房地产评估之假设开发法
房地产评估的假设开发法
房地产评估的假设开发法学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。
房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。
服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。
房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。
杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
”2、适用范围（1）待开发土地评估。
用开发完成后的房地产价格减去建造费用和专业费用。
、（2）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的土地价格减去土地开发费用。
（3）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑费还应包括拆迁费。
3、假设开发法适用的前提条件（1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。
（2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。
（3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。
（4）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
房地产评估的假设开发法
学院：财政与公共管理学院班级：09税务2班房地产评估的假设开发法关键词：房地产价值评估地产开发假设开发法正文：随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。
房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。
服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。
房地产价值评估的一个重要方法就是假设开发法，特别是在现阶段我国房地产开发长期火爆的大环境下，假设开发法更是拥有重要实用意义。
1、房地产评估假设开发法的基本思路：假设开发法又称为剩余法、到算法或预期开发法，是将被估房地产开发后的预期价值扣除预期的正常投入费用、正常税金和合理利润后，以剩余部分的价值作为依据测算房地产评估值的方法。
假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。
只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。
杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。
”假设开发法的应用关键在于预测。
用于预测的数据的准确性特别重要，所以健全的投资、稳定的房地产产业的政策和法规体系、充分的房地产开发资料信息和清晰的房地产开发的前期测算是十分重要的。
假设开发法首先预测被估房地产开发后的价值，然后预测开发过程中正常的投入成本，两者相减得出价值余额作为土地评估基础。
房地产投资者进行房地产投资是为了获得回报，而且回报越高越好，所以，对同一块地，房地产投资者会在规划部门在对该块地的限制条件下，以达到土地最佳使用状况为指导来进行房地产开发。
这是确定房地产开发后预期价值的依据，在确定被估房地产开发后价值时还要考虑目前房地产市场状况等。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 简介房地产评估假设开发法是用于评估房地产项目价值的一种方法。
通过对房地产市场情况、项目潜力、开发成本等因素进行评估，以确定房地产项目的价值和可行性。
2. 市场分析在房地产评估中，首先需要对市场进行分析。
包括分析当地的房地产市场供需情况、市场竞争情况、项目所在地区的发展前景等。
通过了解市场情况，可以确定项目的潜在价值和可行性。
3. 项目概况这一部分需要详细描述项目的各项信息，包括项目地点、用途、规模、土地面积等。
同时还要提供项目成本估算和预期收益等数据。
4. 开发假设在评估房地产项目时，需要做出一定的假设。
这些假设包括市场需求、销售价格、租金收入、开发成本等方面的假设。
每个假设都需要详细说明，并提供相应的数据支持。
5. 财务分析在本节中，将进行项目的财务分析。
包括现金流量预测、投资回收期、净现值、内部收益率等指标的计算。
通过对项目的财务分析，可以评估其投资回报率和经济可行性。
6. 风险评估在房地产项目评估中，风险是不可避免的。
在这一部分中，将对项目的风险进行评估，并提供相应的风险管理策略。
这些风险可能涉及市场变化、政策风险、环境风险等。
7. 结论与建议根据以上分析和评估，给出对房地产项目的结论和建议。
包括项目的潜在价值、可行性、投资风险等方面的评价，并提供相应的建议。
附件：1. 市场调研报告2. 成本估算表3. 财务预测表4. 风险评估报告法律名词及注释：1. 房地产评估：对房地产价值进行评估的过程，以确定房地产的市场价值。
2. 开发成本：指开发房地产项目所需的所有成本，包括土地购置费、建设费用、税费等。
3. 投资回收期：指投资的资金回收所需要的时间，通常以年为单位计算。
4. 净现值：将未来现金流量折算至现在，并减去投资成本后的剩余价值。
5. 内部收益率：使净现值等于零时的折现率，用来衡量一个项目的可行性和投资回报率。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法在现代社会中，房地产业已成为经济发展的重要支柱之一。
为了确保房地产交易的公平和合理，评估房地产的价值显得尤为重要。
房地产评估假设开发法是一种常用的评估方法，本文将对其进行介绍和分析。
1. 评估假设的概念和意义评估假设是指在房地产评估过程中所采用的一系列预设条件和前提。
这些假设是基于对市场和未来发展的判断所提出的，并用以评估房地产的价值。
评估假设的制定对评估结果的准确性和可靠性起着至关重要的作用。
2. 房地产评估假设开发法的基本原理房地产评估假设开发法是以评估对象的开发潜力为基础的一种评估方法。
其基本原理是根据开发假设的前提条件，对房地产进行开发潜力的评估，从而得出其相应的价值。
3. 房地产评估假设开发法的主要步骤（1）确定评估对象。
评估对象可以是土地、建筑物或整个项目，根据具体情况进行确定。
（2）收集市场情报。
通过调研市场，了解相关数据和信息，包括土地成交价、周边配套设施、政策法规等。
（3）制定假设条件。
根据市场情报，制定合理的评估假设，包括开发方案、项目周期、市场需求等。
（4）计算评估价值。
根据所制定的假设条件，运用相应的评估模型对房地产进行估值计算。
（5）评估报告撰写。
将评估过程和结果进行详细、准确的叙述，形成评估报告。
4. 评估假设的风险和应对策略评估假设的制定存在一定的风险，因为假设是对未来的预测，存在一定的不确定性。
为了降低风险，可以采取以下策略：（1）合理性分析。
对制定的假设进行理性的分析和论证，确保其合理性和可行性。
（2）风险分析。
对可能出现的风险进行全面、深入的分析，提前制定相应的预防和应对措施。
（3）场景分析。
针对不同的假设情境，进行多种情景的模拟和分析，增加评估结果的准确性和可靠性。
5. 房地产评估假设开发法的应用案例以某个房地产项目为例，对其进行评估假设开发法的应用。
通过调查市场情况、制定假设条件、进行价值计算等步骤，最终得出该项目的评估价值，并撰写评估报告。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法
房地产评估的假设开发法，又称为开发法评估法，是一种常用
的评估房地产价值的方法。
该方法基于以下假设：
1. 假设土地可以进行最佳的开发利用，实现最大化的经济效益。
2. 假设开发项目能够符合当地的法规和规定，并且可以成功获
得必要的许可证和批准。
3. 假设开发项目能够按照预期的时间表和预算完成。
根据这些假设，评估房地产价值的过程主要包括以下步骤：
1. 分析土地价值：根据土地的位置、规模、可用性等因素，确
定土地的市场价值。
2. 评估开发潜力：考虑到所在区域的发展趋势、土地的适用用
途和最大容量，评估土地的开发潜力和可能的利润。
3. 评估开发成本：估计开发项目所需的工程建设、物料采购、
劳动力成本等，确定开发成本。
4. 计算项目收益：结合市场需求和预计销售价格，计算项目的
潜在销售收入。
5. 以净现值为基础评估投资回报：将开发项目的预期收入和开发成本计算成净现值，以评估投资回报率。
需要注意的是，开发法评估法受到许多变数的影响，包括市场变化、政府政策调整、建筑成本增加等因素。
因此，在进行房地产评估时，需要理性分析，并结合其他评估方法进行综合评估。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法第一章引言本文档旨在介绍房地产评估中常用的假设开发法，包括其定义、原理、流程和注意事项。
通过采用假设开发法，可以进行房地产项目的估值和评估工作，为投资决策提供参考。
第二章背景知识1.假设开发法的概念假设开发法是一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。
2.评估对象假设开发法主要适用于尚未开发或正在开发的房地产项目，例如住宅小区、商业综合体等。
第三章假设开发法的原理1.假设前提的设定根据当前市场情况和项目特点，确定合适的假设前提，包括经济、社会、法律等方面的因素。
2.发展情况的假设基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。
3.现金流折现根据项目的发展情况和假设的现金流，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。
第四章假设开发法的流程1.收集资料收集项目相关资料，包括土地成本、建设成本、销售租金预测等。
2.设定假设前提根据市场情况和项目特点，设定合理的假设前提，包括经济增长率、利率、政策变化等。
3.假设发展情况基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。
4.计算净现值根据假设的现金流和折现率，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。
5.进行灵敏度分析对假设前提和发展情况进行灵敏度分析，评估项目对不同情况的敏感程度，提供决策依据。
第五章注意事项1.数据来源在进行评估过程中，需要使用可靠的数据来源，如官方公开数据、市场调研数据等。
2.假设前提的选择假设前提的选择应该合理，基于对市场和项目的深入分析，尽量减少主观偏差。
3.灵敏度分析的重要性灵敏度分析可以帮助评估项目的风险性，应该在评估过程中充分考虑，并提供不同情况下的预测结果。
附件：________本文档附带的附件包括项目相关资料、市场调研报告等。
法律名词及注释：________1.假设开发法（Hypothetical Development Method）：________一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。
评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。
而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。
本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。
2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。
它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。
具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。
这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。
2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。
这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。
2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。
这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。
2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。
开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。
评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。
3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。
以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。
评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。
3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
房地产评估之假设开发法
房地产评估之假设开发法Revised as of 23 November 2020假设开发法及其运用要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式；7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1.假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
房地产估价第七章假设开发法
➢ Vc＝a/r
➢ 式中，V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建成后的 “资本化价值”（Capitalized Value），B表示开发项目预期的开发 费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收 益（平均纯租金），r表示资本化率（预期的投资收益率）。
➢ （三）一个较具体的计算公式
➢ ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
➢ 四、假设开发法的操作步骤和内容 ➢ （一）弄清待建筑土地的基本情况 ➢ 1．弄清土地位置。包括如下三个层次： ➢ （1）土地所在的城市的性质； ➢ （2）土地所在的地区的性质； ➢ （3）具体的坐落状态。为选择最佳的土地用途服务。 ➢ 2．弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通
➢ （三）假设开发法的理论依据
➢ 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。
➢ 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。
➢ 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。
➢ 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商 利润
➢ 三、假设开发法的注意事项
➢ 在现实估价中，运用假设开发法估价，结果的可靠性取决于下面 两个预测：
➢ 1．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确 地假设了土地的最佳开发利用方式。
➢ 2．是否根据当地房地产市场行情或供求关系，正确地判断了未 来开发完成后的房地产价值。
➢ 英文名称为：Hypothetical Development Method
房地产估价 假设开发法
计 算 过 程
1954 26万元 .
装修改造费用=
1000 6000 566.95万元 0.5 (1 12%)
购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元） 购买该厂房应缴纳税费=V×4% V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交 地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－ V×4% V=1103.18（万元） 故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）
1032 90万元 .
计 算 过 程
建筑费及专业费
1000 4000 (1 4%) 60% 1000 4000 (1 4%) 40% 1 14%0.5 1 14%1.5 370.48万元
销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费 －购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元）
【解】设该旧厂房的正常购买总价为V： 装修改造后的总价值= a 1 1
Y
1 n 1 Y 1 rd t
【例6-8】
800 6000 70% 85% 1 30% 1 1 1 9% 1 9%49 1 12%
第六章假设开发法源自1房地产估价假设开发法
主要内容
5.1假设开发法的基本原理
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产估价第八章 假设开发法
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
假设开发法评估土地价格的公式：
土地取得成本＝新建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
第八章 假设开发法
房地产估价
八、其他 无形收益等
第八章 假设开发法
房地产估价
例题
某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环 境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交 土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取 得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为 每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售 价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买 该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。试利用上述资 料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折 现率为12%）。
旧厂房的购买价格V ＝装修改造后商场售价A－补出让金数额B －装修改造费C－销售税费D－购买税费E
第八章 假设开发法
房地产估价
A
A410010520%00178（ 5.7万 1 元0）
1
B＝400×5000＝200（万元）
C＝1000500047.42（ 6 万元）
11％ 5
0
D＝1785.71×8％＝142.86（万元）
第八章 假设开发法
房地产估价
六、操作步骤
调查 选择开发方式 估算开发经营期 预测开发后价值 测算开发成本费用 具体计算
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指对不动产进行全面、客观地评定其价值、潜力和风险的评估过程。
在评估房地产时，常用的方法之一就是假设开发法。
本文将介绍什么是假设开发法以及它的评估原则和应用。
一、什么是假设开发法假设开发法是指在评估房地产时，假定该土地将根据现行的开发政策和市场需求进行开发，并以此为基础来估计其价值。
通过假设土地发展成为现有房地产市场所涉及的项目，可以确定房地产项目的现值。
二、假设开发法的评估原则1.合理性原则：评估人员在选择假设开发法进行评估时，必须要有充足的依据和理论分析。
具体包括土地使用权的产权、用途规划、地籍情况等。
2.科学性原则：评估过程中需要利用科学技术手段进行准确的数据收集和处理，以确保评估的结果具有可信度和可重复性。
3.完整性原则：假设开发法评估中需要综合考虑土地的各项因素，包括地理、经济、政治、社会、环境等多个方面的因素。
4.分析性原则：评估人员需要采用科学、系统的方法对土地进行逐项分析，包括土地规划、市场需求、政策环境等方面。
三、假设开发法的应用1.土地开发项目评估：假设开发法可以用于评估土地的开发潜力和可行性，为开发商决策提供参考。
通过对土地各项因素的分析，可以评估项目的风险和回报，为土地购买者和投资者提供决策依据。
2.房地产市场分析：通过假设开发法，可以对房地产市场进行全面的分析，包括市场需求、价格趋势、供需关系等。
这有助于为政府制定土地利用政策、投资机构制定投资战略提供依据。
3.土地估值和税收评估：假设开发法可以用于土地估值和税收评估。
通过分析土地的现状和潜力，可以确定土地的市场价值和相应的税收额度，为税务部门提供准确的依据。
4.风险评估：通过假设开发法，可以评估土地开发项目的风险和获利能力。
通过对土地市场、政策环境、供需关系等因素的分析，可以评估项目可能面临的风险和投资回报，为投资者提供决策支持。
总之，假设开发法是一种常用的评估房地产价值的方法。
它通过假设土地的开发潜力和市场需求，评估房地产项目的价值和风险。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是指通过对不动产（房地产）进行定量的、定性的、技术性的分析和研究，得出其市场价值的一种方法。
而评估假设开发法则是在房地产评估中常用的一种方法。
本文将探讨房地产评估假设开发法的原理、应用以及优缺点。
一、房地产评估假设开发法的原理房地产评估假设开发法是根据一定的评估假设，基于活动土地市场的开发前景和效果，预测未来可能的现金流量，并计算出相应的评估价值。
它主要基于以下几个方面的原理：1. 开发潜力：房地产评估假设开发法将土地的开发潜力作为评估的关键指标。
通过评估土地开发的可能性、开发效果以及相应的市场需求，确定土地价值。
2. 现金流量预测：评估假设开发法基于时间价值的原理，预测未来可能的现金流量，并以此为基础计算评估价值。
通过对开发项目的市场需求、租金调查、市场调研等数据的分析，预测开发过程中可能产生的现金流量。
3. 风险调整：评估假设开发法将风险因素纳入考虑。
根据项目的风险程度和潜在风险，对现金流量进行风险调整，以反映项目的风险性，并最终确定评估价值。
二、房地产评估假设开发法的应用房地产评估假设开发法在实际中有广泛的应用。
它常用于以下几个方面：1. 土地评估：在土地购买、租赁或者转让等情况下，可以使用评估假设开发法估计土地的市场价值。
通过分析土地未来的开发可能性和预测现金流量，得出土地的评估价值。
2. 不动产投资：对于房地产投资者来说，评估假设开发法可以帮助他们决策是否值得投资某个不动产。
通过对项目的市场潜力、预测现金流量、风险调整等方面的分析，可以得出投资决策的依据。
3. 金融贷款：对于银行等金融机构来说，评估假设开发法可以用作贷款决策的参考依据。
通过评估项目的价值和风险，确定贷款金额和利率。
三、房地产评估假设开发法的优缺点评估假设开发法作为一种评估方法，具有一些优点和缺点。
1. 优点：（1）考虑了土地的开发潜力，更为准确地反映了土地的价值。
（2）基于现金流量预测，更具实际意义，能够提供对项目未来收益的直观认识。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估是通过对房产进行分析和估值，确定其市场价值的过程。
房地产开发法是其中一种常用的评估方法，它基于假设和估计来确定房地产的价值。
以下是一些常见的房地产评估假设和相关参考内容。
1. 开发项目假设：- 区域经济发展前景良好，具有吸引力和潜在需求。
- 开发项目所在地有足够的基础设施和配套设施，包括道路、供水、供电、排水系统等。
- 开发项目周边没有重大的环境问题，如污染源、噪音、空气质量等。
- 开发项目的土地使用权和规划许可证是合法的，并且没有权属争议。
- 开发项目的设计方案和施工方案可行，并符合当地相关法规和标准。
2. 市场需求假设：- 目标市场对该类型的房地产产品需求旺盛。
- 市场对该类型的房地产产品的供给相对有限，供需失衡。
- 目标市场的人口增长率稳定，并有较高的居住需求。
- 该类型房地产产品的租金或销售价格稳定，有较高的投资回报率。
3. 财务假设：- 开发项目的资金来源可靠，有足够的资金能够完成整个开发过程。
- 开发项目的销售价格或租金水平可持续，有较低的市场风险。
- 开发项目的运营成本、维护费用和管理费用可以控制在合理的范围内。
- 开发项目的折旧、损耗和维修费用符合相应的财务规定和税务政策。
4. 环境假设：- 土地和建筑物没有受到自然灾害的影响，如地震、洪水、火灾等。
- 法律和政策环境稳定，没有重大的政策变化对项目价值产生不利影响的可能性。
- 开发项目不受社会抗议、领域发展或房地产市场变化等因素的影响。
需要注意的是，这些假设只是评估的参考依据，并不能代表实际情况，开发商和投资者在进行房地产评估时应该结合实际情况进行综合判断。
同时，评估过程中还需要考虑到不同地区的特殊情况和政策差异，对假设内容进行调整和修正，以确保评估结果的准确性和可靠性。
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假设开发法及其运用要求1. 熟悉假设开发法的含义；2. 熟悉假设开发法的理论依据；3. 掌握假设开发法适用的估价对象；4. 掌握假设开发法估价需要具备的条件；5. 熟悉假设开发法估价的操作步骤；6. 掌握假设开发法的基本公式；7. 熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8. 掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9. 熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10. 掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1. 假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。
具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2. 假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据一一预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式一一评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。
假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3. 假设开发法适用的估价对象（掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格测算房地产开发项目的预期利润测算房地产开发中可能出现的最高费用4. 假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。
外部条件一一良好的社会经济环境（三方面）要有统一、严谨及健全的房地产法规要有明朗、稳定及长远的房地产政策要有全面、连续及开放的房地产信息资料库【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。
A. 用途B. 区位C. 建筑规模D. 建筑档次E. 房地产开发企业|❼[答疑编号950276090101]【答案】ACD【解析】区位是既定的，无法选择；参见教材P320。
【2011年真题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。
假定报酬率为10%则承租人应选择第二个方案。
（）IOl[答疑编号950276090102]【答案】错误5【解析】第一种增加价值-180+50/10%X（1-1/1.1 ）=9.54万元5第二种增加价值-300+80/10%X（1-1/1.1 ）=3.26 万元【2006年真题】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。
A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D. 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余lol[答疑编号950276090103]【答案】C【解析】参见教材P321。
【2006年真题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。
（）1翔[答疑编号950276090104]【答案】错【解析】参见教材 P321。
6. 假设开发法的操作步骤（熟悉） 运用假设开发法估价一般分为以下 6个步骤：① 调查分析待开发房地产状况；② 选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况； ③ 预测后续开发经营期； ④ 预测开发完成后的价值； ⑤ 预测后续必要支出及应得利润； ⑥ 测算待开发房地产的价值。
调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地块的实物状况，地块的规划条件，土地权利 最佳开发利用方式的内容：包括：用途、建筑规模和档次选取最佳用途要考虑的因素： 地块的位置的可接受性， 用途的现实社会需要程度， 发展趋势【2006年真题】假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。
而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。
A. 可接受性B. 保值增值性C. 现实社会需要程度D. 未来发展趋势E. 固定性IOl [答疑编号 950276090105] 【答案】ACD【解析】参见教材 P323。
第二节假设开发法的基本公式1. 最基本的公式（掌握）待开发房地产的价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 已完成部分一一已完成的工作和相应的支出及利润， 已包含在估价对象的价值内，作为扣除项目。
后续的部分一一得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应 的必要支出及应得利润根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形： 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设 估价对象为生地，将生地开发成熟地 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地 估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、营业未来不应生地毛地熟地在建工程馬地1----------- ①J_②土地开发1-------------------------- @1-------------------- ④I------------------ ©\ -------- ⑥I日痔地--------------- ®起点状况是什么？生地毛地熟地在建工锂I日房地熟地房地房地产价値三终点怵况馬地产价值一现状到终恵状況09必要支出与平均稠厨2. 求生地价值的公式（掌握）在建工程价值=续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用一投资利息一销售税费一续建利润6. 求旧房价值的公式（掌握）旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本—管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一利润7. 适用于开发完成后的房地产销售的公式（掌握）待开发房地产的价值=采用市场法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润8. 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式（掌握）待开发房地产的价值=采用收益法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利第三节动态分析法和静态分析法一、动态分析法和静态分析法的定义假设开发法的具体估价方法，有动态分析法和静态分析法。
房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间通常不同，特别是那些大型的房地产开发项目。
因此，运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。
但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为静态分析法。
现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收人和支出的资金数额。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。
资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。
现金流人通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量－现金流出量二、动态分析法与静态分析法的区别动态分析法与静态分析法主要有下列 3 大区别：（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。
而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析中这两项都不显现出来，而隐含在折现过程中。
三、动态分析法和静态分析法的优缺点从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。
第四节假设开发法的估价前提假设预测该商品房在建设工程的后续建设期，通过比较法得到了类似商品房的正常建设期为 3 年，该在建工程的正常建设期为 2 年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为 1 年。
但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
如果“换手”的正常期限为0.5 年，则该在建工程的后续建设期为 1.5 年。
在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
由上可见，假设开发法的估价前提有3种：①估价对象仍然由其业主开发完成，可将这假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。