信阳羊山新区项目定位建议

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信阳城市概况及经济发展概述——人口结构与消费水平
截止 底，总人口806.82万人，常住人口679.28万 其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为90万人。 到2020年实现人口100万。
全国城镇居民人均可支配收入17175元， 河南城镇居民人均可支配收入13231元。 信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平， 说明信阳当地的招商引资效果较为明显
在城镇建设规划中，以将信 阳中心城区建设成地区性中
心城市为主要目标，强力推
进羊山新区、信阳工业城和 各管理区的开发建设（努力 打造人口100万、面积100平 方公里的“双百”地区性中 心城市），积极发展半小时 经济圈，建设信阳至罗山 （信阳至罗山48公里）经济 走廊，拉大中心城区框架。

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主城区总体规划的空间布局策略为：“南联北延，东拓西优”。 1.向东：主要布臵城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。
-****年7月 信阳市典型项目成交总价结构分布图
商品住宅两房总价集中于30-40万元，三房总价集中于30-60万元， 四房集中于50-60万元。
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信阳房地产市场现状分析——市场板块划分
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信阳房地产市场现状分析——全市在售楼盘概况
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商城的厨师、光山的服装、淮滨的电
焊、潢川的园艺、息县的保安、新县 的涉外劳务等）
工业增长较快，增幅在16%以上
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旅游业：近几年，信阳旅游业不断发展壮大， 旅游总收入为21.82亿元，占当年GDP的
10.25%（五一”假日信阳市共接待游客65万人次，实现旅游收入2.11亿元，“十一”假


2.向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。
3.向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。 4.向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。
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信阳城市概况及经济发展概述——近期重点建设之一
形式出让的土地260多宗、17300多亩，目前还有近一半土
地没有开发建设。而按照信阳市提出的城市发展的“双百计 划”计算，信阳市到2020年需要新增住宅面积2388.4万平 方米，平均每年需新增199万平方米。 “在信阳买房子就是买信阳的名气，买信阳的空气！”
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信阳房地产市场现状分析——供应户型结构分析
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信阳城市概况及经济发展概述——产业结构与规划
财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了“真 正的财政收入”。 劳务经济：信阳劳务经济发达，
已成为全市的一大支柱产业。 ，全市外出务工人员达212万人，劳
务收入达190.92亿元，大大强化了城
乡居民的购买力（信阳劳务经济创出 了劳务培训、双向维权、金桥工程、 回归工程四大亮点，催生了一些知名 的劳务品牌，如平桥、浉河的建筑、
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PART1.信阳背景研究 PART2.个案调研分析 PART3.客户访谈分析 PART4.项目规划建议 PART5.项目产品建议
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信阳城市概况及经济发展概述——城市结构
信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于 鄂、豫、皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205 公里，南北宽约142公里，总面积1.89万平方公里，辖8县（罗山县、光山县、 新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）2区（浉河区、平桥区）。
浉河两岸
该区域南靠贤山，北依城区，西起南湾大坝，东至京珠高速，全长24公 里，规划区总面积16平方公里。规划以山、水、人、文、城为对象，充 分开发滨水空间资源，将发展成为一个集休闲、观光、旅游、娱乐、商 居为一体的景观带、经济带，是投资建设高档住宅、商业、文化、娱乐 业的理想场所。.
信阳工业城
规划区总面积36平方公里，地势平坦，交通便利，水电充足，拟建设医 药、机电、食品、电力、冶金、建材、化工、造纸、非金属制造和高科 技工业园区等10个工业分区和物流仓储区。未来将成为市级工业基地， 豫鄂皖区域现代化物流中心。.
博览中心、体育中心和金融商贸中心。
新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地 12.28平方公里，占总面积的16.46%；度假休闲组团占地8.98平方公里，占总面积的 12.04%；绿地、森林占地近33平方公里，占总面积的43%。
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信阳城市概况及经济发展概述——近期重点建设之二
-****年7月 信阳市典型项目供应户型结构分布图
商品住宅成交户型集中于三房 110-140㎡户型，其中110-120㎡、 130-140㎡成交占比较多。
三房户型结构占比达72%，符合 三线城市商品住宅户型结构特点。 需求多以大户型为主，多为改善 型置业，使得全市范围内多以三房 户型为主。
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品质和居住环境的楼盘已有不少。 据不完全统计，目前信阳房地产市场的产品类型包括多层、小高层、高层、2-3层叠 加别墅等；

产品功能包括大型观景阳台、地上地下停车位、社区会所、幼儿园、配套商业等。 产品供应有一房、二房、三房、四房、五房顶层复式，
以二房二厅、三房二厅两卫居多。

产品供应比列大致为：5%、25%、35%、25%、10%； 面积区间： 一房48—72㎡，两房87——109㎡，三房110——143， 四房150——170，五房190——240.
也会越来越大。
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· 需求关系
随着城市化进程和房地产市场销售价格的普遍提升，消费者对房价 的提升已经形成认知，单价3000-4000元，总价25-30万元的紧凑三 房，最受欢迎和接受。
新区中心区
规划区总面积4.35平方公里，规划以羊山为背景，随山就势建设市级行 政中心，沿中央绿轴两侧布臵市级文化娱乐设施，南部规划为中央公园 ，东部为体育中心，西部为商业金融服务和生活居住区。该区域视野开 阔，生态良好，是信阳市最具地域特色和时代特色的开放空间，也是投 资金融商贸、文化娱乐业的最佳区域。
信阳房地产市场现状分析——市场价格
中心城区新建商品房多层住宅平均售价为4000元/平方 米，高层住宅4500元/平方米，商业用房8000元/平方 米。 高端楼盘的价格在7000元/㎡左右，别墅项目在8000
元/㎡ 左右
房价上涨、房屋待售量大的同时，信阳市土地储备量也不小。 据统计，2008年以来，信阳市中心城区采取“招、拍、挂”
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购房能力 与其它地市人相比，信阳人均收入平均偏低但消费偏高，所以信 阳市民对房地产消费受价格因素影响较大； ·消费类型 羊山新区的居住形式是以单位集资建房为主，目前，房地产开发
较多，房地产开发以多层住宅为主；
·需求关系 刚性需求较大，投资住房较少。
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火车站广场
规划区总面积370亩，主要用于建设办公、商业、宾馆、广场、绿地 等设施。火车站广场是信阳市的门户和公共活动的中心，也是房地 产和商业开发的黄金地段。
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信阳房地产市场现状分析——市场现状
房地产发展的进程 信阳市区房地产商品化的程度较高，单位建房、安臵房的比列略低 于其他城市，并且开发规模趋向于大盘大手笔的运作，小盘很难在市 场中立足； · 信阳风土人情 信阳人，爱吃、爱玩、爱找乐，对居住环境很挑剔，这都在一定程 度造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。 · 推广营销 由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近 于省会郑州； 营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销 等，营销水平较高。
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信阳房地产市场现状分析——发展趋势
· 购房能力 随着信阳市扩内需、保增长政策效应的不断显现，以及各种有利条件和积极因 素的逐步积累和增多，信阳经济运行良好，在波动中稳步上升。 · 消费类型
羊山新区机关单位集资房多以小高层为主，随着新开楼盘小高层产品的逐渐涌
现，以及高端产品的浮现，信阳市民对小高层、高层产品的认同度会逐步提高， 将普遍认为小高层、高层为高端产品，随着市场竞争的加剧，购房者选择的余地
信阳房地产市场现状分析——单价段分析
-****年7月 信阳市典型项目成交单价结构分布图
商品住宅单价集中于3500-4000元/㎡，此类产品成交比例达40%。 单价段在4000以上的产品目前占比达32%，占据很大比例，市场整 体价格不断走高。
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信阳房地产市场现状分析——总价段分析
信阳房地产市场现状分析——全市在售楼盘概况
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信阳房地产市场现状分析——全市在售楼盘概况
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信阳房地产市场现状分析——全市在售楼盘概况
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信阳房地产市场现状分析——总体特点

信阳房地产市场不再是单纯的“卖方市场”，购房客户有了较大的选择余地，较高居住
羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制，城市定位是现代化的山水园林生
态城市，突出人与自然和谐的特点，打造“绿色羊山”。
羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大 组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。 位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.57平方公里，占总面 积的28.7%。这两个组团又分为4个较小的组团，形成4个中心，即： 行政中心、文化科技
宜居城市排行榜，信阳榜上有名，位居第十。
现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽 与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。 规划到到2020年达到人口100万，建设用地100平方公里的“双百”规模。
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信阳城市概况及经济发展概述——城市总体规划
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信阳城市概况及经济发展概述——近期重点建设之三
大学城
规划区总面积12平方公里，北临西合高速、南临龙飞山生态公园， 西临固岗水库，规划区内山势平缓，环境幽雅，是创办各类高等院 校、职业技术学校的最佳区域，也是投资建设高档住宅，经营各类 公共服务设施的首选之地。
南湾旅游区
规划区总面积38.9平方公里，以南湾湖自然风貌为依托，规划了旅 游基地、滨湖游览区、丘陵健身游览区、贤孝文化游览区、会议度 假休闲区、田园农庄度假区和科普植物园区。该区域是投资旅游度 假产业的理想之地。
和水暖器材等。
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信阳城市概况及经济发展概述——交通布局及规划
信阳交通便利，京 广、京九铁路和 106、107国道以及 京珠高速公路纵贯 南北，宁西铁路、 312国道和沪陕高 速横穿东西。
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信阳城市概况及经济发展概述——城市规划与发展
在****年7月8日，中国城市竞争力研究会在香港发表****年度中国十大十佳
期，信阳市共接待游客193.88万人次，旅游综合收入5.4亿元 ）。 经过多年的发展，信阳各县区形成了各自的特色产业：如溮河区的茶叶和板栗、平桥区的
石榴和非金属矿（上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿，总储量7.3亿吨，其中珍珠岩储
量1.2亿吨，占全国50%以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能，是建筑节能环保材料）、 罗山的纺织和新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和 山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编
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信阳城市概况及经济发展概述——经济发展与地位
生产总值首次突破900亿元大关，达到 975亿元，比上年增长12.8%。 第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%
第二产业增加值407.33亿元，增长15.8%
第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%
从05年起，全市固定资产投资持续高位 运行（主要受工业投资、房地产开发和 重点项目投资强劲的影响），近三年年 均涨幅39%。