深圳龙岗区房地产市场调研报告

深圳龙岗区房地产市场调研报告

一、深圳市宏观经济状况

2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。主要指标方面：

●工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%；

●固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%；

●社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。

二、深圳市房地产发展现状及趋势分析

2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。在长期的、频密的高压调控政策之下，宏观调控在2011年度终于取得了显著的成效，量价齐跌。2011年深圳全市住宅成交量为273.2万㎡/32020套，创历史新低，同比减少14.9％，成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。

上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。

2011年房价的回落，主要依赖于从2009年底开始的宏观调控，自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，在资金链紧绷的压力之下，越来越多的发展商在2011年度采取低价营销策略，从而使得2011年全市成交均价回落明显，另外，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。

三、深圳龙岗区房地产市场状况

1、土地成交情况

2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展。

龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。

2、新房供应情况

2011年楼市的预售量主要分布在特区外的宝安和龙岗两区，特区外预售面积是特区内的2.9倍，特区外预售面积295.41万㎡，同比减少2.3%，特区外预售套数33444套，同比减少3.3%，特区内预售面积101.52万㎡，同比增加11.4%，特区内预售套数13499套，同比增加两成。

龙岗区住宅预售面积147.03万㎡，同比减少16.0%，龙岗区住宅预售套数16260套，同比减少16.9%，龙岗区的产品类型主要有：普通住宅、高尚大宅及别墅，中海康城国际、星河时代、万科清林径是龙岗区预售量超过10万㎡的几大楼盘。

3、新房成交情况

●成交均价分析

就深圳地区而言，除了“中央级”的政策外，本地的最高限价、二手房按评估价征税等政策加码进一步加大深圳楼市的压力，特别是高价房，受到前所未有的打击。不过，纵然销售艰难，但房价并没有多大的松动，个别高端项目更是高价热销，另外，在“恐高时代”下，偏远镇区的一些低价房则受到了市场的青睐，量价丰收，整体而言，中低端楼市主宰2011年深圳楼市。其中以标准小三房，刚需为主。

图表分析显示：各行政区2011年的成交均价走势分化明显，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区有不同幅度的上涨，盐田区、宝安区则大幅下跌。其中：龙岗区2011年随着大运会的到来，各项市政工程陆续竣工，区域的交，通、环境、配套等均有明显改善，房价坚挺，特别是价格较高的星河时代，是区域的房价走高的中坚力量，全区全年的新房成交均价为14743元/平方米，同比上涨2.4%；

●成交量分析

龙岗区2011年的新房成交量虽然有较明显的下滑，但仍然是深圳新房成交量最大的行政区，全区全年共成交新房119.42万平方米，同比减少18.6%，成交套数13421套，同比减少13.1%，成交金额176.07亿元，同比减少16.6%。中海康城国际、星河时代、万科清林径、尚模八意府、佳兆业等项目的成交量都超过6万平方米，上述五

盘合计贡献全区4成以上的成交量，其中，中海康城国际以164562.86平方米/2003套的巨量成交取得了龙岗区冠军，同时也是全市的成交量冠军。物业型态方面，龙岗区2011年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积82.98万平方米，占全区总成交量的近7成，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交体量相当，各成交18万平方米左右，各占全区的15%左右。

附：2011新房成交户型构成：

4、深圳热点片区分析：

根据深圳房地产信息网的监测，2011年以下十个片区表现活跃，分别为：华侨城、后海、蛇口、前海、龙华、西乡、观澜、龙岗中心城、布吉、坪山。这些片区

行政

区

分类

成交面积

成交套数

成交面积占全区比例

龙岗区

90平米以下

829827 10948 69.5% 90-144平米 186365.79 1540 15.6% 144平米以上

178052.15 933 14.9% 合计

1194244.94

13421

100%

或者对全市的房价有较大的支撑，或者对全市的成交量有较大的贡献，或者两者兼而有之。

龙岗中心城是2011年全市最重要的成交区域，片区内21个项目贡献了全市1/4的成交量，为71.49万平方米/8129套，成交金额接近百元，成交均价13982元/平方米。不过，相对较低的价格也拖累了全市的房价水平。

5、龙岗区量价走势分析

近年来龙岗房地产的发展速度在全市之上。龙岗经济近年保持20.00%左右的增幅，而且大量新兴产业项目落地龙岗，逐步发展成为深圳的现代产业基地。随着经济的发展,大量就业人口聚集，商务等对外联系活动逐步增多，第三产业发展迅猛,产业结构更趋合理。近年政府用地出让集中于关外，品牌发展商纷纷出关，各项城市建设规划拉近了关内外的距离，关外置业的潮流已经成功启动。