商业项目营销策划及销售代理投标书PPT模板
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说明2014年中国整体经济环境将保持稳定
2014年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
基本面来看，人民币贬值是阶段性的， 人民币出现趋势性贬值的可能性较小， 长期方向仍然是升值。
事件二：兴业银行被误读“停贷”，媒体跟风夸大宣传
2月22日，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金 融业务”的消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪。
2月24日晚间， 兴业银行澄清“停贷”误传，发布公告称该行于3月底前停办夹层融资业务， 该业务占房地产开发投资的1-2%。
2月26日中行、建行、农行、工行、交行、中信银行、招商银行、民生银行和浦发银行等多家银行
集体发表声明，表示房地产信贷政策没有变化，以缓解信贷市场上的恐慌情绪。
兴业银行停贷房地产 夹层融资业务
注明：所停办夹层融资业务规模在该行业 务中占比极小。 据中金公司数据显示，2013年银行业新增 房地产夹层融资规模为1000-2000亿元， 占房地产开发投资的1-2%。
回看“上海”
2013年上海土地吸金2042亿元，创下国内土地出让额最高纪录
一线城市因其稳定而庞大的市场容量及未来发展潜力，吸引 外地资金涌入上海房地产市场，上演土地盛宴
外地房企——福建正荣、阳光城、三盛等房企首次进 入沪拿地排行榜
房企上海拿地金额排行榜
排名
企业
幅数
拿地面积 拿地金额
(万㎡)
(亿元)
文体用地, 商办
46
北京福润天成
56.96%
浦东新区唐镇新市镇 D-05-01地块
122018.7
静安区石门二路街道 60号街坊
17937.7
闵行区梅陇新中心A 街坊地块
78981.5
黄浦区小东门街道
611街坊3-1宗地块、 33680.2
613街坊2-1宗地块
闵行区虹桥商务区核
心区北片区01、03 100512.8
地块名
出让面积 （平）
徐汇区“徐家汇中心 项目”地块
99188.8
黄浦区五里桥街道 99街坊2/2宗地块、
7/2宗地块 浦东新区张江高科技 园区中区C-11-3、 C-11-4、C-12-2、
C-12-3地块
64980 79548
青浦区徐泾镇会展中 心3地块（02-01）
184292.8
土地性质 商办,餐饮 旅馆业用
地
商住办
商住
餐饮旅馆 业用地，
商办
成交总价 (亿元) 217.7
59.5
48.7
47.21
拿地企业
威万国际投资有限公司
True Thrive Investment Limited
上海万科,上海张江
上海绿地，福建泰坤贸 易
溢价率 24.21% 0.00% 88.60% 6.74%
长宁区新华路街道 71街坊1/2丘J1A-04、 40355.2 16/2丘J1B-01地块
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科
2
10.4
64.7
4
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
恒大
5
19.2
47.5
5
阳光城
5
18
45
6
正荣
3
32.9
43.4
7
美国汉斯
1
1.8
37
8
富力
2
10.6
36.3
9
旭辉
3
15.6
30.3
10
三盛
2
12.8
28.5
上海2013年“地王”的时代——寸土寸金，地王频现
土地市场“地王”频现，显现出开发商对于2014年楼市抱以积极乐观的 态度，阔绰拿地也是等待下一轮市场时机
续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确， 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
从大方面来看，开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停止的
但是从金融政策环境来看，资金面趋紧肯能会导致贷款时间的延长
从而影响房地产资金链的周转
在现有金融政策下，未形成对房地产行业的危机
人民币汇率变化
银行停办夹层融 资业务
央行收紧货币
阶段性整
媒体误传
控制热钱
经济发展稳健，房地产依旧需扮演主要经济支撑角色
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2013 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
事件三：央行25日开展14天期1千亿正回购操作
公开市场业务交易公告 [2014]第6号 人民银行（官方微博）于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。具体情
况如下： 正回购操作情况
期限 14天
交易量 1000亿元
中标利率 3.80%
央行为何要收紧货币？
鉴于现金回流结束、面临存准补缴、央行对冲加码等因素，临近2月末的银行间市 场资金面压力有所上升，资金利率继续下降的动力已经不足；但考虑到外汇占款持
CHARPTER.1
宏观背景分析
近期政策变动及趋势研判 政策变化对房地产市场及本项目的影响 营销对策和具体解决方案
1
近期政策变动及趋势研判
2014年楼市 崩 盘的真与假
2014年GDP目标定为7.5%，中国整体经济环境将保持稳定
中国将2014年GDP增速目标设定为7.5%左右， “7.5%左右”留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地
——仇保兴
但刚刚过去的这个2月，兴业银行暂停房贷以及杭州、 常州的几个楼盘大幅降价的消息引发强烈关注。
房价真的要降了吗？地产要崩盘了吗？
事件一：2014年1月以来，人民币汇率连续下跌
2014年1月以来，人民币汇率连续下跌
对于人民币的连续下跌，市场主流观点认为是央行有意引导，意在挤出套利资金，
从而为新一轮汇率市场化改革铺路
2014年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
基本面来看，人民币贬值是阶段性的， 人民币出现趋势性贬值的可能性较小， 长期方向仍然是升值。
事件二：兴业银行被误读“停贷”，媒体跟风夸大宣传
2月22日，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金 融业务”的消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪。
2月24日晚间， 兴业银行澄清“停贷”误传，发布公告称该行于3月底前停办夹层融资业务， 该业务占房地产开发投资的1-2%。
2月26日中行、建行、农行、工行、交行、中信银行、招商银行、民生银行和浦发银行等多家银行
集体发表声明，表示房地产信贷政策没有变化，以缓解信贷市场上的恐慌情绪。
兴业银行停贷房地产 夹层融资业务
注明：所停办夹层融资业务规模在该行业 务中占比极小。 据中金公司数据显示，2013年银行业新增 房地产夹层融资规模为1000-2000亿元， 占房地产开发投资的1-2%。
回看“上海”
2013年上海土地吸金2042亿元，创下国内土地出让额最高纪录
一线城市因其稳定而庞大的市场容量及未来发展潜力，吸引 外地资金涌入上海房地产市场，上演土地盛宴
外地房企——福建正荣、阳光城、三盛等房企首次进 入沪拿地排行榜
房企上海拿地金额排行榜
排名
企业
幅数
拿地面积 拿地金额
(万㎡)
(亿元)
文体用地, 商办
46
北京福润天成
56.96%
浦东新区唐镇新市镇 D-05-01地块
122018.7
静安区石门二路街道 60号街坊
17937.7
闵行区梅陇新中心A 街坊地块
78981.5
黄浦区小东门街道
611街坊3-1宗地块、 33680.2
613街坊2-1宗地块
闵行区虹桥商务区核
心区北片区01、03 100512.8
地块名
出让面积 （平）
徐汇区“徐家汇中心 项目”地块
99188.8
黄浦区五里桥街道 99街坊2/2宗地块、
7/2宗地块 浦东新区张江高科技 园区中区C-11-3、 C-11-4、C-12-2、
C-12-3地块
64980 79548
青浦区徐泾镇会展中 心3地块（02-01）
184292.8
土地性质 商办,餐饮 旅馆业用
地
商住办
商住
餐饮旅馆 业用地，
商办
成交总价 (亿元) 217.7
59.5
48.7
47.21
拿地企业
威万国际投资有限公司
True Thrive Investment Limited
上海万科,上海张江
上海绿地，福建泰坤贸 易
溢价率 24.21% 0.00% 88.60% 6.74%
长宁区新华路街道 71街坊1/2丘J1A-04、 40355.2 16/2丘J1B-01地块
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科
2
10.4
64.7
4
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
恒大
5
19.2
47.5
5
阳光城
5
18
45
6
正荣
3
32.9
43.4
7
美国汉斯
1
1.8
37
8
富力
2
10.6
36.3
9
旭辉
3
15.6
30.3
10
三盛
2
12.8
28.5
上海2013年“地王”的时代——寸土寸金，地王频现
土地市场“地王”频现，显现出开发商对于2014年楼市抱以积极乐观的 态度，阔绰拿地也是等待下一轮市场时机
续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确， 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
从大方面来看，开发商开发贷款和个人买房贷款是不会停止的
但是从金融政策环境来看，资金面趋紧肯能会导致贷款时间的延长
从而影响房地产资金链的周转
在现有金融政策下，未形成对房地产行业的危机
人民币汇率变化
银行停办夹层融 资业务
央行收紧货币
阶段性整
媒体误传
控制热钱
经济发展稳健，房地产依旧需扮演主要经济支撑角色
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2013 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
事件三：央行25日开展14天期1千亿正回购操作
公开市场业务交易公告 [2014]第6号 人民银行（官方微博）于2月25日以利率招标方式开展了正回购操作。具体情
况如下： 正回购操作情况
期限 14天
交易量 1000亿元
中标利率 3.80%
央行为何要收紧货币？
鉴于现金回流结束、面临存准补缴、央行对冲加码等因素，临近2月末的银行间市 场资金面压力有所上升，资金利率继续下降的动力已经不足；但考虑到外汇占款持
CHARPTER.1
宏观背景分析
近期政策变动及趋势研判 政策变化对房地产市场及本项目的影响 营销对策和具体解决方案
1
近期政策变动及趋势研判
2014年楼市 崩 盘的真与假
2014年GDP目标定为7.5%，中国整体经济环境将保持稳定
中国将2014年GDP增速目标设定为7.5%左右， “7.5%左右”留有余地,不至于让政府陷入尴尬境地
——仇保兴
但刚刚过去的这个2月，兴业银行暂停房贷以及杭州、 常州的几个楼盘大幅降价的消息引发强烈关注。
房价真的要降了吗？地产要崩盘了吗？
事件一：2014年1月以来，人民币汇率连续下跌
2014年1月以来，人民币汇率连续下跌
对于人民币的连续下跌，市场主流观点认为是央行有意引导，意在挤出套利资金，
从而为新一轮汇率市场化改革铺路