【热门】土地增值税清算中收入及税金的审核要点
土地增值税清算审核方法及案例解析——收入的审核常见疑点及案例
土地增值税清算审核方法及案例解析——收入的审核常见疑点及案例疑点一：真按揭，假收入案例7-3：某市税务机关对某房企的W项目土地增值税清算进行复核，发现W项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。
通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。
根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。
税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计550万元。
企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。
虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。
由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。
疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。
解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“B商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。
所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。
相关政策参考：•《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号•苏地税规〔2012〕1号第三条第二款疑点三：销售单价明显偏低案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？解析：•根据项目合同总额计算该项目的平均售价：392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）•平均销售价格的70%：9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）•2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。
探析土地增值税清算过程中应注意的问题
探析土地增值税清算过程中应注意的问题1. 引言土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值额征收的一种税费。
土地增值税的清算过程涉及多个环节，包括土地估价、税务备案、计算纳税额等，需要注意一些问题，以确保清算过程的合法性和准确性。
本文将探析土地增值税清算过程中应注意的问题，并提供一些建议。
2. 土地增值税清算过程土地增值税清算过程一般包括以下几个基本环节：2.1 土地估价土地估价是土地增值税清算的第一步。
估价的准确性对于后续计算纳税额非常重要。
在进行土地估价时，应注意以下问题：•准确获取土地市场价格和市场趋势，这需要进行充分的市场调研和数据分析。
•考虑土地所在地区的土地利用政策，土地用途的限制对土地估价有一定影响。
•鉴定合适的估价方法，例如比较市场法、收益法等，选择最合适的方法进行土地估价。
2.2 税务备案在进行土地增值税清算前，需要将相关信息备案到税务部门。
税务备案过程中应注意以下问题：•提供准确的土地估价报告，确保备案信息的准确性。
•符合税务部门要求的备案材料，例如身份证明、土地估价报告等。
•进行税务登记，获取税务登记证明和纳税人识别号等必要信息。
2.3 计算纳税额计算纳税额是土地增值税清算过程中的关键步骤。
在计算纳税额时，应注意以下问题：•根据税法规定计算土地增值额，确定应纳税额。
•了解税率和免税政策等相关信息，确保计算的准确性。
•计算所得的纳税额应符合税务部门的要求，并及时缴纳。
3. 应注意的问题在土地增值税清算过程中，还需要注意以下问题：3.1 法律合规性土地增值税清算涉及多个法律法规，应确保在清算过程中遵守相关法律规定。
这包括土地增值税法以及土地出让、转让的相关法规，不得违法操作或逃税。
3.2 数据的准确性土地估价和纳税额计算过程中需要使用大量的数据，应确保这些数据的准确性。
任何数据的错误或估计偏差都可能导致计算结果的不准确。
3.3 合理分配费用土地增值税清算过程中，还需考虑合理分配各项费用。
土地增值税清算三审制度
土地增值税清算三审制度土地增值税清算三审制度1. 引言土地增值税是中国政府用于调控房地产市场和实现资源再配置的重要税种。
作为税收制度的一部分，土地增值税清算三审制度扮演着至关重要的角色。
本文将对土地增值税清算三审制度进行全面评估，并探讨其深度和广度，旨在为读者提供对该制度的深入理解。
2. 土地增值税的背景和目的土地增值税是中国政府为控制土地市场活跃、保护农民权益、调节房地产市场供求关系而进行的一项税收政策。
该税种旨在通过对土地增值进行征税，提高土地使用效率，调控房价，防止过度投机和泡沫经济的出现。
土地增值税的征收可以促使土地资源更好地流转和配置，为经济可持续发展提供有力支持。
3. 土地增值税清算三审制度的内容土地增值税清算三审制度是指针对土地增值税纳税清算过程中的三个环节进行审查的制度。
具体包括清算申报审查、清算决定审查和清算结果审查。
下面将逐一介绍这三个审查环节。
3.1 清算申报审查清算申报审查是指纳税人在纳税申报期限内，根据税务机关的要求提交土地增值税纳税申报材料并进行审查的环节。
在清算申报审查中，纳税人需要提供详细的土地交易信息、土地增值收入、成本等相关材料。
税务机关会对纳税申报材料进行审核，确保信息的真实性和准确性。
3.2 清算决定审查清算决定审查是指税务机关在清算申报审查的基础上，根据相关法规和政策，对纳税人的土地增值纳税清算结果进行审查。
在这个环节中，税务机关会核实纳税人所提供的陈述和数据，确保土地增值税的清算结果与实际情况相符合。
税务机关还会对纳税人的清算计算方法和材料的完整性进行综合评估。
3.3 清算结果审查清算结果审查是指税务机关对纳税人的土地增值税清算结果进行终审的环节。
在这个环节中，税务机关会对纳税人所提供的土地交易信息、土地增值收入和支出明细进行详细核查，确保纳税人的土地增值税清算结果的合法性和准确性。
税务机关还会对纳税人的清算方法和材料进行审查，以确保税款的适当计算和征收。
土地增值税清算合同审核要点
土地增值税清算合同审核要点
1. 嘿，得看看合同的主体对不对呀！就像你去参加聚会，得搞清楚邀请你的人是谁一样。
要是主体都搞错了，后面不就乱套了嘛！例子：要是把甲方写成了乙方，那不就完蛋啦！
2. 合同里的条款是不是清楚明白呀？别弄些模糊不清的表述，这可不行！就好比你走路，得知道走哪条路清楚呀。
例子：条款写得模棱两可的，怎么执行呀！
3. 费用的计算方式可重要啦！你想想，要是算错了钱，那还得了！就像你买东西，得搞清楚价格怎么算吧。
例子：要是费用计算错了，那不是亏大了啦！
4. 时间节点得卡死呀！难道能随便拖延吗？那可不行，就像你赶火车，得按时到车站呀。
例子：不按时完成，后面一系列事都得耽误啦！
5. 双方的权利义务得划分清楚呀！不能稀里糊涂的，这好比分蛋糕，得知道谁拿大的谁拿小的。
例子：权利义务混乱了，那不得吵起来呀！
6. 违约责任可不能轻视呀！这就好比给对方套上一个紧箍咒，让他不敢乱来。
例子：没有明确违约责任，对方违约了你咋办呀！
7. 争议解决方式得想好呀！总不能出了问题没地方说理吧！就像你迷路了，得知道找警察帮忙呀。
例子：没有好的争议解决方式，那不是要扯皮啦！
8. 合同的变更和补充得注意呀！不能随随便便就改了，这就像你计划好的旅行，不能随意变动路线呀。
例子：随意变更合同，那不乱套啦！
9. 最后呀，整体审核一遍，看看有没有遗漏啥重要的！可别丢三落四的！就像出门前得检查一下东西带齐没。
例子：不仔细检查，出问题了后悔都来不及呀！
我的观点结论就是：土地增值税清算合同审核一定要非常仔细认真，每个要点都不能忽视，不然可能会带来大麻烦！。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税审核要点一、引言土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人征收的一种税。
随着房地产市场的繁荣，土地增值税的审核工作也日益重要。
本文将详细阐述土地增值税审核的要点，帮助读者了解这一领域。
二、土地增值税概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人，以其转让所得为课税对象所征收的一种税。
该税种于1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实行。
三、审核要点1、纳税人身份审核：确认纳税人是否具备土地增值税纳税人的资格，主要审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实课税对象的真实性、合法性以及土地使用权有无争议。
应审核课税对象的面积、用途、评估价值等是否符合相关法律法规和政策规定。
3、计税依据审核：确认计税依据是否真实、准确。
根据相关法规和政策，审核纳税人的土地增值额是否按照规定的比例计算，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对享受减税、免税优惠的纳税人，要严格审核其是否符合相关政策和法规的条件，确保减免税的合法性和合理性。
四、案例分析以某房地产开发企业为例，该企业在进行土地增值税审核时，主要关注以下要点：1、纳税人身份审核：确认该企业是否具备土地增值税纳税人的资格，审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实该企业所开发的房地产项目的真实性、合法性，以及土地使用权有无争议。
同时，审核项目的评估价值是否合理。
3、计税依据审核：确认该企业的土地增值额计算是否准确，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实该企业所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对该企业申请的减税、免税优惠进行严格审核，确保其符合相关政策和法规的条件。
土地增值税清算收入确认政策要点
土地增值税清算收入确认政策要点关于清算单位需要注意
与开发项目共同建设的地下车库（车位）或公共配套设施，单独办理《建设工程规划许可证》的，在土地增值税清算时不单独作为一个清算单位，可根据受益原则，将其收入、成本、费用按配比原则分摊至其他清算单位。
收入确认需要注意
*关于销售价格明显偏低问题
纳税人转让房地产成交价格低于同期同类房地产平均销售价格10%（含）以上的，若成交价格无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。
上述正当理由是指存在以下情形之一∶
（1）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的;
（2）法院以判决方式转让的;
（3）以公开拍卖方式转让的;
（4）属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的;
（5）销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的;
（6）经主管税务机关认定的其他合理情形。
**关于转让房地产其他经济收益问题
纳税人转让房地产取得的违约金、滞纳金、赔偿金、更名费等与房地产销售有关的经济利益，无论会计上如何核算，均应确认为转让房地产所取得的收入。
土地增值税清算审核疑点分析.
及案例讲解
土地增值税清算审核
做什么
怎么做
土地增值税清算审核
做什么
清算审核的主要内容 1、清算单位的确定。 2、转让房地产收入的审核。 3、扣除项目的审核。 4、增值额的计算。
土地增值税清算审核
清算应提取的基础资料
土地增值税清算审核底稿 清算审核报告
做什么
土地增值税清算审核
1、视同销售：是否存在账上未作分配但实际已内部分配给股东 个人用于出租和经营；审核相关往来科目和“开发商品”科目， 如以售房款抵顶工程款的核查，主要审核预付账款、应付账款等 科目的贷方科目是预收账款、主营业务收入等科目，还是开发商 品科目。 2、自用：审核会计账上是否已记录转作固定资产等处理。
土地增值税清算
土地增值税清算
—— 转让房地产收入审核
三、价外费用和代收费用的审核 审核“其他应付款”或“其他业务收入”等科目，是否有发 生属于转让房地产的价外收入或代收费用，并判断是否应并入清 算收入总额。 1、价外费用主要包括销售不动产过程中收取的如购房违约金等 收入。 2、对于开发过程中代收费用是否计入清算收入总额，主要审核 一是是否属于代县级以上人民政府收取，二是是否并入房价或企 业开具发票。 四、委托销售手续费的审核 根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预 售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的 销售明细表，检查是否将手续费直接冲减收入，隐瞒销售收入问 题。
—— 转让房地产收入审核
八、私改规划增加可售面积的审核 将销售台账登记数据、竣工测绘数据和规划立项数据比对分 析，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 九、补退差审核 一般来说，补退差金额不会太大。 十、拆迁安置收入的审核 审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置 用房视同销售处理，是否按规定确认收入，同时将此确认为房地 产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认 收入。
浅谈土地增值税清算审核重点问题和建议
浅谈土地增值税清算审核重点问题和建议文/张荷芳摘要：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)；《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号，以下简称"220号文")，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)；《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发[2007]132号)；《为加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。
关键词：土地增值税；清算；优化建议土地增值税清算过程相当复杂，我国新兴的房地产行业高速发展，新情况新问题不断出现，现阶段房地产会计基础薄弱及税收相关法律变化较快，税务总局应该积极要求企业运用税务中介部门作为媒介进行审查，最大程度与税务中介部进行深入交流，时刻掌握土地增值税清算政策，同时对自身土地增值税核算流程不断进行优化，提升土地增值税清算管理工作质量与效率。
笔者结合实际工作经验，对土地增值税若干问题进行深入分析，提出有效对策建议。
一、土地增值税清算审核重点关注的问题(一)土地增值税清算单位的确定要进行土地增值税清算首先要确定的是清算单位，清算单位的不同会导致清算结果的不同，而且有可能差异很大，因此准确确定清算单位，是土地增值税清算的核算内容。
国家税务总局针对房地产土地增值税清算管理问题颁布相关政策，其中明确规定，土地增值税通常是以国家相关部门审查的房地产开发项目作为统一单位进行核算，针对分期开发的土地项目，应该将分期项目作为清算单位。
开发项目中同时涵盖普通住宅与非普通住宅，应该将其作为增值额进行计算。
(二)转让房地产收入总额的审核销售合同，销售发票，销售台账(审核要点上述三项所载金额要一致)。
1.审核清查收入应该重视下列问题：房地产开发应该将开发产品作为职工福利、奖励、对外投资以及分红，债务抵偿等形式进行其他单位与个人非货币性资产交换，产生的所有权转移应该将其视作销售房地产确认收入。
土增税清算审核解析
土地增值税清算审核解析
三、开发成本 （一）政策规定 ❖ 建成后产权属于全体业主所有的，其成 本、费用可以扣除；
土地增值税清算审核解析
三、开发成本 （一）政策规定
建成后无偿移交给政府、公用事业单位 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费 用可以扣除；
土地增值税清算审核解析
三、开发成本 （一）政策规定
❖ 二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题
❖ ②按照国家统一规定交纳的有关费用，是 指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有 关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登 记、过户手续费，如契税。
土地增值税清算审核解析
❖ 二、取得土地使用权所支付的金额 （三）需要关注的问题
❖ 2、取得土地使用权的原始凭证有缴纳土 地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行 转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土 地局开具的土地出让专用收据、地税局开具 的契税票据等。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
（2）审核收入确认的合理性 审核确认同时期的销售价格是否存在明显 不合理变动的情况。如果有此现象，则要重 点对低价销售的情况进行核实，对销售价格 明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税 调整处理。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （二）审核要点
一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题 ❖ 在核定纳税人申报的转让收入时，要审核 除货币收入之外是否还有实物收入或无形资 产收入。对实物收入要按该收入市场价格折 算成货币收入，对无形资产要进行专门的评 估确定其价值后折算成货币收入。
土地增值税清算审核解析
一、转让房地产收入 （三）需要关注的问题
简单的说： ❖ 货币收入：现金、银行存款、有价证券； ❖ 实物收入：房屋、土地、建材等； ❖ 其他收入：专利权、土地使用权、商誉权
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据一、收入（一）汇总销售收入和面积。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（依据：国税函[2010]220号第一条）首先根据测绘报告、网签备案表、销售合同、销售发票，在销控表模板上，登记所有的楼号、单元号、房号、房屋类型、面积、合同金额、发票金额、增值税税金、不含税金额。
需注意以下几点：（1）房屋类型：分为普通标准住宅（144平方以下），普通非标准住宅（大于144平方）、其他类型房地产（2）面积：取自测绘报告的实测面积。
（3）增值税：根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
在2016年4月30日后开工的新项目，只能适用一般计税方法，按照13%的税率计算。
房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
土地增值税清算操作重点解析
土地增值税清算操作重点解析1.清算时间节点：土地增值税的清算应按照实际项目交付或转让的时间节点进行。
一般来说，土地转让的时间为土地权属发生变更的时间，而土地使用权转让的时间为土地使用权的发生变更的时间。
在清算时，应明确确定清算的时间节点。
2.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地转让价款或者土地使用权转让价款。
土地增值税的清算操作要求明确确定土地增值部分和增值额。
土地增值部分是指土地初次取得成本与转让价格之间的差额，增值额是指土地增值部分减去转让不予清税的费用和损失等。
3.缴纳税款：按照国家有关规定，土地增值税应按照计税依据的百分之30的税率缴纳。
税款应在清算后的60日内缴纳到国家税务机关指定的银行账户。
在缴纳税款时，应填写完整的纳税申报表，并提供相关的清算证明文件，如土地使用权证书、土地转让合同等。
4.出售或者转让土地使用权的报告：在办理土地使用权转让登记时，要向国土资源主管部门报告土地使用权的出售或转让行为。
报告内容包括土地使用权的基本情况、转让方和受让方的情况、转让价款和清算情况等。
5.确定清税费用和损失：清算土地增值税时，应将一些特定费用和损失从土地增值部分中减除。
这些费用和损失包括：商品房销售中的销售成本和销售费用、买卖合同中约定的违约金、土地使用权出让金中按规定支付的地方费用等。
6.完善清算文件：在土地增值税清算操作中，要保存相关的清算文件和资料，如土地增值税清算报告、土地转让合同、纳税申报表等。
这些文件和资料应根据法律法规要求进行归档和保存，以备查验、核查和审计等需要。
7.遵守税务法规：土地增值税清算操作应符合国家现行的税务法规和政策，确保依法缴纳税款，避免出现违法行为和纳税风险。
总之，土地增值税清算操作的重点是确定清算时间节点、计算清算依据、缴纳税款、报告土地使用权的出售或转让、确定清税费用和损失、完善清算文件，并遵守税务法规。
通过规范和完善土地增值税清算操作，可以确保税款的按时缴纳，维护国家财税秩序，促进土地资源的合理开发和利用。
土地增值税清算收入确认有哪些重点
⼟地增值税清算收⼊确认有哪些重点⼟地增值税清算时，房地产转让销售收⼊⾦额的确定，直接影响着⼟地增值税应纳税额的计算，⾮常重要。
其中，以下3个重点值得特别关注。
转让房地产收取其他经济利益确认转让收⼊纳税⼈因转让房地产收取的违约⾦、滞纳⾦、赔偿⾦、分期付款(延期付款)利息以及其他经济收益，应当确认为房地产转让收⼊。
因房地产购买⽅违约，导致房地产未能转让，转让⽅收取的该项违约⾦不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收⼊。
另外，《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》规定“有关的经济利益”前提是纳税⼈发⽣了转让房地产⾏为，即房地产交易完成。
如果房地产交易未发⽣或者未完成(被撤销)，即使纳税⼈取得了经济利益，也应当属于与转让房地产⽆关的经济利益，不应确认为转让房地产所取得的收⼊。
⽽对于开发产品所有权转移则视同销售确认收⼊。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规定，企业将开发产品⽤于捐赠、赞助、职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他企事业单位和个⼈的⾮货币性资产等⾏为，应视同销售，于开发产品所有权或使⽤权转移，或实际取得利益权利时确认收⼊(或利润)的实现。
同时，《⼟地增值税清算管理规程》对⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊有着明确规定，房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产。
其收⼊按下列⽅法和顺序确认：按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
售后返租确认转让收⼊单位和个⼈转让房地产，同时要求购房者将所购房地产⽆偿或低价给转让⽅或者转让⽅的关联⽅使⽤⼀段时间，其实质是转让⽅获取与转让房地产有关的经济利益。
对以此⽅式转让房地产的⾏为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收⼊，依法计征⼟地增值税。
土地增值税清算工作中的重点和难点
土地增值税清算工作中的重点和难点土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。
房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。
国家税务总局先后于2006年和2009年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。
在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，本文从以下几个方面探讨。
一、把握清算时间及清算条件准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。
在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了“两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。
“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。
即：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。
“两个时间”：其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。
土地增值税清算需关注的重点内容
土地增值税清算需关注的重点内容土地闲置费及契税滞纳金不得扣除土地闲置费及契税滞纳金的相关规定如下：(1)国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
”(2)《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。
因此，在计征土地增值税时，土地闲置费及契税滞纳金不能作为正常的成本费用支出予以扣除。
装修费用可计入房地产开发成本房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。
装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。
其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。
旧房转让可按发票金额每年加计5%计算扣除项目财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号，以下简称财税[2006]21号)第二条第一款规定，“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。
财税[2006]21号还规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》，实行核定征收。
土地增值税计税收入的确认土地增值税计税收入在确认时需注意以下几点：1.房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。
土地增值税清算三审制度
土地增值税清算三审制度1. 背景介绍土地增值税是指在土地使用权转让、出让或者一定范围内的土地使用权发生变更时，依法对土地增值所取得的收入征收的一种税费。
土地增值税清算三审制度是指对土地增值税纳税申报进行审核和审批的程序和规定。
2. 土地增值税清算三审制度的意义土地增值税清算三审制度的实施，对于保障国家财政收入、规范纳税行为、促进经济发展具有重要意义。
具体包括以下几个方面：2.1 提高财政收入通过对土地增值进行清算和审核，能够确保纳税人按照法定程序缴纳相应的土地增值税，从而提高国家财政收入。
2.2 规范纳税行为土地增值税清算三审制度可以规范纳税人的申报行为，防止存在偷漏税、逃避税等不合法行为的发生，维护公平竞争环境。
2.3 促进经济发展通过严格审核和审批程序，可以有效监督土地交易市场的健康发展，防止土地价格过快上涨，保护市场稳定和经济可持续发展。
3. 土地增值税清算三审制度的主要内容3.1 申报审核阶段在土地增值税清算三审制度中，申报审核阶段是整个程序的起点。
纳税人需要按照规定填报相关纳税申报表，并提交相关材料进行初审。
税务机关将对申报表和材料进行审核，核实数据的真实性和准确性。
3.2 稽查审计阶段稽查审计是土地增值税清算三审制度中的重要环节。
税务机关会根据需要进行现场核查、调取相关资料、采集证据等工作，以核实纳税人所申报的土地增值情况是否真实可靠。
3.3 审批决定阶段在完成申报审核和稽查审计后，税务机关将根据法定程序对纳税人提交的土地增值税申报进行审批决定。
如果发现纳税人存在偷漏税、逃避税等违法行为，则可以依法采取相应措施，并处以相应罚款。
4. 土地增值税清算三审制度的运行机制土地增值税清算三审制度的运行机制主要包括以下几个方面：4.1 税务机关的职责税务机关是土地增值税清算三审制度的主体执行机构，负责审核申报表和材料、进行稽查审计工作、作出审批决定等。
同时，税务机关还需要加强对纳税人的宣传教育，提高纳税人的合规意识。
土地增值税审核要点
土地增值税清算审核要点1、清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
2、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
3、审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
4、土地增值税扣除项目审核的内容包括：①取得土地使用权所支付的金额。
②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用。
④与转让房地产有关的税金。
⑤国家规定的其他扣除项目。
5、审核扣除项目是否符合下列要求：①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
土地增值税清算审核房地产开发企业应税收入应重点审核的会计科目
土地增值税清算审核房地产开发企业应税收入应重点审核的会计科目1、应税收入的审核：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、法定扣除项目金额的审核（1）取得土地使用权所支付的金额：包括地价款、有关费用和税金（如契税，按地价款3%～5%计算征收）▲审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积）（2）房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
审核时注意：①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本”，而是按税法要求计算的，如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”，则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。
②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况，要注意按比例分摊计算。
（3）房地产开发费用：审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的。
扣除规定如下：①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内【提示】a：利息的上浮幅度按国家规定执行，超过上浮幅度的利息不允许扣除。
b：超过贷款期限的利息不允许扣除。
c：加罚的利息不允许扣除。
d：5%以内由地方政府决定，考试看具体条件。
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内【提示】a：利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。
b：10%以内由地方政府决定，考试看具体条件。
简易计税下土地增值税收入税金审核
营特望湖御景项目
编制人：曹琛
整体思路
2
土增收入税金的审核就是收集资料，核实房地产转让收入并确认可扣除税 金的过程。
收入部分 1、核实账面已结转收入（按照发票所载金额确认） 2、确认预售收入（实测总价=合同单价*实测面积） 3、确认房地产转让总收入 税金部分 1、根据预收款明细，税率时点，业态等测算应交税金，与账面税金核对 2、剔除与房地产转让收入不相关税金，确认预售部分应交未交税金 3、确认可扣除税金
5、将整理好的发票信息通过公安编号匹配到我们的销控表（发票金额、开票时间、发票号码、增值税 税额等）
编制销控表
匹配备案合同和发票信息
6
1、处理合同备案信息 （1）保留合同备案表中合同状态为“已备案”的数据。也注意一下是否有重复的。 （2）匹配公安编号（合同备案的房号为施工编号）
2 、处理发票信息 (1)保留购房款发票（分预收定金，预售购房款，购房款） 、删除掉作废票、删除把正负数发票对
（可用条件格式重复值在房号列筛选），然后营业税和增值税发票合并 (2)统一公安编号（发票房号就是公安编号）
3、将企业提供的销售台账上面的公安编号、实测面积、业态这几列贴到我们的模板销控表上，与可售 面积核对一致
4、将整理好的合同备案信息通过公安编号匹配到我们的销控表上 （备案号、买受人、合同面积、合 同总价、审批时间），并计算出实测总价（合同单价*实测面积）方便之后的收入核对
4、处理房号将企业提供的销售明细表的施工编号与公安编号对应（企业提供对应表，统一 房号方便匹配）
编制销控表
匹配备案合同和发票信息
5
1、处理合同备案信息 （1）保留合同备案表中合同状态为“已备案”的数据。检测下房号是否有重复 （2）统一公安编号（合同备案的房号为施工编号）
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土地增值税清算中收入及税金的审核要点
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。
销售收入审核
由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。
审核时重点关注以下三点：
（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。
核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。
如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。
若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。
（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。
按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。
审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。
（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。
由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。
税金审核
土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。
审核时重点关注以下三点：
（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。
（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。
（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。