地产开发项目相关的成本,如:- 管理和人力资源成本- 销售和市场推广费用- 监理和咨询费用- 税费和政府审批费用三、利润测算1.销售收入测算销售收入是房地产开发项目的主要利润来源之一,测算模板中应包含以下信息:- 销售价格和销售面积- 销售周期和预售情况- 销售收入预估2.租赁收入测算房地产开发项目还可以通过租赁获得稳定的经营收入,测算模板中应包含以下信息:- 租赁价格和租赁面积- 租赁周期和租赁率- 租赁收入预估3.其他收入测算除了销售收入和租赁收入,房地产开发项目还可以通过其他方式获得收入,如:- 物业管理费收入- 广告收入- 配套设施收入4.项目成本与利润分析将上述成本和收入进行整合,得到项目的总成本和总收入后,可以进行成本和利润的分析,以评估项目的经济效益,确定项目的可行性和投资回报。
房地产公司目标成本测算及拆分指引

房地产公司目标成本测算及拆分指引房地产公司是一种以开发、销售和管理房地产为主要经营活动的企业,目标成本是指实现公司战略目标所必须付出的成本。
在房地产行业中,目标成本测算非常重要,它可以帮助公司制定全面合理的销售策略和成本预算,从而增加公司的竞争力和市场份额。
本文将分别介绍房地产公司目标成本测算及拆分的指引。
一、目标成本测算指引1.制定销售目标在进行目标成本测算时,首先需要制定明确的销售目标。
销售目标应该细致到每个具体项目,并且根据项目特点和市场情况,确定销售额、销售量、销售价等指标。
2.分析成本结构在测算目标成本时,必须详细分析公司的成本结构和成本要素。
成本结构包括直接成本和间接成本,直接成本包括房地产开发费用、物业管理费用和销售费用等,间接成本包括管理费用、财务费用、税费等。
3.确定主要成本要素根据公司的成本结构和成本要素,确定主要成本要素,包括人工成本、材料成本、市场费用、固定成本和变动成本等。
4.制定目标成本预算根据销售目标和成本结构,确定目标成本预算。
目标成本预算应根据现实可行性,同时还要考虑成本可控性和盈利水平。
5.进行成本风险评估根据公司的历史数据和市场情况进行成本风险评估,确定合理的成本风险控制预算。
同时还要根据实际情况适时调整目标成本预算和成本风险控制预算。
二、目标成本拆分指引在进行目标成本拆分时,应根据不同项目的特点和要求,合理拆分目标成本。
下面是一些常见的目标成本拆分指导方法。
1.按项目拆分针对每个具体项目进行成本拆分,包括建筑施工成本、设计费用、土地租赁成本、市场推广费用等。
这样能够更好地掌握每个项目的成本构成和实际花费情况,有利于进行成本控制和预算管理。
2.按地区拆分针对不同的地区,进行成本拆分。
比如,在不同的城市进行开发,可以按照城市特点和业务需求拆分成本,比如人工成本、材料成本、市场推广费用等。
3.按产品拆分根据产品不同特点,进行成本拆分。
比如,商业项目和住房项目,其销售市场和客户群体不一样,其成本构成和市场需求也不同,需要针对不同情况进行成本拆分和管理。
房地产开发项目成本费用计算

房地产开发项目成本费用计算1.土地购置费用计算:土地购置费用是指购买用于开发项目的土地所需支付的费用。
计算土地购置费用的方法包括按面积计算、按宗地评估价计算等。
按面积计算法:土地购置费用=土地面积×土地单价按宗地评估价计算法:土地购置费用=土地评估单价×宗地面积2.建筑物建设费用计算:建筑物建设费用是指房屋建设过程中所需支付的费用,包括建筑材料费、工程施工费、设备安装费、专业顾问费等。
建筑材料费用:建筑材料费用=建筑面积×建筑面积系数×建筑材料单价工程施工费用:工程施工费用=建筑面积×建筑面积系数×工程施工费用单价设备安装费用:设备安装费用=建筑面积×建筑面积系数×设备安装费用单价专业顾问费用:专业顾问费用=建筑面积×建筑面积系数×专业顾问费用单价3.设备购置费用计算:设备购置费用是指购买用于项目设备的费用。
计算设备购置费用的方法包括按设备数量计算、按设备使用寿命计算等。
按设备数量计算法:设备购置费用=设备数量×设备单价按设备使用寿命计算法:设备购置费用=设备单价×设备年使用寿命×折旧率4.人工劳动力费用计算:人工劳动力费用是指项目中所需支付的劳动力费用,包括人员薪酬、社会保险、福利待遇等。
人工劳动力费用=劳动力数量×人员薪酬+社会保险费+福利待遇费总结:房地产开发项目成本费用计算是一个综合性工作,需要考虑众多因素。
在进行计算时,应根据实际情况选取合适的计算方法,并综合考虑土地购置费用、建筑物建设费用、设备购置费用、人工劳动力费用等多个方面。
同时,还需要注意合理使用资源,降低成本,提高项目的经济效益。
房地产开发项目(投资)经济测算

房地产开发项目(投资)经济测算1、测算三方面: 开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资(开发总成本):建设成本+ 财务费用(1)土地成本:土地款+ 税费(土地取得方式:征用农地、场地平整、临设费)(2)勘察设计和前期工程费:勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+临设(3)建筑安装工程费:土建工程+ 安装工程+ 装修装饰(4)室外工程和市政配套:基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程(5)其他工程费:监理费+ 竣工验收费(6)管理费用: 组织和管理房地产经营活动必要的费用(7)财务费用: 项目筹集资金发生的费用,主要为利息3、项目评价指标:(1)静态评价指标:1\收资收益率:投资成本获得利润的能力。
(除以开发年数得出年投资收益率)2\静态回收期:净收益回收全部投资所需时间.3\盈亏平衡点:收入等于成本时的项目销售率。
(2)静态评价指标:1\项目净现值:项目投资活动期内,净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值.2\内部收益率:项目寿命期内,使投资方案净现值为0的贴现率。
3\项目净现值率:动态投资收益率,单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
4\动态回收期:考虑货币时间价值的条件下,以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南:(1)项目基本经济技术指标:土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积(2)建设工期安排:资料齐备(3)成本计取计划:其他费用:按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取;管理费用:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取;不可预见费:按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
(4)销售安排:明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
(5)销售回款:假设一次性付款比例为10%,按揭比列为90%,按揭首付比例为3成,非住宅为4层,按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
房地产开发项目的成本和利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板(一)请问:房地产开发企业在楼盘未开发前,如果测算楼盘的成本和利润?北京一个模板,你参考一下房地产项目的投资成本详细目录一。
征地补偿费(一).土地出让金1。
计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3。
依据:(1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文.4。
说明:(1)各区类地价取值详见附件;(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设。
(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例。
附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二)。
征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围。
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取”土地开发及其它费用”的数据。
二。
前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5—15元/平米,或建安工程费的1%。
2。
规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费:概算价*0。
房地产开发项目的成本测算方法
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房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间.而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。
保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平.一、土地成本随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%—40%,并有进一步上升的趋势.二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势.三、工程成本此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;5、电梯投资;6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
房地产开发企业成本核算方法

房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算方法一般包括以下几个方面:
1. 确定成本核算对象:房地产开发企业应根据开发项目的特点,确定成本核算对象。
一般可以按照项目、业态、区域等进行划分。
2. 归集开发成本:按照成本核算对象,归集开发项目的各项成本,包括土地取得成本、前期工程成本、建安工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接费用等。
3. 分配共同成本:对于多个成本核算对象共同受益的成本,应按照合理的方法进行分配。
常用的分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法等。
4. 核算完工产品成本:对于已经完工的开发产品,应按照实际成本进行核算。
完工产品成本包括开发成本和分摊的间接费用。
5. 结转销售成本:对于已经销售的开发产品,应按照销售面积比例等方法,将其成本结转至营业成本。
6. 期末结账:在期末,应对房地产开发成本进行结账,将开发成本余额结转至存货科目。
以上是房地产开发企业成本核算的一般方法,具体核算方法应根据企业的实际情况和会计准则的要求进行选择和调整。
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房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。
而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。
保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。
二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。
三、工程成本此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;5、电梯投资;6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析,没有标准的指标可以套用,应随机应变。
四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支,具体明细如下:1、资金成本。
该费用实际是项目开发的机会成本,在进行项目成本分析时,应按项目全贷款来考虑,因为开发商即使是用自有资金,也还是存在机会成本。
具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。
此项费用无须多述,包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等,此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
3、销售费用。
包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容,要根据不同的项目内容分析计算。
4、其他不可预见费用。
此费用是指一些事前不能准确预测的开支,如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用,通常是按总投资的3%—5%计列,视项目个案而定。
5、销售税费。
是指房产销售需要缴纳的税费,主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税,并考虑企业所得税。
6、上述各项费用中未提及的其他支出。
上述项目开发成本,不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支,测算人员必须根据本企业的实际情况,并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。
同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作,为新的项目分析提供参考。
∙∙∙某地块基本情况用地面积18090 容积率 1.43户数86 可建建筑面积25868.7宅基地面积15014 回迁系数0.8回迁面积12011.2 商品房价格2500商品房面积13857.5 回迁房价格2023.95总销售收入5895.38 税金467.69 524.85建设成本5235.69 净收入463.34 406.17政府收益684.78 政府部门收益367.07村集体收益211.653 村民收益22.75住宅开发成本测算表收费项目收费收费标准折算标准(元/㎡)说明单位土建造价700元/㎡700 820设施配套100 含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发管理费等不可预见费用20国税国税局房价×3.3% 82.5 337.5 房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%,商业房税收占房价的15%。
地税综合地税局房价×8.7% 217.5契税住宅农税局房价×1.5% 37.5商业房房价×3%征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基地696.47 1026.94 办完土地手续所需费用躲迁安置费等59.84土地出让村补偿国土局7.8万元/亩81.82土地收益18万元/亩188.81评估勘界 5.2万元/亩54.55 141.90交易费住宅房管局3元/㎡ 3商业房10元/㎡避雷设施费气象局 1.5元/㎡ 1.5电器检测费消防大队 1.5元/㎡ 1.5垃圾处置费建设局 2档案整理费 1.3元/㎡ 1.3基础设施费205元/㎡205墙体节能费8元/㎡8防空建筑配套费20元/㎡20劳保统筹费 2.6元/㎡18.2质检费土建造价的0.25% 1.75房产测量费测绘单位 1.36元/㎡ 1.36 35.11地形放线竣工 2.5勘察设计费设计单位20元/㎡20规划技术服务费用地1.5住宅1.7 4.249规划设计费 1.5万元/ha监理费监理公司土建造价的1% 7 2023.95总计2361.45 不含税收的成本价2,023.95元/平方米房地产项目的投资决策浅析焦点苏州房地产网 2003年03月14日伟业地产房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别,作为投资,都是为了获取最大投资收益。
由于房地产业在国内发展的局限性,市场的诸多不确定因素:投资周期长、不确定性和风险程度高;市场供给缺乏弹性;市场需求的广泛性和多样性;市场消费的层次性和发展性等等。
我们在进行房地产项目的投资分析时,需要根据房地产项目的实际情况,根据市场因素、经济因素等多方面的分析,做到项目决策的可行性、可操作性。
一个房地产开发项目,从提出到完成都必须经过以下几个阶段:项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。
在房地产项目开发周期的各阶段中,从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心,这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。
-般情况下,可行性分析要研究的不仅仅是一个方案,而是同时分析多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很具有吸引力。
要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合评价,合理取舍。
项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础,并为项目的投资决策分析提供充分的依据。
当我们准备进行一项房地产项目的开发时,虽然房地产项目有很多种类,但项目的开发决策流程是大致相同的,一般包括以下几个步骤:1、开发项目的选定项目要围绕着市场转,市场决定项目,能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势,已成为项目选择的思考重点。
在选择开发项目时,我们首先是根据房地产项目的初步设想状况,对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。
根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析,确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途,比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。
在确定项目所要开发的物业类型后,就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测,进一步把握同类物业市场的动态及走势,市场潜力如何,竞争性的项目有多少,特点是什么,成交量有多少;市场的容量估计;通过分析各竞争项目的特点,明确拟开发项目的竞争优势,也就是我们常说的卖点。
以此为基础,对物业类型进行进一步的市场细分;确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户,比如写字楼是面向国际化大公司,还是SOHO一族;住宅楼是面向商界精英,还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方式。
2,开发方案的选择与确定在根据对市场的客观分析,确定了拟开发项目的物业类型,物业目标客户后,需要对目标客户的需求状况、购买行为、购买能力等方面进行详细的分析,按照分析的结论,结合项目自身资源条件,构思项目建设方案。
是采用高层还是多层,是采取何种建筑风格:欧陆风情还是南美情调,现代风格或古典情怀等等。
在确定项目建设方案的同时,根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标,确定项目开发规模(总建筑面积、配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期。
3、对总收入或销售总额的估计这一阶段最主要的工作是销售策划及销售方案的拟定。
根据项目的具体情况,了解市场的供应量,租、售价水平,对未来市场的价格趋势的分析预测,综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析,以及对销售周期的客观预测。
这样才可以得到合理的项目销售收入,估计出实现销售收入的销售周期。
4、项目开发总成本的分析正确的估算项目总投资成本,是进行项目经济分析的可靠依据,通常项目的开发成本主要包括:A土地费用:包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费等,如是通过市场行为获得的就是土地的地价。
B 前期工程费:可行性研究费、勘察设计费等。
C 房屋开发费:包括建安工程、附属工程、室外工程及其他相关费用。
D 开发商管理费E 融资费用及占用资金的利息。
F 不可预见费G营销费用5、经济分析主要分析房地产项目的成本和收益。
经济分析一般以动态分析为主,以静态分析为辅。
主要进行项目现金流量分析,财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测算。
以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。
6、项目投资决策通过上述市场分析以及经济分析,在法律可行、市场可行、经济可行的基础上,在进行项目的投资决策时,我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析,这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素。
众所周知,拥有足够的资金是项目完成的前提条件,我们进行项目的市场分析、经济分析等可行性分析都是建立在开发商能够通过不同的方式或者渠道获得开发资金的假设上面的,但是,在实际操作中,作为房地产开发资金取得的来源渠道是很有限的,往往资金因素是取舍一个项目的关键因素。
在各方面条件都比较成熟的情况下,我们需要对多个项目的市场机会进行评级,经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较,从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式,提出项目开发计划,确定市场营销策略、技术计划、财务计划、管理计划。