(完整版)农商银行信贷风险审查要点(重订)

农商银行信贷风险审查要点

小企业贷款风险审查

根据我市县域经济特点归纳小企业特点

小企业的经营管理现状

领导者素质与企业成长不匹配，企业主文化程度低；

经营管理一竿子到底，相对简单、粗放，家族式管理与任人唯亲；

财务报表不规范具有普遍性，尤其是销售收入少报；

几乎所有小企业的会计报表都未经审计；

企业资金与家庭资金混用；

纳税、用工存在不规范性；

一些企业不太注重环境保护、安全生产；

生命周期短。

小企业特点

不入账销售收入占销售总额的30%左右

规模越小、越是城郊、越是面向消费者、交易对手越小的小企业，销售收入不入账的比例越高。

极大部分小企业的实际资产负债率不高；

归还贷款要掉头资金解决

小企业特点

某银行对该行全部小企业客户情况统计

小企业贷款风险

授信方案中的担保方式选择

❖授信业务各担保方式由强至弱可分为：我行认可的专业担保机构担保、房产（住宅、商用房、办公房）抵押、易变现的动产质押、工业用地使用权及地上建筑抵押、第三方担保、信用免担保。

（六）担保方式

❖1、抵押方式

❖主要包括足值有效的房产、土地使用权、易流通转让的通用设备等可以作为本行信用业务抵押担保的抵押物。

❖（1）抵押物必须满足以下要求：

❖①产权明晰、价值足额、易于本行管控、易于变现；

❖②借款人与抵押人关系简单明晰，无债权、债务关系；

❖③限制接受乡镇、村企业的厂房等建筑物（不能单独作为本行信用业务担保）；

❖④限制接受第二清偿顺序的不动产抵押（不能单独作为本行信用业务担保）；

（六）担保方式

❖⑤禁止接受土地所有权；

❖⑥禁止接受耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；

❖⑦禁止接受学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

❖⑧禁止接受所有权、使用权不明或者有争议的财产；

❖⑨禁止接受依法被查封、扣押、监管的财产；

❖⑩禁止接受异议登记期间的不动产；

❖⑪禁止接受法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

❖（2）符合本行规定的抵押物作抵押，抵押率必须满足以下要求：

❖①建筑物、建设用地使用权、个人住房抵押率不得超过70%；

❖②在建工程（包括正在建造的建筑物、船舶、航空器）、除建设用地使用权以外的土地使用权抵押率不得超过50％；

❖③商业用房，航空器、船舶、车辆等交通运输工具抵押率不得超过60%；

❖④机器、设备、原材料、半成品、产品及其他动产抵押率不得超过50%。

❖先做担保公司担保及房产抵押的强担保小企业业务

❖小企业抵押贷款一旦出现问题，由于小企业债务不多，贷款金额较小，处置比较容易，在现阶段物业价格整体呈上升趋势，抵押物价格相对容易掌握，最终损失小，最终风险可控；❖能提供抵押的小企业基本经历了初期积累，渡过最为困难的初创期（初创期小企业失败率很高）；

❖不要认为抵押物好就做，典当式的做法是要不得的。

选择抵押物要特别注意的事项

❖审慎对待第三方抵押物,是否抵押人使用贷款?

❖主要关注：

1、抵押人的真实意图

2、是否抵押人为贷款的实际需求者

3、抵押人的经营情况和资信状况

4、抵押物共有权人是否知晓

2010年3月某银行向某企业发放贷款100万元，以第三方林某某名下一套住房抵押。2010年4月，抵押物共有权人林某某来该行声称是丈夫白某在其不知情的情况下，将上述抵押物抵押给该行，她从未办过抵押手续。经查阅了该笔贷款的档案，该行授信资料中有林某某的签字及手印，资料齐全，且抵押登记部门所保存的合同签字与该行的合同签字相同。但是如果林某某的丈夫找了第三人代其在合同上签字，很可能会造成抵押合同无效。

出租抵押物的抵押风险

主要关注：租赁合同的租期和签订日期（易修改变更）。

承租人须出具有条件放弃租赁权的承诺函。

工业用地使用权及地上建筑的抵押风险

主要关注：申请人是否以优惠政策取得的土地,土地使用权出让合同中有哪一些附加条件?

2009年2月16日某行向某企业贷款280万元，时间一年，以公司名下的名下厂房和土地使用权抵押，抵押物位于某经济开发区，工业出让用地使用权面积10.2亩，评估单价为25万元/亩，厂房面积2945.81平方米，土地厂房合计估价作价553.29万元。2009年6月22日该市人民法院因该企业未履行民事调解书的付款，查封了该公司的银行账户，该行随即启动了清收程序，要求公司提前归还贷款。

在催收贷款过程中，发现该公司第一还款来源因多年经营不善而丧失，还款来源只能依靠变卖抵押物来获得，由于该公司在取得土地时政府给予了优惠政策（04年取

得该土地的价格为4万元），在土地使用权的出让合同中约定了投资总额、产值、税收等条件，所以政府不同意该公司变卖土地使用权。

改制企业以改制取得资产作抵押的风险

主要关注：现实际控制人在企业改制时的投入与得到全部资产情况，改制相关文件。

2010年9月某行向某改制企业贷款600万元，期限1年，以公司名下的商业用房（改制取得的资产），抵押物位于市区繁华地带，估价作价1200万元。2010年12月该企业出现逾期，且该行联系不上企业相关人员，随即该行启动了清收程序。

在诉讼过程中，该行发现该公司第一还款来源因多年经营不善而丧失，还款来源只能依靠变卖抵押物来获得。由于该抵押物为改制资产，公司实际控制人以400万元资金取得全部1200万元资产，并计提改制员工相关养老费用、医疗费用等。虽该行胜诉，但由于员工阻挠，抵押物无法顺利处置。

❖2、质押方式

❖本行可接受的质押物主要有存单、银行承兑汇票、国库券、应收账款、出口退税专用账户、本行销售的本外币理财产品、具有储金性质或投资分红性质的保单、仓单、提单、国家重点建设债券、金融债券、A级企业债券（如中期票据、短期融资券）等可以作为本行信用业务质押担保的质押物。

❖（1）质押物必须满足以下要求：

❖①出质人有权处分的动产；

❖②限制接受可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权（不能单独作为本行信用业务担保）；

❖③限制接受应收账款中，包括：供应水、电、气、暖气、知识产权的许可使用等产生的债权以及提供服务产生的债权（不能单独作为本行信用业务担保）；

❖④限制接受除上市公司非限售股权以外的其他股权（不能单独作为本行信用业务担保）；

❖⑤限制接受不能交付我行占有或交付独立第三方实施监管的动产提供的质押，以及未能与质押人的其他财产有效区分，无法特定化的动产提供的质押（不能单独作为本行信用业务担保）；

❖⑥禁止接受价值稳定性差、变现能力差或本行难以管控的质押物；

❖⑦禁止接受以本行股票设立的质押；

❖⑧禁止接受以法律、行政法规禁止转让的动产设立的质押。

❖（2）以符合本行信用业务质押担保的质押物作质押，质押率必须满足以下要求：

❖①存单、保单、国家债券、保本型人民币理财产品受益权质押率不得超过90%；

❖②金融债券、保本型外币理财产品受益权质押率不得超过80%；投资方向为本行现有信贷资产设立信托的信托联结型信贷资产转让类理财产品或信托资金由其他银行承担连带保证责任的信托联结型信贷资产转让类理财产品受益权质押率不得超过60%；

❖③按照本行客户信用评级办法审核评价后，信用等级为AA级（含）以上企业债券质押率不得超过50%；本行不接受信用等级低于AA级的企业债券作为质押，如同时有本行认可的其他担保方式或由总行审批同意的项目除外；