资产评估计算题

综合计算题

一.被评估设备购建于2003年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2006年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元， 2007年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：

1．该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同，2003年至2007年定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；

2．经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75％的利用率，在此利用率下被评估设备尚可使用8年，评估基准日后，其实际利用率可以达到设计要求的80％。

3．与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25％，折现率为12％.

4．由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。

要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2007年12

月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）

[答案]

（1）被估设备重置成本=100×（120%÷105%）+10×（120%÷115%）＝124.4（万元）

（2）计算被评估设备实体性贬值率

2003年12月购入部分的实体性贬值率：4*60%/（4*60%+8×75%）=28.57% 2006年12月购入部分的实体性贬值率：1*60%/（1*60%+8×75%）=9.09%

2003年12月购入部分的重置成本：100×（120%÷105%）=114

2006年12月购入部分的重置成本：10×（120%÷115%）=10.4

被评估设备实体性贬值率=（114/124.4）×28.57%+（10.4/124.4）

×9.09%=26.94%

（3）被评估设备的功能性贬值＝（5-3）×2×（1-33%）×｛〔1-（1+12%）-5〕/12%｝

＝2.68×3.6048＝9.66（万元）

【注意】这里剩余年限应该按照国家规定的报废年限计算。

（4）计算经济性贬值

①由于国家的政策规定要在未来5年内报废，所以

2003年12月购入部分的贬值率：4*60%/（4*60%+5×75%）=39%

2006年12月购入部分的贬值率：1*60%/（1*60%+5×75%）=13.79%

贬值率＝（114/124.4）×39%+（10.4/124.4）×13.79%=36.89%

由此引起的经济性贬值率为：36.89%-26.94%=9.95%

经济性贬值为：124.4×9.95%=12.38（万元）

②5年内报废，但是使用率不足引起的经济性贬值=124.4×（1-0.750.7）=22.69（万元）

③经济性贬值合计=12.38+22.69=35.07万元

（5）计算评估值

评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值＝124.4×（1－26.94%）—9.66—35.07=46.16（万元）

二.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60％。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1－2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的60％，第二年投入所需资金的40％，各年投资均匀投入；

3.专业费用为建筑费用的10％，资金投入方式与建筑费用相同；

4.预计大厦建成后即可出租，其中1－2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100％，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10％；

5.管理费用为租金的5％，税金为租金的17.5％，保险费为建筑费及专业费用的0.1％，维修费用为建筑费用的1％，年贷款利率为5％，复利计息；

6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25％；

7.房地产综合资本化率为8％；

8.每年按365天计算：

9.本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。

解析：

1-2层建筑面积：3000×2=6000（平方米）

3-5层建筑面积：1900×3=5700（平方米）

6层以上建筑面积：5000×5-6000-0.57=13300（平方米）

年总收入= 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75（万元）

年总费用=2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27

年利润=1983.48（万元）

大厦价值=1983.48/8%×(1-1/（1+8%）37)=23355.83（万元）

建筑费用=3000×2.5=7500（万元）

专业费用=7500×10%=750万元

开发商利润=（7500+750+500+地价）×25%

地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。

利息=0.1576×地价+522.2

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润

求解得地价为8451.3