房地产设计阶段成本管控与成本优化

房地产设计阶段成本管控与成本优化

摘要：成本管控工作作为房地产经营的基础性工作，通过对各个阶段的成本

把控策略实施，能够有效规避在设计阶段以及施工阶段不必要费用的产生。因此，相关企业要改变传统的成本设计理念，处理好房地产设计阶段的成本管控工作，

从项目整体运营阶段，做好成本方案的基础性准备。

关键词：房地产；设计阶段；成本管控；成本优化

一、建筑设计阶段成本管控的要点

1.方案设计阶段成本控制要点

方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间

功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质

条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发

部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部

门的审批。通常开发商在这个阶段最容易对项目定位于开发理念产生动摇，既要

保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益，该如何取舍？

个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析：对于大盘、分期开发

的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，大盘的利润

主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。对

于短、半、块项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念

的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速消化市场。不论任何项目，通过细

致的市场调研与项目竞争力分析，在开发前期阶段，发展上应对项目有一个合理

的利润预期，只有在确定了这个预期的情况下，心态、开发进度才不会因市场的

轻微变化而产生的变化，避免在开发过程中左摇右摆，不停的变更定位设计，增

加设计单位的时间成本，从而延误了项目的开发时机，失去市场。方案设计阶段

“相关调研”与“设计収资”工作非常重要，为确保设计工作不至于出现反复，

或不能通过审批，而影响整个项目的开发速度，前期应针对设计内容，汇同建设

单位对以下内容进行充分的眼界与确定。

（1）地方规范建筑节能标准（由于南方许多数城市执行的建筑节能标准的

等级不同，对于寒冷、严寒地区的节能标准又有不同规定，在成本上有一定的变化）。抗震标准、人防标准、防洪标准、水土保持标准、环境保护标准及相应的

规范。建筑等级分类（各地根据不同的标准对建筑等级进行分类，应在设计过程

中灵活运用，减少不必要的成本投入）。建筑材料推广（各地对当地行业的政策

性保护是这项调研工作的重点，有些材料却是能够在品质不变的情况下降低成本，有些却不可取，这些问题需要开发商认真分析）。

（2）地方习惯做法掌握地质情况，合理选用基础形式（不同地区出于地质

情况不同，采用的桩基础形式也各不相同，如：预制桩、粉喷桩、灌注桩、符合

地基等都是常见的，选择适合的基础形式将有利于节省造价）。隔热方式、室外

管沟、给排水管材、屋面、隔墙材料（页岩砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料

的本地化情况）。

（3）可利用的擦边球根据地区的不同以及对规范的掌握与理解的不同，根

据企业的公关能力与公关力度不同，所产生的的效果也不同，还需要根据实际情

况判断，但前提是必须准守国家设计规范和标准。

2.初步设计阶段成本控制要点

初步设计阶段主要应把握建筑形式、结构选型、设备选型、材料选样，为下

一步施工图设计做好准备。虽然不是每个地产项目都进行初步设计，但这个阶段

的确可以从技术的角度对方案设计进行深化，特别对于方案和施工图分别委托设

计企业的房地产项目。在初步设计过程中要求开发商根据项目品质定位，对相关

材料、设备进行初步选定，尤其是对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯

指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其它指标进行确认。在方案设计与

初步设计阶段应该对项目的成本进行核算，通过预算部门对图纸的审核、计算，

提出初步的土建工程预算，结合项目定位余成本控制计划，提出对图纸的修改意

见。（这个工作一定要在这个阶段完成，如果拖到施工图阶段在改变，将对施工

进度产生影响，也不利于降低成本）。

3.施工图设计阶段的成本控制要点

施工图设计阶段，对于如何优化结构，合理计算荷载、配置含钢量，提高住

宅与商业的空间实用率，对设计企业提出了更高要求。施工图设计所采用的的标

准与细节设计对于工程造价的影响是很大的，例如材料的种类、厚度、是否非标

等因素，构造做法的优化、节点的易施工性等，均会对最终的成本核算产生重要

影响。施工图设计过程中还应聘请相关专业的专家进行充分论证，同时应加强企

业概预算的力量，为设计提供强有力的支持，从结构优化方面为设计成本控制提

出合理的意见。

二、建筑设计阶段工程造价成本优化策略

1.强化限额设计指标与投资估算的管控

优化限额设计能够为项目总投资提供建设成本控制方向，进而能够推进项目

目标成本控制体系。但是，要想实现有效的成本控制不能只单靠限额设计指标，

还需要进行投资估算和明确相关部门的工作内容，通过设计管理部门、成本管理

部门及其他部门的共同配合，才能完善限额设计与投资估算的制度、流程等工作，为项目全方位推进提供发展方向和统筹管理各项资源，使得节控意识能够成为所

有工作人员都自觉遵守的规定。同时，还需要根据市场的变化及时纠编和调整限

额指标，使得成本管控符合当前市场变化，建设动态化成本管控模式。

2.联合确定各项指标目标成本

设计人员需要与建设单位共同商量怎样确定各项指标的目标成本，除了需要

注重满足客户需求外，还需要综合考虑产品成本、材料价格等方面因素，通过强

化成本意识来选择应该侧重哪些因素。然后，成本工作人员需要做好方案设计规划，需要包括施工阶段、设计阶段、拓展阶段等方面的成本测算，时期形成一个

目标成本动态化模型，为设计人员提供最新的成本测算。

3.提高成本控制智能化管理