龙泽地产金领时代项目营销定位报告

•战争
•以项目为中心，半径5公里之内的在售同质 项目，均是本案的直接竞争对手。
•本案
•北辰大道
•穿 金
•万
•北
路
•白 云 路
宏
楼盘
位置
规模 上市时间
京
和谐世纪 银河大道 107万㎡ 07年
都市名典 穿金路 星雅俊园 北京路
路
4.7万㎡ •环09年城 北 路
路
14万㎡
08年
金领地 白云路 3.5万㎡ 09年
➢ 片区产品形态、业态单一，满足客户需求 的渠道狭窄，
➢ 预留了客户需求空间； ➢ 商业具有呼应的对应物；
•weakness
➢ 匮乏的自然环境，影响品质因素（金汁河 ）
➢ 较弱的商业昭示性； ➢ 周边档次较低的物业环境； ➢ 分裂的地块属性； ➢ 新兴片区，存在接受抗性；
•threat
➢ 全城范围激烈的市场竞争环境； ➢ 小地块项目，无大景观支持时，容易陷入
•采用“1+4”战略模式：以项目的定位来 吸引市场的投资注意力，同时在产品及硬 件设置上下到了一定的功夫，典型的利用 硬件配置提高项目价值的楼盘，总的来说 依然是以产品作为出发点。
•『主观性』
•形象 •产品 •营销
•打造为北市区高档5A写字楼，但是产品和配置与周边形成硬碰硬局面； •纯投资型物业，三层商场； •典型的商业营销操作模式，利用投资收益大做文章；
•『主观性』
•形象 •产品
•依托区域周边成熟的商业生活氛围，营造成熟人居社区的形象； •高功能居住产品，公寓，商场物业；
•『客观性』
•对手 •楼盘竞争战略档案——金领地
•项目竞争矩阵图
•环境
•产品
•（景观资源）
•人文
• 3 1•（新进者） • •42
•服务
•（社会资源）
•被动式
•（品牌）
•主动式
•宣传定位：北市CND5A纯粹 生态商务体。
•2、项目周边市政与道路规划
•北市区中轴线
•在中轴线西侧建商业商务 带 ，在两侧布局高时尚生 活住宅区；
•未来的北市区交通主要由 “五纵四横”组成，五纵即 龙泉路、北京路延长线、昆 曲高速、穿金路、白龙路， 四横即东北二环路、北辰大 道、烟草一号路、7204 公 路；
•项目周边配套情况
•商业生活配套
产品同质化竞争； ➢ 各种渠道上市的金江小区房源，对项目形
成走货威胁；
➢ 总体规模有限，只有在产品上形成独特竞争力； ➢ 地块形状的特殊性和地块分裂性，对于规划形成影响； ➢ 区域不成熟，需要寻求其它的细节配置提高价值附加； ➢ 外部暂时无对住宅借势的资源存在，金汁河将会是一个抗性； ➢ 商业有借势的机会，但是商业机会有待挖掘；
•基地周边500米区域内 没有商业机构，无法为 项目提供商业生活配套 ；
•教 育 配 套
•本案
•基地周边3公里区域内 的教育机构，为项目可 享受范围内的教育配套 ；
•医 疗 配 •基地周边套3.5公里区域
内的医疗机构，为项目 可享受范围内的医疗配 套；
•金 融 配 套•市 政 配 •金融与市套政辐射范围较
•项目战略定位解读
•战略定位
•站在全局的角度审视项目 •龙泽地产在昆明的亮相之作 •龙泽地产城北版图09年度精彩之作
•1、项目基本经济技术
••经项济目指及标周：边现状：
••1占、地地面勘积完：成4，80处00于㎡待开•工办状态；公：1756㎡ •••23总、、紧北建邻 京面项路：目延1的长73规线19划经0㎡道过路项•系目地统路目段前 还下还 未：未 正36成 式51形 开2㎡； 通； ••4住、沿河宅绿：化1工25程25（9㎡金汁•游建园筑）密开度工：建24设.5，% 但是没有建设完成； •商 业：9663㎡ •容 积 率：3.96
•『主观性』
龙泽地产金领时代项目 营销定位报告
2020年8月5日星期三
•前言
•作为北市区的新兴板块而言，本项目所面临的不仅仅是怎样去向 市场折射地块本身价值的问题，更重要的是突破目前竞争纷杂的 昆明大市场竞争，提高项目的整体价值。 •因此，本报告的主旨是基于合富辉煌对开发商的开发理念、对市 场、对本项目的深刻理解，而作出的种种思考，希望能够为开发 商决策提供参考。
•提出的核心问题
•我们的对手是谁 •他们在打什么牌 •怎么确定我们的竞争策略 •我们的竞争力如何
•找准目标，有的放矢
•把握方向 •确定原则
•自我审视，精益求精
•（Part1）战争与和平
•金领时代在市场竞争中的战略决策
Hale Waihona Puke Baidu
•金领时代在被市场热捧前的务实之举
•全城地产在售项目示意
•战争
•区域在售同质项目示意
•『客观性』
•对手 •楼盘竞争战略档案——都市名典
•项目竞争矩阵图
•环境
•产品
•（景观资源）
•人文
• 3 1•（新进者） • •42
•服务
•（社会资源）
•被动式
•（品牌）
•主动式
•宣传定位：国家公园环保 的5A级墅式公寓。
•采用“1+4”战略模式：以产品作为项目 的核心竞争价值来源，在产品设计中利用 了多种增加附加值的技巧，同时又利用“ 国家公园”这种人文资源进行包装，借此 大打区位牌，。
锦泰花园 白云路 6.6万㎡ 08年
•『客观性』
•对手 •楼盘竞争战略档案——星雅俊园
•环境
•项目竞争矩阵图
•产品
•（景观资源）
•人文
• 3 1•（新进者） • •42
•服务
•（社会资源）
•被动式
•（品牌）
•主动式
•口号：品质铸就生活
•宣传定位：城市核心中轴 线上,显赫门户的地标方向 。
•采用“1+2”战略模式：以产品作为项目 的核心竞争价值来源，事典型的快速出货 营销模式，产品面积整体控制较好，功能 突出。但是在销售的过程中遭遇市场低迷 ，目前走货大约60%。
•全案总纲
•全案共分为两大部分：
•第一部 分
•第二部 分
•项目定位体系 •项目销售推盘体系
•价值
•商业
•住宅
•整体
•第一部分总纲
•市场竞争策略分析 •项目定位反思
•同质项目配货研究 •住宅客户模型建立 •住宅产品体系建议 •商业功能与形象建议
•商业营销策略
•住宅价值体系 •商业价值体系 •整盘价值模拟
大，在此不做赘述；
•项目整体映像
•strength
➢ 基地周边规划的预期前景较好； ➢ 较长的临街面，商业机会较大； ➢ 项目处于北辰板块的延伸区域，区域知名
度较高； ➢ 道路规划较好，交通出行将会是项目优势
；
•opportunity
➢ 新规划区域，具有形成新的生活中心的机 会，商业消费群体基数预期值较大；